長租公寓產業鏈

我國長(chang)租公寓(yu)的產業流(liu)程大致為獲取(qu)房源、設計裝(zhuang)修、營(ying)銷簽約、日常運營(ying)管理、后期(qi)項(xiang)目(mu)退出五個環(huan)節。長(chang)租公寓(yu)全(quan)產業鏈條的盈(ying)利點(dian)總結如下：

獲得(de)房源：中國長租公寓企業(ye)主要面向20-35歲(sui)左右單(dan)身青年，以滿足他們成家(jia)前(qian)的住房需求(qiu)，因(yin)此在(zai)選擇(ze)房源方面(mian)企業(ye)會根據受眾需求(qiu)選擇(ze)交通便利(li)、臨近CBD區域的樓(lou)房。房源很大程度上決定了后(hou)期的需求以及空(kong)臵率、租金水(shui)平、以及如果是重資(zi)產運(yun)營的話(hua)資(zi)產的升值空(kong)間(jian)。

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設(she)計(ji)裝(zhuang)修：通常集中式(shi)(shi)公寓的(de)設(she)計(ji)和(he)裝(zhuang)修風(feng)格統一(yi)，便于(yu)通過集采方式(shi)(shi)降低(di)裝(zhuang)修成本。設(she)計(ji)和(he)裝(zhuang)修到(dao)位的(de)公寓更有吸(xi)引(yin)力，增加租賃需求減少空置(zhi)率，并(bing)給企(qi)業帶來一(yi)定的(de)租金溢(yi)價空間。

附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附加服務，收取一(yi)定的(de)收益(yi)。

網(wang)絡平臺(tai)：全鏈條網(wang)絡平臺(tai)可以大量節省運營過程(cheng)中各類人(ren)工(gong)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)，包括但不限于管理人(ren)員成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)、財務人(ren)員成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)、營銷成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)等。

租約證券(quan)化(hua)：租約證券(quan)化(hua)是在(zai)長租公(gong)寓收(shou)租的(de)基礎上(shang)衍生出來(lai)的(de)金融產(chan)品，例如用租金收(shou)益作為底層資產(chan)發行公(gong)募或私募ABS為企業融資。

長租式公寓企業的競爭分析

在目前，長(chang)租公寓(yu)還未出現壟斷式龍(long)頭的(de)局面，所有的(de)市(shi)場(chang)(chang)參與者都在競速(su)賽跑擴大管(guan)理規模、搶(qiang)占市(shi)場(chang)(chang)份額的(de)階(jie)段。應對資源(yuan)與資金(jin)端的(de)瓶頸，各家公寓(yu)管(guan)理公司都充(chong)分利用各自的(de)資源(yuan)稟賦(fu)進(jin)行突(tu)破和(he)嘗試。預計未來資金(jin)和(he)資源(yuan)端的(de)優勢(shi)和(he)可(ke)持續性將決定行業(ye)龍(long)頭的(de)歸屬。整體(ti)而言，市(shi)場(chang)(chang)現有主(zhu)要有四類參與主(zhu)體(ti)：地(di)產開發(fa)商(shang)(shang)、地(di)產服務(wu)商(shang)(shang)、酒店類和(he)品牌機構，他們各自存(cun)在有些發(fa)展特點。

1、地產開發商類

開發商類背景的公寓管理公司，充分利用地產母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，在長租公寓領域占據著先發優勢。但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，如管理團隊在發展初期解決好內部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市場中(zhong)仍(reng)然是(shi)十分有利的(de)競(jing)爭者。代表機構有萬科泊(bo)寓、招商壹棧等。

