【地(di)鐵(tie)房投(tou)(tou)資(zi)】投(tou)(tou)資(zi)地(di)鐵(tie)房需要(yao)注意什么(me) 地(di)鐵(tie)房投(tou)(tou)資(zi)需謹慎
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地鐵房投資“三要”、“三不要”
“三(san)要(yao)”：要(yao)關注地鐵的(de)走向以(yi)及(ji)與其他(ta)線路的(de)連(lian)接位置；要(yao)留意區域的(de)整體規劃狀(zhuang)況(kuang)；要(yao)分(fen)析區域目前的(de)狀(zhuang)況(kuang)，包括消費水(shui)平、人口狀(zhuang)況(kuang)以(yi)及(ji)商業氛圍等。
“三(san)不(bu)要(yao)”：周邊人口(kou)過(guo)于(yu)稀少的(de)地(di)段(duan)，不(bu)要(yao)過(guo)早地(di)入(ru)市；沒有成熟商業氛圍支(zhi)撐或規劃支(zhi)撐的(de)項目(mu)，不(bu)要(yao)過(guo)早入(ru)市；開(kai)發商實力不(bu)明確的(de)項目(mu)，不(bu)要(yao)提(ti)前入(ru)市。
地鐵房投資需謹慎
一、分析周邊環境因素
地鐵房的(de)升(sheng)值(zhi)空間大(da)(da)(da)小(xiao)，一定程度上(shang)是由需求量(liang)決定的(de)。簡單來(lai)說，是一個這(zhe)樣的(de)規律(lv)：大(da)(da)(da)量(liang)外來(lai)人口存在，原(yuan)有城內用地有限以及地鐵沿線(xian)(xian)規劃合理，是地鐵沿線(xian)(xian)升(sheng)級潛力大(da)(da)(da)小(xiao)的(de)決定性因素。比如說北京(jing)輕軌一開通，兩側2公里內的(de)住宅均(jun)價(jia)就上(shang)漲了(le)10-20%；而(er)天(tian)津的(de)地鐵開通時，周(zhou)邊房價(jia)卻沒有這(zhe)么明顯(xian)變化(hua)，反而(er)是經濟開發區因為“環(huan)渤海戰(zhan)略”房價(jia)大(da)(da)(da)幅上(shang)揚，進(jin)而(er)帶動(dong)一批房產(chan)投(tou)資資金進(jin)入天(tian)津，推動(dong)了(le)后兩季均(jun)價(jia)的(de)大(da)(da)(da)幅上(shang)揚。可(ke)見地鐵沿線(xian)(xian)的(de)投(tou)資價(jia)值(zhi)高并(bing)不是一定的(de)。在選擇投(tou)資時，應充分考慮(lv)城市(shi)的(de)潛在住房需求量(liang)和城市(shi)的(de)大(da)(da)(da)投(tou)資環(huan)境。
地鐵(tie)房(fang)需要(yao)提前(qian)考(kao)慮的(de)環(huan)境(jing)因素有：
1、城市(shi)經(jing)濟是否能保(bao)持穩定增長?
2、未來房產(chan)政策(ce)是(shi)否(fou)有所調整?是(shi)否(fou)有更(geng)多的有力政策(ce)保證房產(chan)的價(jia)值的上升?
3、這(zhe)一地區(qu)是否(fou)是政府規劃發展的(de)地區(qu)?
4、房產(chan)周(zhou)邊是否有完善的生(sheng)活(huo)配套(tao)?
