商業地產策劃和住宅地產策劃的本質區別

1、功能區別

住宅的(de)(de)(de)功(gong)(gong)能(neng)(neng)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)較為單一(yi)，主要(yao)(yao)(yao)就(jiu)是(shi)滿足人們的(de)(de)(de)居住功(gong)(gong)能(neng)(neng)，為人們提供一(yi)個能(neng)(neng)夠遮(zhe)風(feng)檔雨的(de)(de)(de)休憩之所。而(er)商(shang)業所要(yao)(yao)(yao)承(cheng)載的(de)(de)(de)功(gong)(gong)能(neng)(neng)就(jiu)較為復(fu)雜(za)，商(shang)業地產(chan)最一(yi)般(ban)的(de)(de)(de)功(gong)(gong)能(neng)(neng)是(shi)作為商(shang)品流通的(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)設施(shi)，承(cheng)擔商(shang)品的(de)(de)(de)流通展(zhan)示(shi)功(gong)(gong)能(neng)(neng)，對(dui)(dui)人而(er)言(yan)就(jiu)是(shi)滿足人們的(de)(de)(de)購物需求(qiu)。同(tong)時商(shang)業地產(chan)還可以承(cheng)載其他功(gong)(gong)能(neng)(neng)，例如餐飲功(gong)(gong)能(neng)(neng)、娛樂功(gong)(gong)能(neng)(neng)、休閑功(gong)(gong)能(neng)(neng)、商(shang)務功(gong)(gong)能(neng)(neng)等(deng)等(deng)，就(jiu)因為商(shang)業地產(chan)的(de)(de)(de)功(gong)(gong)能(neng)(neng)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)靈活多(duo)變(bian)，故導(dao)致對(dui)(dui)其的(de)(de)(de)操控也就(jiu)相對(dui)(dui)復(fu)雜(za)。

2、地段區別

房地(di)產因(yin)(yin)其不(bu)可(ke)移動性，因(yin)(yin)此不(bu)論住宅(zhai)(zhai)(zhai)還(huan)是商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)，對地(di)段(duan)的(de)(de)要(yao)求(qiu)都(dou)比較高，而商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)更之為甚(shen)。相對而言，住宅(zhai)(zhai)(zhai)選擇地(di)段(duan)的(de)(de)彈性空(kong)間(jian)更大，不(bu)論城(cheng)市中心，還(huan)是城(cheng)市郊(jiao)區，抑或荒郊(jiao)野(ye)嶺，均可(ke)開(kai)發住宅(zhai)(zhai)(zhai)。而商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)則不(bu)同，商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)一旦(dan)離開(kai)城(cheng)區，來(lai)到郊(jiao)外，就需要(yao)對商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)經營內容、業(ye)(ye)(ye)(ye)態(tai)進行(xing)檢討。例如適應于城(cheng)區的(de)(de)零售(shou)百貨如果(guo)來(lai)到郊(jiao)外就生(sheng)(sheng)存渺茫。商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產的(de)(de)植(zhi)樹原(yuan)理，首先(xian)就是立(li)地(di)分(fen)析。如果(guo)地(di)選錯了，那必定難以生(sheng)(sheng)存。商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)對“易達(da)性”的(de)(de)要(yao)求(qiu)很高，項目最好(hao)處在道路十字路口(kou)或緊鄰干道，客流、人流、車(che)流穿(chuan)行(xing)方便，這(zhe)樣才(cai)能(neng)增加顧客的(de)(de)光(guang)顧可(ke)能(neng)。

