一、買辦公室好嗎

從企業未來(lai)發展來(lai)講，隨著(zhu)公司(si)(si)規模的(de)不斷擴大，辦公環境的(de)需(xu)求(qiu)也(ye)會(hui)隨著(zhu)發生變化。如果租賃的(de)話，公司(si)(si)一(yi)旦面臨擴大的(de)需(xu)求(qiu)就要面臨大規模搬遷的(de)問題，然而頻繁的(de)搬遷對于員(yuan)工和客(ke)戶來(lai)說，都(dou)會(hui)產生不安全感(gan)和不穩定的(de)因素，在(zai)相當程(cheng)度上影(ying)響了企業品牌形象。

二、辦公室產權年限

《中(zhong)華人民共和國城鎮(zhen)國有(you)土地使(shi)用權出(chu)讓(rang)和轉讓(rang)暫(zan)行(xing)條(tiao)例》第十二條(tiao)規定土地使(shi)用權出(chu)讓(rang)最(zui)高年限(xian)按下列用途確定：

（一）居住用地七(qi)十年。

（二）工(gong)業用地五十年(nian)。

（三）教育、科技、文化、衛(wei)生、體育用地五(wu)十年。

（四(si)）商業、旅游、娛樂用地四(si)十(shi)年。

（五）綜合或者其他(ta)用地五十年(nian)。

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三、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續

1、申請歸還出售方的(de)銀(yin)行貸款。

2、領(ling)取(qu)抵押注(zhu)銷(xiao)文件。

3、辦(ban)理抵押注銷登記。

4、辦(ban)理退保手續。

5、出售方向(xiang)規劃和土地管理局申(shen)請補繳土地出讓(rang)金及附相關資料。

6、房地(di)產測繪管理辦公室(shi)出具分攤土地(di)面(mian)積的查閱單。

7、對房屋所分攤的土地進行評(ping)估（評(ping)估費(fei)由政(zheng)府承擔）。

8、出售方與(yu)規劃和(he)土地管理簽署(shu)《上海市(shi)國(guo)有土地出讓合(he)同》。

9、到(dao)出(chu)(chu)售方的開戶銀行憑(ping)《非(fei)稅收(shou)入一般繳款(kuan)書（收(shou)據）》繳納土地(di)出(chu)(chu)讓金(jin)。

10、到工商局開具《工商行(xing)政(zheng)管理注(zhu)冊(ce)號變(bian)化證明》（由于(yu)公(gong)司注(zhu)冊(ce)號變(bian)化）。

11、申請并繳納契稅。

12、辦理房屋轉(zhuan)移登記申請，繳納每套房屋的交(jiao)易手(shou)續(xu)費，取得二份(fen)收(shou)件收(shou)據。

13、取得產權證及剩(sheng)余(yu)房屋(wu)的新產權證。

（二）辦理房地產轉讓手續

14、雙方就三套辦公室分別網簽《XX市房地產(chan)買賣合同》。

15、委托一級資質評估公司對轉讓的辦公室進行評估(gu)(gu)，出(chu)具評估(gu)(gu)報告。

16、將評(ping)估報告交不動產交易中心的核(he)價(jia)公司審核(he)。

17、向交易中心檔案室調取(qu)原購房合(he)同及(ji)契稅單。

18、向開(kai)發商調(diao)取原(yuan)購(gou)房發票(piao)。

19、出售方開具增(zeng)值稅(shui)發(fa)票（若沒(mei)有開票資格(ge)，向(xiang)所在稅(shui)務所申請(qing)）。

20、交易中(zhong)心的稅(shui)務部門出具(ju)《土地增值稅(shui)納稅(shui)聯系(xi)單》。

21、由出售方所在地的稅務所核定土地增值稅（土地增值稅納稅申報表）。

22、納稅(shui)(shui)(shui)完畢后，稅(shui)(shui)(shui)務(wu)所當場(chang)出具(ju)《土地(di)增值稅(shui)(shui)(shui)完稅(shui)(shui)(shui)聯系單》及稅(shui)(shui)(shui)收完稅(shui)(shui)(shui)證明(ming)。

23、憑《土地增值稅完稅聯系單》，雙方到交易中心稅務部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及附(fu)加(jia)5、65%，買(mai)受方(fang)繳納契稅3%，印花(hua)稅0、05%。

