作(zuo)為一種客觀(guan)存(cun)在的(de)物質(zhi)形態(tai)，房(fang)地產是指(zhi)房(fang)產和地產的總稱(cheng)，包括土(tu)(tu)地(di)(di)和土(tu)(tu)地(di)(di)上永久建(jian)筑(zhu)物(wu)及其所(suo)衍(yan)生的(de)(de)權利。房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)是指建(jian)筑(zhu)在土(tu)(tu)地(di)(di)上的(de)(de)各種房(fang)(fang)(fang)屋，包括住宅、廠房(fang)(fang)(fang)、倉(cang)庫和商(shang)業(ye)、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房(fang)(fang)(fang)等(deng)。地(di)(di)產(chan)(chan)是指土(tu)(tu)地(di)(di)及其上下一定(ding)的(de)(de)空間，包括地(di)(di)下的(de)(de)各種基礎設(she)施、地(di)(di)面道(dao)路等(deng)。房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)由于其自己的(de)(de)特(te)點(dian)即(ji)位(wei)置的(de)(de)固定(ding)性和不可(ke)移動性，在經(jing)濟(ji)學(xue)上又被稱為不動產(chan)(chan)。可(ke)以有三種存在形態(tai)：即(ji)土(tu)(tu)地(di)(di)、建(jian)筑(zhu)物(wu)、房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)合一。在房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)拍賣(mai)中，其拍賣(mai)標的(de)(de)也可(ke)以有三種存在形態(tai)，即(ji)土(tu)(tu)地(di)(di)（或土(tu)(tu)地(di)(di)使用權）、建(jian)筑(zhu)物(wu)和房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)合一狀態(tai)下的(de)(de)物(wu)質實體及其權益。隨著(zhu)個人財產(chan)(chan)所(suo)有權的(de)(de)發展，房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)已經(jing)成為商(shang)業(ye)交易的(de)(de)主要組成部分。【詳細>>】

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：

1、計委(wei)審(shen)查可行性(xing)研究報告(gao)和進行項(xiang)目立項(xiang)。

2、國土(tu)(tu)資源局進行土(tu)(tu)地利用總體規(gui)劃和(he)土(tu)(tu)地供應方式的審查。

3、建(jian)(jian)委辦(ban)理投資開發項目建(jian)(jian)設條件意見(jian)書。

4、環(huan)保局辦(ban)理生(sheng)產(chan)性(xing)項目環(huan)保意見(jian)書（表）。

5、文化局(ju)、地(di)震局(ju)、園(yuan)林局(ju)、水利局(ju)對建(jian)設工程相關專業內容和范(fan)圍進行審(shen)查(cha)。

6、規劃部門辦理項目(mu)選址意見書。

二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：

1、人(ren)(ren)防辦(ban)進行人(ren)(ren)防工(gong)程(cheng)建設布局審查。

2、國(guo)土資源(yuan)局辦理土地預(yu)審。

3、公安(an)(an)消防(fang)支(zhi)隊、公安(an)(an)交警(jing)支(zhi)隊、教(jiao)育局(ju)、水(shui)利局(ju)、城管局(ju)、環保(bao)局(ju)、園(yuan)林局(ju)、文(wen)化局(ju)對建設工(gong)程相關專(zhuan)業內容和范(fan)圍(wei)進行審查(cha)。

4、規(gui)劃部門對規(gui)劃總圖(tu)進行(xing)評審，核發《建設用地(di)規(gui)劃許可證》。

5、規劃(hua)部門確定建設工程規劃(hua)設計條(tiao)件。

三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：

1、規劃部門(men)對(dui)初步設(she)計(ji)的規劃要求進行審(shen)查。

2、公安(an)消防支隊(dui)對初步設(she)計的消防設(she)計進行審查。

3、公安局(ju)交警(jing)支隊對初(chu)步設(she)計的交通條(tiao)件進(jin)行(xing)審查。

4、人(ren)防(fang)辦對(dui)初步設(she)計的人(ren)防(fang)設(she)計進行(xing)審(shen)查。

5、國土資源(yuan)局進(jin)行用地預(yu)審(shen)。

6、市(shi)政部門(men)、環(huan)保局、衛生局、地震局等相關部門(men)對(dui)初步設(she)計的相關專(zhuan)業內容進行(xing)審查。

7、建委制發初步設計批復(fu)，并對落實(shi)初步設計批準文件(jian)的要求進行(xing)審查。

8、建委(wei)(wei)對施(shi)工圖(tu)設計文件進行政策性(xing)審(shen)查，根(gen)據(ju)業主(zhu)單位(wei)意見(jian)，核發技(ji)術性(xing)審(shen)查委(wei)(wei)托通知(zhi)單。

9、建委根據施工圖設(she)(she)計文件審查機構發(fa)出(chu)的《建設(she)(she)工程(cheng)施工圖設(she)(she)計文件審查報告(gao)》，發(fa)放《建設(she)(she)工程(cheng)施工圖設(she)(she)計文件審查批準書》。【詳細>>】

