售賣寫字樓流程

1.受讓前房號及客戶情況確認流程

銷(xiao)(xiao)售員接待客戶→確(que)認客戶受(shou)(shou)讓(rang)的(de)(de)意向單位→填寫《置業(ye)計(ji)劃表》準(zhun)確(que)計(ji)算該單位的(de)(de)受(shou)(shou)讓(rang)價格(ge)及(ji)付款方式→準(zhun)確(que)計(ji)算該單位各種相應稅費(fei)→指引(yin)客戶瀏覽并講(jiang)解(jie)公示(shi)的(de)(de)各類文(wen)件(jian)及(ji)證書→確(que)認客戶受(shou)(shou)讓(rang)姓名或(huo)單位→銷(xiao)(xiao)售員再次(ci)核對(dui)房號(hao)及(ji)價格(ge)。

該圖片由注冊用戶"房產大亨"提供，版權聲明反饋

2.銷控流程

銷售員攜同(tong)客(ke)戶至銷售經(jing)理(li)處進行房(fang)屋(wu)銷控(kong)→銷售經(jing)理(li)核對客(ke)戶身份(fen)證(zheng)明或(huo)營(ying)(ying)業執照(zhao)確(que)(que)定受讓人(ren)姓名或(huo)單位→查(cha)閱《房(fang)號(hao)銷控(kong)登(deng)記(ji)表(biao)》確(que)(que)認受讓房(fang)號(hao)為待受讓狀態→填(tian)寫《轉讓銷控(kong)單》商營(ying)(ying)銷經(jing)理(li)雙方(fang)簽字確(que)(que)認）→填(tian)寫《房(fang)號(hao)銷控(kong)登(deng)記(ji)表(biao)》→完成銷控(kong)。

3.交納定金流程

足定收取

銷(xiao)售員攜同(tong)客(ke)戶(hu)至(zhi)財(cai)務(wu)室交納定金(jin)→財(cai)務(wu)人(ren)員根據(ju)《轉(zhuan)讓銷(xiao)控單(dan)》核(he)對(dui)受(shou)讓人(ren)身份證明或營(ying)業執(zhi)照→收(shou)取(qu)公司(si)規定的足額定金(jin)→根據(ju)收(shou)取(qu)定金(jin)數額開(kai)出定金(jin)收(shou)據(ju)→客(ke)戶(hu)核(he)對(dui)收(shou)據(ju)上的房號、姓名或單(dan)位→財(cai)務(wu)人(ren)員將(jiang)收(shou)據(ju)交于客(ke)戶(hu)→財(cai)務(wu)人(ren)員《轉(zhuan)讓銷(xiao)控單(dan)》移交營(ying)銷(xiao)部開(kai)發商銷(xiao)售助理存(cun)檔(dang)保存(cun)。

4.房源確定單簽署流程

客戶交納足(zu)定后(hou)(hou)，銷(xiao)售(shou)員根據(ju)客戶情況(kuang)準確(que)填寫《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)(tong)(tong)執行(xing)情況(kuang)確(que)認(ren)表(biao)》《轉(zhuan)讓(rang)承(cheng)諾(nuo)書》（境(jing)外人士適用(yong)）→營銷(xiao)部開發(fa)商銷(xiao)售(shou)助理(li)(li)根據(ju)《房(fang)(fang)屋(wu)受(shou)讓(rang)合同(tong)(tong)(tong)執行(xing)情況(kuang)確(que)認(ren)表(biao)》、定金收(shou)據(ju)，打印《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補充(chong)(chong)協(xie)議》→銷(xiao)售(shou)員填寫《銷(xiao)售(shou)文(wen)件領取單》領取《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補充(chong)(chong)協(xie)議》→項目經(jing)理(li)(li)審(shen)核《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補充(chong)(chong)協(xie)議》無誤(wu)后(hou)(hou)在(zai)《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)(tong)(tong)執行(xing)情況(kuang)確(que)認(ren)表(biao)》轉(zhuan)讓(rang)書審(shen)核欄簽名確(que)認(ren)→客戶在(zai)《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補充(chong)(chong)協(xie)議》簽名確(que)認(ren)→開發(fa)商銷(xiao)售(shou)助理(li)(li)在(zai)《房(fang)(fang)屋(wu)轉(zhuan)讓(rang)合同(tong)(tong)(tong)》及(ji)其(qi)《補充(chong)(chong)協(xie)議》上。

二、寫字樓投資注意事項

1.寫字樓投資回報率如何計算

在準備投(tou)資(zi)寫字樓之(zhi)前，應該首(shou)先計算(suan)(suan)該盤的(de)(de)年回報率，合適(shi)則具(ju)有投(tou)資(zi)價(jia)值。根據國(guo)際專業(ye)理(li)財公司(si)的(de)(de)計算(suan)(suan)原則，衡量一幢(chuang)物業(ye)價(jia)格合理(li)與(yu)否的(de)(de)基本公式為“年收(shou)益×15年＝房(fang)產購買價(jia)”。若物業(ye)年收(shou)益×15年大于購房(fang)款，則表明該項(xiang)目尚具(ju)投(tou)資(zi)價(jia)值。

2.選擇區位

由于房產的增值主(zhu)要來(lai)源(yuan)于(yu)土地的增值，而(er)城(cheng)市主(zhu)中(zhong)心區(qu)土地的稀(xi)缺性(xing)更強，因此增值空間很大(da)。同時(shi)，主(zhu)中(zhong)心區(qu)的區(qu)位(wei)成長(chang)性(xing)顯(xian)而(er)易(yi)見，區(qu)位(wei)資源(yuan)優(you)勢得天獨厚，通常(chang)是人流、物流、信(xin)息流、資金流匯聚之處(chu)。所以說(shuo)，是否位(wei)于(yu)城(cheng)市的主(zhu)中(zhong)心區(qu)，是衡(heng)量一幢寫字樓的檔次和(he)是否具有(you)投(tou)資價值的首選要素(su)。

