一、物流地產基金是什么意思

物流地產基金，是指(zhi)以倉儲物流資產為最終(zhong)投資標的的私募股權(quan)投資基金。

物流地產基金的(de)(de)(de)交易(yi)模式往往為基金通(tong)過直(zhi)接或(huo)間(jian)接的(de)(de)(de)方(fang)(fang)式收購(gou)持有(you)物流資(zi)產的(de)(de)(de)項目公司股權，并(bing)委托專業的(de)(de)(de)管(guan)理(li)人對資(zi)產進行開發、改造或(huo)運營(ying)，在資(zi)產運營(ying)一段時間(jian)后，通(tong)過出售(shou)資(zi)產、股權轉讓或(huo)REITs等方(fang)(fang)式完成退出，進而(er)獲得收益。

二、物流地產基金的基本特點是什么

物(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)產基金系以物(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)產為(wei)投(tou)資對象的投(tou)資基金。而物(wu)流(liu)(liu)(liu)地(di)產則(ze)是以企業(ye)物(wu)流(liu)(liu)(liu)需求為(wei)導(dao)向開發(fa)的物(wu)流(liu)(liu)(liu)設施的不(bu)動產載體，屬于工業(ye)地(di)產的一種，在普通(tong)地(di)產服務的基礎上，融入物(wu)流(liu)(liu)(liu)服務。

一般而(er)言，物(wu)(wu)流地(di)(di)產可能包括物(wu)(wu)流園區、物(wu)(wu)流倉庫(ku)等設施。因此，不同(tong)于一般酒店、寫字樓等商業地(di)(di)產的(de)獨立(li)性，只要(yao)單體項目(mu)位置(zhi)佳、資(zi)產管理(li)優質(zhi)就有(you)(you)提(ti)(ti)升(sheng)租(zu)金(jin)的(de)很大(da)空(kong)間、就可能取得(de)理(li)想的(de)投資(zi)回報(bao)，物(wu)(wu)流地(di)(di)產的(de)投資(zi)往(wang)(wang)往(wang)(wang)需要(yao)以點連線(xian)帶(dai)面，形成整體化布局(ju)，才(cai)能實現規模效應，有(you)(you)效提(ti)(ti)升(sheng)物(wu)(wu)流效率，從而(er)提(ti)(ti)高收(shou)益回報(bao)。

由于(yu)物(wu)(wu)流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)基(ji)(ji)金規模龐大(da)，物(wu)(wu)流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)體系(xi)布局(ju)時間(jian)較(jiao)久。對于(yu)物(wu)(wu)流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)投(tou)資(zi)人而(er)言，沒有可預期(qi)的(de)穩定資(zi)金來源，難以(yi)進行大(da)規模投(tou)資(zi)布局(ju)，因此往往需要提(ti)前(qian)開(kai)始募資(zi)，并(bing)根據(ju)募資(zi)情況調整投(tou)資(zi)布局(ju)。且由于(yu)物(wu)(wu)流(liu)地(di)(di)產(chan)(chan)基(ji)(ji)金往往規模龐大(da)，很難在(zai)短期(qi)內迅速(su)完成投(tou)資(zi)。

三、物流地產基金的運作模式是什么

參考基金(jin)參與(yu)物(wu)流(liu)(liu)地產(chan)(chan)運(yun)作的各(ge)種(zhong)模式，目前(qian)市(shi)場(chang)上(shang)一種(zhong)比(bi)較成熟(shu)的模式是，基金(jin)設(she)立主導方(fang)既從事物(wu)流(liu)(liu)倉儲設(she)施(shi)的開(kai)發(fa)(fa)，又從事物(wu)流(liu)(liu)倉儲設(she)施(shi)的運(yun)營，同時還對物(wu)流(liu)(liu)地產(chan)(chan)基金(jin)進行管理，即(ji)能(neng)(neng)夠集物(wu)業(ye)開(kai)發(fa)(fa)、物(wu)業(ye)運(yun)營及基金(jin)管理三種(zhong)核心(xin)功(gong)能(neng)(neng)于一身。

相(xiang)應地，該主導方內部(bu)也需要設立不同(tong)(tong)的(de)職(zhi)(zhi)能部(bu)門(men)（或相(xiang)應的(de)集團內事業部(bu)）各(ge)司(si)其(qi)職(zhi)(zhi)，以匹配(pei)前述不同(tong)(tong)功能，通常至少包括負責募資、投資的(de)基(ji)金(jin)管理(li)端(duan)和負責物業開發、運(yun)營的(de)資產(chan)(chan)管理(li)端(duan)，不同(tong)(tong)機構視其(qi)內部(bu)運(yun)作(zuo)方式和組織架構不同(tong)(tong)作(zuo)具體設置(zhi)和調整。以下從各(ge)職(zhi)(zhi)能分工(gong)的(de)角度出發，對(dui)物流地產(chan)(chan)基(ji)金(jin)的(de)運(yun)作(zuo)模式進行簡要說明：

1、物業開發部門負責(ze)根(gen)據市場或者特定客(ke)戶的需求(qiu)通過公開市場受讓土地(di)、開發物流倉儲(chu)設(she)施。

2、待項(xiang)目完工之后，物(wu)業(ye)開發(fa)部(bu)門將項(xiang)目移交(jiao)給物(wu)業(ye)運(yun)營部(bu)門，物(wu)業(ye)運(yun)營部(bu)門對項(xiang)目進(jin)行招租及提供其他資(zi)產(chan)管(guan)理(li)服(fu)務，當物(wu)業(ye)的出租率和租金(jin)回(hui)報率達到(dao)一定比例之后，再(zai)由基(ji)金(jin)管(guan)理(li)部(bu)門安排其管(guan)理(li)的物(wu)流(liu)地(di)產(chan)基(ji)金(jin)收購已經能夠穩定運(yun)營的成熟物(wu)業(ye)資(zi)產(chan)。

3、物流地產項(xiang)目被基金收(shou)購之后，仍(reng)由物業運營部門(men)進行專業管理，提(ti)升物流地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)品質，進而提(ti)高物流地產(chan)(chan)基金的(de)(de)(de)投資回報；而通過收(shou)購，物業開(kai)發部門(men)得以快(kuai)速回籠資金，將所獲得的(de)(de)(de)收(shou)購對價(jia)繼續用(yong)于新(xin)的(de)(de)(de)物流地產(chan)(chan)項(xiang)目的(de)(de)(de)開(kai)發，提(ti)高資金周轉率。

三者相協調，上述運(yun)(yun)作模式可以(yi)使得物流地產的開(kai)發、運(yun)(yun)營和收購形成有機循環，從而(er)得以(yi)迅速擴張(zhang)。