商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住宅的(de)(de)(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)要(yao)求(qiu)(qiu)較(jiao)為(wei)單一，主要(yao)就(jiu)是(shi)滿(man)足人們的(de)(de)(de)(de)居住功(gong)能(neng)(neng)，為(wei)人們提供一個能(neng)(neng)夠遮風檔(dang)雨的(de)(de)(de)(de)休憩(qi)之所。而(er)商(shang)業(ye)(ye)所要(yao)承載的(de)(de)(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)就(jiu)較(jiao)為(wei)復(fu)雜，商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)最一般的(de)(de)(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)是(shi)作為(wei)商(shang)品流通(tong)的(de)(de)(de)(de)基礎(chu)設施，承擔(dan)商(shang)品的(de)(de)(de)(de)流通(tong)展示功(gong)能(neng)(neng)，對(dui)(dui)人而(er)言(yan)就(jiu)是(shi)滿(man)足人們的(de)(de)(de)(de)購物需求(qiu)(qiu)。同時商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)還可以(yi)承載其(qi)(qi)他功(gong)能(neng)(neng)，例如餐飲(yin)功(gong)能(neng)(neng)、娛樂功(gong)能(neng)(neng)、休閑功(gong)能(neng)(neng)、商(shang)務功(gong)能(neng)(neng)等(deng)(deng)等(deng)(deng)，就(jiu)因為(wei)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)功(gong)能(neng)(neng)要(yao)求(qiu)(qiu)靈活多(duo)變，故導致對(dui)(dui)其(qi)(qi)的(de)(de)(de)(de)操控(kong)也就(jiu)相對(dui)(dui)復(fu)雜。

2、地段區別

房地產(chan)因其不(bu)可(ke)(ke)移動性，因此不(bu)論(lun)住(zhu)(zhu)宅還是(shi)商(shang)業(ye)，對(dui)地段(duan)的(de)要求(qiu)都比較高(gao)，而(er)商(shang)業(ye)更之為(wei)甚。相對(dui)而(er)言，住(zhu)(zhu)宅選(xuan)擇地段(duan)的(de)彈性空間更大，不(bu)論(lun)城(cheng)(cheng)市(shi)中心，還是(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)郊(jiao)區，抑或(huo)(huo)荒郊(jiao)野嶺(ling)，均可(ke)(ke)開發(fa)住(zhu)(zhu)宅。而(er)商(shang)業(ye)則不(bu)同(tong)，商(shang)業(ye)一(yi)旦離開城(cheng)(cheng)區，來(lai)到郊(jiao)外，就(jiu)需要對(dui)商(shang)業(ye)的(de)經營內容、業(ye)態(tai)進行檢討(tao)。例如適應(ying)于城(cheng)(cheng)區的(de)零售百貨(huo)如果來(lai)到郊(jiao)外就(jiu)生存(cun)(cun)渺茫(mang)。商(shang)業(ye)地產(chan)的(de)植(zhi)樹原(yuan)理，首先就(jiu)是(shi)立(li)地分析。如果地選(xuan)錯(cuo)了，那(nei)必定難以生存(cun)(cun)。商(shang)業(ye)對(dui)“易達性”的(de)要求(qiu)很高(gao)，項目最好處在道路(lu)十(shi)字路(lu)口或(huo)(huo)緊鄰干(gan)道，客流、人流、車流穿行方便，這樣才能(neng)增加顧客的(de)光(guang)顧可(ke)(ke)能(neng)。

該圖片由注冊用戶"天行健"提供，版權聲明反饋

3、客戶區別

住(zhu)宅地(di)產涉(she)及(ji)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)層面較窄，而(er)商業地(di)產涉(she)及(ji)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)層面較寬(kuan)。住(zhu)宅的目標(biao)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)一般分為(wei)兩類，一種(zhong)是(shi)(shi)投資型(xing)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)，一種(zhong)是(shi)(shi)自(zi)用(yong)型(xing)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)。投資性客(ke)(ke)(ke)戶(hu)乃是(shi)(shi)依靠買后出租及(ji)房產升值獲利。而(er)自(zi)用(yong)型(xing)客(ke)(ke)(ke)戶(hu)乃是(shi)(shi)買后自(zi)用(yong)（不論過渡型(xing)居住(zhu)還是(shi)(shi)永(yong)久(jiu)性居住(zhu)）。

