長租房爆倉是什么意思

爆(bao)倉就是虧損(sun)大于你的(de)帳戶(hu)中去除保(bao)證(zheng)金(jin)后的(de)可用(yong)資金(jin)。由公司強平(ping)后剩余資金(jin)是總資金(jin)減去你的(de)虧損(sun),一(yi)般還剩(sheng)一(yi)部(bu)分(fen)。爆(bao)倉是(shi)指在(zai)某些特殊條件下，投(tou)(tou)資(zi)(zi)者保(bao)證(zheng)金賬(zhang)戶(hu)中(zhong)的(de)客戶(hu)權益為負值(zhi)的(de)情形。在(zai)市場行情發生較大變化時，如果(guo)投(tou)(tou)資(zi)(zi)者保(bao)證(zheng)金賬(zhang)戶(hu)中(zhong)資(zi)(zi)金的(de)絕大部(bu)分(fen)都被交(jiao)易保(bao)證(zheng)金占用，而且(qie)交(jiao)易方向(xiang)又與市場走勢相(xiang)反(fan)時，由(you)于保(bao)證(zheng)金交(jiao)易的(de)杠桿效應，就很(hen)容易出(chu)現爆(bao)倉。如果(guo)爆(bao)倉導(dao)致了(le)虧(kui)空(kong)且(qie)由(you)投(tou)(tou)資(zi)(zi)者的(de)原因(yin)引起，投(tou)(tou)資(zi)(zi)者需要(yao)將虧(kui)空(kong)補足，否則會面臨法律追索(suo)。

如何預防長租公寓爆倉

傳(chuan)統租(zu)房中介(jie)是(shi)信息(xi)中介(jie)，即《合(he)同法》下的居間行(xing)為，房主(zhu)租(zu)戶自行(xing)簽約，中介(jie)收的是(shi)一次性介(jie)紹費(fei)。“互(hu)金”模(mo)式下的房(fang)主租(zu)戶一(yi)般不直接簽約。那情(qing)況分兩種(zhong)，一(yi)種(zhong)是房(fang)主明確委(wei)托長租(zu)公(gong)寓代理(li)自己和租(zu)客簽約，現在代理(li)人攜款(kuan)跑路，自然應該房(fang)主倒霉(mei)。

另一種可能是(shi)兩(liang)個(ge)獨立(li)的合同(tong)關系，房主(zhu)與(yu)中介(jie)簽約(yue)，中介(jie)與(yu)租戶(hu)簽約(yue)。房主(zhu)和租戶(hu)都是(shi)無(wu)辜的，現(xian)在中介(jie)“壞人”消失，好人的(de)權益沖突。責任分配時，必須回(hui)答是租戶更有(you)理由預期(qi)(qi)中介倒閉的(de)風(feng)險，還是房主更有(you)理由預期(qi)(qi)中介倒閉的(de)風(feng)險？

有(you)人認為，房(fang)屋租賃權(quan)益(yi)不適用動產的善意第三人取(qu)得(de)，若租戶沒(mei)有(you)理由相信中(zhong)介具有(you)房(fang)屋所有(you)權(quan)，那中(zhong)介基本上就是“二(er)房東”的(de)(de)地位，租戶似乎難以(yi)以(yi)跟(gen)中介的(de)(de)有效合同來對抗房主。

然而，為人詬病的(de)“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不是用來(lai)自住，而(er)是會租(zu)(zu)給別人(ren)。房主向(xiang)中(zhong)介收取房租(zu)(zu)、不與(yu)租(zu)(zu)戶(hu)直接交往，要(yao)么應(ying)視為委托代(dai)理，要(yao)么應(ying)視為同(tong)意轉租(zu)(zu)，房主的(de)責(ze)任都無法避免。

因此，房主應當尊重中介(jie)和租戶的合同。房主在(zai)知道(dao)租戶存在(zai)時，仍(reng)然選擇直接向中介(jie)收取租金，就應該承擔中介(jie)破產、資不抵(di)債(zhai)的風險(xian)。相(xiang)比之下，中介(jie)“隔斷(duan)式”收租(zu)付租(zu)，租(zu)戶(hu)(hu)并不(bu)受益，而(er)房(fang)主可以無需再(zai)判斷(duan)租(zu)戶(hu)(hu)的信用程(cheng)度(du)、避免租(zu)戶(hu)(hu)的賴賬扯皮，在正(zheng)(zheng)常(chang)情況下獲得(de)了(le)不(bu)與租(zu)戶(hu)(hu)往來的利益，在非正(zheng)(zheng)常(chang)時也得(de)承擔風險。

從經濟分析的“事前主(zhu)(zhu)(zhu)義”角度看，相對于租(zu)戶，擁有資源的(de)房主(zhu)(zhu)(zhu)更強勢，更有能力和平臺談判要求采取一定的(de)資金安全保(bao)障(zhang)。若不(bu)能令房主(zhu)(zhu)(zhu)滿意，房主(zhu)(zhu)(zhu)仍(reng)然能選(xuan)擇自行出租(zu)。

