【地產(chan)策劃公司(si)選(xuan)擇】地產(chan)策劃公司(si)怎(zen)么選(xuan) 房地(di)產策劃咨詢機(ji)構選擇

消費者理性化是導致房地產(chan)業競爭日(ri)趨激烈的原(yuan)因之一。在沿海城市，開發(fa)商借助房地產(chan)策劃(hua)(hua)咨詢(xun)機構(gou)對項目進(jin)行前期策劃(hua)(hua)，使項目后期銷售(shou)獲得成功(gong)，使開發(fa)商逐(zhu)漸認識到(dao)項目的前期策劃(hua)(hua)的成功(gong)與否，直(zhi)接決定(ding)了其后期銷售(shou)的好壞。

雖然房地產開發策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多，但真正的房地產全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望、市場的有效需求、行業的競爭態勢為基礎，通過需求調查、市場細分、項目定位、概念設計、營銷戰略、CI設計、廣告策劃、銷售執行、物業管理、品牌創立等過程，為項目規劃出合理的建設取向——在設計、建設、營銷、服務、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值，創造暢銷樓盤，使開發商可持續發展的目的。因此，選擇房地產策劃咨詢機構，必須滿(man)足(zu)以下條件。

1.理論水平

理(li)(li)論(lun)(lun)來自于(yu)(yu)實(shi)踐并指導實(shi)踐，觀(guan)念(nian)(nian)落后導致策(ce)劃(hua)(hua)(hua)保守(shou)，沒有好的(de)觀(guan)念(nian)(nian)就沒有好的(de)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)。根(gen)據其所掌(zhang)握(wo)的(de)房地產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)的(de)基(ji)(ji)礎理(li)(li)論(lun)(lun)處(chu)于(yu)(yu)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)理(li)(li)論(lun)(lun)何(he)種發展(zhan)階(jie)(jie)段(duan)，是(shi)(shi)標準規劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)、銷(xiao)(xiao)售策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)、概念(nian)(nian)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)、賣點(dian)群策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)、等值策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)還是(shi)(shi)增(zeng)值策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)?是(shi)(shi)推銷(xiao)(xiao)觀(guan)念(nian)(nian)階(jie)(jie)段(duan)，還是(shi)(shi)營銷(xiao)(xiao)觀(guan)念(nian)(nian)階(jie)(jie)段(duan)?是(shi)(shi)全程策(ce)劃(hua)(hua)(hua)階(jie)(jie)段(duan)、還是(shi)(shi)營銷(xiao)(xiao)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)?采用(yong)(yong)的(de)是(shi)(shi)什(shen)么理(li)(li)論(lun)(lun)模式?總之(zhi)，關鍵(jian)是(shi)(shi)要運(yun)用(yong)(yong)所掌(zhang)握(wo)的(de)理(li)(li)論(lun)(lun)、通過科學的(de)思維(wei)方式和方法論(lun)(lun)，對現實(shi)環境做出準確的(de)判斷。因為掌(zhang)握(wo)房地產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)的(de)基(ji)(ji)本理(li)(li)論(lun)(lun)、基(ji)(ji)本原理(li)(li)，并靈(ling)活運(yun)用(yong)(yong)，決定著房地產策(ce)劃(hua)(hua)(hua)、咨詢機構50%的(de)策(ce)劃(hua)(hua)(hua)運(yun)作能力。

