一、物流地產商是做什么的

物流(liu)地產(chan)是根據(ju)客戶的(de)(de)(de)(de)需求(qiu)，選擇(ze)合(he)適的(de)(de)(de)(de)地點(dian)，建(jian)設(she)、運營與(yu)(yu)管(guan)理專用物流(liu)設(she)施(shi)，而且采用本(ben)地與(yu)(yu)全球的(de)(de)(de)(de)專業技能開發物流(liu)配送(song)設(she)施(shi)，與(yu)(yu)客戶建(jian)立密切的(de)(de)(de)(de)合(he)作關系，為其在合(he)適的(de)(de)(de)(de)時間與(yu)(yu)合(he)適的(de)(de)(de)(de)地點(dian)，提供(gong)合(he)適的(de)(de)(de)(de)現代物流(liu)設(she)施(shi)和專業的(de)(de)(de)(de)物業管(guan)理服務。

物流地產商則是提供物流地產相關的(de)設計(ji)、建造和(he)物業管理服務(wu)的(de)企業，它的(de)本質是房地(di)產(chan)開發商或工(gong)業地(di)產(chan)開發商，不過物流(liu)(liu)地(di)產(chan)商不僅提供(gong)現代化的(de)物流(liu)(liu)倉儲設施，更為物流(liu)(liu)的(de)整個價(jia)值鏈(lian)提供(gong)服務(wu)。

二、物流地產商的開發運營模式有哪些

物(wu)(wu)(wu)流地(di)產(chan)作(zuo)為專業(ye)化的現代(dai)經營(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)流設施載(zai)體，對于提高客戶企業(ye)的物(wu)(wu)(wu)流運(yun)(yun)作(zuo)效率至關重要，物(wu)(wu)(wu)流地(di)產(chan)商對物(wu)(wu)(wu)流地(di)產(chan)的開發運(yun)(yun)營(ying)(ying)主要有五種模式：

1、物流企業主導型運營模式

物(wu)(wu)流(liu)企(qi)業是(shi)物(wu)(wu)流(liu)企(qi)業主導的運(yun)營模式(shi)的主體，物(wu)(wu)流(liu)企(qi)業按物(wu)(wu)流(liu)市場(chang)需(xu)求，結合自身(shen)物(wu)(wu)流(liu)業務發展的需(xu)要，由(you)物(wu)(wu)流(liu)地產開發商進行物(wu)(wu)流(liu)設(she)施的投資(zi)建設(she)。

具體(ti)活動主要(yao)有(you)規劃(hua)、選(xuan)址(zhi)、設計、開發建設等，物流地產設施的(de)擁有(you)權(quan)屬(shu)物流企業所有(you)，項目建成后，部分留作自(zi)用，以滿(man)足(zu)自(zi)身發展需要(yao)，其(qi)余部分則轉租(zu)給其(qi)他(ta)企業。

該模式的優點(dian)在于由于物(wu)流企業(ye)比較熟(shu)悉客戶所需的物(wu)業(ye)管理服務(wu)和物(wu)流設施，可能會使(shi)得(de)物(wu)業(ye)的折舊費(fei)(fei)用享受到(dao)政(zheng)府稅收(shou)減免的優惠(hui)，從(cong)而(er)在很大程度上節省(sheng)租金，降低稅費(fei)(fei)；

缺點在(zai)于(yu)物流企業在(zai)運(yun)營的(de)初期，由(you)于(yu)為客戶(hu)單獨提供優(you)質且高效的(de)定制化物流設(she)施的(de)設(she)計、建設(she)與咨(zi)詢服務(wu)的(de)難度(du)較(jiao)大(da)，資(zi)金(jin)方面的(de)管理水(shui)平(ping)及專業能力較(jiao)差，存在(zai)很(hen)大(da)的(de)資(zi)金(jin)風險，導致(zhi)運(yun)營成(cheng)本増加，管理效率較(jiao)低。

2、物流地產商主導型運營模式

物流(liu)(liu)地產企(qi)業根(gen)據客(ke)(ke)戶(hu)的(de)物流(liu)(liu)設(she)(she)(she)施(shi)需求(qiu)，購買、改造(zao)既有的(de)物流(liu)(liu)設(she)(she)(she)施(shi)，或按客(ke)(ke)戶(hu)要求(qiu)進行(xing)選址、拿(na)地、規劃、設(she)(she)(she)計(ji)、開發建(jian)設(she)(she)(she)并(bing)(bing)完成相關物流(liu)(liu)設(she)(she)(she)施(shi)，產業企(qi)業自行(xing)決(jue)定(ding)自用(yong)還是出租給客(ke)(ke)戶(hu)，并(bing)(bing)通過專業團隊提(ti)供(gong)資助建(jian)設(she)(she)(she)的(de)物流(liu)(liu)設(she)(she)(she)施(shi)及物業管理服務(wu)，該模式(shi)在物流(liu)(liu)倉庫等場(chang)景下應(ying)用(yong)廣泛(fan)。