長租公寓的優勢

1、個性鮮(xian)明，符合(he)個別要求

長租公寓現在發展(zhan)漸趨成(cheng)熟，也有好幾(ji)個大(da)品(pin)牌(pai)(pai)在做(zuo)，為了避免廣告(gao)嫌疑，這里就不(bu)(bu)列(lie)舉了。但不(bu)(bu)管哪(na)個品(pin)牌(pai)(pai)，他們統一的(de)是(shi)，在長租公寓里，裝修絕對(dui)不(bu)(bu)會千篇一律，每個房間爭取(qu)有不(bu)(bu)一樣的(de)特點。時尚(shang)、個性、低沉(chen)、溫(wen)馨等，可以任君選擇(ze)。

2、細心(xin)周到、管(guan)理服務到位(wei)

長租公(gong)寓(yu)，致(zhi)力于打造與短租房天(tian)差地別的特(te)征。其明顯(xian)表現在管理服務(wu)上。很(hen)多上班族(zu)，經常加(jia)班，好(hao)不容易休息(xi)又不想把休息(xi)時(shi)間浪費在打掃衛生上，而長租公(gong)寓(yu)則會定期(qi)派清潔工上門打掃。并且家(jia)電維修等各(ge)種服務(wu)，長租公(gong)寓(yu)均提供。

3、打造社群，增強租客(ke)交際(ji)

長租公(gong)寓，一般都(dou)會在自己的范圍內(nei)設置(zhi)屬于自己的社(she)交場所。如咖(ka)啡廳，酒吧，餐(can)吧，游泳(yong)池等，減少了人(ren)(ren)們社(she)交的成(cheng)本。在自己家樓(lou)下也可(ke)以享受整(zheng)條街的服務。同時還(huan)會成(cheng)立專(zhuan)屬社(she)群，讓(rang)租客都(dou)可(ke)以互相熟悉(xi)，仿若熟人(ren)(ren)。

4、家電齊全，減少額外開支(zhi)

在外租房(fang)(fang)(fang)，很多人都有(you)同(tong)樣的想法：打(da)算添個家電，又(you)(you)擔心不(bu)(bu)知(zhi)什么時候走人，家電難帶走。房(fang)(fang)(fang)間里的家具看著不(bu)(bu)順眼(yan)，想換一個，又(you)(you)覺得反正不(bu)(bu)是(shi)自(zi)己的房(fang)(fang)(fang)子，將就(jiu)著吧(ba)。所以(yi)很多租客的生活，就(jiu)在不(bu)(bu)滿和將就(jiu)中度過了。其實，我(wo)們都知(zhi)道。我(wo)們應該做到“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗(xi)衣機，空(kong)調(diao)等(deng)都布局整齊，完全(quan)不用租客煩惱那些問題(ti)。

長租公寓的缺點

1、房(fang)租(zu)貴(gui)，水(shui)電費(fei)(fei)貴(gui)：相對于短租(zu)的免費(fei)(fei)和租(zu)住小區低廉(lian)的水(shui)電費(fei)(fei)和物業費(fei)(fei)來說，長租(zu)公寓(yu)的附加費(fei)(fei)也(ye)是比不小的開銷。

2、房間面(mian)積小(xiao)，居(ju)住密(mi)(mi)度大(da)(da)：由于長租公寓普遍面(mian)積不大(da)(da)，而(er)且居(ju)住密(mi)(mi)度較(jiao)高，對生活(huo)品質有較(jiao)高要求的人可能(neng)難以接受。

3、缺少(shao)家的感覺(jue)，像(xiang)住快捷(jie)酒店：一應俱全，太(tai)過便(bian)捷(jie)，反而沒(mei)有(you)家的感覺(jue)。

4、位置遠，房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)少(shao)：目前(qian)的(de)(de)長租(zu)(zu)公(gong)寓大多位于郊(jiao)區，而不少(shao)租(zu)(zu)客的(de)(de)工作地點(dian)則(ze)是(shi)在(zai)市區，來回耗費(fei)時(shi)間較長。另(ling)外(wai)，基(ji)于成本控制考慮，不少(shao)長租(zu)(zu)公(gong)寓的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)距(ju)(ju)離附(fu)(fu)近地鐵站(zhan)都(dou)有一(yi)段距(ju)(ju)離，每天如(ru)何走完這最(zui)后一(yi)段路也是(shi)租(zu)(zu)客頭疼(teng)的(de)(de)問題。另(ling)外(wai)，房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)少(shao)也是(shi)長租(zu)(zu)公(gong)寓面臨的(de)(de)一(yi)個問題。目前(qian)市場上長租(zu)(zu)公(gong)寓的(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)多來源(yuan)(yuan)于附(fu)(fu)近年(nian)輕的(de)(de)房(fang)(fang)東，年(nian)齡大一(yi)點(dian)的(de)(de)房(fang)(fang)東更傾(qing)向于自己(ji)將(jiang)房(fang)(fang)子對外(wai)出租(zu)(zu)。

