一、物流地產三大核心模塊是什么

物流地產企業經營的是物流業務的不動產載體，一般物流地產的核心可以分(fen)為(wei)三個模塊：開發、運(yun)營及金融(rong)工(gong)具：

1、地產開發

地產(chan)開發是物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產(chan)業務(wu)的(de)(de)(de)基礎環節，分(fen)為(wei)自建(jian)以及(ji)定(ding)制(zhi)化(hua)兩種服(fu)務(wu)。自建(jian)服(fu)務(wu)，即由物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產(chan)商(shang)自行開發建(jian)設(she)標準化(hua)、通(tong)用型的(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)流(liu)設(she)施，再將其出租(zu)給客戶(hu)使用，并提供(gong)物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理服(fu)務(wu)，是物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產(chan)最主要的(de)(de)(de)運作模(mo)式。定(ding)制(zhi)化(hua)服(fu)務(wu)，即物(wu)(wu)(wu)流(liu)地產(chan)商(shang)根據客戶(hu)的(de)(de)(de)要求，為(wei)客戶(hu)選擇合適的(de)(de)(de)地點，在設(she)施規模(mo)、合同條款等(deng)方面滿足客戶(hu)定(ding)制(zhi)化(hua)要求，提供(gong)便捷(jie)、高性價比的(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)流(liu)設(she)施與(yu)物(wu)(wu)(wu)業管(guan)理服(fu)務(wu)。

2、地產運營管理業務

地(di)(di)(di)產(chan)(chan)運營管理業(ye)務(wu)負(fu)責將(jiang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)業(ye)務(wu)部門開發(fa)建(jian)成的(de)(de)物(wu)流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)出租給客(ke)戶(hu)(hu)(hu)使用，從而(er)取(qu)得租賃收入。物(wu)流(liu)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)商(shang)往(wang)往(wang)會提(ti)供收購與回(hui)租服務(wu)，操(cao)作(zuo)過程為(wei)：地(di)(di)(di)產(chan)(chan)公(gong)司(si)將(jiang)客(ke)戶(hu)(hu)(hu)目前擁有的(de)(de)物(wu)流(liu)設施(shi)購買回(hui)來，將(jiang)其設計規(gui)劃后，根據(ju)長期業(ye)務(wu)關系簽訂(ding)租約再(zai)回(hui)租給客(ke)戶(hu)(hu)(hu)，讓客(ke)戶(hu)(hu)(hu)繼(ji)續使用這些現代化(hua)物(wu)流(liu)設施(shi)。這種(zhong)模(mo)式(shi)下，客(ke)戶(hu)(hu)(hu)（物(wu)流(liu)公(gong)司(si)）可以削減對固定資產(chan)(chan)的(de)(de)投入，而(er)將(jiang)其主要(yao)精力投放在(zai)核心業(ye)務(wu)上，可提(ti)高資產(chan)(chan)回(hui)報率(lv)，降低負(fu)債率(lv)。

3、借助物流地產基金進行輕資產運作

借助(zhu)物(wu)(wu)流地產(chan)基(ji)金(jin)進行(xing)輕(qing)資(zi)產(chan)運(yun)作(zuo)是國際上的(de)(de)一貫(guan)模(mo)式，基(ji)金(jin)管理(li)部(bu)門(men)負責組織投資(zi)者募集資(zi)金(jin)、收(shou)購地產(chan)、設立基(ji)金(jin)，由物(wu)(wu)流地產(chan)商作(zuo)為基(ji)金(jin)經理(li)管理(li)基(ji)金(jin)以及基(ji)金(jin)旗下的(de)(de)地產(chan)，獲取基(ji)金(jin)管理(li)費收(shou)入(ru)和基(ji)金(jin)分紅收(shou)益。區別于傳(chuan)統物(wu)(wu)流地產(chan)依(yi)靠收(shou)取租金(jin)來收(shou)回(hui)(hui)投入(ru)，地產(chan)基(ji)金(jin)可將新建成的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)資(zi)產(chan)置入(ru)基(ji)金(jin)平臺，提(ti)前兌現(xian)開發的(de)(de)收(shou)益，加速(su)了(le)資(zi)金(jin)的(de)(de)回(hui)(hui)籠，實現(xian)了(le)高周轉、高杠(gang)桿和高回(hui)(hui)報的(de)(de)輕(qing)資(zi)產(chan)運(yun)營(ying)模(mo)式。

二、物流房地產行業的三項核心競爭力是什么

物流地產領(ling)域熱鬧非凡(fan)，不過要想在競爭激烈(lie)的(de)市(shi)場上存活(huo)下來，有(you)核心(xin)(xin)競爭力是很(hen)重要的(de)，總結起來，物流地產行業的(de)三項核心(xin)(xin)競爭力是：

1、拿地能力

拿(na)地能力包括兩(liang)方面，一是(shi)選址，即能不能拿(na)到距離交(jiao)通樞紐、發(fa)貨(huo)端（工業制造業聚集地）或是(shi)收貨(huo)端（消費(fei)品聚集地等）附近的地塊，地塊在配套基礎設施、供水(shui)供電、土地外形(xing)等方面也(ye)需(xu)要標(biao)。

另一方面是要有合適的拿地成本以保證未(wei)來的收益率、適當的地方政策保證穩定經營。

2、運營管理團隊

現(xian)代物(wu)(wu)流地(di)產設施服務(wu)的(de)(de)(de)客戶(hu)，典型的(de)(de)(de)如第三(san)方物(wu)(wu)流服務(wu)、電(dian)商等企(qi)業，在配(pei)送(song)速度、倉(cang)儲(chu)效率(lv)、貨物(wu)(wu)保(bao)管完好度方面(mian)要(yao)求較高，更重(zhong)要(yao)的(de)(de)(de)是，倉(cang)儲(chu)是這些(xie)類型企(qi)業壓縮成本的(de)(de)(de)重(zhong)要(yao)環節，故而對降本和(he)增效需求強烈。

由于物流地產商通常與(yu)客戶深度合(he)作，同時作為倉庫的出租方和運營方，因此物流地(di)產(chan)運營團隊的能力就顯(xian)得至(zhi)關重要。

3、融資成本與杠桿使用

物流地(di)產(chan)是(shi)重資(zi)(zi)產(chan)的(de)(de)行業，初始階段的(de)(de)拿地(di)與建設(she)都將產(chan)生大規模的(de)(de)資(zi)(zi)本(ben)開支(zhi)，需要盡可能低的(de)(de)融(rong)資(zi)(zi)成本(ben)與杠桿加持用于提升(sheng)收益率并加速(su)資(zi)(zi)金流轉速(su)度。