長租公寓產業鏈

我國長租(zu)公(gong)寓的產業(ye)流程大致為(wei)獲取(qu)房源、設(she)計裝(zhuang)修、營銷(xiao)簽(qian)約、日(ri)常(chang)運(yun)營管理、后期(qi)項目(mu)退出五個(ge)環節。長租(zu)公(gong)寓全產業(ye)鏈條的盈(ying)利點總結(jie)如下(xia)：

獲(huo)得房源：中(zhong)國長租公(gong)寓企業主要面向20-35歲左右單(dan)身(shen)青年，以滿(man)足他(ta)們成家(jia)前的住房需(xu)求，因此在選擇房源方面(mian)企業會根據(ju)受(shou)眾需(xu)求選擇交(jiao)通(tong)便利、臨近CBD區域的樓房。房源很大程度上決定了后期的需求(qiu)以及空臵率(lv)、租金水(shui)平(ping)、以及如(ru)果是重資產運營的話資產的升值空間(jian)。

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設計(ji)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)：通(tong)常集(ji)中式(shi)公寓(yu)的設計(ji)和(he)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)風(feng)格統(tong)一(yi)(yi)，便(bian)于通(tong)過集(ji)采方式(shi)降(jiang)低裝(zhuang)修(xiu)(xiu)成本。設計(ji)和(he)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)到位的公寓(yu)更有吸引力，增(zeng)加租(zu)(zu)賃需求減少空置率，并給(gei)企業帶來一(yi)(yi)定的租(zu)(zu)金溢價空間。

附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附加服務(wu)，收取一定的收益(yi)。

網絡平(ping)臺(tai)：全鏈條網絡平(ping)臺(tai)可以大(da)量(liang)節省(sheng)運營過程(cheng)中各(ge)類人(ren)工成(cheng)本，包括但不限于管理(li)人(ren)員成(cheng)本、財(cai)務人(ren)員成(cheng)本、營銷成(cheng)本等。

租(zu)約(yue)證券(quan)(quan)化(hua)：租(zu)約(yue)證券(quan)(quan)化(hua)是在長(chang)租(zu)公寓收租(zu)的基(ji)礎上衍生出來的金(jin)融產(chan)品，例如用租(zu)金(jin)收益作為底層資產(chan)發行(xing)公募或私募ABS為企業融資(zi)。

長租式公寓企業的競爭分析

在(zai)目前，長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)還未出現壟斷(duan)式龍(long)頭的局面，所有的市場(chang)參與(yu)者都(dou)在(zai)競速賽跑擴(kuo)大管(guan)(guan)理規模、搶占(zhan)市場(chang)份額(e)的階段。應對資(zi)(zi)源與(yu)資(zi)(zi)金(jin)端(duan)的瓶頸，各家公(gong)寓(yu)管(guan)(guan)理公(gong)司都(dou)充分利用各自的資(zi)(zi)源稟賦(fu)進行(xing)突破和(he)嘗試。預(yu)計未來(lai)資(zi)(zi)金(jin)和(he)資(zi)(zi)源端(duan)的優(you)勢(shi)和(he)可持續性將決定行(xing)業龍(long)頭的歸屬。整體而言，市場(chang)現有主要有四類參與(yu)主體：地產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)、地產(chan)服務(wu)商(shang)、酒店類和(he)品牌機構，他們各自存在(zai)有些發(fa)展特點。

1、地產開發商類

開發商類背景的公寓管理公司，充分利用地產母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，在長租公寓領域占據著先發優勢。但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，如管理團隊在發展初期解決好內部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市(shi)場中(zhong)仍然(ran)是十分有(you)利的競(jing)爭(zheng)者。代表機構有(you)萬科泊寓、招商壹棧等。

