寫字樓租賃注意事項

一、租前應了解以下事項：

1、確定自己的整體預算，包含了寫字樓租賃的絕(jue)大部分費(fei)用（租金(jin)、管理費(fei)、發票稅、公攤(tan)費(fei)用）。

2、了解具體(ti)地理位置和周圍(wei)交(jiao)通食宿情況。

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3、了解租金(jin)(jin)、實(shi)(shi)際(ji)面(mian)積(ji)。寫字(zi)樓報(bao)價常(chang)常(chang)以“元(yuan)/平方(fang)米/日”為(wei)單位的，租寫字(zi)樓的價格很(hen)多(duo)時候分(fen)為(wei)“包票”與(yu)“實(shi)(shi)收”，“包票”即是租金(jin)(jin)內(nei)已經包含租賃(lin)稅發票，“實(shi)(shi)收”則是不含。必須按(an)照實(shi)(shi)際(ji)租賃(lin)的面(mian)積(ji)來計算(suan)(suan)租金(jin)(jin)。要(yao)計算(suan)(suan)房產(chan)面(mian)積(ji)，首先要(yao)弄(nong)清楚開發商在銷售(shou)合同上所注明的面(mian)積(ji)名稱，一般分(fen)為(wei)：建筑面(mian)積(ji)、公攤面(mian)積(ji)、產(chan)權(quan)面(mian)積(ji)、套內(nei)面(mian)積(ji)以及使用面(mian)積(ji)等(deng)。

4、明確物業(ye)管(guan)理(li)費(fei)用、內容以及支付方(fang)式。一般情況下，物業(ye)管(guan)理(li)費(fei)應(ying)包(bao)含(han)(han)公共(gong)部(bu)位和外(wai)墻的(de)保潔、公共(gong)設施（如電梯(ti)等(deng)）的(de)維護保修、公共(gong)部(bu)位水(shui)和電、工(gong)(gong)作(zuo)時間(jian)的(de)中央(yang)空調費(fei)以及保安管(guan)理(li)費(fei)等(deng)。特別(bie)的(de)，物業(ye)管(guan)理(li)費(fei)中包(bao)含(han)(han)的(de)中央(yang)空調服務一般僅(jin)僅(jin)在工(gong)(gong)作(zuo)時間(jian)提供，即(ji)為(wei)工(gong)(gong)作(zuo)日的(de)早上9點(dian)到晚(wan)上18點(dian)。如果在非(fei)工(gong)(gong)作(zuo)時間(jian)需要(yao)提供中央(yang)空調的(de)話，得(de)與物業(ye)公司(si)另行(xing)協商、另行(xing)付費(fei)。這點(dian)對于IT公司(si)等(deng)工(gong)(gong)作(zuo)時間(jian)與日常工(gong)(gong)作(zuo)時間(jian)不(bu)同的(de)公司(si)而言，顯得(de)比較重要(yao)。

5、其他須(xu)注意的問(wen)(wen)題(ti)(ti)有(you)：停車費分為三(san)種：每小時(shi)計算(suan)、上(shang)班時(shi)間(jian)包月(yue)計算(suan)、24小時(shi)包月(yue)計算(suan)，合同中須(xu)明確出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人是否(fou)提供(gong)車位供(gong)租(zu)(zu)(zu)戶使用(yong)，是否(fou)收取費用(yong)；電(dian)話(hua)容(rong)量問(wen)(wen)題(ti)(ti)，有(you)一些(xie)老的寫字(zi)樓(lou)(lou)(lou)可能會有(you)電(dian)話(hua)容(rong)量的限制(zhi)，對于(yu)電(dian)話(hua)容(rong)量要求較大(da)的企業，應當事先確認該(gai)問(wen)(wen)題(ti)(ti)；租(zu)(zu)(zu)賃(lin)稅(shui)費負(fu)擔問(wen)(wen)題(ti)(ti)，一般租(zu)(zu)(zu)賃(lin)產生的稅(shui)費應由出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人承擔，并(bing)由出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人交付租(zu)(zu)(zu)戶租(zu)(zu)(zu)金發票。是否(fou)需要寫字(zi)樓(lou)(lou)(lou)單元內帶裝修，有(you)無朝向要求，對樓(lou)(lou)(lou)層(ceng)的層(ceng)數是否(fou)有(you)數字(zi)忌諱？是否(fou)拒絕(jue)或者(zhe)希望有(you)同行在同一棟大(da)廈里？

二、簽訂寫字樓租賃合同注意事項

合同簽訂：一般較正規的簽訂租賃合同一般會走一個流程：客戶預約看樓→看樓登記→客戶看中，然后出具《租賃意向書》給出租方→談妥條件價格→預約時間簽訂(ding)合同。

1、出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)方出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)房(fang)屋的合法(fa)(fa)性，例(li)如產(chan)權證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)（或經營(ying)權證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)），出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)許可證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)方的營(ying)業執照和(he)法(fa)(fa)人或法(fa)(fa)人授權證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)。如系(xi)轉租(zu)(zu)(zu)，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)方應提供(gong)其(qi)租(zu)(zu)(zu)賃合同和(he)權利人同意轉租(zu)(zu)(zu)的書面(mian)證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)。