2、地產服務商類

地產(chan)服務商背(bei)(bei)景的公(gong)寓(yu)(yu)機(ji)構，如鏈家（自(zi)如）、我愛我家（相寓(yu)(yu)）主(zhu)要由租賃(lin)中介業(ye)務延(yan)展而(er)來(lai)，有天然的客源(yuan)(yuan)和(he)分散(san)式房源(yuan)(yuan)獲(huo)取渠道，因(yin)此主(zhu)要以分散(san)式公(gong)寓(yu)(yu)切入市(shi)場，將長租公(gong)寓(yu)(yu)作為(wei)租賃(lin)中介業(ye)務的變形投入市(shi)場，以期獲(huo)得(de)更高(gao)的收益空間(jian)。中介類背(bei)(bei)景的機(ji)構的劣勢也在于(yu)分散(san)而(er)來(lai)的房源(yuan)(yuan)無(wu)法簽長合約，大(da)都(dou)只(zhi)能在3-4年以內的(de)(de)范圍里與小業(ye)主簽約，并且由于(yu)分散(san)式(shi)的(de)(de)收(shou)房(fang)方式(shi)無法在裝修集采上達到規模化優勢，往(wang)往(wang)是剛收(shou)回裝修改(gai)造成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)業(ye)主也(ye)收(shou)回了房(fang)屋，再加上小業(ye)主毀約的(de)(de)可(ke)能(neng)(neng)性也(ye)高于(yu)機構業(ye)主，這(zhe)使得中(zhong)(zhong)介(jie)分散(san)式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)運(yun)營(ying)(ying)風(feng)險較高。未(wei)來有實(shi)力(li)的(de)(de)中(zhong)(zhong)介(jie)將(jiang)會逐(zhu)步增加集中(zhong)(zhong)式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)比重，更好地發(fa)揮資金和(he)客源優勢，同(tong)時以集中(zhong)(zhong)式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)為(wei)據點(dian)發(fa)展周邊分散(san)式(shi)租賃(lin)的(de)(de)托管(guan)服務，以輕重結合(he)的(de)(de)方式(shi)進行擴張(zhang)。中(zhong)(zhong)介(jie)背(bei)景的(de)(de)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)商最大的(de)(de)挑戰來自于(yu)運(yun)營(ying)(ying)，對產品的(de)(de)理(li)解(jie)和(he)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)控(kong)制能(neng)(neng)力(li)將(jiang)是爭奪(duo)市(shi)場的(de)(de)關鍵(jian)。

3、酒店類(lei)

酒(jiu)(jiu)店類(lei)(lei)背景的(de)公寓商，如華住(zhu)（城家）、鉑濤（窩趣(qu)）等主(zhu)要優勢(shi)在于住(zhu)客和存量物(wu)業(ye)的(de)管(guan)理經(jing)驗豐富，運(yun)營(ying)效率(lv)有先(xian)發(fa)優勢(shi)，并且在物(wu)業(ye)資(zi)源(yuan)端與開發(fa)商相似，酒(jiu)(jiu)店集(ji)團也擁有較多的(de)存量物(wu)業(ye)可以進行改造轉變物(wu)業(ye)運(yun)營(ying)功能。僅就內(nei)部物(wu)業(ye)獲取而(er)(er)言，酒(jiu)(jiu)店類(lei)(lei)公寓運(yun)營(ying)商的(de)獲取能力要強于中介類(lei)(lei)和創業(ye)類(lei)(lei)、弱(ruo)于開發(fa)商類(lei)(lei)。而(er)(er)在對(dui)外擴張(zhang)上(shang)(shang)，離(li)開母公司的(de)支持，酒(jiu)(jiu)店類(lei)(lei)公寓運(yun)營(ying)商與開發(fa)商類(lei)(lei)一樣面臨著物(wu)業(ye)獲取難(nan)題。資(zi)金端上(shang)(shang)酒(jiu)(jiu)店類(lei)(lei)公寓運(yun)營(ying)商在資(zi)金優勢(shi)上(shang)(shang)要弱(ruo)于開發(fa)商類(lei)(lei)。

4、品(pin)牌機構(gou)類(lei)

品牌機構是(shi)(shi)目(mu)前長租(zu)公(gong)寓領(ling)域中(zhong)數量最多的(de)(de)(de)參(can)與(yu)(yu)者(zhe)，與(yu)(yu)其(qi)它(ta)市場(chang)參(can)與(yu)(yu)者(zhe)相比而(er)言，他們在資源端和資金(jin)端都沒有先發(fa)優勢，但經(jing)營思路和方式(shi)靈活，通常能在一個細分(fen)子領(ling)域中(zhong)實現(xian)超(chao)速(su)跨(kua)越。對于創業(ye)型(xing)公(gong)寓管理公(gong)司而(er)言，領(ling)導(dao)者(zhe)對細分(fen)市場(chang)的(de)(de)(de)敏銳選擇、商(shang)業(ye)模式(shi)的(de)(de)(de)適應性、團隊(dui)的(de)(de)(de)執行(xing)能力都是(shi)(shi)更(geng)重要的(de)(de)(de)市場(chang)競爭武器。創業(ye)型(xing)的(de)(de)(de)公(gong)司中(zhong)未來(lai)有可能出現(xian)細分(fen)領(ling)域的(de)(de)(de)領(ling)跑者(zhe)。

長租公寓發展(zhan)趨(qu)勢(shi)

