售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷售(shou)(shou)員接待客戶(hu)(hu)(hu)→確(que)認客戶(hu)(hu)(hu)受讓(rang)的(de)意(yi)向(xiang)單(dan)(dan)位→填寫《置業計(ji)劃表》準確(que)計(ji)算該(gai)單(dan)(dan)位的(de)受讓(rang)價格(ge)及付款方式→準確(que)計(ji)算該(gai)單(dan)(dan)位各種相應稅費→指(zhi)引客戶(hu)(hu)(hu)瀏覽并講(jiang)解公示的(de)各類文件及證書→確(que)認客戶(hu)(hu)(hu)受讓(rang)姓名或單(dan)(dan)位→銷售(shou)(shou)員再次核對房號(hao)及價格(ge)。

該圖片由注冊用戶"房產大亨"提供，版權聲明反饋

2.銷控流程

銷(xiao)售員(yuan)攜(xie)同客戶(hu)至銷(xiao)售經(jing)理(li)處進行房(fang)(fang)(fang)屋銷(xiao)控(kong)(kong)→銷(xiao)售經(jing)理(li)核(he)對客戶(hu)身份(fen)證明或營業執照確定(ding)受(shou)(shou)讓人(ren)姓(xing)名或單(dan)位→查閱《房(fang)(fang)(fang)號(hao)銷(xiao)控(kong)(kong)登(deng)記表(biao)》確認(ren)受(shou)(shou)讓房(fang)(fang)(fang)號(hao)為待受(shou)(shou)讓狀態→填寫《轉讓銷(xiao)控(kong)(kong)單(dan)》商營銷(xiao)經(jing)理(li)雙方簽字確認(ren)）→填寫《房(fang)(fang)(fang)號(hao)銷(xiao)控(kong)(kong)登(deng)記表(biao)》→完成銷(xiao)控(kong)(kong)。

3.交納定金流程

足定收取

銷售員(yuan)攜同客戶(hu)(hu)至財務(wu)室交(jiao)納定(ding)金(jin)(jin)→財務(wu)人員(yuan)根據《轉讓(rang)銷控單》核(he)對受讓(rang)人身份證明或營業執照→收(shou)取公司規(gui)定(ding)的足額(e)定(ding)金(jin)(jin)→根據收(shou)取定(ding)金(jin)(jin)數額(e)開(kai)出定(ding)金(jin)(jin)收(shou)據→客戶(hu)(hu)核(he)對收(shou)據上的房號、姓名或單位→財務(wu)人員(yuan)將收(shou)據交(jiao)于(yu)客戶(hu)(hu)→財務(wu)人員(yuan)《轉讓(rang)銷控單》移交(jiao)營銷部開(kai)發商銷售助理存檔(dang)保存。

4.房源確定單簽署流程

客戶交納足定后(hou)，銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)員根據(ju)客戶情況(kuang)準(zhun)確(que)填寫(xie)《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)執(zhi)行情況(kuang)確(que)認表(biao)》《轉讓(rang)承諾書》（境(jing)外人士適用(yong)）→營(ying)銷(xiao)(xiao)(xiao)部開發商銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)助理根據(ju)《房(fang)屋(wu)(wu)受讓(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)執(zhi)行情況(kuang)確(que)認表(biao)》、定金收據(ju)，打印《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)充(chong)協(xie)議》→銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)員填寫(xie)《銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)文件領取單》領取《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)充(chong)協(xie)議》→項目經理審(shen)核(he)《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)充(chong)協(xie)議》無(wu)誤后(hou)在(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)執(zhi)行情況(kuang)確(que)認表(biao)》轉讓(rang)書審(shen)核(he)欄簽(qian)名(ming)確(que)認→客戶在(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)充(chong)協(xie)議》簽(qian)名(ming)確(que)認→開發商銷(xiao)(xiao)(xiao)售(shou)助理在(zai)《房(fang)屋(wu)(wu)轉讓(rang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補(bu)充(chong)協(xie)議》上。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在準備投(tou)(tou)資(zi)(zi)寫(xie)字樓之前(qian)，應該(gai)首先計(ji)算該(gai)盤(pan)的(de)年回報率(lv)，合適(shi)則(ze)(ze)具有投(tou)(tou)資(zi)(zi)價(jia)(jia)值(zhi)。根(gen)據國(guo)際專業(ye)理(li)財公司的(de)計(ji)算原則(ze)(ze)，衡量(liang)一(yi)幢物(wu)業(ye)價(jia)(jia)格合理(li)與否的(de)基本公式為“年收益(yi)×15年＝房產(chan)購買(mai)價(jia)(jia)”。若物(wu)業(ye)年收益(yi)×15年大于購房款(kuan)，則(ze)(ze)表明該(gai)項目(mu)尚具投(tou)(tou)資(zi)(zi)價(jia)(jia)值(zhi)。

2.選擇區位

由于房產的(de)增值(zhi)(zhi)主要來源(yuan)于土地的(de)增值(zhi)(zhi)，而城市(shi)主中(zhong)心(xin)區(qu)土地的(de)稀缺性更強(qiang)，因此增值(zhi)(zhi)空間很大。同時，主中(zhong)心(xin)區(qu)的(de)區(qu)位成長性顯而易見，區(qu)位資(zi)源(yuan)優(you)勢得(de)天(tian)獨厚，通常是人流、物流、信息流、資(zi)金(jin)流匯聚之(zhi)處。所以(yi)說，是否(fou)位于城市(shi)的(de)主中(zhong)心(xin)區(qu)，是衡量(liang)一幢寫(xie)字樓的(de)檔次(ci)和是否(fou)具有(you)投資(zi)價值(zhi)(zhi)的(de)首(shou)選要素。