一、項目入市時機選擇

理想的(de)入市(shi)時(shi)機：我們所說的(de)入市(shi)時(shi)機并不是指(zhi)時(shi)間(jian)概念上的(de)時(shi)機，而是指(zhi)根據(ju)自身情況和(he)市(shi)場狀況來決定什(shen)么時(shi)候開(kai)(kai)始進入市(shi)場，是賣(mai)(mai)樓花(hua)還(huan)是賣(mai)(mai)現樓；是建到(dao)正負零就開(kai)(kai)始賣(mai)(mai)還(huan)是等到(dao)封頂再開(kai)(kai)始賣(mai)(mai)；是按部就班、調整(zheng)完步伐(fa)后再賣(mai)(mai)還(huan)是急急忙忙、倉促上馬；是搶在(zai)競(jing)爭者前賣(mai)(mai)還(huan)是等人家賣(mai)(mai)完了(le)再說等等。

二、項目廣告宣傳計劃

當我們(men)確定了產(chan)品的(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)訴求點(dian)和廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)基調后，制(zhi)定切實(shi)(shi)可(ke)行的(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計劃(hua)便(bian)成(cheng)為(wei)實(shi)(shi)現(xian)最(zui)終(zhong)銷售目的(de)的(de)必要(yao)步驟。而一個可(ke)操作的(de)完(wan)整(zheng)的(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計劃(hua)通常包括廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)周(zhou)期(qi)的(de)安排(pai)，廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)主題的(de)安排(pai)，廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)媒(mei)(mei)體的(de)安排(pai)和廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)預(yu)算的(de)編排(pai)四個部分。推廣(guang)(guang)(guang)(guang)計劃(hua)應根據具體項目的(de)不同(tong)特(te)點(dian)，采用不同(tong)的(de)傳播渠道(dao)與推廣(guang)(guang)(guang)(guang)手(shou)段，更要(yao)綜合各(ge)種(zhong)媒(mei)(mei)體的(de)不同(tong)優(you)勢，充分利用時效長而針對性強(qiang)的(de)專業媒(mei)(mei)體資源，來實(shi)(shi)現(xian)廣(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)最(zui)終(zhong)目的(de)：降低客戶成(cheng)本(ben)，一切為(wei)了銷售！

三、銷售部署

房地(di)產(chan)銷售(shou)(shou)(shou)的階段性(xing)非常強，如何把(ba)握整(zheng)體沖擊力、彈性(xing)與節(jie)奏、步驟與策(ce)略調整(zheng)，體現了操(cao)盤者(zhe)的控制(zhi)局(ju)面的能力，同時往(wang)往(wang)也(ye)決定了整(zheng)體勝負。通(tong)常銷售(shou)(shou)(shou)部署應遵循(xun)的幾個原則(ze)是(shi)：保(bao)持進度與策(ce)略節(jie)奏一致——預熱期(qi)(qi)、開盤期(qi)(qi)、強銷期(qi)(qi)、保(bao)溫期(qi)(qi)；防范銷售(shou)(shou)(shou)階段性(xing)問題——如工期(qi)(qi)、質(zhi)量、配套等；估算綜(zong)合成本(ben)及銷售(shou)(shou)(shou)者(zhe)影響因素剖(pou)析(xi)——資金(jin)積壓、廣(guang)告推廣(guang)、稅費變化等。【詳細>>】

房地產銷售話術的第一要領：將最重要的賣點放在最前面說

根據(ju)首因效應這個銷售(shou)心理學的(de)(de)理論，最先(xian)和客戶介紹的(de)(de)賣(mai)點將獲得(de)最有效的(de)(de)效果，也將獲得(de)深刻印象。因此，要v把樓(lou)盤最顯著的(de)(de)賣(mai)點放在最前面(mian)說。

房地產銷售技巧和話術的第二要領：形成客戶的信任心理

只(zhi)有(you)信任才能(neng)接受(shou)，信dfs任是房地產銷售(shou)(shou)技巧(qiao)的(de)(de)基(ji)礎。信任可以分對樓盤(pan)的(de)(de)信任和(he)對人的(de)(de)信任，這兩點都(dou)不(bu)能(neng)疏(shu)忽。大家(jia)應該學習(xi)一些(xie)如何證實產品的(de)(de)銷售(shou)(shou)技巧(qiao)。

房地產銷售技巧和話術的第三要領：認真傾聽

不要一見(jian)到客(ke)戶(hu)就滔(tao)滔(tao)不絕的介紹(shao)，要先傾聽，了解客(ke)戶(hu)的想法，特別是要學會(hui)銷售提問，打開(kai)客(ke)戶(hu)的心扉，你才知道應(ying)該怎么說。

房地產銷售話術的第四要領：見什么人說什么話

盡(jin)管都是買房(fang)子(zi)(zi)，但客戶的(de)動機和關注(zhu)(zhu)點(dian)是不同(tong)的(de)，居住的(de)人(ren)(ren)(ren)關注(zhu)(zhu)舒適性(xing)，投資(zi)人(ren)(ren)(ren)關注(zhu)(zhu)升值性(xing)，給子(zi)(zi)女購買的(de)人(ren)(ren)(ren)關注(zhu)(zhu)教育環境(jing)等等。不要(yao)對規定的(de)房(fang)地產銷售話(hua)術照搬照抄，見什么人(ren)(ren)(ren)說什么話(hua)的(de)房(fang)地產銷售技巧。

