一、物流地產三大核心模塊是什么

物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的核心可以分(fen)為(wei)三(san)個模塊：開發(fa)、運營及金融工具：

1、地產開發

地(di)產(chan)(chan)開發(fa)是(shi)物(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)務(wu)(wu)的(de)基礎環節，分為自(zi)(zi)建以及(ji)定制(zhi)化(hua)兩(liang)種服(fu)務(wu)(wu)。自(zi)(zi)建服(fu)務(wu)(wu)，即由物(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)商(shang)自(zi)(zi)行(xing)開發(fa)建設標準化(hua)、通用(yong)型的(de)物(wu)(wu)流(liu)(liu)設施(shi)，再(zai)將其(qi)出租給客(ke)戶使用(yong)，并(bing)提(ti)供物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)服(fu)務(wu)(wu)，是(shi)物(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)最主要(yao)(yao)的(de)運作模式。定制(zhi)化(hua)服(fu)務(wu)(wu)，即物(wu)(wu)流(liu)(liu)地(di)產(chan)(chan)商(shang)根據客(ke)戶的(de)要(yao)(yao)求，為客(ke)戶選擇(ze)合適的(de)地(di)點，在設施(shi)規模、合同條款等(deng)方面滿足客(ke)戶定制(zhi)化(hua)要(yao)(yao)求，提(ti)供便捷、高性價(jia)比的(de)物(wu)(wu)流(liu)(liu)設施(shi)與物(wu)(wu)業(ye)(ye)管理(li)服(fu)務(wu)(wu)。

2、地產運營管理業務

地(di)(di)產(chan)(chan)運營管(guan)理業(ye)務負責將(jiang)(jiang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發業(ye)務部門開(kai)發建成的(de)物(wu)流地(di)(di)產(chan)(chan)出租給客戶(hu)使(shi)用，從(cong)而(er)取得租賃收入(ru)。物(wu)流地(di)(di)產(chan)(chan)商往往會提(ti)供收購與回租服務，操作過程為：地(di)(di)產(chan)(chan)公(gong)司將(jiang)(jiang)客戶(hu)目前(qian)擁有的(de)物(wu)流設(she)施(shi)購買回來，將(jiang)(jiang)其設(she)計規劃后(hou)，根據長(chang)期業(ye)務關系簽(qian)訂租約(yue)再(zai)回租給客戶(hu)，讓客戶(hu)繼續使(shi)用這(zhe)些(xie)現代化物(wu)流設(she)施(shi)。這(zhe)種模(mo)式下，客戶(hu)（物(wu)流公(gong)司）可以削減(jian)對固定資產(chan)(chan)的(de)投(tou)入(ru)，而(er)將(jiang)(jiang)其主要精(jing)力投(tou)放在(zai)核心業(ye)務上，可提(ti)高資產(chan)(chan)回報(bao)率(lv)，降低負債率(lv)。

3、借助物流地產基金進行輕資產運作

借助物(wu)流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)進(jin)行輕資(zi)產(chan)(chan)運作(zuo)是國際(ji)上的(de)(de)一貫(guan)模式(shi)，基(ji)(ji)金(jin)(jin)管(guan)理(li)部門負責組織投資(zi)者募集資(zi)金(jin)(jin)、收(shou)購(gou)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、設立基(ji)(ji)金(jin)(jin)，由物(wu)流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)商作(zuo)為基(ji)(ji)金(jin)(jin)經理(li)管(guan)理(li)基(ji)(ji)金(jin)(jin)以及(ji)基(ji)(ji)金(jin)(jin)旗下(xia)的(de)(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，獲取基(ji)(ji)金(jin)(jin)管(guan)理(li)費收(shou)入(ru)和基(ji)(ji)金(jin)(jin)分(fen)紅收(shou)益。區(qu)別(bie)于傳統物(wu)流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)依靠收(shou)取租金(jin)(jin)來(lai)收(shou)回(hui)投入(ru)，地(di)(di)(di)產(chan)(chan)基(ji)(ji)金(jin)(jin)可將新建(jian)成的(de)(de)物(wu)業資(zi)產(chan)(chan)置入(ru)基(ji)(ji)金(jin)(jin)平(ping)臺，提(ti)前兌現開發的(de)(de)收(shou)益，加速了資(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)回(hui)籠，實現了高(gao)(gao)周(zhou)轉、高(gao)(gao)杠桿和高(gao)(gao)回(hui)報的(de)(de)輕資(zi)產(chan)(chan)運營(ying)模式(shi)。

二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么

物流地(di)產領域熱(re)鬧非凡(fan)，不過要想在競(jing)(jing)爭激烈的市(shi)場(chang)上存活下來，有核心競(jing)(jing)爭力是很(hen)重(zhong)要的，總結起來，物流地(di)產行業的三(san)項(xiang)核心競(jing)(jing)爭力是：

1、拿地能力

拿地(di)能力包括(kuo)兩方(fang)面，一(yi)是選址，即能不能拿到距離交通樞(shu)紐、發貨端(duan)（工(gong)業制造業聚集(ji)地(di)）或(huo)是收貨端(duan)（消費品聚集(ji)地(di)等）附近的地(di)塊，地(di)塊在配(pei)套基礎設施、供水(shui)供電(dian)、土地(di)外形等方(fang)面也需要標。

另(ling)一(yi)方(fang)面是要有(you)合適的拿地成本以保證未來的收益率、適當(dang)的地方(fang)政策保證穩定經(jing)營。

2、運營管理團隊

現代物流地產設施服務的客戶，典型的如第三方(fang)(fang)物流服務、電商等(deng)企業，在配送速度(du)、倉(cang)(cang)儲(chu)效(xiao)率、貨物保(bao)管完好(hao)度(du)方(fang)(fang)面要求較高，更(geng)重要的是，倉(cang)(cang)儲(chu)是這(zhe)些類型企業壓縮成本的重要環節，故(gu)而對降本和增效(xiao)需求強烈。

由于物流地產商通(tong)常與客戶深度合作，同(tong)時作為倉庫的(de)出租方和運(yun)營方，因此(ci)物流地產運(yun)營團(tuan)隊的(de)能力就顯得至(zhi)關重要。

3、融資成本與杠桿使用

物流地產(chan)是重資(zi)(zi)產(chan)的(de)行(xing)業(ye)，初(chu)始階段的(de)拿地與(yu)建(jian)設都將產(chan)生大規模的(de)資(zi)(zi)本(ben)(ben)開支，需(xu)要(yao)盡可(ke)能低的(de)融(rong)資(zi)(zi)成本(ben)(ben)與(yu)杠桿加持(chi)用于(yu)提升收益率(lv)并加速資(zi)(zi)金流轉速度。