【地產策(ce)劃公司(si)選擇】地產策(ce)劃公司(si)怎么選 房(fang)地產策劃咨詢機(ji)構(gou)選擇

消(xiao)費者理性(xing)化是(shi)導致房地產業競爭日(ri)趨激烈的(de)原因之(zhi)一。在沿海城市，開發商(shang)借助房地產策劃咨詢機構對項(xiang)目(mu)進行前(qian)期(qi)(qi)策劃，使(shi)(shi)項(xiang)目(mu)后期(qi)(qi)銷售(shou)獲得成功，使(shi)(shi)開發商(shang)逐漸認識到項(xiang)目(mu)的(de)前(qian)期(qi)(qi)策劃的(de)成功與否，直(zhi)接決定了其后期(qi)(qi)銷售(shou)的(de)好壞。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必須滿足(zu)以下(xia)條件。

1.理論水平

理(li)(li)論(lun)(lun)來(lai)自于實踐并指導實踐，觀念(nian)落(luo)后導致策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)保守，沒有(you)好(hao)的(de)觀念(nian)就沒有(you)好(hao)的(de)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)。根據其所(suo)(suo)掌(zhang)握(wo)的(de)房地(di)產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)的(de)基礎理(li)(li)論(lun)(lun)處于策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)理(li)(li)論(lun)(lun)何(he)種(zhong)發展階(jie)段(duan)，是(shi)標(biao)準規劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、銷(xiao)售策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、概念(nian)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、賣點群策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、等值(zhi)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)還(huan)是(shi)增值(zhi)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)?是(shi)推銷(xiao)觀念(nian)階(jie)段(duan)，還(huan)是(shi)營銷(xiao)觀念(nian)階(jie)段(duan)?是(shi)全程策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)段(duan)、還(huan)是(shi)營銷(xiao)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)?采(cai)用的(de)是(shi)什么理(li)(li)論(lun)(lun)模式(shi)?總之，關鍵是(shi)要運用所(suo)(suo)掌(zhang)握(wo)的(de)理(li)(li)論(lun)(lun)、通過科(ke)學(xue)的(de)思維方式(shi)和方法論(lun)(lun)，對(dui)現實環境做出準確的(de)判(pan)斷(duan)。因為掌(zhang)握(wo)房地(di)產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)的(de)基本理(li)(li)論(lun)(lun)、基本原理(li)(li)，并靈(ling)活運用，決定(ding)著房地(di)產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)、咨詢機構50%的(de)策(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)(hua)運作(zuo)能(neng)力。

2.實戰經驗

實戰經(jing)驗(yan)(yan)可以(yi)(yi)避(bi)免重蹈覆轍(che)，并是(shi)策(ce)劃者項(xiang)目的(de)(de)(de)運(yun)(yun)作(zuo)能(neng)力(li)(li)、市場反應(ying)(ying)能(neng)力(li)(li)、市場應(ying)(ying)變能(neng)力(li)(li)的(de)(de)(de)具體體現。由于房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產業(ye)的(de)(de)(de)特殊(shu)性(xing)，以(yi)(yi)往任何成功(gong)的(de)(de)(de)經(jing)驗(yan)(yan)很難完全照(zhao)搬應(ying)(ying)用(yong)在新開發(fa)的(de)(de)(de)項(xiang)目上，甚至(zhi)如(ru)果(guo)不(bu)(bu)能(neng)擺脫以(yi)(yi)往成功(gong)的(de)(de)(de)經(jing)驗(yan)(yan)的(de)(de)(de)束縛(fu)，或者照(zhao)搬別人(ren)的(de)(de)(de)成功(gong)經(jing)驗(yan)(yan)，反而會給新項(xiang)目的(de)(de)(de)開發(fa)帶來滅頂之災(zai)，換(huan)句(ju)話說，前一個項(xiang)目的(de)(de)(de)成功(gong)并不(bu)(bu)能(neng)保(bao)證(zheng)未來項(xiang)目一定(ding)(ding)成功(gong)，而以(yi)(yi)往失敗的(de)(de)(de)定(ding)(ding)位卻未必不(bu)(bu)能(neng)應(ying)(ying)用(yong)在新項(xiang)目上;這也(ye)就是(shi)為什么大(da)名(ming)鼎鼎的(de)(de)(de)策(ce)劃人(ren)，卻策(ce)劃了(le)一大(da)堆賣不(bu)(bu)出去(qu)的(de)(de)(de)空(kong)置房(fang)(fang)(fang)，而那(nei)些精品(pin)樓盤、暢銷樓盤卻往往是(shi)名(ming)不(bu)(bu)見經(jing)傳的(de)(de)(de)開發(fa)商的(de)(de)(de)杰作(zuo)的(de)(de)(de)原因(yin)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產業(ye)類(lei)似(si)例(li)證(zheng)不(bu)(bu)勝枚舉。因(yin)此，實戰經(jing)驗(yan)(yan)決(jue)定(ding)(ding)著房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產策(ce)劃、咨詢機構30%的(de)(de)(de)策(ce)劃運(yun)(yun)作(zuo)能(neng)力(li)(li)。

