長租房爆倉是什么意思

爆(bao)倉就是虧損(sun)大于你的(de)帳(zhang)戶中(zhong)去(qu)除保證金(jin)后的(de)可用資金(jin)。由公司強平后剩余資金(jin)是總資金(jin)減去(qu)你的(de)虧損(sun),一般還剩(sheng)一部分。爆倉(cang)是指在某(mou)些特殊(shu)條件下，投資(zi)者(zhe)保(bao)證金(jin)賬戶中的(de)(de)客戶權益為負值的(de)(de)情(qing)形。在市場行情(qing)發生較大(da)變化時(shi)，如(ru)果投資(zi)者(zhe)保(bao)證金(jin)賬戶中資(zi)金(jin)的(de)(de)絕大(da)部分都被交(jiao)易(yi)保(bao)證金(jin)占用，而且(qie)交(jiao)易(yi)方向又與市場走(zou)勢(shi)相反時(shi)，由于保(bao)證金(jin)交(jiao)易(yi)的(de)(de)杠桿效應，就很容易(yi)出現爆倉(cang)。如(ru)果爆倉(cang)導致了(le)虧空且(qie)由投資(zi)者(zhe)的(de)(de)原因引起，投資(zi)者(zhe)需(xu)要將虧空補足，否則會面臨(lin)法(fa)律追索。

如何預防長租公寓爆倉

傳(chuan)統(tong)租(zu)房(fang)中(zhong)介(jie)是信息(xi)中(zhong)介(jie)，即《合同法》下的(de)居間行(xing)為，房(fang)主租(zu)戶自行(xing)簽(qian)約，中(zhong)介(jie)收的(de)是一(yi)次性介(jie)紹費(fei)。“互金”模式下的房主租(zu)戶一(yi)般不直接簽約(yue)。那(nei)情況分兩種(zhong)，一(yi)種(zhong)是(shi)房主明確委托長租(zu)公寓代(dai)(dai)理(li)(li)自(zi)己和租(zu)客簽約(yue)，現在代(dai)(dai)理(li)(li)人攜(xie)款跑路，自(zi)然(ran)應(ying)該房主倒霉。

另一種可能是兩個獨立的合同關系，房主與中介簽約，中介與租(zu)(zu)戶簽約。房主和(he)租(zu)(zu)戶都(dou)是無辜的，現在中介“壞(huai)人(ren)”消失，好(hao)人(ren)的(de)權益沖(chong)突。責任分配時，必須回答(da)是租戶更(geng)有理由(you)預期中(zhong)介倒(dao)閉的(de)風(feng)險(xian)，還(huan)是房主更(geng)有理由(you)預期中(zhong)介倒(dao)閉的(de)風(feng)險(xian)？

有(you)人認為，房(fang)(fang)屋(wu)租賃權益不(bu)適(shi)用動產(chan)的善意第三(san)人取得(de)，若租戶沒有(you)理由(you)相信中(zhong)介具有(you)房(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權，那(nei)中(zhong)介基(ji)本上就是“二房東”的地(di)位，租戶似乎難以以跟中介(jie)的有效合同來對抗房主。

然而，為人詬病的(de)“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不是(shi)用來自住，而(er)是(shi)會(hui)租給別人。房主(zhu)向中介(jie)收(shou)取(qu)房租、不與租戶直接交往，要么應(ying)視為(wei)委托代理(li)，要么應(ying)視為(wei)同意轉租，房主(zhu)的責任都無法避(bi)免。

因(yin)此，房(fang)主(zhu)應當尊重中(zhong)介和(he)租(zu)戶的合同。房(fang)主(zhu)在知道(dao)租(zu)戶存在時，仍然選擇直接向中(zhong)介收取(qu)租(zu)金，就(jiu)應該承擔中(zhong)介破產(chan)、資不(bu)抵債的風險。相比之下，中(zhong)介“隔斷(duan)式”收租付租，租戶(hu)并不受(shou)益，而(er)房(fang)主可以無需再(zai)判斷(duan)租戶(hu)的信用程度、避(bi)免租戶(hu)的賴賬扯皮，在(zai)正(zheng)常(chang)情況下獲得了不與租戶(hu)往來的利益，在(zai)非正(zheng)常(chang)時也得承擔風險。

從經濟分(fen)析的(de)“事前(qian)主(zhu)義”角度看，相(xiang)對于租戶，擁有(you)資源的(de)房(fang)主(zhu)更(geng)強(qiang)勢，更(geng)有(you)能力和平臺(tai)談判要求采取一定的(de)資金安全保障。若不能令(ling)房(fang)主(zhu)滿(man)意，房(fang)主(zhu)仍然(ran)能選擇(ze)自行出租。