3.注重檔次形象

個人(ren)投(tou)(tou)資(zi)(zi)寫(xie)字(zi)樓時，要(yao)瞄準客戶群來投(tou)(tou)資(zi)(zi)。作為(wei)企業(ye)(ye)(ye)，選擇寫(xie)字(zi)樓辦公的(de)(de)(de)首要(yao)目的(de)(de)(de)，往(wang)往(wang)是為(wei)了提升企業(ye)(ye)(ye)形象，不少企業(ye)(ye)(ye)將(jiang)寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)(de)檔次形象放在僅(jin)次于區位的(de)(de)(de)重要(yao)因素(su)之一。如果投(tou)(tou)資(zi)(zi)，建議(yi)選擇那些最小的(de)(de)(de)租客也(ye)需(xu)要(yao)大約500-1000平方米建筑(zhu)面積的(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓，因為(wei)這表(biao)明(ming)入駐這個物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)公司水平相(xiang)差不大，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)檔次高(gao)，今(jin)后可能(neng)有較為(wei)穩定的(de)(de)(de)回報(bao)。當然，這同時也(ye)要(yao)求投(tou)(tou)資(zi)(zi)者有很(hen)高(gao)的(de)(de)(de)支付能(neng)力。如果投(tou)(tou)資(zi)(zi)那些切成小塊(kuai)面積進行出售的(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)，應注意，雖然總價可能(neng)會便宜，但由于小業(ye)(ye)(ye)主太多，將(jiang)影響到該物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)水平和(he)回報(bao)能(neng)力。

4.關注品質

因(yin)為對于實際使用的企業來說，寫字(zi)樓的品(pin)(pin)質(zhi)至關重要(yao)，如(ru)交(jiao)通(tong)(tong)的便(bian)利程(cheng)度、停車場的設計是(shi)否合理、物業建(jian)(jian)筑(zhu)立(li)面、建(jian)(jian)筑(zhu)品(pin)(pin)質(zhi)、大堂的品(pin)(pin)位和布(bu)置(zhi)、電梯質(zhi)量(liang)與配置(zhi)狀況、結構布(bu)局是(shi)否適(shi)用、采光通(tong)(tong)風(feng)是(shi)否良好等等，因(yin)此(ci)，投(tou)資(zi)(zi)者也需(xu)要(yao)對上(shang)述內容逐一比(bi)較，并現場觀察、實地感受(shou)。如(ru)果某(mou)個寫字(zi)樓地處(chu)偏遠交(jiao)通(tong)(tong)不便(bian)，或交(jiao)通(tong)(tong)擁擠(ji)，那(nei)肯定不適(shi)合投(tou)資(zi)(zi)。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果某個寫字(zi)樓周邊(bian)全是高層建筑物(wu)，其視線(xian)必(bi)然(ran)(ran)(ran)被擋，就談不上什么自然(ran)(ran)(ran)景(jing)觀了。人(ren)工作到一定時候，勢必(bi)疲憊。樓層里設置(zhi)的(de)(de)公共小(xiao)花(hua)園及小(xiao)花(hua)園里的(de)(de)植被綠化，可以達(da)到放(fang)松(song)身心(xin)的(de)(de)目的(de)(de)。而(er)寫字(zi)樓外的(de)(de)自然(ran)(ran)(ran)景(jing)觀，則可以讓人(ren)憑(ping)欄遠眺心(xin)曠神(shen)怡，以利于(yu)休(xiu)息養(yang)神(shen)。

6.選擇好的物業公司

作為投資型物業，寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓增值、保值是(shi)通過物業管(guan)(guan)(guan)理(li)服務來實現(xian)的，物業管(guan)(guan)(guan)理(li)公司直接(jie)決定某(mou)(mou)個(ge)(ge)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓的用水、用電、垃圾清運、空(kong)調供應、車(che)位管(guan)(guan)(guan)理(li)等(deng)方方面(mian)面(mian)的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓里辦公。因(yin)此選(xuan)擇(ze)投資某(mou)(mou)個(ge)(ge)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓時，調查(cha)物管(guan)(guan)(guan)公司情況亦不容忽視。最好(hao)選(xuan)擇(ze)國際性的物管(guan)(guan)(guan)公司。香港的許多寫(xie)(xie)字(zi)(zi)樓都是(shi)通過品牌物業在資產運營管(guan)(guan)(guan)理(li)實現(xian)后期(qi)價值的。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后(hou)，如有租(zu)(zu)(zu)客求租(zu)(zu)(zu)，首先，買賣(mai)雙方(fang)簽署租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同；其(qi)次，將租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同原件(jian)、出(chu)租(zu)(zu)(zu)和(he)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)的身(shen)份(fen)證明、公司(si)營業(ye)執照(zhao)(復印件(jian))、產(chan)權證原件(jian)出(chu)示給房屋所在地街(jie)道并做登(deng)記申請；最后(hou)，將租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同原件(jian)，出(chu)租(zu)(zu)(zu)和(he)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)的身(shen)份(fen)證明，公司(si)營業(ye)執照(zhao)(復印件(jian))交至所在區房地產(chan)交易中(zhong)心(xin)，辦理(li)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)登(deng)記，并按規(gui)定繳付(fu)款項。