一、物流地產行業的投資回報率是多少

物流地產分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域，近年來隨著物流行業的快速發展，物流地產行業的投資(zi)回報率(lv)非常可(ke)觀，受到諸多資(zi)本的青(qing)睞(lai)。

據(ju)了解，一(yi)線城(cheng)市的(de)(de)物流(liu)地(di)產(chan)投資(zi)回報率(lv)在6%-8%左右，遠高(gao)于商業地(di)產(chan)的(de)(de)4%-5%和住(zhu)宅地(di)產(chan)在2%-3%的(de)(de)投資(zi)回報率(lv)；從租金增長率(lv)來看，一(yi)線城(cheng)市的(de)(de)物流(liu)地(di)產(chan)每(mei)年(nian)有(you)幾個點的(de)(de)百(bai)分比增長的(de)(de)。

物(wu)流地產(chan)(chan)行業(ye)之所(suo)以(yi)有這么(me)高(gao)的(de)投資(zi)回(hui)報(bao)率(lv)，主要是(shi)供不應求(qiu)，中國的(de)物(wu)流倉(cang)儲(chu)面積和外國差距(ju)很大(da)，而且97%都是(shi)普通倉(cang)儲(chu)設施，高(gao)端物(wu)流地產(chan)(chan)項目占比太低(di)，隨(sui)著(zhu)城市化、產(chan)(chan)業(ye)升級(ji)等(deng)要求(qiu)，再(zai)加(jia)上普通倉(cang)庫因(yin)附加(jia)值(zhi)低(di)可(ke)能(neng)還面臨拆遷(qian)，因(yin)此未來(lai)供應可(ke)能(neng)更緊缺。

除了供需不匹配導致的租金持續上漲之外，物流地產年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產還有很多增收項目，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了。【物流地產項目收益來源有哪些>>】

二、物流地產的投資回報率是怎樣做高的

想讓(rang)投資(zi)回報(bao)率高(gao)，那么(me)投資(zi)成本(ben)要(yao)低(di)，而投資(zi)回報(bao)得高(gao)，把物流地產仔細一分解(jie)，能(neng)得到(dao)以(yi)下四個衡(heng)量標準——更高(gao)的價(jia)（租金）、更大的量（出租率）、更低(di)的土地成本(ben)和資(zi)金成本(ben)：

1、價/租金

倉(cang)庫出租市場上有形(xing)(xing)形(xing)(xing)色色的(de)倉(cang)庫，租金也根據地(di)理(li)位置(zhi)、實用面(mian)積、主體結構(gou)、裝卸貨設施(shi)裝置(zhi)等因素而差(cha)異很大(da)，但(dan)總的(de)來(lai)說，可以分成兩(liang)類(lei)——傳(chuan)統的(de)普通倉(cang)儲和高端現代倉(cang)儲。

考慮到拿地(di)越來越困難(nan)，成本(ben)也高(gao)，投資做物流地(di)產的往(wang)往(wang)都(dou)是用于建設高(gao)端現(xian)代(dai)倉儲(chu)設施，以(yi)獲取租金(jin)(jin)的最大價值(zhi)。現(xian)代(dai)集約(yue)物流倉儲(chu)的租金(jin)(jin)之所以(yi)能(neng)夠(gou)定(ding)價更高(gao)，并不(bu)(bu)是投入(ru)更大、造得更高(gao)端就行(xing)的，如果(guo)不(bu)(bu)適用就找不(bu)(bu)夠(gou)租客(ke)，導(dao)致有(you)價無(wu)市或者(zhe)空置率太(tai)高(gao)，就無(wu)法獲得高(gao)收入(ru)，因此，現(xian)代(dai)集約(yue)物流倉儲(chu)在功能(neng)上也比傳統倉庫更多(duo)元，能(neng)夠(gou)滿(man)足不(bu)(bu)同租客(ke)的潛在需求(qiu)。

2、量/出租率

倉(cang)儲物流(liu)園區出(chu)租率要(yao)高，除(chu)了(le)備有必需的(de)基礎(chu)設施，通過地產資源(yuan)把相應的(de)配套服務(wu)及(ji)設備、資源(yuan)整(zheng)合、以帶(dai)動(dong)人流(liu)、物流(liu)、信(xin)息流(liu)、資金流(liu)的(de)全面匯集(ji)，提高供(gong)應鏈效率，提升出(chu)租率、最(zui)終實現資源(yuan)價值的(de)最(zui)大化。