2.實戰經驗

實(shi)戰經(jing)驗可以(yi)避免(mian)重蹈覆轍，并是策(ce)(ce)劃(hua)者(zhe)項目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)運(yun)作能力、市(shi)場反應(ying)(ying)能力、市(shi)場應(ying)(ying)變能力的(de)(de)(de)(de)具體(ti)體(ti)現(xian)。由于房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)特(te)殊性，以(yi)往(wang)(wang)任何成(cheng)(cheng)功的(de)(de)(de)(de)經(jing)驗很難完全照搬(ban)應(ying)(ying)用(yong)在新開發(fa)的(de)(de)(de)(de)項目(mu)(mu)(mu)上，甚至如(ru)果不(bu)(bu)能擺脫以(yi)往(wang)(wang)成(cheng)(cheng)功的(de)(de)(de)(de)經(jing)驗的(de)(de)(de)(de)束縛，或者(zhe)照搬(ban)別(bie)人的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)功經(jing)驗，反而(er)會給新項目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)開發(fa)帶來滅(mie)頂之災，換句話說，前一個項目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)功并不(bu)(bu)能保證未(wei)來項目(mu)(mu)(mu)一定成(cheng)(cheng)功，而(er)以(yi)往(wang)(wang)失敗的(de)(de)(de)(de)定位卻未(wei)必不(bu)(bu)能應(ying)(ying)用(yong)在新項目(mu)(mu)(mu)上;這也就是為(wei)什么大(da)名鼎鼎的(de)(de)(de)(de)策(ce)(ce)劃(hua)人，卻策(ce)(ce)劃(hua)了(le)一大(da)堆賣不(bu)(bu)出去(qu)的(de)(de)(de)(de)空置房(fang)，而(er)那些精品樓(lou)盤(pan)、暢銷(xiao)樓(lou)盤(pan)卻往(wang)(wang)往(wang)(wang)是名不(bu)(bu)見(jian)經(jing)傳的(de)(de)(de)(de)開發(fa)商的(de)(de)(de)(de)杰(jie)作的(de)(de)(de)(de)原因(yin)。房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)類(lei)似例證不(bu)(bu)勝枚舉。因(yin)此，實(shi)戰經(jing)驗決定著(zhu)房(fang)地(di)產(chan)(chan)策(ce)(ce)劃(hua)、咨詢(xun)機構30%的(de)(de)(de)(de)策(ce)(ce)劃(hua)運(yun)作能力。

3.創新能力

差異(yi)化雖(sui)然(ran)(ran)不是(shi)房地產企業(ye)唯(wei)一的(de)生存戰略，卻是(shi)獲取(qu)競(jing)爭優(you)勢(shi)的(de)重要手段，房地產策劃(hua)、咨(zi)詢機構(gou)沒有創新(xin)意識，或創新(xin)能力(li)不足(zu)，就抓不住差異(yi)化的(de)機會，而沒有差異(yi)的(de)同質(zhi)項(xiang)目(mu)，必然(ran)(ran)導致價格的(de)惡(e)性競(jing)爭。房地產策劃(hua)、咨(zi)詢機構(gou)的(de)創新(xin)能力(li)表(biao)現在以下幾個方(fang)面(mian)：