投(tou)資(zi)(zi)收益的(de)(de)來源主要由地(di)產(chan)增值、物(wu)業費、物(wu)流(liu)設(she)施(shi)設(she)備租(zu)金(jin)、物(wu)流(liu)設(she)施(shi)相關的(de)(de)咨詢(xun)服務(wu)等，該模(mo)式的(de)(de)優勢是可以有(you)效發(fa)揮房地(di)產(chan)企業的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)實力(li)、房地(di)產(chan)運作能(neng)力(li)以及物(wu)流(liu)設(she)施(shi)設(she)計能(neng)力(li)，在短時間(jian)內進行資(zi)(zi)金(jin)管理，降低物(wu)流(liu)成本(ben)，有(you)效幫助(zhu)客戶將大額資(zi)(zi)金(jin)投(tou)入在核(he)心業務(wu)，不給企業帶(dai)來資(zi)(zi)金(jin)壓力(li)，提高物(wu)流(liu)企業競爭力(li)，降低財(cai)務(wu)風險；

不足(zu)之處是相對(dui)于較小規模的企業來說(shuo)，因物流設施標(biao)準較高，設備先進，可能會(hui)有過高的租金成本。

3、物流商與地產商、電商合作型運營模式

由地(di)產(chan)商(shang)、物(wu)流(liu)商(shang)通過簽署合(he)作(zuo)協議等，共同出(chu)資設立(li)物(wu)流(liu)地(di)產(chan)的項目公司，并(bing)合(he)作(zuo)經營。

該模式既能展示地(di)產(chan)商拿(na)地(di)、建設(she)的(de)優勢，也可以發揮物(wu)流(liu)商在物(wu)流(liu)效率及運營(ying)管理方面的(de)優點(dian)，根(gen)據客戶的(de)物(wu)流(liu)設(she)施(shi)需(xu)求提供物(wu)流(liu)設(she)施(shi)的(de)租賃、咨詢、物(wu)業管理等服務，再根(gen)據協議約定(ding)進行項目收益分配與(yu)風險承擔。

該(gai)模(mo)式的優點(dian)在(zai)于地產建設中的各種風(feng)險共同(tong)承擔，地產商可以(yi)發(fa)(fa)揮地產企(qi)業(ye)(ye)優勢(shi)，而物流(liu)企(qi)業(ye)(ye)可以(yi)發(fa)(fa)擴物流(liu)企(qi)業(ye)(ye)在(zai)設施選址、物流(liu)網絡、物流(liu)運(yun)營(ying)、物流(liu)服(fu)務等方面優勢(shi)，雙方優勢(shi)互補(bu)合作共臝；

而不足在于可能面臨的信用(yong)風險、利益分配和風險分擔等問題，如何更(geng)好解(jie)決雙方(fang)在合(he)作過程中是否(fou)有利益矛盾是重點(dian)。

4、第三方牽頭型運營模式

由第三方(fang)牽頭(tou)，作為地(di)產(chan)(chan)企業和物流企業的橋(qiao)梁，并進行物流商與(yu)地(di)產(chan)(chan)商的資源整(zheng)合(he)，開展合(he)作型的經(jing)營模式(shi)，同時審查(cha)房地(di)產(chan)(chan)企業和物流企業的實(shi)力、資格等，實(shi)現(xian)聯合(he)。

建成(cheng)后的物業由第三(san)方負責(ze)招(zhao)商、管理工作，同時第三(san)方也要身纏開發建設及運營收益，且由第三(san)方按(an)協議(yi)約(yue)定進(jin)行分(fen)配，第三(san)方一(yi)般為政府或中(zhong)介組(zu)織。

該(gai)(gai)模(mo)式的(de)優點在于擁有獨立第(di)三(san)方進行審查，從而源頭解決了雙方的(de)信用風險、避免后期在該(gai)(gai)處可能產(chan)生的(de)矛(mao)盾；而缺點在于，該(gai)(gai)模(mo)式對(dui)第(di)三(san)方要求(qiu)較高(gao)，需(xu)要高(gao)行業自律性。