3.創新能力

差(cha)異化(hua)(hua)雖然(ran)不是(shi)房地(di)產企業唯(wei)一的(de)生存戰略，卻是(shi)獲取競爭優勢的(de)重要手段，房地(di)產策劃(hua)、咨(zi)詢機(ji)構沒有創(chuang)新意識(shi)，或創(chuang)新能(neng)力(li)不足，就抓不住差(cha)異化(hua)(hua)的(de)機(ji)會，而沒有差(cha)異的(de)同質項目，必然(ran)導致價格的(de)惡性競爭。房地(di)產策劃(hua)、咨(zi)詢機(ji)構的(de)創(chuang)新能(neng)力(li)表現在以下幾(ji)個方面：

1)項(xiang)目(mu)定位既適應市場有效需求，又有別(bie)于競爭(zheng)項(xiang)目(mu)。

2) 采用新技術。

3) 發現、開拓(tuo)并滿足新的市場有效需求。

4) 采用新(xin)材料。

5) 觀念創(chuang)新(xin)——基礎理論(lun)、設(she)計思想(xiang)、營銷手段、服務理念。

創新(xin)能力決定著房地產策劃、咨詢機構8%的(de)策劃運(yun)作能力。

4.洞察力

所(suo)(suo)謂(wei)洞察力，就是(shi)房地產(chan)策劃、咨(zi)詢(xun)(xun)機構對(dui)市(shi)(shi)場(chang)有(you)效需求變化的(de)(de)(de)敏(min)感程度(du)與預(yu)見能(neng)力。房地產(chan)項(xiang)目(mu)所(suo)(suo)面臨(lin)的(de)(de)(de)是(shi)一個相對(dui)狹窄的(de)(de)(de)消(xiao)費市(shi)(shi)場(chang)，是(shi)現在生(sheng)(sheng)產(chan)的(de)(de)(de)未來需求的(de)(de)(de)特殊產(chan)品。由于(yu)投資(zi)大、建(jian)設周期(qi)長，受政策、社會環(huan)境、經(jing)濟(ji)環(huan)境、管理水平、資(zi)金來源等(deng)因素制約(yue)，制約(yue)因素稍有(you)變化，就會導致市(shi)(shi)場(chang)有(you)效需求發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)變化，預(yu)先的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)定(ding)位就有(you)可能(neng)發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)變化甚至落空。房地產(chan)策劃、咨(zi)詢(xun)(xun)機構對(dui)市(shi)(shi)場(chang)可能(neng)的(de)(de)(de)變化必須有(you)敏(min)銳的(de)(de)(de)洞察力，及時修(xiu)正與市(shi)(shi)場(chang)有(you)效需求有(you)悖的(de)(de)(de)定(ding)位，否則，項(xiang)目(mu)前(qian)期(qi)的(de)(de)(de)準確定(ding)位，一樣會導致項(xiang)目(mu)建(jian)成后，面對(dui)將是(shi)沒有(you)需求或需求有(you)限的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)。洞察力決(jue)定(ding)著房地產(chan)策劃、咨(zi)詢(xun)(xun)機構5%的(de)(de)(de)策劃運作能(neng)力。

