一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的初始階段——拿地(di)，這(zhe)是(shi)物(wu)流(liu)地(di)產的第(di)一(yi)(yi)步(bu)，也是(shi)最難的第(di)一(yi)(yi)步(bu)，土地(di)是(shi)稀缺資(zi)源、尤其是(shi)物(wu)流(liu)地(di)產商布局的一(yi)(yi)線城(cheng)市、節點城(cheng)市。在(zai)工業物(wu)流(liu)用地(di)指標趨于收緊的情況下，物(wu)流(liu)地(di)產商主(zhu)要通(tong)過(guo)以下兩(liang)種方式拿地(di)：

1、在政府招拍下獲得土地

有(you)國(guo)企背景(jing)的(de)(de)或者資金實力雄厚物(wu)流地產商在(zai)這一拿地方面(mian)占有(you)較大的(de)(de)優(you)(you)勢(shi)，政府所倡導(dao)發(fa)展的(de)(de)產業(ye)，很可能拿到零地價的(de)(de)優(you)(you)惠方式。而且在(zai)滿(man)足政府招(zhao)商引資的(de)(de)指標下，也會有(you)很大的(de)(de)優(you)(you)惠方案。

所以(yi)(yi)，這就(jiu)需要物流(liu)地(di)產商對項(xiang)(xiang)目(mu)進(jin)行包(bao)裝，在前(qian)期做(zuo)好準(zhun)備工作，詳細了(le)解當地(di)政(zheng)府的(de)政(zheng)策制度、目(mu)前(qian)的(de)指(zhi)標要求、城市發展方(fang)向(xiang)。而(er)對于財政(zheng)收(shou)入較低的(de)開發區(qu)，可以(yi)(yi)和一些納(na)稅(shui)大戶合(he)作，一起成(cheng)立(li)項(xiang)(xiang)目(mu)公司，將稅(shui)源落地(di)為砝碼可以(yi)(yi)快遞(di)取得土地(di)。

2、直接控股企業取得土地所有權或者從企業手上購買

根據我國法(fa)(fa)律規(gui)(gui)(gui)定，土(tu)地禁止買賣，但是(shi)可以(yi)將(jiang)有土(tu)地使用(yong)權的(de)(de)(de)土(tu)地信息(xi)發(fa)到土(tu)地流(liu)轉平臺，借助互聯網(wang)進(jin)行土(tu)地流(liu)轉，但是(shi)城鄉規(gui)(gui)(gui)劃法(fa)(fa)里(li)對于工業(ye)用(yong)地轉讓(rang)有著比較苛刻(ke)的(de)(de)(de)規(gui)(gui)(gui)定，所以(yi)轉讓(rang)購(gou)買二手土(tu)地而(er)言，很(hen)少通過正式轉讓(rang)手續和協議(yi)進(jin)行土(tu)地所有全(quan)的(de)(de)(de)變更，所以(yi)大多采用(yong)購(gou)買土(tu)地名(ming)下所有權企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)名(ming)義進(jin)行；將(jiang)企(qi)業(ye)股份進(jin)行溢價置(zhi)換和購(gou)買從而(er)達到購(gou)買土(tu)地的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)。

二、物流地產商為什么拿地難

對于物(wu)流地產商(shang)來(lai)說，拿地的首要選擇便是省會(hui)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)和(he)一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)，但如(ru)今這(zhe)些城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的拿地難度(du)是很(hen)高的，現在省會(hui)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)和(he)一(yi)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)出(chu)讓工業土地在慢慢縮小，主要原因是：

1、物(wu)流地產(chan)稅(shui)收貢獻(xian)(xian)小，其租金(jin)的(de)營業(ye)稅(shui)主(zhu)要為物(wu)流地產(chan)的(de)稅(shui)收貢獻(xian)(xian)。而同(tong)樣面積制(zhi)造業(ye)企(qi)業(ye)所繳納(na)的(de)增(zeng)值稅(shui)和(he)所得稅(shui)要遠(yuan)遠(yuan)大于營業(ye)稅(shui)，在稅(shui)收上的(de)貢獻(xian)(xian)比(bi)較大。

2、省會城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)和一線城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)化(hua)率較高，相對來說，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)工業用(yong)地非常少。

3、現(xian)今(jin)主要宣傳的現(xian)代物流園(yuan)區，機械化程度比(bi)較(jiao)高，所需要的人員較(jiao)少，就(jiu)業率低，對(dui)當地(di)就(jiu)業幫助少。

出于(yu)物流園(yuan)區建造(zao)周期、城市規劃、就業解決(jue)、財(cai)稅征(zheng)收方面的考慮，現在物流地(di)產(chan)商拿地(di)越來越難了(le)。

三、物流地產企業該拿什么樣的地

對于物流地產企業來說，除了一線(xian)城市外，拿地(di)還可以考慮一線(xian)周邊衛星城市。

一線(xian)城(cheng)市土地資源緊(jin)張，成(cheng)本(ben)高(gao)昂，拿地困難重重，目前國(guo)內一級(ji)(ji)物(wu)(wu)流中心(xin)是上海、深圳、天津(jin)、北京(jing)、廣(guang)州(zhou)，二級(ji)(ji)物(wu)(wu)流中心(xin)是成(cheng)都(dou)、重慶、武漢、南京(jing)等(deng)地，三級(ji)(ji)物(wu)(wu)流中心(xin)是長沙、鄭州(zhou)、合(he)肥、濟(ji)南等(deng)地，三級(ji)(ji)物(wu)(wu)流中心(xin)呈金字塔型。

金字(zi)塔尖(jian)一(yi)線(xian)(xian)大(da)城(cheng)(cheng)市周邊的衛星(xing)城(cheng)(cheng)是物(wu)流(liu)地產拿地的最佳(jia)選(xuan)(xuan)擇，衛星(xing)城(cheng)(cheng)接受(shou)一(yi)線(xian)(xian)外(wai)溢需求、交(jiao)通(tong)(tong)便(bian)捷、距離(li)一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市近，立(li)足衛星(xing)城(cheng)(cheng)服務一(yi)線(xian)(xian)，如(ru)廊坊可(ke)輻射京(jing)津冀圈、佛山(shan)東莞輻射珠三角(jiao)。此外(wai)交(jiao)通(tong)(tong)便(bian)利的二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市也是優質(zhi)選(xuan)(xuan)擇，本(ben)身二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市擁有消費群體，加上交(jiao)通(tong)(tong)發達，立(li)足二線(xian)(xian)也能服務一(yi)線(xian)(xian)。