5、基金型運營模式

該模(mo)式(shi)與傳統的運營模(mo)式(shi)不同(tong)之處在(zai)于引入了基金(jin)公(gong)司(si)，基金(jin)公(gong)司(si)由(you)物(wu)(wu)流地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)與其他(ta)投資(zi)者共(gong)同(tong)成立。物(wu)(wu)流地(di)(di)產(chan)企(qi)業(ye)將其持有的物(wu)(wu)流資(zi)產(chan)轉讓給基金(jin)，再通過基金(jin)公(gong)司(si)這(zhe)個渠道發行的基金(jin)持有物(wu)(wu)流資(zi)產(chan)，由(you)物(wu)(wu)流地(di)(di)產(chan)商(shang)控制(zhi)物(wu)(wu)流資(zi)產(chan)轉為基金(jin)控制(zhi)物(wu)(wu)流資(zi)產(chan)。主要(yao)的業(ye)務(wu)(wu)為：物(wu)(wu)流地(di)(di)產(chan)開發業(ye)務(wu)(wu)、物(wu)(wu)流地(di)(di)產(chan)運營管理(li)業(ye)務(wu)(wu)、基金(jin)管理(li)業(ye)務(wu)(wu)。

金(jin)融優勢(shi)是該模式的亮點。開發拿地、基礎建設、物(wu)流(liu)設施的配備，都(dou)對于資(zi)金(jin)有大量需求，基金(jin)公司(si)可以通過(guo)自身優勢(shi)的發揮(hui)，降(jiang)低資(zi)金(jin)使(shi)用成(cheng)本，間接為客戶降(jiang)低物(wu)流(liu)費(fei)用，解決了傳統經(jing)營模式下(xia)資(zi)金(jin)占用時間長，投(tou)資(zi)回報期(qi)長，融資(zi)壓(ya)力高(gao)等問題。

缺點(dian)在于前期建設(she)以及后(hou)期項(xiang)目(mu)運營(ying)方面，都可能(neng)出現因不熟(shu)悉客(ke)戶而(er)失去客(ke)戶信(xin)任的情況。

三、不同物流地產開發運營模式比較分析

物流地產運(yun)營模式的(de)(de)(de)選擇與(yu)企業是(shi)否能夠快速發展息(xi)息(xi)相關，企業核心競(jing)爭力之一就是(shi)合適的(de)(de)(de)運(yun)營模式，不同(tong)的(de)(de)(de)運(yun)營模式各有各的(de)(de)(de)優點，下面為大家比較分析一下：

1、從(cong)資金(jin)占(zhan)用角度來看，基金(jin)運營(ying)模式表(biao)現最優，資金(jin)使用成本低，資金(jin)壓(ya)力小(xiao)，其(qi)余模式均(jun)占(zhan)用大量流動資金(jin)，可(ke)能會因此而導致原本運營(ying)模式的優勢消失，且基金(jin)模式下(xia)，公司財(cai)務(wu)數據表(biao)現更(geng)為出色。

2、從對于(yu)經(jing)營管(guan)(guan)理(li)工作(zuo)的(de)(de)(de)能力(li)(li)要(yao)求來(lai)看，需(xu)要(yao)合作(zuo)的(de)(de)(de)運營模(mo)式對于(yu)管(guan)(guan)理(li)能力(li)(li)的(de)(de)(de)要(yao)求高，即物流商(shang)與地產商(shang)、電商(shang)合作(zuo)的(de)(de)(de)模(mo)式需(xu)要(yao)花費(fei)更多的(de)(de)(de)精力(li)(li)在于(yu)管(guan)(guan)理(li)工作(zuo)方面(mian)，因為屬于(yu)合作(zuo)方式，可能會存在信息不對稱，溝通成本較大，道德風險等問(wen)題。

3、其余模式下(xia)，各方發揮自(zi)身專業(ye)能力優勢即可，合作(zuo)相關的(de)(de)管理工作(zuo)相對(dui)較少，對(dui)合作(zuo)相關的(de)(de)工作(zuo)強(qiang)度要(yao)求相對(dui)較低。

4、從專(zhuan)業(ye)(ye)能(neng)力(li)發(fa)(fa)揮的角度來看，除第三(san)方牽頭(tou)型(xing)(xing)運營(ying)模式外，其余(yu)模式均可(ke)使得(de)自身專(zhuan)業(ye)(ye)能(neng)力(li)正常發(fa)(fa)揮甚至超(chao)長(chang)發(fa)(fa)揮。在第三(san)方牽頭(tou)型(xing)(xing)運營(ying)模式下(xia)，特別是(shi)由各(ge)地政府牽頭(tou)進行(xing)規劃、開發(fa)(fa)，再委托專(zhuan)門經營(ying)管理機構運作的物(wu)(wu)流園區(qu)，普遍不(bu)能(neng)發(fa)(fa)揮物(wu)(wu)流中心的專(zhuan)業(ye)(ye)職(zhi)能(neng)。因為(wei)在該模式下(xia)，主要是(shi)通過為(wei)入駐企業(ye)(ye)提供服(fu)務而取(qu)得(de)收益，與物(wu)(wu)流業(ye)(ye)務的拓展(zhan)無關，若后期想要投資其他項(xiang)目(mu)，可(ke)能(neng)會(hui)因不(bu)夠專(zhuan)業(ye)(ye)而使得(de)投入打了水漂。