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3、客戶區別

住(zhu)宅地產(chan)涉(she)及(ji)(ji)客(ke)戶(hu)(hu)層面較窄，而(er)商(shang)業地產(chan)涉(she)及(ji)(ji)客(ke)戶(hu)(hu)層面較寬。住(zhu)宅的目(mu)標客(ke)戶(hu)(hu)一(yi)般(ban)分(fen)為(wei)兩類，一(yi)種(zhong)(zhong)是(shi)投資型客(ke)戶(hu)(hu)，一(yi)種(zhong)(zhong)是(shi)自用型客(ke)戶(hu)(hu)。投資性客(ke)戶(hu)(hu)乃是(shi)依(yi)靠買后出租及(ji)(ji)房(fang)產(chan)升值獲利(li)。而(er)自用型客(ke)戶(hu)(hu)乃是(shi)買后自用（不論(lun)過渡(du)型居住(zhu)還(huan)是(shi)永久性居住(zhu)）。

但商業(ye)(ye)地產(chan)的客戶(hu)(hu)則(ze)包括了經(jing)營商戶(hu)(hu)、商鋪投資者和目標(biao)消費者三(san)類人(ren)群。經(jing)營商戶(hu)(hu)又可以(yi)(yi)分為(wei)主(zhu)力店(dian)(dian)、次(ci)主(zhu)力店(dian)(dian)、旗艦品牌(pai)店(dian)(dian)及普通品牌(pai)店(dian)(dian)，下表(biao)為(wei)某購物(wu)中心的目標(biao)商戶(hu)(hu)分類，可以(yi)(yi)看出各類商戶(hu)(hu)對物(wu)業(ye)(ye)的要求(qiu)都(dou)不盡一(yi)致(zhi)。

4、操作復雜性區別

從開發商的(de)(de)(de)(de)地(di)(di)產(chan)開發角度來講(jiang)，商業(ye)操(cao)作(zuo)的(de)(de)(de)(de)復(fu)雜性甚之于(yu)住(zhu)宅(zhai)(zhai)。對(dui)于(yu)住(zhu)宅(zhai)(zhai)而(er)言(yan)，開發商將住(zhu)宅(zhai)(zhai)賣出后(hou)基本(ben)就萬事大(da)吉了，住(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)(de)使用(yong)價(jia)值就開始在(zai)消費者手中體現。而(er)商業(ye)地(di)(di)產(chan)在(zai)銷售過后(hou)，是不(bu)能(neng)(neng)直接進行(xing)消費的(de)(de)(de)(de)，這時的(de)(de)(de)(de)商業(ye)地(di)(di)產(chan)項目(mu)(mu)在(zai)某種(zhong)程(cheng)度上是不(bu)具備使用(yong)價(jia)值的(de)(de)(de)(de)，它還要進行(xing)招(zhao)(zhao)商才能(neng)(neng)運(yun)營使用(yong)。而(er)招(zhao)(zhao)商運(yun)營乃是商業(ye)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)生死環節，稍有不(bu)甚，便會將商業(ye)帶入萬劫(jie)不(bu)覆的(de)(de)(de)(de)深(shen)淵。例如國內的(de)(de)(de)(de)很多商業(ye)就是沒有處理好(hao)招(zhao)(zhao)商與銷售之間的(de)(de)(de)(de)關系而(er)導(dao)致項目(mu)(mu)夭折的(de)(de)(de)(de)。

5、物業要求區別

住宅對物業的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業地產而言，對物業的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業地產項目的生存。不同的商業業態，對物業的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達到1500公斤。不同的業態，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要9米(mi)層高(gao)，因為(wei)將來會使用大(da)銀(yin)幕。而住宅(zhai)的活(huo)荷(he)載(zai)只要200公(gong)斤，層高(gao)達到2.8—3米(mi)就可以了，由此(ci)可見住宅(zhai)的物(wu)業(ye)要求(qiu)要相對簡單的多(duo)。