5.合作力

團隊作(zuo)(zuo)(zuo)戰不是(shi)(shi)(shi)烏合之眾，不是(shi)(shi)(shi)策(ce)劃(hua)(hua)大師的(de)(de)靈機(ji)一動的(de)(de)"奇(qi)招"、"概念(nian)"，而是(shi)(shi)(shi)具(ju)備上述能(neng)(neng)力(li)、十(shi)數種(zhong)專(zhuan)業(ye)的(de)(de)通(tong)才型人力(li)資(zi)源(yuan)協(xie)同作(zuo)(zuo)(zuo)戰的(de)(de)有機(ji)結合體。項目經理與市(shi)場(chang)總(zong)(zong)監(jian)、策(ce)劃(hua)(hua)總(zong)(zong)監(jian)、設計總(zong)(zong)監(jian)、營銷總(zong)(zong)監(jian)、CI總(zong)(zong)監(jian)及(ji)其(qi)助手所(suo)組(zu)(zu)成(cheng)的(de)(de)項目組(zu)(zu)團，整合社會(hui)資(zi)源(yuan)、市(shi)場(chang)資(zi)源(yuan)、企業(ye)內部人力(li)資(zi)源(yuan)，是(shi)(shi)(shi)所(suo)策(ce)劃(hua)(hua)項目始終如一的(de)(de)充分(fen)必要(yao)保證。由于策(ce)劃(hua)(hua)咨詢(xun)機(ji)構(gou)(gou)是(shi)(shi)(shi)從市(shi)場(chang)調研(yan)、概念(nian)定(ding)位、項目規劃(hua)(hua)、工(gong)程施工(gong)到開盤(pan)上市(shi)、現場(chang)展示(shi)、銷售服(fu)務(wu)、售后(hou)服(fu)務(wu)等的(de)(de)全(quan)過程介入，要(yao)協(xie)調和判斷各(ge)專(zhuan)業(ye)公司的(de)(de)工(gong)作(zuo)(zuo)(zuo)進(jin)度與成(cheng)果(guo)質量，并提出改進(jin)意見，團隊的(de)(de)協(xie)作(zuo)(zuo)(zuo)精(jing)神、寬泛的(de)(de)專(zhuan)業(ye)知(zhi)識(shi)、良好的(de)(de)溝(gou)通(tong)能(neng)(neng)力(li)是(shi)(shi)(shi)策(ce)劃(hua)(hua)咨詢(xun)機(ji)構(gou)(gou)取得成(cheng)功的(de)(de)保證。因此(ci)，團隊作(zuo)(zuo)(zuo)戰決定(ding)著房地產策(ce)劃(hua)(hua)、咨詢(xun)機(ji)構(gou)(gou)5%的(de)(de)策(ce)劃(hua)(hua)運作(zuo)(zuo)(zuo)能(neng)(neng)力(li)。

某市房地(di)(di)產全程(cheng)(cheng)策劃(hua)剛剛起(qi)步，專項人(ren)才奇缺(que)，一些營(ying)銷咨(zi)詢(xun)公司為(wei)接(jie)項目，臨時(shi)召集人(ren)員搭(da)成(cheng)的草臺班子，不僅(jin)混淆全程(cheng)(cheng)策劃(hua)概念，而且很(hen)難保證項目的始終如(ru)一，甚至有的策劃(hua)只做到一半就露(lu)出了馬腳，拿出的策劃(hua)案(an)幾十頁應(ying)付了事，不是答非(fei)所問，就是立論(lun)不足(zu);不是用數(shu)據說(shuo)話(hua)，而是將結論(lun)建立在主觀臆測上。開發(fa)(fa)商(shang)啞巴吃(chi)黃連，付錢送(song)"神"了事，直接(jie)導致房地(di)(di)產開發(fa)(fa)商(shang)對策劃(hua)咨(zi)詢(xun)機構的信任危機。

