一、物流地產基金是什么意思

物(wu)流地產(chan)基(ji)金(jin)，是指以倉儲物(wu)流資(zi)產(chan)為最終(zhong)投(tou)資(zi)標的的私募股權投(tou)資(zi)基(ji)金(jin)。

物流地產基(ji)金(jin)的(de)交易模式往往為基(ji)金(jin)通過直接或間(jian)接的(de)方式收(shou)購持有(you)物流資(zi)(zi)產(chan)的(de)項目公司股權(quan)，并委托專業的(de)管理人對資(zi)(zi)產(chan)進行(xing)開發、改造或運營，在資(zi)(zi)產(chan)運營一段(duan)時間(jian)后(hou)，通過出(chu)售資(zi)(zi)產(chan)、股權(quan)轉讓或REITs等方式完成退出(chu)，進而獲(huo)得收(shou)益。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)地產(chan)(chan)基(ji)金系以物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)地產(chan)(chan)為投資對象的(de)(de)投資基(ji)金。而物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)地產(chan)(chan)則(ze)是(shi)以企業物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)需求為導向開發的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)設(she)施的(de)(de)不(bu)動(dong)產(chan)(chan)載體，屬于工(gong)業地產(chan)(chan)的(de)(de)一種，在(zai)普通地產(chan)(chan)服務的(de)(de)基(ji)礎上，融入物(wu)(wu)(wu)流(liu)(liu)服務。

一般而言，物(wu)流地產(chan)(chan)可能(neng)包(bao)括物(wu)流園區、物(wu)流倉庫等(deng)設施。因此(ci)，不(bu)同于(yu)一般酒店、寫字(zi)樓(lou)等(deng)商(shang)業地產(chan)(chan)的(de)獨立性，只(zhi)要單體(ti)項目(mu)位置佳(jia)、資產(chan)(chan)管理優質就有(you)提(ti)升租金(jin)的(de)很大空間、就可能(neng)取得理想的(de)投(tou)資回報，物(wu)流地產(chan)(chan)的(de)投(tou)資往往需要以點連線帶面(mian)，形成整體(ti)化布局，才能(neng)實現規模效(xiao)應，有(you)效(xiao)提(ti)升物(wu)流效(xiao)率，從而提(ti)高(gao)收益回報。

由于物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)基金規(gui)模龐(pang)大，物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)體(ti)系布局時間較(jiao)久。對于物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)的(de)投(tou)(tou)資(zi)人而言，沒有(you)可預(yu)期的(de)穩(wen)定資(zi)金來源(yuan)，難(nan)以進(jin)行大規(gui)模投(tou)(tou)資(zi)布局，因(yin)此往往需(xu)要(yao)提前開始募資(zi)，并(bing)根據募資(zi)情況調整(zheng)投(tou)(tou)資(zi)布局。且由于物(wu)(wu)流(liu)地(di)產(chan)(chan)基金往往規(gui)模龐(pang)大，很難(nan)在短期內迅速(su)完成(cheng)投(tou)(tou)資(zi)。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參考(kao)基(ji)金(jin)參與物(wu)流(liu)(liu)地產運作的各(ge)種(zhong)(zhong)模(mo)式(shi)，目前市場上一(yi)種(zhong)(zhong)比較(jiao)成熟的模(mo)式(shi)是，基(ji)金(jin)設(she)立主導(dao)方既從事物(wu)流(liu)(liu)倉(cang)儲設(she)施(shi)的開(kai)發，又從事物(wu)流(liu)(liu)倉(cang)儲設(she)施(shi)的運營，同時還對物(wu)流(liu)(liu)地產基(ji)金(jin)進(jin)行管理，即能夠(gou)集物(wu)業(ye)(ye)開(kai)發、物(wu)業(ye)(ye)運營及基(ji)金(jin)管理三種(zhong)(zhong)核(he)心(xin)功能于(yu)一(yi)身。

相(xiang)應地(di)，該主導方(fang)內部(bu)(bu)也需要設立不(bu)同的職(zhi)(zhi)能部(bu)(bu)門（或(huo)相(xiang)應的集團內事業(ye)部(bu)(bu)）各(ge)司其職(zhi)(zhi)，以匹配前述(shu)不(bu)同功能，通(tong)常至少包(bao)括負責(ze)募資(zi)(zi)、投(tou)資(zi)(zi)的基金管(guan)理端和負責(ze)物業(ye)開(kai)發、運營(ying)的資(zi)(zi)產管(guan)理端，不(bu)同機構視其內部(bu)(bu)運作方(fang)式(shi)和組織架構不(bu)同作具體設置和調整。以下從各(ge)職(zhi)(zhi)能分工的角度出(chu)發，對物流地(di)產基金的運作模式(shi)進(jin)行簡要說明：

1、物業開發部門負責根據市(shi)場或(huo)者特(te)定客戶的需求通過公開市(shi)場受讓土地(di)、開發物流倉儲設(she)施。

2、待項(xiang)目完工之后，物(wu)業開(kai)發部(bu)(bu)(bu)門將(jiang)項(xiang)目移交給物(wu)業運營部(bu)(bu)(bu)門，物(wu)業運營部(bu)(bu)(bu)門對項(xiang)目進行招(zhao)租及提(ti)供其他資(zi)產(chan)管(guan)理服(fu)務，當物(wu)業的出租率和租金回(hui)報率達到一定比例之后，再(zai)由基金管(guan)理部(bu)(bu)(bu)門安排其管(guan)理的物(wu)流地(di)產(chan)基金收購已經能夠(gou)穩(wen)定運營的成熟物(wu)業資(zi)產(chan)。

3、物流地產項(xiang)目(mu)(mu)被基金收(shou)購之后(hou)，仍由物(wu)業(ye)(ye)運營(ying)部門(men)進(jin)行專業(ye)(ye)管理，提升物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)的(de)品質，進(jin)而提高(gao)物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)基金的(de)投(tou)資(zi)(zi)回(hui)報；而通過收(shou)購，物(wu)業(ye)(ye)開(kai)發(fa)部門(men)得以快速(su)回(hui)籠資(zi)(zi)金，將所獲得的(de)收(shou)購對(dui)價繼續用于新的(de)物(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)開(kai)發(fa)，提高(gao)資(zi)(zi)金周轉率。

三者(zhe)相協調，上述運作模式可以使得(de)物流地產的開(kai)發、運營(ying)和收購形成有機循(xun)環，從(cong)而得(de)以迅速擴張。