一、公寓樓與住宅樓的特點
（一）公寓房
公(gong)寓(yu)是商業地(di)產投資(zi)中最(zui)為(wei)廣泛(fan)的(de)一種地(di)產形式(shi)。公(gong)寓(yu)式(shi)住(zhu)宅最(zui)早是舶來(lai)品，相對于獨(du)(du)院獨(du)(du)戶(hu)的(de)別(bie)墅，更為(wei)經濟實用。早期大城市(shi)的(de)公(gong)寓(yu)式(shi)住(zhu)宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶(hu)獨(du)(du)用的(de)套房，包括臥室、起(qi)居室、客(ke)廳、浴室、廁所、廚(chu)房等(deng)等(deng)。
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1、普通公寓(居(ju)住(zhu)型(xing)公寓)
用(yong)地性(xing)質：一般為住宅。
產權類(lei)型：公(gong)寓。
產權(quan)年(nian)(nian)限：70年(nian)(nian)。
特點：戶型(xing)面積小，30~60平米；精裝修交房(fang)標準(zhun)，拎(lin)包即可(ke)入(ru)住(zhu)。配套設施完(wan)善(shan)，物業(ye)管(guan)理(li)提供高(gao)于(yu)普通住(zhu)宅(zhai)的額外優質服務(wu)；銷售價格一般高(gao)于(yu)區域整體水平。
2、商務公寓
用(yong)地(di)性質：一般為綜合(he)性用(yong)地(di)(商住)或商業用(yong)地(di)。
產權類型：商務公寓。
產權年限：根據用地性質(zhi)而定，50年或40年。
特點：一般處于城市(shi)核心地段(duan)及(ji)商(shang)務(wu)中心區，既(ji)可(ke)居(ju)住又可(ke)辦公(gong)(gong)；具備寫字(zi)樓功能(neng)，在(zai)部分城市(shi)可(ke)注冊公(gong)(gong)司；價格相對寫字(zi)樓較低，一般首付(fu)在(zai)5成，按揭10年(nian)。產權性(xing)質為(wei)商(shang)務(wu)公(gong)(gong)寓，非純寫字(zi)樓。
3、酒店式公寓
用(yong)地性質(zhi)：一(yi)般為(wei)商業用(yong)地。
產權類型：公(gong)寓或商務公(gong)寓。
產權(quan)年限(xian)：根據用地性質而(er)定，產權(quan)為40年。
特點(dian)：面(mian)積較小，主力戶型主要在90平(ping)米以下，裝修(xiu)檔次較高(gao)；大(da)多位于城市核心(xin)繁華地(di)帶、商圈周(zhou)邊，交通方便；按照星(xing)級(ji)酒店(dian)的(de)設施(shi)標(biao)準進行建(jian)筑的(de)外部及內部設計(ji)，體(ti)現檔次與舒適性；一般(ban)以只租不售和(he)產(chan)權式經營(ying)為(wei)主；大(da)多聘請國際(ji)知名品(pin)牌物管(guan)公司，專業(ye)酒店(dian)管(guan)理集(ji)團提供專業(ye)、細致、科學的(de)酒店(dian)式服務，因(yin)此物業(ye)管(guan)理費也較高(gao)。
（二）住宅房
住(zhu)(zhu)宅(zhai)是指專供居住(zhu)(zhu)的(de)房屋，包括(kuo)別墅、公寓(yu)、職(zhi)工(gong)家屬宿(su)舍(she)和集體宿(su)舍(she)、職(zhi)工(gong)單身宿(su)舍(she)和學(xue)生宿(su)舍(she)等。但(dan)不(bu)包括(kuo)住(zhu)(zhu)宅(zhai)樓中作為人防用(yong)、不(bu)住(zhu)(zhu)人的(de)地下室(shi)等，也不(bu)包括(kuo)托兒所、病(bing)房、療(liao)養(yang)院、旅館等具有專門用(yong)途的(de)房屋。
1、按(an)層數分：單層住(zhu)宅(zhai)，多層住(zhu)宅(zhai)，高(gao)層住(zhu)宅(zhai)，超高(gao)層住(zhu)宅(zhai)。
在我國，修(xiu)建的住(zhu)宅以高(gao)層住(zhu)宅為主，其(qi)中高(gao)層住(zhu)宅分為：
單元(yuan)式高(gao)層(ceng)住宅：由多個住宅單元(yuan)組(zu)合而成，每單元(yuan)均設(she)有樓梯、電梯的高(gao)層(ceng)住宅。
塔式(shi)高(gao)層(ceng)住(zhu)宅：以共用樓梯、電梯為核(he)心布置多(duo)套住(zhu)房的高(gao)層(ceng)住(zhu)宅。
通(tong)廊式高(gao)層住(zhu)宅：以共用(yong)樓梯(ti)、電梯(ti)通(tong)過(guo)內、外廊進(jin)入各套住(zhu)房(fang)的(de)高(gao)層住(zhu)宅。
2、按(an)產品(pin)性質分類①：普通住宅，別墅，公寓(yu)，花園洋房(fang)。
3、按產(chan)品性質(zhi)分(fen)類②：商品住宅，非商品住宅。
4、按(an)繳(jiao)稅標準分為：普通住宅，非(fei)普通住宅。
二、公寓和住宅的區別是什么
1、產權年限不同
