一、物流地產行業的投資回報率是多少

物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，近年來隨著物流行業的快速發展，物流地產行業的投(tou)資(zi)回報率(lv)非常可觀，受到諸多資(zi)本(ben)的青睞。

據了解(jie)，一(yi)線(xian)城市的(de)(de)物流地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)回報(bao)率(lv)在(zai)6%-8%左右，遠高于商(shang)業地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)4%-5%和住宅地(di)產(chan)(chan)在(zai)2%-3%的(de)(de)投(tou)資(zi)回報(bao)率(lv)；從租金增(zeng)長率(lv)來看，一(yi)線(xian)城市的(de)(de)物流地(di)產(chan)(chan)每(mei)年有幾個點的(de)(de)百分比增(zeng)長的(de)(de)。

物流地產行業(ye)之所以有這么高的(de)投資回報(bao)率，主(zhu)要(yao)是(shi)供(gong)不應(ying)(ying)求，中(zhong)國(guo)的(de)物流倉儲(chu)面(mian)積(ji)和外國(guo)差距很大，而且(qie)97%都(dou)是(shi)普通倉儲(chu)設施，高端物流地產項目占(zhan)比太低(di)，隨著城(cheng)市(shi)化(hua)、產業(ye)升級等(deng)要(yao)求，再加上(shang)普通倉庫因附加值低(di)可能還(huan)面(mian)臨拆(chai)遷，因此(ci)未(wei)來供(gong)應(ying)(ying)可能更緊缺。

除了供需不匹配導致的租金持續上漲之外，物流地產年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產還有很多增收項目，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了。【物流地產項目收益來源有哪些>>】

二、物流地產的投資回報率是怎樣做高的

想讓投資回(hui)報率高(gao)，那(nei)么投資成本(ben)要低(di)，而投資回(hui)報得高(gao)，把物流地產(chan)仔細一分(fen)解(jie)，能得到(dao)以(yi)下(xia)四個衡量標(biao)準——更高(gao)的(de)價（租金）、更大(da)的(de)量（出租率）、更低(di)的(de)土地成本(ben)和資金成本(ben)：

1、價/租金

倉(cang)庫出租(zu)市場上有形(xing)形(xing)色(se)(se)色(se)(se)的倉(cang)庫，租(zu)金也(ye)根據(ju)地理位置(zhi)、實用面積(ji)、主體結(jie)構、裝(zhuang)卸貨設(she)施裝(zhuang)置(zhi)等因(yin)素(su)而差異很大(da)，但總的來說，可以(yi)分(fen)成(cheng)兩類——傳統的普通倉(cang)儲和高(gao)端現代倉(cang)儲。

考慮到(dao)拿(na)地越(yue)來(lai)越(yue)困難，成本也高(gao)(gao)，投資做物流地產的(de)往往都是(shi)用于(yu)建設(she)高(gao)(gao)端(duan)現代倉(cang)(cang)儲(chu)設(she)施(shi)，以獲取(qu)租(zu)金的(de)最大價值。現代集約(yue)(yue)物流倉(cang)(cang)儲(chu)的(de)租(zu)金之所以能(neng)夠定價更(geng)高(gao)(gao)，并不是(shi)投入(ru)更(geng)大、造得(de)(de)更(geng)高(gao)(gao)端(duan)就(jiu)行的(de)，如果不適用就(jiu)找不夠租(zu)客(ke)，導致有價無(wu)市或者(zhe)空置率太高(gao)(gao)，就(jiu)無(wu)法(fa)獲得(de)(de)高(gao)(gao)收入(ru)，因此(ci)，現代集約(yue)(yue)物流倉(cang)(cang)儲(chu)在(zai)功(gong)能(neng)上也比傳(chuan)統倉(cang)(cang)庫(ku)更(geng)多元，能(neng)夠滿足不同租(zu)客(ke)的(de)潛在(zai)需求(qiu)。