2、地產服務(wu)商(shang)類

地產服(fu)務商背景的(de)公(gong)寓機(ji)構，如鏈家(jia)（自如）、我愛我家(jia)（相寓）主要由(you)租(zu)賃(lin)中(zhong)介(jie)(jie)業務延(yan)展(zhan)而(er)來，有天然的(de)客(ke)源和分(fen)散式房(fang)源獲取渠道，因此主要以分(fen)散式公(gong)寓切入市(shi)(shi)場(chang)，將長租(zu)公(gong)寓作為租(zu)賃(lin)中(zhong)介(jie)(jie)業務的(de)變形投(tou)入市(shi)(shi)場(chang)，以期獲得(de)更高的(de)收益空間(jian)。中(zhong)介(jie)(jie)類背景的(de)機(ji)構的(de)劣勢也在于分(fen)散而(er)來的(de)房(fang)源無法(fa)簽(qian)長合(he)約，大都只(zhi)能在3-4年以(yi)內(nei)的(de)范圍里與小業主簽約(yue)，并且(qie)由于(yu)分(fen)(fen)散式(shi)的(de)收房方式(shi)無法在裝修(xiu)(xiu)集(ji)采上達到(dao)規模化優勢，往(wang)(wang)往(wang)(wang)是剛收回裝修(xiu)(xiu)改(gai)造(zao)成本業主也收回了房屋，再加上小業主毀約(yue)的(de)可能性也高(gao)于(yu)機構業主，這使(shi)得中介(jie)分(fen)(fen)散式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)運(yun)營(ying)風險較高(gao)。未來有實力(li)的(de)中介(jie)將(jiang)會逐(zhu)步增加集(ji)中式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)比重，更好(hao)地發揮資(zi)金和客源(yuan)優勢，同時以(yi)集(ji)中式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)為(wei)據點發展周邊分(fen)(fen)散式(shi)租賃(lin)的(de)托管服務，以(yi)輕重結(jie)合的(de)方式(shi)進行擴張。中介(jie)背(bei)景的(de)公(gong)(gong)寓(yu)商最大的(de)挑戰來自于(yu)運(yun)營(ying)，對產品的(de)理(li)解和成本控制能力(li)將(jiang)是爭奪(duo)市場的(de)關鍵。

3、酒店類(lei)

酒(jiu)店類(lei)(lei)背景的(de)(de)公(gong)(gong)寓商，如華住（城家）、鉑濤(tao)（窩趣）等主(zhu)要(yao)(yao)優(you)勢(shi)在(zai)于(yu)住客和(he)存(cun)量物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)管理經(jing)驗豐富，運(yun)營效率有先發優(you)勢(shi)，并且在(zai)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)資(zi)(zi)源端(duan)與(yu)(yu)開(kai)(kai)發商相似，酒(jiu)店集團也擁有較多的(de)(de)存(cun)量物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)可以進行改造轉變物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)運(yun)營功能(neng)。僅就內部(bu)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)獲(huo)取(qu)而(er)言(yan)，酒(jiu)店類(lei)(lei)公(gong)(gong)寓運(yun)營商的(de)(de)獲(huo)取(qu)能(neng)力要(yao)(yao)強于(yu)中介(jie)類(lei)(lei)和(he)創(chuang)業(ye)(ye)類(lei)(lei)、弱(ruo)于(yu)開(kai)(kai)發商類(lei)(lei)。而(er)在(zai)對(dui)外擴(kuo)張(zhang)上，離開(kai)(kai)母公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)支持，酒(jiu)店類(lei)(lei)公(gong)(gong)寓運(yun)營商與(yu)(yu)開(kai)(kai)發商類(lei)(lei)一樣面臨著物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)獲(huo)取(qu)難題(ti)。資(zi)(zi)金(jin)端(duan)上酒(jiu)店類(lei)(lei)公(gong)(gong)寓運(yun)營商在(zai)資(zi)(zi)金(jin)優(you)勢(shi)上要(yao)(yao)弱(ruo)于(yu)開(kai)(kai)發商類(lei)(lei)。

4、品牌機構類

品(pin)牌機構(gou)是目前長租公寓(yu)領域(yu)(yu)(yu)中數(shu)量(liang)最多的(de)參(can)與者(zhe)(zhe)，與其它市場(chang)參(can)與者(zhe)(zhe)相比而言(yan)，他們在(zai)資源(yuan)端和(he)資金端都(dou)(dou)沒有先發優勢(shi)，但(dan)經營思路(lu)和(he)方(fang)式靈活，通常能在(zai)一個(ge)細(xi)分(fen)子領域(yu)(yu)(yu)中實(shi)現(xian)超速跨越。對于創(chuang)業(ye)型公寓(yu)管理公司而言(yan)，領導者(zhe)(zhe)對細(xi)分(fen)市場(chang)的(de)敏銳選擇、商(shang)業(ye)模式的(de)適應性、團隊的(de)執行能力都(dou)(dou)是更重要的(de)市場(chang)競爭武(wu)器。創(chuang)業(ye)型的(de)公司中未來有可能出現(xian)細(xi)分(fen)領域(yu)(yu)(yu)的(de)領跑者(zhe)(zhe)。

長租公(gong)寓發展趨(qu)勢

1、大(da)頭部、長尾部將成行業顯要(yao)特征(zheng)