其實，房屋的使用(yong)時間是(shi)沒有限(xian)制的，但土地產權的使用(yong)是(shi)有年限(xian)的。
一般來講，土(tu)地(di)使用(yong)(yong)年(nian)(nian)限(xian)會分為40年(nian)(nian)、50年(nian)(nian)和70年(nian)(nian)，其(qi)中，商(shang)業(ye)用(yong)(yong)地(di)為40年(nian)(nian)，工業(ye)用(yong)(yong)地(di)為50年(nian)(nian)，住宅用(yong)(yong)地(di)為70年(nian)(nian)。
2、水電收費標準不同
住宅屬(shu)于民(min)用(yong)(yong)住房(fang)，水電(dian)(dian)費(fei)按照民(min)用(yong)(yong)水電(dian)(dian)的標準來收(shou)取(qu)；而公寓屬(shu)于商(shang)用(yong)(yong)住房(fang)，水電(dian)(dian)費(fei)都是按照商(shang)業(ye)用(yong)(yong)水、用(yong)(yong)電(dian)(dian)的標準來收(shou)取(qu)的。
長遠(yuan)看來，住(zhu)宅的水電費支(zhi)出至少(shao)會比公寓的水電支(zhi)出省下一半都(dou)不止。
3、居住舒適度不同
一般(ban)住宅為兩梯三戶或者四戶，人(ren)員(yuan)較少，不會對出(chu)行造成困擾，私密也比較好。而(er)公寓通(tong)常為兩梯十戶，甚至更多，人(ren)員(yuan)不僅多且雜亂(luan)，安全性和私密性都(dou)無法得到(dao)很好地保障。
4、采光條件不同
有些(xie)公寓(yu)的衛生間和廚房都沒(mei)有窗戶，而(er)且陽臺也是內(nei)陽臺，采(cai)(cai)光條件(jian)并不(bu)是很好(hao)。而(er)根據(ju)《住(zhu)宅(zhai)建筑(zhu)設(she)計(ji)規范》的規定(ding)，住(zhu)宅(zhai)必須滿足日照、采(cai)(cai)光等(deng)相(xiang)關條件(jian)，因此現(xian)今的住(zhu)宅(zhai)大(da)多都是明(ming)(ming)廚明(ming)(ming)衛，采(cai)(cai)光條件(jian)自然要比公寓(yu)好(hao)很多。
5、落戶規定不同
公寓是在商業(ye)用地(di)(di)上建起來的(de)項目，是商業(ye)性(xing)質，因而不(bu)(bu)能(neng)落(luo)(luo)戶。如果是住(zhu)宅的(de)話，根據不(bu)(bu)同地(di)(di)區的(de)不(bu)(bu)同要求，只要滿足(zu)一定的(de)條件，購房(fang)者是可以辦(ban)理落(luo)(luo)戶手續的(de)。
6、利率和首付不同
打算貸款(kuan)購買公寓，則需要(yao)按照商(shang)業(ye)住(zhu)(zhu)房的(de)規定辦理，首(shou)(shou)付(fu)(fu)比(bi)例(li)一(yi)般(ban)為50%，貸款(kuan)利(li)率(lv)相對也(ye)會高一(yi)些(xie)。若是貸款(kuan)購買住(zhu)(zhu)宅，首(shou)(shou)付(fu)(fu)比(bi)例(li)通常為20%，但(dan)根據地區的(de)差(cha)異，首(shou)(shou)付(fu)(fu)比(bi)例(li)也(ye)會有所不同。
7、稅費不同
買公寓和住(zhu)宅(zhai)要繳(jiao)納的(de)稅(shui)費也(ye)是(shi)不(bu)同(tong)的(de)，前者(zhe)會比(bi)后(hou)者(zhe)負擔更(geng)多的(de)稅(shui)費支出。拿個(ge)稅(shui)來(lai)說，如(ru)果同(tong)時滿足家(jia)庭唯一(yi)住(zhu)宅(zhai)、購(gou)買時間超過(guo)五年，則免交個(ge)稅(shui)，但如(ru)果所售房產是(shi)非(fei)住(zhu)宅(zhai)類房產，則不(bu)管什么(me)情況都(dou)要繳(jiao)納個(ge)稅(shui)。
總之，住宅和公寓之間還是有(you)很大差異的(de)，購房人(ren)要看(kan)個人(ren)的(de)實際情況來決定買哪個合適。
三、公寓樓可以落戶嗎
公寓(yu)是(shi)商(shang)業(ye)地產投資(zi)中最(zui)為(wei)廣泛的(de)(de)一種地產形(xing)式(shi)。相對于獨院獨戶的(de)(de)別墅，更為(wei)經濟實用。早(zao)期大(da)城市(shi)的(de)(de)公寓(yu)式(shi)住宅都是(shi)高層(ceng)大(da)樓，每一層(ceng)內有若干單戶獨用的(de)(de)套房(fang)，包括臥室(shi)、起居室(shi)、客廳、浴(yu)室(shi)、廁所、廚房(fang)等等。配置看上去似乎和普通住宅沒有什么區(qu)別，但其實公寓(yu)和住宅是(shi)不同的(de)(de)，其中需要注意的(de)(de)一點就(jiu)是(shi)公寓(yu)的(de)(de)用地性(xing)質屬于商(shang)業(ye)用地，是(shi)無法落戶的(de)(de)！