如果用(yong)函數(shu)關系表(biao)現一(yi)個房地(di)產策劃(hua)咨(zi)詢機構(gou)的全(quan)程策劃(hua)能力，那就是：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理論水平，駕(jia)馭項目的能力。

λ-實(shi)戰(zhan)能力，運作項目的水平(ping)。

δ-創(chuang)新能力，差異化(hua)戰略實施能力。

μ-洞察力，對市場有效需求變化(hua)的預見能力

σ-合作(zuo)力，團隊作(zuo)戰(zhan)保證項目成功(gong)的綜合實力。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看(kan)房地(di)產策(ce)(ce)劃(hua)公司的(de)(de)形象(xiang)和團(tuan)隊(dui)建(jian)設。俗(su)話說“策(ce)(ce)劃(hua)別人，先策(ce)(ce)劃(hua)自己”，所以看(kan)公司的(de)(de)人員建(jian)設，好(hao)(hao)的(de)(de)策(ce)(ce)劃(hua)代理公司，總有一(yi)個靈魂人物——即老(lao)板，老(lao)板大多是創始人，在(zai)行(xing)業形勢(shi)比(bi)較好(hao)(hao)的(de)(de)背景下，在(zai)賣(mai)方市場下，一(yi)個項目即可以成(cheng)就一(yi)個老(lao)板，而“光桿司令”是絕(jue)對(dui)不(bu)能(neng)(neng)信賴的(de)(de)，即使他(ta)能(neng)(neng)力超強(qiang)。一(yi)個擁有戰略規劃(hua)、建(jian)筑規劃(hua)、營銷策(ce)(ce)劃(hua)、廣告(gao)推廣、銷售執行(xing)不(bu)同(tong)職能(neng)(neng)的(de)(de)復合型團(tuan)隊(dui)，才(cai)是達標的(de)(de)。

第二：聽

一般(ban)(ban)情(qing)況(kuang)下代(dai)理(li)公(gong)司就會寫簡(jian)單的(de)(de)(de)提(ti)案，當(dang)一般(ban)(ban)不(bu)會太詳細(xi)，除非是(shi)(shi)(shi)簽訂了合(he)同(tong)，聽(ting)(ting)就是(shi)(shi)(shi)聽(ting)(ting)房(fang)地產(chan)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)公(gong)司的(de)(de)(de)思(si)(si)路(lu)跟見(jian)解。在這里，開發商要抓住幾個關鍵點聽(ting)(ting)。一聽(ting)(ting)房(fang)地產(chan)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)公(gong)司是(shi)(shi)(shi)否“吹牛大(da)王(wang)”，整個計劃(hua)(hua)只有(you)(you)戰略，只有(you)(you)時(shi)髦(mao)的(de)(de)(de)沒有(you)(you)見(jian)過的(de)(de)(de)UPS、UBS、4P、SWOT等，沒有(you)(you)實際(ji)操作戰術思(si)(si)路(lu)。二聽(ting)(ting)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)人員(yuan)是(shi)(shi)(shi)否“同(tong)行(xing)攻(gong)擊(ji)”，大(da)多策(ce)(ce)劃(hua)(hua)人員(yuan)狂妄(wang)至(zhi)極。三聽(ting)(ting)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)人員(yuan)是(shi)(shi)(shi)否“吹噓(xu)拍馬”，門檻低(di)、缺乏進門限制，導致房(fang)地產(chan)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)公(gong)司滿天飛(fei)，自然競爭日趨加劇(ju)。具(ju)備(bei)想(xiang)法的(de)(de)(de)公(gong)司是(shi)(shi)(shi)不(bu)會不(bu)負責任的(de)(de)(de)粉飾和平(ping)的(de)(de)(de)，更(geng)不(bu)會看臉色行(xing)事的(de)(de)(de)，敢說才(cai)敢做，無私才(cai)無畏。