2、量/出租率

倉儲物(wu)流園區(qu)出租率要(yao)高(gao)，除(chu)了備(bei)有必(bi)需(xu)的基礎設施，通過地產(chan)資(zi)源把相應(ying)的配(pei)套服務及設備(bei)、資(zi)源整合(he)、以帶動人流、物(wu)流、信(xin)息流、資(zi)金流的全面匯集，提高(gao)供應(ying)鏈效率，提升出租率、最終實現資(zi)源價值的最大(da)化。

硬件和軟件更完備(bei)的(de)倉(cang)儲物流園區，能為(wei)客戶提(ti)供除了(le)倉(cang)庫租賃外的(de)其他服(fu)務(wu)項(xiang)目(mu)，例如物流設備(bei)租賃、辦公區域(yu)共(gong)享、食堂開放、裝(zhuang)卸服(fu)務(wu)、加工、包(bao)裝(zhuang)甚(shen)至金融服(fu)務(wu)的(de)提(ti)供，自然也就(jiu)有(you)了(le)這些項(xiang)目(mu)的(de)收入來源。

3、土地價格

物流地(di)產(chan)企業(ye)獲(huo)取(qu)土(tu)地(di)的(de)(de)能(neng)力與拿地(di)價(jia)格從(cong)成本端決定投資回(hui)報率(lv)，目前我國優(you)質倉儲(chu)布局以(yi)長(chang)三(san)角(jiao)、珠三(san)角(jiao)及(ji)渤海灣等三(san)大都(dou)市圈(quan)(quan)為(wei)主(zhu)，在現(xian)今(jin)都(dou)市圈(quan)(quan)供地(di)趨緊下物流用地(di)日益稀缺，物流地(di)產(chan)商逐漸將目光轉移(yi)至以(yi)存(cun)量(liang)資源為(wei)基礎(chu)的(de)(de)如二手(shou)土(tu)地(di)、存(cun)量(liang)工業(ye)用地(di)等上。當然，本土(tu)房企在土(tu)地(di)資源上的(de)(de)優(you)勢也是讓(rang)物流地(di)產(chan)的(de)(de)地(di)價(jia)能(neng)更有優(you)勢的(de)(de)因素。

傳統的(de)房地(di)產(chan)商(shang)除了拿地(di)有(you)優勢、搞(gao)建筑內行而會直接主導開發物流(liu)地(di)產(chan)項目(mu)外，跟物流(liu)公司合(he)作或者與第(di)三方(fang)中介聯合(he)投資運營物流(liu)地(di)產(chan)，都(dou)是有(you)模式可循的(de)。

4、資金價格

自(zi)有資(zi)金(jin)成本低，但開發物流(liu)園(yuan)區等地(di)產項目由于建設投資(zi)成本高且周期長(chang)，物流(liu)地(di)產商若(ruo)只能通過租金(jin)上升以及土地(di)溢價(jia)來逐步收回資(zi)金(jin)，周期較長(chang)下(xia)會造成負債壓(ya)力攀升，最后算起來實際(ji)使(shi)用(yong)的資(zi)金(jin)成本反(fan)而高，弄不(bu)好還有資(zi)金(jin)鏈斷裂(lie)的風險。因此(ci)往往是自(zi)有資(zi)金(jin)加外部資(zi)金(jin)一起來更(geng)精彩。

外部資金的進入并非只靠物流地產商去(qu)融資(zi)、找到“便宜(yi)的(de)(de)”錢(qian)來(lai)用(yong)，而通常(chang)是物流地產企(qi)業與外部資(zi)金(jin)(jin)設(she)立合資(zi)子公(gong)司或開發基金(jin)(jin)進行項目(mu)開發，以減少占(zhan)用(yong)自有資(zi)金(jin)(jin)，有利(li)于前期(qi)的(de)(de)迅速擴張。而在(zai)物業建成后的(de)(de)運營期(qi)，企(qi)業可以選擇出售基金(jin)(jin)份額獲得流動(dong)資(zi)金(jin)(jin)繼(ji)續(xu)(xu)擴張新(xin)項目(mu)，或者(zhe)繼(ji)續(xu)(xu)持(chi)有部分(fen)份額，以獲得基金(jin)(jin)運營管理的(de)(de)持(chi)續(xu)(xu)分(fen)紅收益。