在中國，隨(sui)著國家隊和開(kai)發(fa)商(shang)的相繼入場，公寓(yu)行(xing)業(ye)的頭部單位會快(kuai)速崛起(qi)，但即便(bian)如此，頭部單位也僅能占據行(xing)業(ye)20%的市(shi)場份(fen)額(e)，像(xiang)公寓市(shi)場比較成熟的日(ri)本、美國一樣，剩(sheng)余80%左右的(de)(de)市場(chang)份額仍被區域(yu)屬性更強的(de)(de)本地中小職業房(fang)(fang)東占有，“蝌蚪(dou)型”的(de)(de)行(xing)業格(ge)局會逐漸(jian)顯現，大頭部、長尾部是(shi)其顯要特征。市場(chang)成熟后，結合公寓行(xing)業屬地化、非標化、重運營(ying)(ying)等(deng)特點，中小公寓（職業房(fang)(fang)東）將(jiang)(jiang)升級(ji)，他(ta)們會定(ding)位一(yi)個客群、經營(ying)(ying)一(yi)個品(pin)類、深耕(geng)一(yi)個區域(yu)，具(ju)有一(yi)定(ding)的(de)(de)區域(yu)市場(chang)占有率，將(jiang)(jiang)長租(zu)公寓的(de)(de)精細服務(wu)做好，強大的(de)(de)市場(chang)競爭力讓中小職業房(fang)(fang)東的(de)(de)地位很難被撼動。

2、長租公寓產品(pin)創新

當下(xia)的幾家租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房平臺(tai)，都分(fen)為(wei)整(zheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)、合(he)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)、品(pin)(pin)牌公(gong)寓三(san)個頻道，反映目前市(shi)場公(gong)寓產(chan)品(pin)(pin)的三(san)種(zhong)形態(tai)。在(zai)消(xiao)費升級、居住(zhu)文化的改變中(zhong)(zhong)，長租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)公(gong)寓的產(chan)品(pin)(pin)形態(tai)也會發生變化。首先(xian)是分(fen)散式優質整(zheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)，市(shi)中(zhong)(zhong)心、分(fen)散式出租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房源會有(you)新需求(qiu)(qiu)會出現，如工作就近的租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃房、就學租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃房、家庭二次(ci)裝修租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃房；其次(ci)，集中(zhong)(zhong)式的租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃社區不只(zhi)是一(yi)棟(dong)樓(lou)的集中(zhong)(zhong)，而(er)少(shao)則是幾棟(dong)樓(lou)組成的租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃組團(tuan)，多則是租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃小區，從規劃、設計、內裝開始考(kao)慮各(ge)種(zhong)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃需求(qiu)(qiu)，未來的租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃社區各(ge)種(zhong)配(pei)套(tao)將更加(jia)針(zhen)對單身貴族(zu)。

3、真正的(de)REITs產品或將落地(di)

我國的類REITs產品目前(qian)有三類(lei)，分別是輕(qing)資產模式的租(zu)金收益權(quan)ABS模(mo)式，重(zhong)資產抵押債權的CMBS模式(shi)和重資產的股權類(lei)REITs模式，它們(men)的(de)區別在于(yu)債(zhai)權與股(gu)權、是否有抵押、證(zheng)券化的(de)底層資產不同。而(er)這(zhe)段(duan)時間被熱議的(de)REITs產(chan)品，本(ben)質(zhi)上(shang)依然是類(lei)REITs，為了規避現行稅(shui)法的(de)雙(shuang)重征稅(shui)，設置了的(de)雙(shuang)SPV結構。現在(zai)更多的國資國企(qi)投(tou)身租(zu)賃用房供給(gei)，部分銀行推出(chu)了租(zu)賃用房開發(fa)貸(dai)款，但真(zhen)正的REITs才是更(geng)加匹配的租(zu)賃(lin)金融(rong)產品，國家會加快政(zheng)策(ce)研(yan)究，試點有望在近(jin)幾(ji)年(nian)開(kai)啟。

4、誕生公寓新的垂直細分(fen)業態

在從前的(de)(de)公(gong)寓服務生態里面，只有(you)流(liu)量(liang)平(ping)臺(tai)和(he)行業(ye)媒體(ti)房(fang)東算是專(zhuan)業(ye)服務商，其它領域幾乎沒有(you)專(zhuan)業(ye)服務商。而(er)在過(guo)去五年(nian)，長租(zu)公(gong)寓運營商經歷誕生和(he)苦難(nan)的(de)(de)幼(you)年(nian)，迎(ying)來了(le)快(kuai)速成長的(de)(de)童年(nian)，與之相伴的(de)(de)是各類(lei)公(gong)寓服務商的(de)(de)誕生。前瞻認為，公(gong)寓業(ye)態很(hen)有(you)可能(neng)從人群分類(lei)發散，擴大到分生活(huo)方式、社(she)交方式的(de)(de)公(gong)寓業(ye)態。