國內長租公寓發展困境

1、參與(yu)主體眾(zhong)多，競爭激烈

市場(chang)參與主體(ti)(ti)眾多，各有(you)優劣。既有(you)專(zhuan)注于長(chang)租公寓(yu)的專(zhuan)業化機構，也(ye)有(you)房(fang)地(di)產中介服務(wu)商(shang)的參與，而房(fang)地(di)產開發企業和(he)經濟(ji)型連鎖酒店也(ye)憑借(jie)其(qi)本身(shen)的優勢也(ye)逐漸參與到(dao)行(xing)業的角逐之(zhi)中。雖然市場(chang)參與者(zhe)眾多，但是市占率總體(ti)(ti)并不高。規模最大(da)的長(chang)租公寓(yu)品牌自(zi)如(ru)，管(guan)理房(fang)間數已(yi)經達到(dao)30萬間(jian)，但相比與其他規模(mo)較大的品(pin)牌(pai)如魔方(fang)公(gong)寓3萬(wan)間(jian)，優客逸家(jia)管理房屋數近(jin)3萬間，行業集(ji)中度整體(ti)偏低(di)，處于搶占市(shi)(shi)場(chang)份額的階段。長租公(gong)寓的未(wei)來市(shi)(shi)場(chang)仍然集(ji)中在(zai)核心一二線城(cheng)市(shi)(shi)，大量機(ji)構(gou)運營商集(ji)中在(zai)少數城(cheng)市(shi)(shi)，將進一步導致(zhi)競(jing)爭加劇(ju)。

2、資源與價格(ge)之間的矛(mao)盾，難以協(xie)調

核(he)心一二線城市優質地段(duan)的(de)供房(fang)(fang)仍(reng)較(jiao)為稀(xi)缺(que)，集中(zhong)式公寓將面(mian)臨(lin)較(jiao)高(gao)的(de)拿(na)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)本(ben)；另(ling)一方面(mian)，長(chang)租公寓解(jie)決的(de)是中(zhong)高(gao)端人群對生(sheng)活質量和(he)社交活動的(de)追(zhui)求，因此(ci)(ci)房(fang)(fang)源的(de)地段(duan)就顯得猶為關鍵，地段(duan)較(jiao)偏僻區域雖然(ran)收(shou)房(fang)(fang)成(cheng)(cheng)本(ben)較(jiao)低，但可能面(mian)臨(lin)需求不足所(suo)導致(zhi)的(de)高(gao)空置率或低租金差(cha)等問題。因此(ci)(ci)，收(shou)房(fang)(fang)階段(duan)資(zi)(zi)產端的(de)資(zi)(zi)源和(he)價(jia)值難以兼得。

3、國(guo)內法(fa)律、法(fa)規體系不健全，消防(fang)驗收困(kun)難

消(xiao)(xiao)防(fang)驗(yan)收也是(shi)不少租賃(lin)企(qi)業面臨的(de)(de)困境。目(mu)(mu)前(qian)，全國除深圳以(yi)外的(de)(de)多數地區，消(xiao)(xiao)防(fang)驗(yan)收的(de)(de)前(qian)提(ti)是(shi)規劃與報審用(yong)途一致，比如規劃為商(shang)業的(de)(de)項目(mu)(mu)，報公寓經營用(yong)途，很(hen)多報驗(yan)窗(chuang)口根本(ben)不受理。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這就導致各地在長(chang)租公寓的(de)(de)消(xiao)防驗收中，有的(de)(de)參(can)照(zhao)住(zhu)宅，有的(de)(de)參(can)照(zhao)商辦(ban)公，有的(de)(de)參(can)照(zhao)酒店，有的(de)(de)歸(gui)為‘出租屋’不用驗收，即便同一個市(shi)不同行政區的(de)(de)處(chu)理方式(shi)都可能差(cha)別(bie)很大(da)。”標準不清，給建設、運營增(zeng)加了(le)不確定(ding)性。

4、投資回報周期長(chang)，盈利(li)困難

國(guo)內市場的(de)長租公(gong)寓現階段以(yi)重資產(chan)運(yun)營為主，有著較強(qiang)的(de)金(jin)融屬(shu)性(xing)。國(guo)內尚未(wei)推出正(zheng)式的(de)REITs產(chan)品，長租公(gong)寓運營缺乏退出機(ji)制。

國內目前的長租公寓投資(zi)回(hui)報利(li)潤較低，投資(zi)布局(ju)需要(yao)在10年(nian)左右，大(da)部分長租公(gong)寓尚處于“燒錢”階段，未(wei)實現真正(zheng)的盈利，長租公(gong)寓整(zheng)體(ti)租金回報率(lv)較(jiao)低也是行業的痛點所在。