2、租金、物業費(fei)、水電(dian)等相關費(fei)用的(de)支付標準(zhun)及(ji)付款方(fang)式，應在(zai)合同中(zhong)明確承租房屋(wu)所產生的(de)所有費(fei)用，并確定(ding)承擔方(fang)。簽訂合同時一般是繳納兩(liang)個月(yue)的(de)租金+兩(liang)個月(yue)的(de)管理(li)費(fei)+首個月(yue)的(de)租金的(de)費(fei)用。

3、注意約定(ding)免租(zu)(zu)(zu)期(qi)。交(jiao)付的(de)寫字樓一般(ban)是毛坯，也有(you)一些會有(you)簡單裝(zhuang)修(xiu)(xiu)，但絕大多數租(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)會重新裝(zhuang)修(xiu)(xiu)，出租(zu)(zu)(zu)方往往會給租(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)一個免租(zu)(zu)(zu)期(qi)，作為租(zu)(zu)(zu)戶(hu)(hu)的(de)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)時間。是否有(you)免租(zu)(zu)(zu)期(qi)及免租(zu)(zu)(zu)期(qi)的(de)長(chang)短(duan)由(you)雙方自(zi)行約定(ding)，只有(you)寫入合同(tong)才能得到法(fa)律的(de)保護。

4、租(zu)賃期(qi)(qi)的(de)遞增：一般租(zu)期(qi)(qi)超過一年以上的(de)租(zu)賃期(qi)(qi)都會(hui)有(you)不同程度的(de)遞增，一般是從第二年或者第三年開(kai)始月(yue)租(zu)金開(kai)始遞增5%-8%，有(you)個別的(de)大廈連管理費(fei)也一起遞增。

5、租賃合同的(de)(de)簽訂一(yi)般會簽兩份：一(yi)份是(shi)房(fang)管局的(de)(de)標準備(bei)案(an)用的(de)(de)，比(bi)較籠統，一(yi)般寫清楚(chu)租金、年(nian)限雙方(fang)蓋(gai)章簽字就可以了。另一(yi)份是(shi)詳(xiang)細的(de)(de)補充協議。

6、定金(jin)(jin)交(jiao)付(fu)使用，有很(hen)多(duo)情況(kuang)不(bu)允許您直(zhi)接簽訂(ding)合同，下(xia)定金(jin)(jin)則(ze)是最好的(de)折衷方法(fa)，一般(ban)定金(jin)(jin)下(xia)了以后，業(ye)主反悔的(de)話需要雙(shuang)倍返還的(de)。

合同應包括：

1、注重對(dui)承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)單元(yuan)、租(zu)(zu)(zu)期、起租(zu)(zu)(zu)日、月租(zu)(zu)(zu)金、停車位等的(de)約定。租(zu)(zu)(zu)賃(lin)稅費的(de)承(cheng)(cheng)擔應約定清楚，合同中的(de)租(zu)(zu)(zu)金價格是否含稅。注意約定免租(zu)(zu)(zu)期。

2、寫字樓具體(ti)情況(kuang)具體(ti)位置。

3、用途--如辦公等。

4、租賃期限。

5、租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)及(ji)(ji)支付(fu)方(fang)式(shi)、押(ya)(ya)金(jin)付(fu)款(kuan)(kuan)方(fang)式(shi)及(ji)(ji)押(ya)(ya)金(jin)退還條款(kuan)(kuan)。由(you)出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人和(he)承租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人協(xie)商(shang)確定，在租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃期限內，出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人不得擅自(zi)提高(gao)房租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)。租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)的(de)(de)付(fu)款(kuan)(kuan)方(fang)式(shi)大致有按年付(fu)、按半(ban)年付(fu)、按季付(fu)。需要在合同中強調：租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)期結束時，業主應該退還租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)戶押(ya)(ya)金(jin)的(de)(de)具體時間(jian)及(ji)(ji)因押(ya)(ya)金(jin)退還滯后而產生(sheng)的(de)(de)滯納金(jin)等。

6、退租后(hou)的(de)交(jiao)(jiao)房狀況。現(xian)狀交(jiao)(jiao)房還(huan)是原狀交(jiao)(jiao)付(fu)。對(dui)于租戶而(er)言，爭取在合同中約定，退(tui)租后(hou)房屋(wu)按退(tui)租時的(de)現(xian)狀交(jiao)(jiao)付(fu)。

7、租(zu)(zu)賃合同的變更和(he)終止。如果在租(zu)(zu)賃過程中出租(zu)(zu)人和(he)承租(zu)(zu)人認為(wei)有必(bi)要改變合同的上(shang)述各項(xiang)條款，如租(zu)(zu)賃期限、租(zu)(zu)金(jin)等，雙方可以通過協商對合同進行(xing)變更。

8、違約責任在(zai)簽(qian)訂合同時，雙方就要想到可(ke)能產(chan)生的違反合同的行為，并在(zai)合同中規定相應的懲(cheng)罰辦(ban)法(fa)。對出現質量問(wen)題后的解(jie)決(jue)方案要明(ming)確(que)約定。還可(ke)以約定房屋(wu)及附屬設(she)備(bei)的保質期。