1)項目定位(wei)既適(shi)應市場(chang)有效需求(qiu)，又有別于競爭(zheng)項目。

2) 采(cai)用(yong)新技術。

3) 發(fa)現、開拓(tuo)并滿足新的(de)市場有(you)效(xiao)需求。

4) 采用新材料。

5) 觀念(nian)創新——基礎理(li)論、設計思想、營銷手段、服務(wu)理(li)念(nian)。

創新能力(li)(li)決(jue)定著(zhu)房(fang)地產(chan)策劃、咨詢機構8%的(de)策劃運作能力(li)(li)。

4.洞察力

所謂洞察力(li)(li)，就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)房(fang)地(di)產策(ce)劃(hua)、咨詢(xun)機構(gou)對市場有(you)效需(xu)(xu)求(qiu)變(bian)化(hua)(hua)的(de)敏感程度與預(yu)見能力(li)(li)。房(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)(mu)所面(mian)(mian)臨(lin)的(de)是(shi)(shi)一個相對狹(xia)窄的(de)消費市場，是(shi)(shi)現(xian)在生(sheng)產的(de)未來(lai)需(xu)(xu)求(qiu)的(de)特(te)殊產品。由于投資(zi)大(da)、建設周期長，受政策(ce)、社會環(huan)境(jing)、經濟(ji)環(huan)境(jing)、管理水平、資(zi)金(jin)來(lai)源(yuan)等因素(su)制(zhi)約，制(zhi)約因素(su)稍有(you)變(bian)化(hua)(hua)，就(jiu)(jiu)會導(dao)致(zhi)市場有(you)效需(xu)(xu)求(qiu)發生(sheng)變(bian)化(hua)(hua)，預(yu)先的(de)項(xiang)目(mu)(mu)定(ding)(ding)位就(jiu)(jiu)有(you)可(ke)能發生(sheng)變(bian)化(hua)(hua)甚至落空。房(fang)地(di)產策(ce)劃(hua)、咨詢(xun)機構(gou)對市場可(ke)能的(de)變(bian)化(hua)(hua)必(bi)須有(you)敏銳的(de)洞察力(li)(li)，及時修正與市場有(you)效需(xu)(xu)求(qiu)有(you)悖的(de)定(ding)(ding)位，否則，項(xiang)目(mu)(mu)前期的(de)準確定(ding)(ding)位，一樣會導(dao)致(zhi)項(xiang)目(mu)(mu)建成(cheng)后，面(mian)(mian)對將是(shi)(shi)沒有(you)需(xu)(xu)求(qiu)或需(xu)(xu)求(qiu)有(you)限的(de)市場。洞察力(li)(li)決定(ding)(ding)著房(fang)地(di)產策(ce)劃(hua)、咨詢(xun)機構(gou)5%的(de)策(ce)劃(hua)運作能力(li)(li)。

5.合作力

團(tuan)隊作(zuo)(zuo)戰(zhan)不是(shi)(shi)烏合之眾，不是(shi)(shi)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)大師的(de)(de)(de)靈機(ji)一動的(de)(de)(de)"奇招"、"概(gai)念"，而是(shi)(shi)具備上述能(neng)(neng)力、十數(shu)種(zhong)專(zhuan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)通(tong)才型(xing)人力資(zi)(zi)源協同(tong)作(zuo)(zuo)戰(zhan)的(de)(de)(de)有機(ji)結合體。項(xiang)(xiang)目(mu)經理與(yu)市(shi)(shi)場總(zong)(zong)監(jian)(jian)、策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)總(zong)(zong)監(jian)(jian)、設計總(zong)(zong)監(jian)(jian)、營銷總(zong)(zong)監(jian)(jian)、CI總(zong)(zong)監(jian)(jian)及其(qi)助(zhu)手所(suo)組成(cheng)的(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)組團(tuan)，整合社會資(zi)(zi)源、市(shi)(shi)場資(zi)(zi)源、企業(ye)(ye)內部人力資(zi)(zi)源，是(shi)(shi)所(suo)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)項(xiang)(xiang)目(mu)始終如一的(de)(de)(de)充分必要保證(zheng)。由(you)于策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)咨詢機(ji)構(gou)是(shi)(shi)從市(shi)(shi)場調研、概(gai)念定位、項(xiang)(xiang)目(mu)規劃(hua)(hua)、工程施(shi)工到開盤上市(shi)(shi)、現場展示(shi)、銷售服(fu)務、售后服(fu)務等的(de)(de)(de)全(quan)過程介入，要協調和判斷(duan)各專(zhuan)業(ye)(ye)公司的(de)(de)(de)工作(zuo)(zuo)進度與(yu)成(cheng)果質量，并提出改進意見，團(tuan)隊的(de)(de)(de)協作(zuo)(zuo)精神、寬泛(fan)的(de)(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)知識(shi)、良好(hao)的(de)(de)(de)溝通(tong)能(neng)(neng)力是(shi)(shi)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)咨詢機(ji)構(gou)取得成(cheng)功的(de)(de)(de)保證(zheng)。因此，團(tuan)隊作(zuo)(zuo)戰(zhan)決定著房地產策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)、咨詢機(ji)構(gou)5%的(de)(de)(de)策(ce)(ce)(ce)(ce)劃(hua)(hua)運作(zuo)(zuo)能(neng)(neng)力。