長租公寓的優勢

1、個(ge)(ge)性鮮明(ming)，符合個(ge)(ge)別要求(qiu)

長(chang)租(zu)公(gong)寓現(xian)在(zai)(zai)發展漸趨成熟，也有(you)(you)好幾(ji)個(ge)(ge)大品牌(pai)在(zai)(zai)做(zuo)，為(wei)了避免廣告嫌疑(yi)，這里(li)就(jiu)不(bu)列舉了。但不(bu)管哪個(ge)(ge)品牌(pai)，他們(men)統一的是，在(zai)(zai)長(chang)租(zu)公(gong)寓里(li)，裝修絕對不(bu)會千篇一律，每個(ge)(ge)房間爭取有(you)(you)不(bu)一樣的特(te)點。時(shi)尚、個(ge)(ge)性、低沉、溫馨(xin)等，可以任君選擇。

2、細心周(zhou)到、管理服務到位(wei)

長租公寓，致(zhi)力(li)于打造與(yu)短租房天差地別的(de)特征。其明(ming)顯表現在(zai)管理服務(wu)上(shang)。很(hen)多上(shang)班族(zu)，經常加(jia)班，好(hao)不(bu)(bu)容易休息(xi)又不(bu)(bu)想(xiang)把(ba)休息(xi)時間浪費在(zai)打掃衛生上(shang)，而長租公寓則會定期派清潔工(gong)上(shang)門打掃。并且家電(dian)維修等各種服務(wu)，長租公寓均提供。

3、打造(zao)社群(qun)，增強租客交際

長租公寓，一般都會(hui)在(zai)自己(ji)的(de)范圍(wei)內設置屬于自己(ji)的(de)社(she)交(jiao)場所。如咖啡廳，酒吧，餐吧，游泳池等，減少了人們社(she)交(jiao)的(de)成(cheng)本(ben)。在(zai)自己(ji)家樓下(xia)也可(ke)以(yi)享(xiang)受整條(tiao)街的(de)服(fu)務。同時還會(hui)成(cheng)立(li)專屬社(she)群，讓租客都可(ke)以(yi)互相(xiang)熟悉，仿若熟人。

4、家電齊全，減少額外開支

在外租(zu)房(fang)(fang)，很多人都有同樣(yang)的想(xiang)法：打算添個(ge)家電，又擔心(xin)不知什么時候走(zou)(zou)人，家電難(nan)帶走(zou)(zou)。房(fang)(fang)間里的家具看著(zhu)不順眼，想(xiang)換一個(ge)，又覺得反正不是自(zi)己的房(fang)(fang)子，將就著(zhu)吧。所以很多租(zu)客的生活(huo)，就在不滿和將就中(zhong)度過了。其實，我們都知道。我們應該做到(dao)“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗(xi)衣(yi)機，空調等(deng)都布局整(zheng)齊，完全不用租客煩惱那(nei)些(xie)問(wen)題。

長租公寓的缺點

1、房租貴，水電(dian)費(fei)貴：相(xiang)對(dui)于短租的免費(fei)和租住(zhu)小區低廉的水電(dian)費(fei)和物業費(fei)來說(shuo)，長租公(gong)寓的附加(jia)費(fei)也是(shi)比不小的開銷。

2、房間(jian)面(mian)積(ji)小，居(ju)住密(mi)度大：由(you)于(yu)長租(zu)公寓普遍面(mian)積(ji)不大，而(er)且(qie)居(ju)住密(mi)度較(jiao)高，對(dui)生(sheng)活品質有較(jiao)高要求的人可能難以接受。

3、缺少家的(de)感覺，像(xiang)住(zhu)快捷(jie)酒(jiu)店：一應俱全(quan)，太過便捷(jie)，反而(er)沒有(you)家的(de)感覺。

4、位置遠，房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)少：目(mu)前(qian)(qian)的(de)長(chang)租(zu)公(gong)寓大(da)多位于郊區，而不少租(zu)客(ke)的(de)工作地點則是在市區，來(lai)回耗費時間較長(chang)。另外(wai)，基(ji)于成本控制(zhi)考慮(lv)，不少長(chang)租(zu)公(gong)寓的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)距離附近地鐵站都有一(yi)段距離，每天如何走完這最后一(yi)段路也是租(zu)客(ke)頭(tou)疼的(de)問題。另外(wai)，房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)少也是長(chang)租(zu)公(gong)寓面臨(lin)的(de)一(yi)個問題。目(mu)前(qian)(qian)市場上長(chang)租(zu)公(gong)寓的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)多來(lai)源(yuan)(yuan)于附近年輕的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)(dong)，年齡大(da)一(yi)點的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)(dong)更傾向于自己(ji)將房(fang)(fang)(fang)(fang)子對外(wai)出租(zu)。

