一、物流地產公司如何拿地

物流地產商的核心競爭能力是獲得資源，在整個流程中的第一步，也是物流地產的初始階(jie)段——拿地，這是(shi)物流地產(chan)的第一(yi)步(bu)，也是(shi)最難的第一(yi)步(bu)，土地是(shi)稀(xi)缺資源、尤其是(shi)物流地產(chan)商(shang)布局的一(yi)線城市、節(jie)點(dian)城市。在工業(ye)物流用地指標趨于收緊的情(qing)況下，物流地產(chan)商(shang)主要通過以下兩種方式拿地：

1、在政府招拍下獲得土地

有國企背(bei)景的(de)(de)或者資(zi)(zi)金實力雄(xiong)厚物流(liu)地產(chan)商(shang)在(zai)這一拿(na)地方(fang)面占有較大的(de)(de)優勢，政(zheng)府所倡(chang)導發展的(de)(de)產(chan)業，很可能(neng)拿(na)到零地價的(de)(de)優惠方(fang)式(shi)。而且在(zai)滿(man)足政(zheng)府招商(shang)引資(zi)(zi)的(de)(de)指標下，也(ye)會有很大的(de)(de)優惠方(fang)案。

所(suo)以，這(zhe)就需要物流地產商對項(xiang)目進行包裝，在前期做好準備工作，詳細了解當(dang)地政(zheng)府(fu)的政(zheng)策(ce)制度、目前的指(zhi)標要求、城市發(fa)展方向。而(er)對于財政(zheng)收入較低的開發(fa)區(qu)，可(ke)(ke)以和(he)一(yi)些納稅大戶合作，一(yi)起成立項(xiang)目公(gong)司，將稅源落地為砝碼可(ke)(ke)以快遞(di)取得土地。

2、直接控股企業取得土地所有權或者從企業手上購買

根據我(wo)國法律規(gui)(gui)定，土(tu)地禁(jin)止買(mai)賣，但是(shi)可以將(jiang)有(you)土(tu)地使用權的(de)(de)土(tu)地信息發到土(tu)地流轉(zhuan)平(ping)臺，借助互聯網進行(xing)土(tu)地流轉(zhuan)，但是(shi)城鄉規(gui)(gui)劃法里對于工業(ye)用地轉(zhuan)讓有(you)著(zhu)比較苛刻的(de)(de)規(gui)(gui)定，所以轉(zhuan)讓購(gou)買(mai)二手土(tu)地而(er)言，很(hen)少通(tong)過(guo)正式轉(zhuan)讓手續(xu)和(he)協議進行(xing)土(tu)地所有(you)全的(de)(de)變更，所以大多采用購(gou)買(mai)土(tu)地名下所有(you)權企(qi)業(ye)的(de)(de)名義進行(xing)；將(jiang)企(qi)業(ye)股份進行(xing)溢價置換和(he)購(gou)買(mai)從(cong)而(er)達到購(gou)買(mai)土(tu)地的(de)(de)目的(de)(de)。

二、物流地產商為什么拿地難

對于物流(liu)地(di)產商來說，拿地(di)的首要(yao)選擇便(bian)是(shi)省(sheng)會城(cheng)市和一(yi)線城(cheng)市，但(dan)如(ru)今這些城(cheng)市的拿地(di)難度是(shi)很(hen)高(gao)的，現在省(sheng)會城(cheng)市和一(yi)線城(cheng)市出讓工業土(tu)地(di)在慢慢縮小，主(zhu)要(yao)原因是(shi)：

1、物流地產稅(shui)收貢獻(xian)小，其租(zu)金的(de)營業稅(shui)主要為物流地產的(de)稅(shui)收貢獻(xian)。而(er)同樣面積制造業企業所繳(jiao)納的(de)增(zeng)值(zhi)稅(shui)和所得稅(shui)要遠遠大(da)于(yu)營業稅(shui)，在稅(shui)收上的(de)貢獻(xian)比較大(da)。

2、省會城市(shi)(shi)和(he)一(yi)線城市(shi)(shi)的城市(shi)(shi)化率較高，相對來說，城市(shi)(shi)工業用地非常少(shao)。

3、現今(jin)主要(yao)(yao)宣(xuan)傳的現代物流園(yuan)區，機械化程度(du)比(bi)較(jiao)高，所需(xu)要(yao)(yao)的人員較(jiao)少，就業率低(di)，對當地就業幫助少。

出于(yu)物流(liu)園區建(jian)造周期、城市規(gui)劃、就業解決、財稅征收方面的考慮，現在物流(liu)地產商拿(na)地越來(lai)越難了。

三、物流地產企業該拿什么樣的地

對于物流地產企業(ye)來說，除了一(yi)線(xian)城市外，拿(na)地還(huan)可(ke)以(yi)考慮(lv)一(yi)線(xian)周邊衛星城市。

一線城市土地(di)資(zi)源(yuan)緊張，成本(ben)高昂，拿地(di)困難重(zhong)重(zhong)，目前國(guo)內一級(ji)物流(liu)(liu)中心(xin)是(shi)上海(hai)、深圳、天津(jin)、北京、廣(guang)州，二級(ji)物流(liu)(liu)中心(xin)是(shi)成都(dou)、重(zhong)慶、武漢(han)、南(nan)京等(deng)地(di)，三(san)級(ji)物流(liu)(liu)中心(xin)是(shi)長沙、鄭(zheng)州、合肥(fei)、濟南(nan)等(deng)地(di)，三(san)級(ji)物流(liu)(liu)中心(xin)呈金字塔型。

金字塔尖一(yi)線(xian)(xian)大城(cheng)市(shi)周邊的衛星城(cheng)是(shi)(shi)物流(liu)地產拿地的最(zui)佳選擇(ze)，衛星城(cheng)接受一(yi)線(xian)(xian)外溢(yi)需求、交(jiao)通便(bian)捷、距離一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)近，立足衛星城(cheng)服務一(yi)線(xian)(xian)，如(ru)廊坊可輻(fu)(fu)射京津冀圈、佛山東莞輻(fu)(fu)射珠三(san)角(jiao)。此外交(jiao)通便(bian)利的二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)也是(shi)(shi)優質選擇(ze)，本身二線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)擁有消費群體，加(jia)上交(jiao)通發達，立足二線(xian)(xian)也能(neng)服務一(yi)線(xian)(xian)。