某市房地(di)產全程(cheng)策(ce)劃剛剛起(qi)步，專項人才奇缺，一些營銷咨詢(xun)公司(si)為接項目，臨時(shi)召(zhao)集人員搭成的(de)草臺班子，不(bu)(bu)僅混(hun)淆全程(cheng)策(ce)劃概念，而且很難保證(zheng)項目的(de)始終如一，甚至有的(de)策(ce)劃只(zhi)做到一半就露出了(le)馬腳，拿出的(de)策(ce)劃案幾十頁(ye)應付了(le)事，不(bu)(bu)是(shi)(shi)答(da)非所問，就是(shi)(shi)立(li)論不(bu)(bu)足(zu);不(bu)(bu)是(shi)(shi)用數(shu)據說話(hua)，而是(shi)(shi)將結論建立(li)在主觀(guan)臆(yi)測上(shang)。開(kai)發商啞巴吃黃連，付錢送"神"了(le)事，直(zhi)接導(dao)致房地(di)產開(kai)發商對策(ce)劃咨詢(xun)機(ji)構的(de)信任危(wei)機(ji)。

如果用函(han)數關系表現(xian)一個(ge)房地產策劃咨詢機構的(de)全(quan)程策劃能(neng)力，那就是：

P=f (β，λ，δ，μ，σ……)

式中P-策劃力

β-理(li)論(lun)水平，駕馭(yu)項目的能(neng)力。

λ-實(shi)戰能(neng)力，運作項目的(de)水(shui)平(ping)。

δ-創新能(neng)(neng)力(li)，差異化戰略實施能(neng)(neng)力(li)。

μ-洞察力(li)，對市場(chang)有效(xiao)需(xu)求變(bian)化的預見能力(li)

σ-合作(zuo)力，團隊作(zuo)戰保(bao)證項目(mu)成(cheng)功的綜合實力。

房地產策劃公司怎么選？

第一：看

看房地產策(ce)(ce)劃(hua)(hua)公(gong)司(si)的(de)(de)形(xing)象和團(tuan)隊建設。俗話說“策(ce)(ce)劃(hua)(hua)別人(ren)(ren)，先策(ce)(ce)劃(hua)(hua)自己(ji)”，所以看公(gong)司(si)的(de)(de)人(ren)(ren)員建設，好的(de)(de)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)代理公(gong)司(si)，總有一個(ge)靈(ling)魂人(ren)(ren)物——即(ji)老板，老板大多是創始(shi)人(ren)(ren)，在(zai)行業(ye)形(xing)勢比較好的(de)(de)背景下，在(zai)賣方市場下，一個(ge)項(xiang)目(mu)即(ji)可以成就一個(ge)老板，而“光(guang)桿司(si)令”是絕對不(bu)(bu)能信(xin)賴的(de)(de)，即(ji)使他能力(li)超強。一個(ge)擁有戰(zhan)略規(gui)劃(hua)(hua)、建筑規(gui)劃(hua)(hua)、營銷(xiao)策(ce)(ce)劃(hua)(hua)、廣(guang)告推(tui)廣(guang)、銷(xiao)售執(zhi)行不(bu)(bu)同職能的(de)(de)復合型團(tuan)隊，才是達標(biao)的(de)(de)。