1、大頭(tou)部(bu)、長尾部(bu)將(jiang)成行業顯(xian)要特征

在(zai)中國(guo)(guo)，隨著國(guo)(guo)家隊和開發商(shang)的(de)相(xiang)繼入場，公寓行(xing)業(ye)(ye)的(de)頭部單位會快速崛起，但(dan)即便(bian)如此，頭部單位也(ye)僅能(neng)占據行(xing)業(ye)(ye)20%的市場(chang)份(fen)額，像公寓市場(chang)比較成(cheng)熟的日(ri)本、美國一樣(yang)，剩余80%左右的(de)(de)市(shi)場(chang)份額仍(reng)被區(qu)域(yu)屬性(xing)更(geng)強的(de)(de)本地(di)中小(xiao)職業(ye)(ye)房東占有(you)，“蝌蚪型”的(de)(de)行業(ye)(ye)格(ge)局會逐漸顯現，大頭部(bu)、長(chang)(chang)尾部(bu)是其顯要特征(zheng)。市(shi)場(chang)成熟后，結合公(gong)寓行業(ye)(ye)屬地(di)化、非標化、重(zhong)運營等特點，中小(xiao)公(gong)寓（職業(ye)(ye)房東）將升級，他(ta)們會定位(wei)一個客群、經營一個品類、深耕一個區(qu)域(yu)，具有(you)一定的(de)(de)區(qu)域(yu)市(shi)場(chang)占有(you)率(lv)，將長(chang)(chang)租公(gong)寓的(de)(de)精細(xi)服務做好(hao)，強大的(de)(de)市(shi)場(chang)競(jing)爭力(li)讓中小(xiao)職業(ye)(ye)房東的(de)(de)地(di)位(wei)很難被撼動。

2、長租公寓產品(pin)創(chuang)新

當下的幾(ji)家租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房平臺，都分為整(zheng)(zheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)、合租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)、品(pin)牌(pai)公(gong)(gong)寓三(san)(san)個頻道，反(fan)映目前市場公(gong)(gong)寓產品(pin)的三(san)(san)種形(xing)態。在消費升級、居住文化的改變中(zhong)(zhong)，長(chang)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)公(gong)(gong)寓的產品(pin)形(xing)態也會(hui)(hui)發生變化。首先是(shi)分散(san)式優質整(zheng)(zheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)，市中(zhong)(zhong)心、分散(san)式出租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房源會(hui)(hui)有(you)新(xin)需求會(hui)(hui)出現，如工作就(jiu)近(jin)的租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃房、就(jiu)學租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃房、家庭二次裝(zhuang)(zhuang)修租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃房；其次，集(ji)中(zhong)(zhong)式的租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃社區不只是(shi)一棟(dong)樓(lou)的集(ji)中(zhong)(zhong)，而少則是(shi)幾(ji)棟(dong)樓(lou)組成的租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃組團，多則是(shi)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃小區，從規劃(hua)、設計、內裝(zhuang)(zhuang)開(kai)始考慮(lv)各(ge)種租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃需求，未(wei)來的租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃社區各(ge)種配套將更加針對單身(shen)貴族。

3、真(zhen)正的REITs產品或將落地

我國的類(lei)REITs產品目前有(you)三(san)類，分別(bie)是(shi)輕資產模式的租(zu)金(jin)收益權ABS模(mo)式，重資產抵(di)押債(zhai)權(quan)的CMBS模(mo)式和重資(zi)產的股權(quan)類(lei)REITs模式，它們的(de)區別(bie)在于債權與股權、是否有抵押、證(zheng)券化的(de)底層資產(chan)不(bu)同。而這段時間(jian)被熱(re)議的(de)REITs產(chan)品，本質上依然(ran)是類REITs，為了(le)規避現(xian)行稅(shui)法的雙(shuang)重(zhong)征稅(shui)，設置了(le)的雙(shuang)SPV結構。現(xian)在更多的國(guo)資國(guo)企投身租賃用房(fang)供給(gei)，部分銀行推出(chu)了(le)租賃用房(fang)開發(fa)貸款，但真正(zheng)的REITs才是更加(jia)匹配的租賃金融產品，國家(jia)會加(jia)快政策研究，試點有望在近幾年開啟(qi)。

4、誕生公寓新的(de)垂(chui)直細分業態(tai)

在(zai)從(cong)前(qian)的公寓(yu)(yu)(yu)服務(wu)(wu)生(sheng)態里面，只有(you)流量平臺和(he)行業媒(mei)體房(fang)東算是專(zhuan)業服務(wu)(wu)商(shang)，其它領域幾乎(hu)沒有(you)專(zhuan)業服務(wu)(wu)商(shang)。而在(zai)過去五年(nian)，長租公寓(yu)(yu)(yu)運營商(shang)經(jing)歷誕生(sheng)和(he)苦(ku)難的幼(you)年(nian)，迎來了快速成長的童年(nian)，與之(zhi)相伴(ban)的是各類公寓(yu)(yu)(yu)服務(wu)(wu)商(shang)的誕生(sheng)。前(qian)瞻認為，公寓(yu)(yu)(yu)業態很(hen)有(you)可(ke)能從(cong)人(ren)群分(fen)(fen)類發散，擴(kuo)大到分(fen)(fen)生(sheng)活方式(shi)、社交方式(shi)的公寓(yu)(yu)(yu)業態。