房地產銷售技巧和話術的第五大要領：信任自己的房子

每(mei)個房(fang)(fang)子(zi)都有優點和缺(que)點，切不(bu)(bu)可因為(wei)缺(que)點就不(bu)(bu)信任(ren)自(zi)己(ji)(ji)的房(fang)(fang)子(zi)。你(ni)(ni)不(bu)(bu)信任(ren)自(zi)己(ji)(ji)的房(fang)(fang)子(zi)，你(ni)(ni)的底(di)氣就不(bu)(bu)足，客(ke)戶就會(hui)察覺。把房(fang)(fang)子(zi)當成自(zi)己(ji)(ji)的孩(hai)子(zi)，孩(hai)子(zi)總是自(zi)己(ji)(ji)的最好(hao)。有了這種情緒(xu)，你(ni)(ni)就會(hui)做(zuo)得很好(hao)。這是重要(yao)的房(fang)(fang)地產銷售技巧

房地產銷售技巧和話術的第六大要領：學會描述生活

很多銷售人員習慣于干巴巴地介紹樓盤，什么多大多大的面積等等，這樣很難激發客戶的購買激情。要運用形象描述的銷售技巧，將客戶的居住的美妙情景畫在客戶心中，這樣客戶才能被感染。【詳細>>】

1、房地產稅要交多少？

對(dui)于征收范圍，中央財經(jing)大學(xue)財經(jing)研究(jiu)院(yuan)院(yuan)長施正文認為(wei)(wei)應該設(she)立一(yi)定的免稅(shui)面(mian)積，免稅(shui)面(mian)積設(she)定為(wei)(wei)人均60平方(fang)米比較合(he)理，這樣對(dui)于三口之(zhi)家來(lai)說，可(ke)以(yi)有180平方(fang)米不(bu)用交稅(shui)，從而保證了居民第一(yi)套(tao)住房不(bu)用交稅(shui)。對(dui)于免征額和稅(shui)率，目前官方(fang)并(bing)未釋放(fang)任何(he)信息。

但是，施正文建議，對于免征(zheng)面積，中央可以設定(ding)一(yi)個最低的標準，在此標準之上(shang)，各地免征(zheng)面積可以自行決(jue)定(ding)是否(fou)上(shang)浮。

2、房地產稅將怎么收？百萬房產或每年繳稅5000元

據了解，未來的房地產稅主體稅種由房產稅、城鎮土地使用稅合并而成。收稅標準將參照世界通行做法，估算價值100萬的房產可能會每年增加約5000元稅負。有關房產稅，實際早在2011年就開始在上海和重慶兩地試點。在上海試點時，新購且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計算，人均超過60平方米的進行房產稅征收。比如一個居民家庭原來已擁有的住房面積共計180平方米，剛好人均60平方米，現又新購一套100平方米的住房總價100萬，那么其一年應繳房產稅4200元左右。【詳細>>】

1、房產

是(shi)指(zhi)房屋(wu)經濟形態，在(zai)法律上(shang)有(you)明確的權屬(shu)關系，在(zai)不同(tong)的所有(you)者(zhe)(zhe)和(he)使用者(zhe)(zhe)之間可(ke)以進行(xing)出租出售或作其它用途的房屋(wu)。

2、地產

是指土(tu)地財產，在(zai)法(fa)律上(shang)有明確的(de)權屬關(guan)系，地產包含地面及其上(shang)下空間(jian)，地產與土(tu)地的(de)根本(ben)區(qu)別(bie)也就是有無權屬關(guan)系。

3、房地產

是房產和地產的(de)(de)總(zong)稱。是指(zhi)土(tu)地及附(fu)著(zhu)在(zai)土(tu)地上的(de)(de)人(ren)工構筑物和建筑物及其附(fu)帶的(de)(de)各種權(quan)利（所(suo)有權(quan)、管理權(quan)、轉讓權(quan)等）。

4、房地產業

是以土(tu)地(di)和建筑物(wu)為(wei)經營為(wei)對象，從事(shi)房地(di)產開發(fa)、建設(she)、經營、管(guan)理以及維修、裝飾和服務的(de)集多種經濟活(huo)動(dong)為(wei)一體的(de)綜(zong)合性產業。

5、房地產開發

是指在(zai)依法取得土地使用權的土地上(shang)按照使用性(xing)質的要求(qiu)進行(xing)基(ji)礎設施、房屋建筑的活動。

6、土地開發

是將“生地(di)”開發成可(ke)供使用的土(tu)地(di)。

7、土地所有制

現行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動群眾集體制（即集體所有）兩種形式。其中，城市市區的土地全部屬于國家所有；農村和城市郊區的土地法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。因此，同一宗房地產，其土地與地上建筑物的所有權往往是不一致的。【詳細>>】