【商(shang)(shang)務(wu)公(gong)寓(yu)】商(shang)(shang)務(wu)公(gong)寓(yu)屬于住(zhu)宅(zhai)嗎 商(shang)(shang)務(wu)公(gong)寓(yu)與住(zhu)宅(zhai)的差別

商務公寓(yu)屬(shu)于住(zhu)宅嗎

目前市場上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商(shang)品住宅)和(he)商務型(xing)公寓(或稱(cheng)商(shang)住(zhu)型公(gong)寓)，由(you)于用地(di)性質和產(chan)權年限上的(de)不同導致(zhi)貸款(kuan)方式、貸款(kuan)年限以及各(ge)種稅費等存在(zai)諸多差異。

住宅型公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)的區別：

商務公寓與住(zhu)宅的差別

住(zhu)宅型公寓(屬(shu)商(shang)品住宅)和商(shang)務型公(gong)寓(yu)(或(huo)稱(cheng)商住型公寓(yu))對比的優缺點：

A 住宅型公寓

這類公寓的特點是戶型面積小，多(duo)為30-60㎡。多處(chu)在繁華地段，周邊配(pei)套設施完善，銷售(shou)價格一般高于區域(yu)整體水平。

住宅型公寓優點：

1、使(shi)用成本相比而言較低。產權(quan)70年(nian)，可商貸，亦可公積金(jin)貸，貸款成數(shu)高，利率較商務(wu)公寓便宜，物業、水、電、煤(mei)等按民用收(shou)費。

2、舒適(shi)度(du)(du)更高。住(zhu)宅(zhai)型公寓的居住(zhu)舒適(shi)度(du)(du)明顯優于商務型公寓，每(mei)個標準層設置的公寓間(jian)數不(bu)超過20間(jian)，電梯配比多為每層1：10，多數通有燃氣管道，不影響正(zheng)常的家(jia)庭生活。

3、稅(shui)費較低(di)。住宅性質的公寓(yu)交契稅(shui)按照90㎡以(yi)下普通(tong)住宅(zhai)的契稅比例交(jiao)1%。這(zhe)也是其優于商務型公寓的特點之一，便于今后轉手。

注：根據現行契稅政策的規定，個人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購(gou)普通商品住宅戶型面積在90㎡(含90㎡)以(yi)下(xia)的，契稅按照1%執行；戶(hu)型面積在90㎡到144㎡(含(han)144㎡)的，稅率加倍征收，即稅率為(wei)2%；所購住宅戶(hu)型面積(ji)在144㎡以(yi)上的，契稅稅率按照4%征收。而購買非普通(tong)住(zhu)(zhu)房、二套及(ji)以(yi)上(shang)住(zhu)(zhu)房，以(yi)及商業投資性房產(商(shang)鋪、辦公寫字(zi)樓、商(shang)務公寓等)，一律按照(zhao)4%的稅(shui)率征稅(shui)。

住宅型公寓缺點：

1、功能受限。只(zhi)能居住，小區不允(yun)許辦(ban)公。

2、售(shou)價較高。住宅(zhai)型公寓單價一般(ban)高于普通(tong)住宅(zhai)，也高于(yu)商務型公寓。

B 商務型公寓

此(ci)類公寓產(chan)權年限為40年，一般處于城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司，價格相對寫字樓較低；面積主要在90㎡以(yi)下，配套齊全(quan)，交通方便。

但相比住宅型公寓，商務型公寓缺點也較為明顯：

1、產權年(nian)限。商業用地(di)40年，比住(zhu)宅的70年縮水嚴重。根據目前《物權法(fa)》規定，關于商(shang)業用地(di)(di)產權(quan)到期后是否(fou)能夠像住宅用地(di)(di)自動續期，并沒有(you)明確規定，因此，購買商(shang)業用地(di)(di)上的商(shang)住房(fang)還是有(you)一定風險。