國內長租公寓發展困境

1、參與主(zhu)體眾多(duo)，競爭(zheng)激烈

市場參(can)(can)(can)與(yu)主(zhu)體眾(zhong)多，各有(you)優劣。既有(you)專注于長租公(gong)寓的專業化機構，也(ye)有(you)房(fang)地(di)產(chan)中介(jie)服務商的參(can)(can)(can)與(yu)，而(er)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發企業和經濟型連鎖酒店也(ye)憑借其本身的優勢也(ye)逐(zhu)漸參(can)(can)(can)與(yu)到行業的角逐(zhu)之中。雖然(ran)市場參(can)(can)(can)與(yu)者眾(zhong)多，但是市占率總體并不高。規模最大的長租公(gong)寓品牌(pai)自(zi)如(ru)，管理房(fang)間數(shu)已(yi)經達到30萬間，但相比與其他規模較大的品牌如魔方公(gong)寓3萬間，優客逸家管理房屋(wu)數近3萬(wan)間，行業集(ji)中(zhong)度整體偏低(di)，處(chu)于搶占市場份額的階段。長租(zu)公寓的未來市場仍(reng)然(ran)集(ji)中(zhong)在核(he)心(xin)一二線城市，大量機(ji)構(gou)運(yun)營商集(ji)中(zhong)在少(shao)數城市，將進一步(bu)導(dao)致競爭加(jia)劇(ju)。

2、資源與價格之間的矛盾(dun)，難以協調

核心一二線城市優(you)質地段(duan)(duan)的(de)(de)(de)供房仍較為(wei)稀缺，集中式公寓將(jiang)面(mian)臨較高(gao)的(de)(de)(de)拿(na)房成(cheng)本；另一方面(mian)，長(chang)租公寓解決的(de)(de)(de)是中高(gao)端(duan)(duan)人群(qun)對生(sheng)活質量和社交活動的(de)(de)(de)追求，因此房源的(de)(de)(de)地段(duan)(duan)就顯得(de)猶為(wei)關鍵，地段(duan)(duan)較偏(pian)僻區域雖(sui)然(ran)收房成(cheng)本較低，但可能面(mian)臨需求不足所導致的(de)(de)(de)高(gao)空置率(lv)或(huo)低租金差等問題。因此，收房階段(duan)(duan)資產端(duan)(duan)的(de)(de)(de)資源和價值難以兼得(de)。

3、國內(nei)法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規體系(xi)不健全，消防驗(yan)收困難

消防驗(yan)收也是不(bu)少租賃企(qi)業面(mian)臨的(de)困境。目前(qian)，全國除深(shen)圳(zhen)以外的(de)多(duo)數(shu)地區，消防驗(yan)收的(de)前(qian)提是規(gui)(gui)劃(hua)與報審用途一致，比如(ru)規(gui)(gui)劃(hua)為商業的(de)項目，報公寓(yu)經營用途，很多(duo)報驗(yan)窗(chuang)口根本(ben)不(bu)受理。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類(lei)似(si)。這就(jiu)導(dao)致各(ge)地(di)在長租公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)(de)消防驗收(shou)中(zhong)，有的(de)(de)(de)(de)(de)參(can)(can)照(zhao)住(zhu)宅(zhai)，有的(de)(de)(de)(de)(de)參(can)(can)照(zhao)商辦公(gong)，有的(de)(de)(de)(de)(de)參(can)(can)照(zhao)酒店(dian)，有的(de)(de)(de)(de)(de)歸(gui)為‘出租屋’不用驗收(shou)，即便同一個市不同行政區的(de)(de)(de)(de)(de)處理方式都可能差別很大。”標準不清，給建設、運營增加(jia)了不確(que)定性。

4、投(tou)資回報周期長，盈(ying)利困(kun)難

國內(nei)市場的長租公寓(yu)現階(jie)段以重(zhong)資產運營為主，有著較(jiao)強的金融屬性。國內(nei)尚未推(tui)出正式的REITs產品，長租公寓運(yun)營缺乏退出機制。

國內目(mu)前的(de)長租(zu)公(gong)寓投資回報(bao)利潤較低，投資布局(ju)需要在10年左(zuo)右，大部(bu)分長(chang)租公寓尚處于“燒錢(qian)”階(jie)段，未實現真正的盈利，長(chang)租公寓整體(ti)租金回報率(lv)較(jiao)低也是(shi)行業的痛點所(suo)在。