土地評估方法有哪些

1、市場比較法

市(shi)場(chang)(chang)比較法(fa)(fa)是(shi)(shi)土(tu)地估(gu)(gu)價(jia)(jia)中最(zui)基本、最(zui)常(chang)用(yong)的(de)(de)估(gu)(gu)價(jia)(jia)方(fang)法(fa)(fa)之一，也(ye)是(shi)(shi)國際上(shang)通用(yong)的(de)(de)基本估(gu)(gu)價(jia)(jia)方(fang)法(fa)(fa)。市(shi)場(chang)(chang)比較法(fa)(fa)是(shi)(shi)根據市(shi)場(chang)(chang)替代(dai)(dai)原理，將(jiang)待估(gu)(gu)土(tu)地與(yu)具有替代(dai)(dai)性的(de)(de)，且在近期市(shi)場(chang)(chang)上(shang)交易的(de)(de)類(lei)似土(tu)地進行比較，并(bing)對類(lei)似土(tu)地的(de)(de)成交價(jia)(jia)格(ge)作適當修(xiu)正(zheng)，以(yi)此估(gu)(gu)算(suan)帶估(gu)(gu)土(tu)地客觀(guan)合(he)理價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)方(fang)法(fa)(fa)。

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2、收益還原法

收(shou)(shou)益(yi)還(huan)原(yuan)法又稱收(shou)(shou)益(yi)法、收(shou)(shou)益(yi)資本化法、地租資本化法等(deng)。是將待(dai)估(gu)土(tu)地未來正常年(nian)純收(shou)(shou)益(yi)，以一(yi)定的(de)土(tu)地還(huan)原(yuan)利(li)率還(huan)原(yuan)，以此估(gu)算(suan)帶估(gu)土(tu)地價格的(de)方法。

3、成本逼近法

成(cheng)本逼近法是以(yi)開發土(tu)(tu)地(di)所耗費的(de)各(ge)項客觀費用之和(he)為主要依據，在加上(shang)一定(ding)的(de)利潤(run)、利息、應(ying)繳(jiao)納的(de)稅金和(he)土(tu)(tu)地(di)增(zeng)值收益(yi)來確(que)定(ding)土(tu)(tu)地(di)的(de)價(jia)格的(de)方法。

基本公式：地價(jia)=土地取得費(fei)(fei)+土地開發費(fei)(fei)+稅費(fei)(fei)+利潤+土地增值(zhi)收(shou)(shou)益(yi)=土地成本價(jia)格+土地增值(zhi)收(shou)(shou)益(yi)

4、剩余法

剩余法又(you)稱假(jia)設開(kai)發(fa)法，是在預計(ji)開(kai)發(fa)完(wan)成(cheng)后不動產正(zheng)常交易價(jia)格(ge)的(de)基礎(chu)上，扣(kou)除(chu)預計(ji)的(de)正(zheng)常開(kai)發(fa)成(cheng)本及有關專(zhuan)業費(fei)用、利(li)息、利(li)潤和稅收等，以價(jia)格(ge)余額來(lai)估算帶估土地價(jia)格(ge)的(de)方法。

基(ji)本(ben)公(gong)式：土(tu)地價(jia)格=房屋于其總售價(jia)-建筑費(fei)用-專業(ye)費(fei)用-利(li)息-銷售費(fei)用-稅費(fei)-開發(fa)商(shang)利(li)潤

5、基準地價系數修正法

基準(zhun)地(di)價系(xi)數(shu)修(xiu)正(zheng)法是通過待估(gu)(gu)宗地(di)地(di)價影(ying)響(xiang)因素的分析，對各城(cheng)鎮已公布的同(tong)類用途同(tong)級土(tu)地(di)基準(zhun)地(di)價進(jin)行修(xiu)正(zheng)，估(gu)(gu)算(suan)待估(gu)(gu)宗地(di)客觀(guan)價格方法。

土地評估費用收費標準

1、一般宗地(di)的(de)(de)(de)評估采(cai)取差額定率累(lei)進計費(fei)(fei)(fei)，宗地(di)價(jia)格(ge)總(zong)額不同，收費(fei)(fei)(fei)標準(zhun)不同，而(er)且價(jia)格(ge)總(zong)額越高，費(fei)(fei)(fei)率就越低，比如(ru)土(tu)地(di)價(jia)格(ge)總(zong)額在100萬(wan)以下(xia)的(de)(de)(de)，收費(fei)(fei)(fei)標準(zhun)是4%，100萬(wan)到200萬(wan)的(de)(de)(de)部(bu)分，收費(fei)(fei)(fei)標準(zhun)為(wei)3%；200-1000萬(wan)的(de)(de)(de)部(bu)分，收費(fei)(fei)(fei)標準(zhun)為(wei)按(an)(an)(an)2‰；2000萬(wan)的(de)(de)(de)部(bu)分，收費(fei)(fei)(fei)標準(zhun)為(wei)按(an)(an)(an)1.5‰；32000-5000萬(wan)的(de)(de)(de)部(bu)分，收費(fei)(fei)(fei)標準(zhun)為(wei)按(an)(an)(an)0.8‰；10000萬(wan)元的(de)(de)(de)部(bu)分，收費(fei)(fei)(fei)標準(zhun)為(wei)0.4‰；10000萬(wan)元以上的(de)(de)(de)部(bu)分，收費(fei)(fei)(fei)標準(zhun)為(wei)按(an)(an)(an)0.1‰。

2、分檔計算各檔收費(fei)之后，各檔的(de)收費(fei)額進行(xing)累加(jia)，便(bian)是最終的(de)收費(fei)總額。