2、居住環(huan)境。每層住戶(hu)較多，10-20戶(hu)，中(zhong)間隔(ge)以長(chang)形樓(lou)道，尤其(qi)是處于陰面的住(zhu)戶(hu)，采光(guang)較差，且(qie)多數存(cun)在(zai)衛(wei)生間無(wu)窗戶(hu)、廚房(fang)過小(xiao)或廚房(fang)呈開放式等(deng)問題，造成其(qi)居住(zhu)舒適度低于住(zhu)宅(zhai)型公寓(yu)。此外，住(zhu)戶(hu)多，且(qie)商住(zhu)兩用(yong)，各(ge)色人等(deng)出入，較為嘈雜，安全性也(ye)較弱；

3、得(de)房率。過道等公共(gong)地方多(duo)，造成公攤大，得房率低，一般僅為70%左右，這(zhe)就在無形之中抬(tai)高了(le)其套內使用面積(ji)的折(zhe)合單(dan)價，降低了(le)其性價比，并直接影響其保值增值功能；

4、按揭方式。大多不能申請(qing)公積金貸款(kuan)，但是也有少數項(xiang)目在開發商的(de)努力下(xia)能(neng)夠辦到。另40年產權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年，且只能使用商貸(dai)，貸款利(li)率一般也(ye)較住(zhu)宅(zhai)高，不(bu)利(li)用購(gou)房(fang)者購(gou)入；

5、日常生活成本。按公(gong)建用途規定，其物(wu)業、水、電、氣等(deng)為商業收費，較民(min)用收費貴，因此對于購房者，應該在購房時詢問清楚(chu)。當然，目前某些開發商在開發中會采取相應的補救(jiu)措施，能按民(min)用價格繳納(na)。

6、設計(ji)(ji)標準。設計(ji)(ji)導向不(bu)同，公共建(jian)筑(zhu)物業受朝向、采(cai)光、進深等(deng)限制(zhi)較(jiao)少，而(er)住(zhu)宅的要(yao)求較高(gao)。住(zhu)宅型公寓建(jian)筑間距、采光(guang)一(yi)(yi)般是按照(zhao)住(zhu)宅規劃設計標準(zhun)嚴格執行；而(er)商住(zhu)型公寓一(yi)(yi)般位(wei)于城市(shi)的繁華地段和商務服務范(fan)圍中，其(qi)建(jian)筑日照(zhao)間距、建(jian)筑設計等按照(zhao)公共(gong)建(jian)筑標準(zhun)執行。

7、交易稅費。初次購(gou)買或者轉讓時的契稅按照4%收取，而住(zhu)宅低于90㎡為1%；如果國家開征物業稅、土地增值稅，商業用房的標準也會比住宅高。此外，根據規定，商業性(xing)質(zhi)用房如果不滿5年出手(shou)需要(yao)交納5種稅費，分別是：營(ying)業稅5.6%、印花稅0.05%、土地增值稅6%、個稅1%或購房(fang)差價的20%、契稅4%、交易手(shou)續費10元/㎡，除去交易手續費，剩余5種稅加起來高達16.65%。

以一套面積(ji)40㎡總(zong)價25萬(wan)元的房(fang)子為例，5年(nian)內轉手(shou)需承擔的稅額將(jiang)達到25萬元*16.65%=41625元。這(zhe)樣高的一個稅(shui)費，直接影響了(le)購(gou)房者的投資回報率(lv)，也不(bu)利于出手。

商務型公寓優點主要有以下幾點：

1、商住兩用

既(ji)可(ke)居住(zhu)，又可(ke)辦公，具備寫(xie)字(zi)(zi)樓功能；在(zai)部分城市還可(ke)注冊公司(si)，價(jia)格相對寫(xie)字(zi)(zi)樓較低；繁華商圈，配套齊全，交通便利，可(ke)做酒(jiu)店或辦公點。易轉手，適合投資。

2、建造(zao)標準較高

商務(wu)公寓(yu)的房屋建設標(biao)準不同，如果按照公建相(xiang)關要求(qiu)，人防(fang)和消(xiao)防(fang)等建設標(biao)準都較(jiao)高。

這樣看來，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇，但如果投資，就另當別論了。對于住宅公寓和商務公(gong)寓的區別(bie)及選擇辦法，就是這些(xie)啦。