硬件(jian)和軟件(jian)更完(wan)備的(de)倉儲物(wu)流園區(qu)，能為客(ke)戶提供除了倉庫租(zu)賃(lin)(lin)外(wai)的(de)其他服(fu)務(wu)(wu)(wu)項目，例如物(wu)流設備租(zu)賃(lin)(lin)、辦(ban)公區(qu)域共享、食堂(tang)開放、裝(zhuang)卸服(fu)務(wu)(wu)(wu)、加工、包裝(zhuang)甚至金(jin)融服(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)提供，自然也就有了這些項目的(de)收入來(lai)源。

3、土地價格

物流(liu)(liu)地(di)(di)(di)產企(qi)業獲取土(tu)地(di)(di)(di)的能力(li)與拿地(di)(di)(di)價格(ge)從(cong)成(cheng)本端決定(ding)投資(zi)(zi)回報率，目前我國優(you)質倉儲(chu)布局以(yi)長(chang)三(san)角(jiao)、珠三(san)角(jiao)及(ji)渤海(hai)灣等三(san)大都(dou)市(shi)圈為主(zhu)，在(zai)現今都(dou)市(shi)圈供(gong)地(di)(di)(di)趨緊(jin)下物流(liu)(liu)用地(di)(di)(di)日益(yi)稀缺，物流(liu)(liu)地(di)(di)(di)產商(shang)逐漸(jian)將目光轉移至以(yi)存(cun)(cun)量(liang)資(zi)(zi)源(yuan)為基礎的如二手(shou)土(tu)地(di)(di)(di)、存(cun)(cun)量(liang)工業用地(di)(di)(di)等上(shang)。當然，本土(tu)房企(qi)在(zai)土(tu)地(di)(di)(di)資(zi)(zi)源(yuan)上(shang)的優(you)勢也(ye)是(shi)讓物流(liu)(liu)地(di)(di)(di)產的地(di)(di)(di)價能更有(you)優(you)勢的因素。

傳統(tong)的房地(di)(di)產商除了拿地(di)(di)有(you)優勢、搞(gao)建筑內行而會直(zhi)接主導開發物(wu)流地(di)(di)產項目外，跟物(wu)流公司(si)合(he)作或者與第三(san)方中(zhong)介聯合(he)投資運營物(wu)流地(di)(di)產，都是有(you)模(mo)式可循的。

4、資金價格

自(zi)有資(zi)金(jin)成本低，但開(kai)發物流(liu)園區(qu)等地產項目由于(yu)建(jian)設投資(zi)成本高且(qie)周期長(chang)，物流(liu)地產商若只(zhi)能通(tong)過(guo)租(zu)金(jin)上升(sheng)以及土地溢價(jia)來(lai)逐步收回資(zi)金(jin)，周期較長(chang)下會造(zao)成負債壓力攀升(sheng)，最后算(suan)起(qi)來(lai)實際使用的資(zi)金(jin)成本反而(er)高，弄(nong)不好還有資(zi)金(jin)鏈斷裂的風險。因此往(wang)往(wang)是自(zi)有資(zi)金(jin)加外部資(zi)金(jin)一起(qi)來(lai)更精彩(cai)。

外部資金的進入并非只靠物流地產商去融資、找到“便(bian)宜的”錢來用(yong)，而(er)通(tong)常是物(wu)流(liu)地產企(qi)業與外部資金(jin)(jin)(jin)設立合(he)資子公司或開(kai)(kai)發基金(jin)(jin)(jin)進行項目(mu)開(kai)(kai)發，以減少占(zhan)用(yong)自有資金(jin)(jin)(jin)，有利于前期(qi)的迅速擴張。而(er)在(zai)物(wu)業建成后的運(yun)營期(qi)，企(qi)業可以選擇(ze)出(chu)售基金(jin)(jin)(jin)份額獲(huo)得流(liu)動(dong)資金(jin)(jin)(jin)繼續(xu)擴張新項目(mu)，或者繼續(xu)持有部分份額，以獲(huo)得基金(jin)(jin)(jin)運(yun)營管理(li)的持續(xu)分紅收益。