二、分析價格成長空間
實際上(shang)地(di)鐵(tie)房已(yi)經存在一定的(de)泡沫(mo)，衡量(liang)它是(shi)否還具有投資價值，是(shi)否在正常的(de)投資價值增長范(fan)圍(wei)內，這些需要通過客觀的(de)數據(ju)來衡量(liang)。
建議在關注(zhu)未(wei)來(lai)價(jia)格上(shang)漲空間方面(mian)，可以參考以下數(shu)據：
1、從城市核心(xin)向外輻(fu)射，參考同在一(yi)環形(xing)范圍內其他地區(qu)的房價。
2、計算本地區(qu)租金與房價比，與本市平均水(shui)平及成熟社區(qu)的(de)數據做對比。如果(guo)兩個數據價格差超過30%，就(jiu)應該具體分析存在差距的(de)原因；
3、樓盤開發商(shang)及物(wu)業等一些(xie)常規樓盤的比較(jiao)數據在(zai)此(ci)也依舊有效(xiao)。
因此地(di)鐵(tie)房(fang)不能(neng)盲(mang)目投資，需要(yao)投資者認真地(di)考察(cha)和比(bi)較，因為房(fang)產(chan)投資的流動性非常差，投資周期比(bi)較長，這樣投資風(feng)險的可控性不強(qiang)，管理(li)難度(du)比(bi)較大，精(jing)力(li)投放比(bi)較多(duo)。但是(shi)適(shi)當的房(fang)產(chan)特別是(shi)地(di)鐵(tie)房(fang)投資，在高資產(chan)人群的投資組(zu)合中還是(shi)發揮了“定海(hai)神針”的高價值(zhi)。
三、地鐵沿線最好選中低端住宅
投資專家認為(wei)(wei)，地鐵物業的(de)這種(zhong)升(sheng)值潛力，在(zai)中(zhong)低端住(zhu)宅上將(jiang)體現得(de)更為(wei)(wei)明(ming)顯。而(er)對于豪宅，是(shi)否在(zai)交通干道沿線意義不(bu)是(shi)很大，不(bu)像普通中(zhong)低端住(zhu)宅，可以因(yin)地鐵的(de)橫空出世帶來前所未有的(de)機遇，而(er)寫(xie)字樓項目從中(zhong)受益的(de)可能(neng)性更突出。
四、地鐵商鋪
地(di)鐵商鋪作為固定資產(chan)投資，回(hui)(hui)報期應(ying)(ying)該控制在10年左右(you)，地(di)段不同決定了商鋪的投資發(fa)展方向不同，回(hui)(hui)報期也就有較大(da)差別，盲(mang)目投資必然會(hui)造成損失(shi)。理(li)性的購房者應(ying)(ying)當更關注(zhu)樓盤物業本身(shen)的規(gui)劃設計和綜合品質。
五、地鐵上蓋物業
有公開(kai)數據(ju)資料顯(xian)示，地(di)鐵上(shang)(shang)蓋(gai)物(wu)業(ye)價格平均要高于(yu)同片區同等(deng)素質物(wu)業(ye)30%以上(shang)(shang)。一項(xiang)統(tong)計數據(ju)表明，在國際城市(shi)規劃中，地(di)鐵上(shang)(shang)蓋(gai)物(wu)業(ye)已經成(cheng)為發展潛(qian)力最大、實(shi)(shi)用程度(du)最高、抗風險能力最強(qiang)的(de)城市(shi)高效物(wu)業(ye)形式。地(di)鐵上(shang)(shang)蓋(gai)物(wu)業(ye)即結合(he)地(di)鐵站(zhan)點的(de)建(jian)設(she)向上(shang)(shang)拓展空間，構建(jian)軌道站(zhan)點綜合(he)體，將交通接駁、商業(ye)、辦公、居(ju)住等(deng)需求(qiu)整(zheng)體化解(jie)決，實(shi)(shi)現最大化的(de)土(tu)地(di)利用。
六、謹防透支其未來的房價
對于購(gou)房(fang)(fang)(fang)者而(er)言，如果(guo)是(shi)自(zi)住(zhu)型購(gou)房(fang)(fang)(fang)，出于居(ju)住(zhu)習慣(guan)或(huo)者辦公(gong)需(xu)要(yao)，當然可(ke)以(yi)持(chi)有(you)(you)，而(er)對于部分(fen)投資(zi)(zi)型的(de)(de)客戶而(er)言，必須考慮(lv)較(jiao)長(chang)(chang)時間(jian)的(de)(de)資(zi)(zi)金風險，在(zai)(zai)資(zi)(zi)金實力比較(jiao)強(qiang)的(de)(de)情況(kuang)下(xia)，持(chi)有(you)(you)作(zuo)為長(chang)(chang)期投資(zi)(zi)的(de)(de)產品或(huo)許可(ke)行，但(dan)是(shi)并不是(shi)一個(ge)很好的(de)(de)投資(zi)(zi)渠(qu)道。在(zai)(zai)“地(di)鐵(tie)房(fang)(fang)(fang)”普遍(bian)上漲(zhang)的(de)(de)情況(kuang)下(xia)，有(you)(you)可(ke)能會透支其(qi)未來的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價，即在(zai)(zai)輕軌交付之后，其(qi)房(fang)(fang)(fang)價的(de)(de)上升仍然需(xu)要(yao)一個(ge)過(guo)程，而(er)此(ci)時已(yi)經有(you)(you)些(xie)漲(zhang)得過(guo)頭了，所以(yi)購(gou)房(fang)(fang)(fang)還需(xu)冷(leng)靜(jing)，謹慎購(gou)買。
