開發商逾期交房的違約責任分析
(一)違約金的確定標準
1、商品房買賣合同有約定的,從其約定
商(shang)品房(fang)(fang)買賣合同示范(fan)文本第九(jiu)條是關于開發(fa)商(shang)逾期(qi)交房(fang)(fang)違(wei)約(yue)(yue)責任(ren)的條款(kuan),開發(fa)商(shang)一(yi)般(ban)會與購房(fang)(fang)人明(ming)確約(yue)(yue)定逾期(qi)交房(fang)(fang)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)的計(ji)算(suan)標準,如每(mei)逾期(qi)一(yi)日按已付(fu)房(fang)(fang)款(kuan)的萬分之三計(ji)算(suan)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)。
2、商品房買賣合同沒有約定的,以同地段、同類房屋的租金為準
租金主要有統一租金、協議租金和市場租金三類。統一租金是指國家或地方政府有關房地產主管部門在一定時期統一規定的房屋租金指導標準;協議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎上協商確定的租金額。市場租金是指在房屋租賃市場形成(cheng)的租賃關系(xi)的租金,其標準隨著(zhu)市場行情的變化而波動。
(二)以租金標準支付違約金的法理基礎
由于開發商未能按照合同約定的期限交付使用房屋,使得購房人不能在預先設定的時間使用所購房屋,行使占有、使用、收益、處分權能,購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限,進而增加支出,也可能會拖后對外出租的時間,進而減少收入,不論何種情況,都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應當獲得的利益。即使購房人沒有實際支付租賃費用,或者新房將來不用于出租,房地產開(kai)發商亦不得以此為由對抗購房(fang)人要(yao)求(qiu)其(qi)支(zhi)付違約金的請求(qiu)。
(三)免責事由
免(mian)責(ze)事由有法定(ding)免(mian)責(ze)事由和約定(ding)免(mian)責(ze)事由之(zhi)分(fen),前(qian)者為(wei)因不(bu)可(ke)(ke)抗力導致違(wei)(wei)約,違(wei)(wei)約方(fang)可(ke)(ke)全部或(huo)部分(fen)免(mian)除(chu)違(wei)(wei)約責(ze)任,后者為(wei)雙方(fang)當事人約定(ding)的(de)不(bu)可(ke)(ke)抗力之(zhi)外的(de)其他免(mian)除(chu)違(wei)(wei)約責(ze)任的(de)事由。
1、不可抗力
不(bu)(bu)可抗(kang)力指不(bu)(bu)可預見,不(bu)(bu)可避(bi)免并不(bu)(bu)能客服(fu)的客觀情況。造成(cheng)不(bu)(bu)可抗(kang)力的原(yuan)因主(zhu)要(yao)(yao)有兩種(zhong)情形,一是自然災(zai)害,如洪水、地震、臺風、海嘯等(deng);二是政府行為,如發生(sheng)戰(zhan)爭、強(qiang)制征收等(deng)。在發生(sheng)不(bu)(bu)可抗(kang)力的事由后(hou),開發商(shang)(shang)必(bi)須在合同約定的期(qi)限內將不(bu)(bu)可抗(kang)力的相(xiang)關(guan)情況告知(zhi)購(gou)房人(ren),否(fou)則既使(shi)發生(sheng)了不(bu)(bu)可抗(kang)力的事由開發商(shang)(shang)仍然需要(yao)(yao)承擔延期(qi)交房責任。
2、約定免責事由
在商品房(fang)買賣合(he)同中,除(chu)了不可抗力之外,開發商通(tong)常會與購(gou)房(fang)人約定(ding)其(qi)他關于(yu)逾(yu)(yu)期(qi)交(jiao)(jiao)(jiao)房(fang)的免責事由,如(ru)購(gou)房(fang)人未付清(qing)房(fang)款及其(qi)他應交(jiao)(jiao)(jiao)費用(yong)、因執行國家法律法規(gui)、政策、政府(fu)(fu)指令導致(zhi)逾(yu)(yu)期(qi)交(jiao)(jiao)(jiao)房(fang)、因市政配(pei)套設施接通(tong)延誤(wu)或(huo)市政府(fu)(fu)規(gui)劃變更導致(zhi)逾(yu)(yu)期(qi)交(jiao)(jiao)(jiao)房(fang)、第三人破壞、高考期(qi)間停(ting)工或(huo)其(qi)他政府(fu)(fu)規(gui)定(ding)、施工單位工期(qi)延誤(wu)、施工期(qi)間停(ting)水停(ting)電等。
開發商逾期交房違約金最低多少
一般開發商延遲交(jiao)房的(de)違(wei)(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin),按每日2%—5%計(ji)算,法律沒有強制規(gui)定(ding)違(wei)(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)的(de)額度,這個是一般性的(de)操作。當事(shi)人(ren)以約(yue)(yue)(yue)定(ding)的(de)違(wei)(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)過高為由請求減少的(de),應(ying)(ying)當以違(wei)(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)超過造成(cheng)的(de)損(sun)失30%為標(biao)準適當減少;當事(shi)人(ren)以約(yue)(yue)(yue)定(ding)的(de)違(wei)(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)低于造成(cheng)的(de)損(sun)失為由請求增加的(de),應(ying)(ying)當以違(wei)(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)造成(cheng)的(de)損(sun)失確定(ding)違(wei)(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金(jin)(jin)(jin)數額。
開發商逾期交房可以退房嗎
開發商(shang)延期交(jiao)(jiao)房是可以退房的(de)(de)。在合(he)同約(yue)定的(de)(de)交(jiao)(jiao)房日到了之后(hou),給開發商(shang)發房屋催交(jiao)(jiao)通知書,在其后(hou)的(de)(de)三個月的(de)(de)合(he)法期限之內,開發商(shang)仍(reng)然(ran)不(bu)能交(jiao)(jiao)房的(de)(de),有權要求退房,開放商(shang)應該合(he)同約(yue)定返(fan)還(huan)已經(jing)支付(fu)的(de)(de)房款以及產生(sheng)的(de)(de)活(huo)期利息(xi),約(yue)定有違約(yue)金的(de)(de),一并賠付(fu)。
開發商逾期交房起訴期限多長時間
《民法總則(ze)》第(di)一(yi)百(bai)八(ba)十(shi)八(ba)條規(gui)定,向人民法院請求保護民事(shi)權(quan)利的(de)訴訟(song)時(shi)效期間(jian)為(wei)三年。延期交房(fang)(fang)的(de)訴訟(song)時(shi)效就是從規(gui)定的(de)交房(fang)(fang)時(shi)間(jian)到(dao)了開發商沒有交付房(fang)(fang)屋的(de)第(di)二天開始,購房(fang)(fang)者就應該知道其權(quan)益受到(dao)損害,也就從此時(shi)起算三年。