但商(shang)(shang)業地(di)產(chan)的(de)客戶則包括了經(jing)(jing)營(ying)商(shang)(shang)戶、商(shang)(shang)鋪投資者和目(mu)標(biao)消費者三(san)類(lei)人(ren)群(qun)。經(jing)(jing)營(ying)商(shang)(shang)戶又可以(yi)分為(wei)主(zhu)力(li)店(dian)、次(ci)主(zhu)力(li)店(dian)、旗艦品(pin)牌店(dian)及普通品(pin)牌店(dian)，下表為(wei)某購物中(zhong)心的(de)目(mu)標(biao)商(shang)(shang)戶分類(lei)，可以(yi)看出(chu)各(ge)類(lei)商(shang)(shang)戶對物業的(de)要求都不盡一致(zhi)。

4、操作復雜性區別

從(cong)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)產開(kai)發(fa)角度來講(jiang)，商(shang)(shang)(shang)業操(cao)作的(de)(de)(de)(de)(de)復(fu)雜性甚之于住(zhu)(zhu)宅(zhai)。對于住(zhu)(zhu)宅(zhai)而言，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)將住(zhu)(zhu)宅(zhai)賣出后(hou)基本就(jiu)萬事大吉了，住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)(de)使(shi)用價值就(jiu)開(kai)始(shi)在(zai)消(xiao)費者手中(zhong)體現。而商(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產在(zai)銷售(shou)過后(hou)，是(shi)不(bu)能直(zhi)接進(jin)行(xing)消(xiao)費的(de)(de)(de)(de)(de)，這時的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產項(xiang)目在(zai)某(mou)種(zhong)程(cheng)度上是(shi)不(bu)具備(bei)使(shi)用價值的(de)(de)(de)(de)(de)，它還要進(jin)行(xing)招商(shang)(shang)(shang)才能運營使(shi)用。而招商(shang)(shang)(shang)運營乃是(shi)商(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產的(de)(de)(de)(de)(de)生死環節(jie)，稍有不(bu)甚，便會將商(shang)(shang)(shang)業帶入萬劫不(bu)覆的(de)(de)(de)(de)(de)深(shen)淵。例如(ru)國內的(de)(de)(de)(de)(de)很多商(shang)(shang)(shang)業就(jiu)是(shi)沒有處理好招商(shang)(shang)(shang)與銷售(shou)之間的(de)(de)(de)(de)(de)關系(xi)而導致項(xiang)目夭折的(de)(de)(de)(de)(de)。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要(yao)9米層(ceng)高，因為(wei)將來會使用大銀幕。而住宅的活荷(he)載只(zhi)要(yao)200公斤，層(ceng)高達到(dao)2.8—3米就可(ke)以了，由(you)此可(ke)見住宅的物(wu)業(ye)要(yao)求要(yao)相對簡單的多。

6、銷售模式區別

住(zhu)宅的銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)(shi)較商業地產(chan)而言模(mo)式(shi)(shi)較為(wei)簡單，通(tong)常為(wei)直接(jie)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)，買賣兩清。而商業的銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)則形式(shi)(shi)多樣(yang)，一般而言分(fen)為(wei)四種(zhong)(zhong)模(mo)式(shi)(shi)，直接(jie)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)(shi)、帶(dai)租(zu)約(yue)模(mo)式(shi)(shi)、返(fan)(fan)(fan)租(zu)式(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)、整(zheng)體銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)(shi)。而且每種(zhong)(zhong)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)(shi)還(huan)可(ke)以(yi)繼續細分(fen)，例如直接(jie)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)模(mo)式(shi)(shi)還(huan)可(ke)以(yi)分(fen)為(wei)有條件和無條件兩種(zhong)(zhong)。而返(fan)(fan)(fan)租(zu)式(shi)(shi)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)更是(shi)靈活多樣(yang)，可(ke)以(yi)年返(fan)(fan)(fan)，也可(ke)以(yi)一次(ci)性(xing)返(fan)(fan)(fan)，或者二者的結合(he)。亦可(ke)分(fen)為(wei)短期返(fan)(fan)(fan)（五年及以(yi)內）和長(chang)期返(fan)(fan)(fan)(五年以(yi)上)，更可(ke)分(fen)為(wei)保底或不保底等(deng)等(deng)。不一而足，每種(zhong)(zhong)銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)方式(shi)(shi)均有其銷(xiao)(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)(shou)(shou)的適應對象。