6、銷售模式區別

住宅的銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式較(jiao)商業(ye)地產而(er)言模(mo)式較(jiao)為(wei)簡單，通常為(wei)直(zhi)接(jie)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)，買賣(mai)兩清。而(er)商業(ye)的銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)則形式多樣，一(yi)(yi)般而(er)言分(fen)為(wei)四種模(mo)式，直(zhi)接(jie)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式、帶租(zu)(zu)(zu)約模(mo)式、返(fan)(fan)租(zu)(zu)(zu)式銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)、整體銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式。而(er)且每種銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式還(huan)(huan)可(ke)以(yi)繼續細分(fen)，例如直(zhi)接(jie)銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)模(mo)式還(huan)(huan)可(ke)以(yi)分(fen)為(wei)有條(tiao)件和無條(tiao)件兩種。而(er)返(fan)(fan)租(zu)(zu)(zu)式銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)更是(shi)靈活(huo)多樣，可(ke)以(yi)年(nian)返(fan)(fan)，也可(ke)以(yi)一(yi)(yi)次性返(fan)(fan)，或者二者的結合。亦可(ke)分(fen)為(wei)短(duan)期(qi)返(fan)(fan)（五年(nian)及(ji)以(yi)內）和長(chang)期(qi)返(fan)(fan)(五年(nian)以(yi)上(shang))，更可(ke)分(fen)為(wei)保底或不保底等(deng)等(deng)。不一(yi)(yi)而(er)足(zu)，每種銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)方式均(jun)有其銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)的適應(ying)對象。

7、投資回報形式

對于開發商(shang)(shang)而言，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)回報(bao)形式(shi)(shi)有(you)三種，一是(shi)銷(xiao)售獲(huo)利，二(er)是(shi)后(hou)期(qi)經營(ying)收益(yi)，三是(shi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)升值(zhi)；而住宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)回報(bao)形式(shi)(shi)只能通過(guo)銷(xiao)售來實現。銷(xiao)售只能獲(huo)取短(duan)期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)回籠或者(zhe)解決開發商(shang)(shang)后(hou)續(xu)開發的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)問題，而經營(ying)收益(yi)和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)升值(zhi)才是(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)回報(bao)的(de)(de)(de)(de)(de)最主要(yao)形式(shi)(shi)。例如(ru)北京的(de)(de)(de)(de)(de)世紀金(jin)源購(gou)物(wu)(wu)(wu)中(zhong)心(xin)，60多萬平方米一寸都沒有(you)賣；上海的(de)(de)(de)(de)(de)梅隆購(gou)物(wu)(wu)(wu)廣場建設的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)候投(tou)(tou)資(zi)(zi)不到(dao)5個億，后(hou)有(you)機構(gou)出50億收購(gou)，卻被婉拒(ju)，因為這(zhe)個物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)每年都在升值(zhi)，而且(qie)經營(ying)收益(yi)很高(gao)。所以，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)真正的(de)(de)(de)(de)(de)價值(zhi)并非(fei)是(shi)銷(xiao)售，而是(shi)獲(huo)取長期(qi)的(de)(de)(de)(de)(de)經營(ying)收益(yi)和物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)升值(zhi)。

8、專業性程度

商業地產與住宅地產對專業要求的(de)(de)(de)程(cheng)度和重點都是不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)，商(shang)業地(di)產(chan)除了要遵(zun)循住(zhu)宅地(di)產(chan)所(suo)遵(zun)循的(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)規(gui)范和消防規(gui)范外，還要遵(zun)循第三種規(gui)范即商(shang)業規(gui)范。商(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)(de)運作對于(yu)商(shang)業專業性的(de)(de)(de)要求極(ji)高(gao)，是多個商(shang)業微觀問題綜合解(jie)決的(de)(de)(de)結果，住(zhu)宅地(di)產(chan)的(de)(de)(de)運作則不(bu)需要進行復雜的(de)(de)(de)商(shang)業設(she)計。從(cong)過程(cheng)上看，住(zhu)宅地(di)產(chan)銷(xiao)(xiao)售(shou)后就(jiu)進入(ru)了終端，而商(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)只是經營的(de)(de)(de)開始(shi)，還需要招商(shang)、開業和經營管理(li)。所(suo)以，商(shang)業地(di)產(chan)運作與住(zhu)宅地(di)產(chan)的(de)(de)(de)運作對專業程(cheng)度的(de)(de)(de)要求是不(bu)一樣的(de)(de)(de)。