24、辦理房(fang)屋轉移登記申請(qing)，繳(jiao)納交易手續費(fei)等，取得(de)收(shou)件(jian)收(shou)據。

25、買受方(fang)憑收件收據(ju)領取不動(dong)產權證(zheng)。

26、買受方憑產權證(zheng)辦理(li)抵(di)押，獲(huo)得銀(yin)行流動資金貸(dai)款(kuan)，并(bing)支付(fu)給出售(shou)方。

27、出售方交房給(gei)買(mai)受(shou)方。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業抵押貸款申請條件

1、符合國家的產(chan)業、行業政(zheng)策，不屬(shu)于高(gao)污(wu)染、高(gao)耗能(neng)的小企業。

2、企業在各家商業銀(yin)行信譽狀況良好，沒(mei)有不良信用(yong)記錄。

3、具有工商(shang)行政管(guan)理部門核準登記，且年檢(jian)合格的營業(ye)執(zhi)照(zhao)，持有人民銀行核發并正常年檢(jian)的貸款卡。

4、有(you)必(bi)要的組(zu)織(zhi)機構、經(jing)(jing)營管理制度和財務管理制度，有(you)固定依據和經(jing)(jing)營場所(suo)，合法經(jing)(jing)營，產品有(you)市場、有(you)效益(yi)。

5、具(ju)備(bei)履行合同、償還債務的能(neng)力，還款(kuan)意愿良好，無不良信用(yong)記錄，信貸資產風險分類為(wei)正(zheng)常類或非財務因素影(ying)響的關(guan)注類。

6、企(qi)業(ye)經(jing)營者或實際(ji)控制人從業(ye)經(jing)歷在3年以(yi)上，素質良(liang)好、無不良(liang)個人(ren)信用記錄。

7、企業(ye)經營情況穩(wen)定，成立年限原則上在2年（含）以上(shang)，至少有(you)一(yi)個(ge)及以上(shang)會計年度財(cai)務報告，且連續2年銷(xiao)售(shou)收入增(zeng)長、毛利潤為正值。

8、符合建立與小企業(ye)業(ye)務(wu)相關的行業(ye)信貸(dai)政策。

9、能(neng)遵守國家金融法規(gui)政策及銀行有關規(gui)定。

10、在申請行開(kai)立基本結算賬戶或一般結算賬戶。

（二）企業貸款流程

1、借款(kuan)人提出貸款(kuan)申請，提交相關材(cai)料。

2、經審(shen)批同意(yi)的，借(jie)款(kuan)人(ren)和擔(dan)保人(ren)與銀行簽(qian)訂(ding)借(jie)款(kuan)合同和擔(dan)保合同。

3、銀行落(luo)實貸(dai)款(kuan)條件(jian)后(hou)，按規定(ding)程序(xu)辦理放款(kuan)手續，將貸(dai)款(kuan)資金劃入借款(kuan)人(ren)在銀行開(kai)立的(de)賬(zhang)戶。

4、借(jie)款人按期歸還貸款本息。

5、貸(dai)款結清，按規定辦理撤押手續(xu)。

企業貸款視企業具體經營情(qing)況而(er)定。

貸款額度10-200萬貸款時間1-3年(nian)貸款利(li)息(xi)月利(li)率5厘左右。

貸款要求必須是注冊于中國的中小企業,且(qie)經營狀況(kuang)良好,無不良信譽記錄。

五、買辦公室注意事項

1、區位資源

這里的(de)(de)區位資源有兩(liang)方面(mian)，一(yi)方面(mian)是(shi)地理位置(zhi)，無(wu)論購買什么(me)樓盤，大家第一(yi)眼看重的(de)(de)永遠是(shi)位置(zhi)在哪(na)？寫字間也(ye)一(yi)樣(yang)，地理位置(zhi)很(hen)重要，房產(chan)增值(zhi)主(zhu)要來(lai)源于土地的(de)(de)增值(zhi)，交通(tong)便利的(de)(de)市中(zhong)心由(you)于土地的(de)(de)稀(xi)缺性，所以增值(zhi)空間更(geng)大一(yi)些。因此，是(shi)否(fou)位于城市的(de)(de)主(zhu)中(zhong)心區，是(shi)衡量一(yi)幢(chuang)寫字樓的(de)(de)檔次和是(shi)否(fou)具有投資價值(zhi)的(de)(de)首選要素之一(yi)。另一(yi)方面(mian)，資源集中(zhong)度、周邊設施配套度是(shi)否(fou)完善。即周邊是(shi)否(fou)是(shi)人流、物流、資金流、信息流匯聚之地；寫字間作為(wei)“生產資(zi)料”，商業(ye)辦公(gong)配套設施齊全，才能(neng)商機勃發(fa)，更具有投資(zi)或辦公(gong)價(jia)值。