第三：考察

看(kan)了(le)，聽(ting)了(le)，感(gan)覺還可以，開發商(shang)該活(huo)動活(huo)動，出去考(kao)察(cha)房地(di)產策(ce)(ce)劃(hua)公(gong)(gong)(gong)司(si)了(le)。看(kan)看(kan)他(ta)講的(de)是(shi)不(bu)是(shi)真的(de)，是(shi)不(bu)是(shi)在(zai)吹牛，同(tong)時(shi)可以針對性(xing)學習。看(kan)什么？主要(yao)看(kan)策(ce)(ce)劃(hua)公(gong)(gong)(gong)司(si)辦公(gong)(gong)(gong)地(di)址(zhi)、成功案(an)例和本(ben)項(xiang)(xiang)目可以借鑒的(de)品(pin)牌項(xiang)(xiang)目。但是(shi)房地(di)產策(ce)(ce)劃(hua)公(gong)(gong)(gong)司(si)說(shuo)公(gong)(gong)(gong)司(si)內部人員參(can)與過(guo)的(de)項(xiang)(xiang)目，基本(ben)上就不(bu)用看(kan)了(le)。這些(xie)“成功案(an)例”大(da)多數是(shi)“拉虎(hu)皮做(zuo)大(da)旗”。辦公(gong)(gong)(gong)地(di)址(zhi)如(ru)果不(bu)在(zai)本(ben)地(di)，一(yi)定(ding)要(yao)考(kao)察(cha)，因(yin)為一(yi)個項(xiang)(xiang)目合作(zuo)期限少(shao)則(ze)1-2年，多則(ze)3-5年，甚(shen)至更長，連合作(zuo)方的(de)門都沒有(you)看(kan)就簽合同(tong)，其中(zhong)一(yi)定(ding)有(you)問題，合作(zuo)風險(xian)極(ji)其大(da)。最后，要(yao)看(kan)幾個代(dai)表性(xing)的(de)項(xiang)(xiang)目，總(zong)結其成功經驗和失敗(bai)教訓，一(yi)定(ding)要(yao)策(ce)(ce)劃(hua)公(gong)(gong)(gong)司(si)陪同(tong)。

第四：操練

前(qian)兩方(fang)面“吹拉(la)談唱”的本(ben)事，一(yi)般房(fang)地(di)產策劃(hua)公(gong)司(si)都具備。實地(di)考察滿意(yi)(yi)后，可(ke)以(yi)拿出項目前(qian)期規(gui)(gui)(gui)劃(hua)指(zhi)標，是(shi)(shi)驢子是(shi)(shi)馬(ma),拉(la)出來遛遛,與規(gui)(gui)(gui)劃(hua)設計公(gong)司(si)一(yi)起，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)地(di)產策劃(hua)公(gong)司(si)的規(gui)(gui)(gui)劃(hua)思(si)路(lu)和成(cheng)本(ben)意(yi)(yi)識了，看(kan)(kan)看(kan)(kan)房(fang)地(di)產策劃(hua)公(gong)司(si)是(shi)(shi)否可(ke)以(yi)成(cheng)為規(gui)(gui)(gui)劃(hua)的思(si)想，是(shi)(shi)否從戶型、園(yuan)林、配(pei)套、創新等方(fang)面，與規(gui)(gui)(gui)劃(hua)設計公(gong)司(si)交融，甚至超越規(gui)(gui)(gui)劃(hua)和設想了。