第二：聽

一般情況(kuang)下代理公(gong)(gong)司(si)(si)就會寫簡單的(de)(de)提案，當(dang)一般不會太詳細，除(chu)非是(shi)(shi)(shi)簽(qian)訂了合同，聽就是(shi)(shi)(shi)聽房地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)思路(lu)跟見(jian)解。在這里(li)，開發商要抓住幾(ji)個關鍵點聽。一聽房地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)是(shi)(shi)(shi)否(fou)“吹牛大王(wang)”，整(zheng)個計劃(hua)只有(you)戰略，只有(you)時(shi)髦(mao)的(de)(de)沒有(you)見(jian)過的(de)(de)UPS、UBS、4P、SWOT等，沒有(you)實(shi)際(ji)操(cao)作戰術(shu)思路(lu)。二聽策(ce)劃(hua)人(ren)員(yuan)是(shi)(shi)(shi)否(fou)“同行攻擊(ji)”，大多(duo)策(ce)劃(hua)人(ren)員(yuan)狂妄至(zhi)極。三聽策(ce)劃(hua)人(ren)員(yuan)是(shi)(shi)(shi)否(fou)“吹噓拍馬(ma)”，門檻低、缺(que)乏進門限制，導致房地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公(gong)(gong)司(si)(si)滿天飛，自然競(jing)爭日趨加劇(ju)。具備想法的(de)(de)公(gong)(gong)司(si)(si)是(shi)(shi)(shi)不會不負責任(ren)的(de)(de)粉(fen)飾和平(ping)的(de)(de)，更不會看臉色行事的(de)(de)，敢說(shuo)才敢做，無私才無畏。

第三：考察

看了，聽了，感覺還可(ke)以(yi)，開發(fa)商(shang)該活動活動，出去考察(cha)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)(ce)劃公(gong)司(si)(si)了。看看他講的是(shi)(shi)不是(shi)(shi)真的，是(shi)(shi)不是(shi)(shi)在吹牛，同(tong)時可(ke)以(yi)針對性學習。看什(shen)么(me)？主(zhu)要看策(ce)(ce)劃公(gong)司(si)(si)辦公(gong)地(di)址(zhi)、成(cheng)功案例和本項(xiang)目可(ke)以(yi)借鑒的品牌項(xiang)目。但是(shi)(shi)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)(ce)劃公(gong)司(si)(si)說公(gong)司(si)(si)內部(bu)人(ren)員參與(yu)過的項(xiang)目，基本上就不用看了。這(zhe)些“成(cheng)功案例”大(da)多(duo)數是(shi)(shi)“拉虎皮(pi)做大(da)旗”。辦公(gong)地(di)址(zhi)如果不在本地(di)，一定(ding)要考察(cha)，因(yin)為一個項(xiang)目合(he)(he)作(zuo)(zuo)期限少則1-2年，多(duo)則3-5年，甚至更(geng)長，連合(he)(he)作(zuo)(zuo)方的門(men)都(dou)沒有看就簽合(he)(he)同(tong)，其(qi)中一定(ding)有問題，合(he)(he)作(zuo)(zuo)風險極其(qi)大(da)。最后(hou)，要看幾(ji)個代表性的項(xiang)目，總結其(qi)成(cheng)功經驗和失敗教訓，一定(ding)要策(ce)(ce)劃公(gong)司(si)(si)陪同(tong)。

第四：操練

前(qian)兩(liang)方(fang)面“吹拉(la)談唱”的(de)本事，一(yi)般房(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公(gong)司(si)都具(ju)備(bei)。實地(di)考(kao)察滿意后，可(ke)以(yi)拿(na)出(chu)項目前(qian)期規劃(hua)指標，是(shi)驢子是(shi)馬,拉(la)出(chu)來遛遛,與規劃(hua)設(she)(she)計公(gong)司(si)一(yi)起(qi)，看(kan)看(kan)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公(gong)司(si)的(de)規劃(hua)思路和(he)成(cheng)本意識(shi)了，看(kan)看(kan)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)公(gong)司(si)是(shi)否可(ke)以(yi)成(cheng)為規劃(hua)的(de)思想，是(shi)否從戶(hu)型(xing)、園林、配套、創(chuang)新等方(fang)面，與規劃(hua)設(she)(she)計公(gong)司(si)交融，甚至超越(yue)規劃(hua)和(he)設(she)(she)想了。