7、投資回報形式

對于開發商(shang)而(er)言，商(shang)業(ye)(ye)地(di)產的(de)投資(zi)回(hui)(hui)(hui)報(bao)形式有三種，一是(shi)銷(xiao)售(shou)獲利，二(er)是(shi)后(hou)期(qi)經(jing)營(ying)(ying)收(shou)(shou)益(yi)，三是(shi)物(wu)業(ye)(ye)升值(zhi)；而(er)住宅的(de)投資(zi)回(hui)(hui)(hui)報(bao)形式只能通(tong)過(guo)銷(xiao)售(shou)來實(shi)現。銷(xiao)售(shou)只能獲取(qu)短期(qi)的(de)資(zi)金(jin)(jin)回(hui)(hui)(hui)籠或者(zhe)解(jie)決開發商(shang)后(hou)續開發的(de)資(zi)金(jin)(jin)問題，而(er)經(jing)營(ying)(ying)收(shou)(shou)益(yi)和物(wu)業(ye)(ye)升值(zhi)才是(shi)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產投資(zi)回(hui)(hui)(hui)報(bao)的(de)最主(zhu)要形式。例如(ru)北京的(de)世紀金(jin)(jin)源(yuan)購(gou)物(wu)中心，60多(duo)萬平方米一寸都(dou)沒有賣(mai)；上海的(de)梅隆購(gou)物(wu)廣場建(jian)設的(de)時候投資(zi)不到5個(ge)(ge)億，后(hou)有機構出50億收(shou)(shou)購(gou)，卻被婉拒，因為這個(ge)(ge)物(wu)業(ye)(ye)每年都(dou)在升值(zhi)，而(er)且經(jing)營(ying)(ying)收(shou)(shou)益(yi)很高。所(suo)以，商(shang)業(ye)(ye)地(di)產真正的(de)價值(zhi)并(bing)非是(shi)銷(xiao)售(shou)，而(er)是(shi)獲取(qu)長(chang)期(qi)的(de)經(jing)營(ying)(ying)收(shou)(shou)益(yi)和物(wu)業(ye)(ye)升值(zhi)。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對專(zhuan)業(ye)(ye)要求的(de)(de)(de)(de)程度和(he)(he)重點都是(shi)不同的(de)(de)(de)(de)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)除了要遵(zun)循(xun)(xun)住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)(di)產(chan)(chan)所遵(zun)循(xun)(xun)的(de)(de)(de)(de)建筑規范和(he)(he)消(xiao)防規范外(wai)，還要遵(zun)循(xun)(xun)第(di)三(san)種規范即商(shang)(shang)業(ye)(ye)規范。商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)運作(zuo)對于(yu)商(shang)(shang)業(ye)(ye)專(zhuan)業(ye)(ye)性的(de)(de)(de)(de)要求極高，是(shi)多個商(shang)(shang)業(ye)(ye)微觀(guan)問題綜合解決的(de)(de)(de)(de)結果，住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)運作(zuo)則不需要進(jin)(jin)行復雜(za)的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)設計。從(cong)過程上看，住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)(di)產(chan)(chan)銷售后(hou)就(jiu)進(jin)(jin)入了終端，而商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)銷售只(zhi)是(shi)經營的(de)(de)(de)(de)開(kai)始(shi)，還需要招商(shang)(shang)、開(kai)業(ye)(ye)和(he)(he)經營管理(li)。所以，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)運作(zuo)與住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)運作(zuo)對專(zhuan)業(ye)(ye)程度的(de)(de)(de)(de)要求是(shi)不一樣的(de)(de)(de)(de)。