2、設計、外觀

作(zuo)為企(qi)業，辦公地點不僅(jin)僅(jin)是“生產價值(zhi)”的(de)場所，同(tong)時也承載著一個企業(ye)對外(wai)形象(xiang)展示的(de)職能。一般只(zhi)要(yao)條件允許，企業(ye)會(hui)選擇一棟設(she)(she)計新穎合理(li)的(de)寫(xie)字(zi)樓，來提升企業(ye)的(de)形象(xiang)。所以，寫(xie)字(zi)樓的(de)外(wai)觀設(she)(she)計、內部(bu)空間結構設(she)(she)計、走廊(lang)、大(da)廳、衛生間、景觀區等設(she)(she)計是否(fou)有品位(wei)，采光(guang)通風、電梯(ti)的(de)質(zhi)量與(yu)配置、裝修(xiu)的(de)品質(zhi)等因素(su)也會(hui)影(ying)響企業(ye)的(de)使用價值(zhi)以及投資價值(zhi)。

3、使用方便

對(dui)于實(shi)際使(shi)用(yong)(yong)的(de)企(qi)業來講，寫字(zi)(zi)樓入住后，辦公使(shi)用(yong)(yong)是否(fou)方便(bian)(bian)(bian)，是衡(heng)量(liang)這棟寫字(zi)(zi)樓能否(fou)增值的(de)一項重要標(biao)準。這里的(de)方便(bian)(bian)(bian)指的(de)是交(jiao)通是否(fou)便(bian)(bian)(bian)利，停車是否(fou)方便(bian)(bian)(bian)，乘坐電梯是否(fou)需要漫(man)長的(de)等(deng)(deng)待(dai)。交(jiao)通擁堵(du)的(de)地域(yu)或者(zhe)(zhe)位置偏(pian)遠交(jiao)通不(bu)便(bian)(bian)(bian)的(de)寫字(zi)(zi)樓一般不(bu)適合(he)投(tou)資；同(tong)時，過長的(de)等(deng)(deng)待(dai)時間成(cheng)本(ben)也會讓人產(chan)生厭煩的(de)情緒，只(zhi)有使(shi)用(yong)(yong)者(zhe)(zhe)感到方便(bian)(bian)(bian)快捷，身(shen)心愉悅(yue)，企(qi)業才(cai)能在此長久發展，也會形成(cheng)口碑(bei)，只(zhi)有企(qi)業爭(zheng)相進駐，投(tou)資者(zhe)(zhe)的(de)收益才(cai)會最大化。

4、物業不可忽視

作為投(tou)資(zi)辦公(gong)(gong)產業(ye)(ye)(ye)，寫字間的(de)(de)(de)(de)增(zeng)值、保值，離不開物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)管理(li)與(yu)服(fu)務(wu)。物業(ye)(ye)(ye)管理(li)公(gong)(gong)司直接決定寫字樓(lou)的(de)(de)(de)(de)用水、用電、供暖、安(an)保、衛生清潔、空調供應、車位管理(li)、電梯維護(hu)保養、整體服(fu)務(wu)形象等問(wen)題(ti)。這些(xie)環(huan)(huan)節有一(yi)個出現問(wen)題(ti)，都會影響辦公(gong)(gong)企業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)體驗感受，試想沒有任(ren)何(he)一(yi)個企業(ye)(ye)(ye)喜歡在垃圾滿地、時(shi)(shi)常停水停電、冬天冷夏(xia)天熱的(de)(de)(de)(de)環(huan)(huan)境下辦公(gong)(gong)吧。所以(yi)(yi)，投(tou)資(zi)者在選擇(ze)投(tou)資(zi)時(shi)(shi)一(yi)定要(yao)擦亮眼睛，選擇(ze)物業(ye)(ye)(ye)檔次高的(de)(de)(de)(de)項目，以(yi)(yi)后有可能會產生較為穩(wen)定的(de)(de)(de)(de)收(shou)益。

5、軟性配套

除了硬件配(pei)套要(yao)拿得出手外，軟性配(pei)套也很重要(yao)。這里的(de)軟性配(pei)套應(ying)(ying)著(zhu)重看(kan)信(xin)息化(hua)配(pei)置(zhi)和智能(neng)化(hua)配(pei)置(zhi)。通(tong)信(xin)網絡是辦公(gong)的(de)基礎，而(er)同(tong)(tong)時(shi)，隨著(zhu)科(ke)技的(de)發展，通(tong)風、采光、門禁、監控等最新智能(neng)產(chan)品與技術不斷(duan)涌現，智能(neng)化(hua)系(xi)(xi)統(tong)(tong)的(de)應(ying)(ying)用在越(yue)來越(yue)普遍，新建(jian)的(de)寫字間一般會考慮到將最新的(de)信(xin)息化(hua)、智能(neng)化(hua)系(xi)(xi)統(tong)(tong)引入到自身的(de)產(chan)品中，方(fang)便企業辦公(gong)的(de)同(tong)(tong)時(shi)，更(geng)節(jie)能(neng)，處(chu)理問題(ti)也更(geng)及時(shi)。無論投(tou)資(zi)或辦公(gong)，擁有這樣系(xi)(xi)統(tong)(tong)的(de)寫字間都(dou)是值得關注的(de)。

6、自用型客戶比例

投資寫(xie)(xie)字樓不(bu)但(dan)(dan)要(yao)(yao)看你的(de)客(ke)戶群體(ti)是誰(shui)，即租給誰(shui)；還要(yao)(yao)看你的(de)競(jing)爭對手(shou)是誰(shui)？如(ru)果投資可以切成很小塊出售的(de)物(wu)(wu)業時(shi)，你就(jiu)要(yao)(yao)當心了，雖然投資門(men)檻(jian)較低，總價不(bu)高，但(dan)(dan)是進(jin)(jin)駐(zhu)的(de)物(wu)(wu)業公(gong)司檔(dang)次低，小業主過多(duo)，流動性大，不(bu)但(dan)(dan)會(hui)影(ying)響(xiang)(xiang)物(wu)(wu)業的(de)管理水平(ping)，經濟(ji)水平(ping)不(bu)好時(shi)，小業主還會(hui)惡意(yi)競(jing)爭地競(jing)相壓(ya)價，影(ying)響(xiang)(xiang)你的(de)收(shou)益。如(ru)果開(kai)發商堅(jian)持整層(ceng)(ceng)或半層(ceng)(ceng)銷(xiao)售，則(ze)在很大程度(du)上(shang)提升進(jin)(jin)駐(zhu)門(men)檻(jian)，提升自(zi)用型(xing)客(ke)戶的(de)比例(li)，同時(shi)，入住(zhu)的(de)客(ke)戶一般也(ye)較有實力，如(ru)果這棟寫(xie)(xie)字間(jian)60%以(yi)上客戶(hu)都是(shi)(shi)自用(yong)型的，對投(tou)資者招租(zu)(zu)以(yi)及租(zu)(zu)金方面來講都是(shi)(shi)具有利好推(tui)動作用(yong)的。

7、投資比較

投資項目(mu)比較方面(mian)，甲級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)與乙級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)之間相比，甲級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)雖(sui)然價格(ge)要高一(yi)(yi)些，但是，甲級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)物業管理(li)以及設計配套更完善(shan)，提升(sheng)企業的形(xing)(xing)象，所(suo)以租金(jin)一(yi)(yi)般會不(bu)斷上(shang)漲。雖(sui)然乙級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)總價低(di)，隨(sui)著(zhu)更多寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)項目(mu)不(bu)斷涌(yong)現(xian)，管理(li)、形(xing)(xing)象有(you)所(suo)差距(ju)的乙級(ji)(ji)寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)由于(yu)招租困難(nan)，特別(bie)是招不(bu)到(dao)有(you)實力的企業，勢必導(dao)致租金(jin)也很難(nan)有(you)所(suo)提升(sheng)。

8、投資回報率

當然，投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)在投(tou)(tou)資(zi)(zi)時，還(huan)要(yao)充分考慮到自己的(de)資(zi)(zi)金實力。依據一般的(de)計算方法，投(tou)(tou)資(zi)(zi)回報率=月租(zu)金×12(個月)／售價。例(li)如(ru)，現有(you)一處寫字間(jian)，面積約100平(ping)方(fang)米，售價約為18000元(yuan)／平(ping)方米，依據(ju)此處(chu)寫字樓周邊(bian)的(de)物(wu)業剖析得知，月租(zu)金約為9000元(yuan)，盤算得知，這處寫字間的(de)投資回報率為6%，投(tou)資(zi)者需(xu)根(gen)據自己的資(zi)金情況，來(lai)選擇投(tou)資(zi)項目。根(gen)據國(guo)際專業理財(cai)公司的計算(suan)原則，15年內收(shou)回投(tou)資(zi)總價(jia)表明(ming)該項(xiang)目具有可投(tou)資(zi)價(jia)值。