3.注重檔次形象

個人投(tou)資(zi)寫(xie)(xie)字樓(lou)(lou)時(shi)，要(yao)(yao)瞄準客(ke)(ke)戶(hu)群來投(tou)資(zi)。作為(wei)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)，選擇寫(xie)(xie)字樓(lou)(lou)辦公的(de)(de)(de)(de)首要(yao)(yao)目的(de)(de)(de)(de)，往往是為(wei)了提(ti)升(sheng)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)形象，不(bu)少(shao)企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)將寫(xie)(xie)字樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)(de)檔次形象放(fang)在僅次于區位(wei)的(de)(de)(de)(de)重要(yao)(yao)因素之一。如(ru)果(guo)投(tou)資(zi)，建議選擇那些最小的(de)(de)(de)(de)租客(ke)(ke)也需要(yao)(yao)大(da)(da)約500-1000平(ping)(ping)方米建筑(zhu)面積的(de)(de)(de)(de)寫(xie)(xie)字樓(lou)(lou)，因為(wei)這表(biao)明入駐這個物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)公司水平(ping)(ping)相(xiang)差不(bu)大(da)(da)，物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)檔次高，今后(hou)可(ke)能(neng)有較為(wei)穩(wen)定的(de)(de)(de)(de)回報。當然，這同(tong)時(shi)也要(yao)(yao)求投(tou)資(zi)者有很(hen)高的(de)(de)(de)(de)支(zhi)付(fu)能(neng)力。如(ru)果(guo)投(tou)資(zi)那些切成小塊面積進行出售的(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)，應(ying)注意(yi)，雖然總(zong)價可(ke)能(neng)會便宜，但由于小業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)太多，將影響(xiang)到該物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)理水平(ping)(ping)和回報能(neng)力。

4.關注品質

因(yin)為(wei)對于實際使用的企業(ye)來說(shuo)，寫(xie)字(zi)樓(lou)的品(pin)質(zhi)至關重要(yao)，如交通的便利程(cheng)度、停車場的設計是否合理、物業(ye)建(jian)筑(zhu)立面、建(jian)筑(zhu)品(pin)質(zhi)、大(da)堂的品(pin)位(wei)和布置、電梯質(zhi)量與配置狀況、結(jie)構布局是否適(shi)用、采光通風是否良好等等，因(yin)此，投資(zi)者也需要(yao)對上(shang)述(shu)內容逐(zhu)一比較，并現場觀察(cha)、實地(di)感受。如果某個寫(xie)字(zi)樓(lou)地(di)處偏(pian)遠(yuan)交通不便，或交通擁擠，那(nei)肯定不適(shi)合投資(zi)。

5.周邊自然景觀及樓層小花園、綠化

如果(guo)某個(ge)寫字樓(lou)(lou)周邊全是高(gao)層建筑物，其視線(xian)必然被(bei)擋(dang)，就談不上什么自(zi)然景(jing)觀了。人工(gong)作到一(yi)定時候，勢必疲憊。樓(lou)(lou)層里(li)設置的(de)公共小(xiao)花(hua)園(yuan)及小(xiao)花(hua)園(yuan)里(li)的(de)植被(bei)綠化，可(ke)以(yi)達到放松身心的(de)目(mu)的(de)。而寫字樓(lou)(lou)外的(de)自(zi)然景(jing)觀，則可(ke)以(yi)讓人憑欄遠眺心曠神(shen)怡，以(yi)利于休息養神(shen)。

6.選擇好的物業公司

作(zuo)為投(tou)資型(xing)物(wu)業(ye)，寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)增值、保值是通過物(wu)業(ye)管(guan)理(li)服務來實現(xian)的，物(wu)業(ye)管(guan)理(li)公(gong)司直接(jie)決定某(mou)個(ge)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)的用水、用電、垃圾清運(yun)、空調(diao)供(gong)應、車位(wei)管(guan)理(li)等方(fang)方(fang)面(mian)面(mian)的問題(ti)。沒有公(gong)司喜歡(huan)在垃圾滿地的寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)里辦(ban)公(gong)。因(yin)此選(xuan)擇投(tou)資某(mou)個(ge)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)時，調(diao)查物(wu)管(guan)公(gong)司情況亦不容忽視。最好選(xuan)擇國際性(xing)的物(wu)管(guan)公(gong)司。香港的許多(duo)寫字(zi)(zi)樓(lou)(lou)都是通過品(pin)牌物(wu)業(ye)在資產運(yun)營管(guan)理(li)實現(xian)后期價值的。

7.如何辦理租賃手續

投資者購買了某寫字樓后(hou)，如(ru)有租(zu)(zu)客(ke)求租(zu)(zu)，首(shou)先，買(mai)賣(mai)雙方(fang)簽署租(zu)(zu)賃(lin)合同；其(qi)次(ci)，將(jiang)租(zu)(zu)賃(lin)合同原件(jian)(jian)、出租(zu)(zu)和承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)的身份(fen)證明(ming)、公司(si)營(ying)業執照(復印件(jian)(jian))、產權證原件(jian)(jian)出示給房屋所在地街道并做登記申請；最后(hou)，將(jiang)租(zu)(zu)賃(lin)合同原件(jian)(jian)，出租(zu)(zu)和承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)的身份(fen)證明(ming)，公司(si)營(ying)業執照(復印件(jian)(jian))交至所在區房地產交易中心(xin)，辦理租(zu)(zu)賃(lin)登記，并按規定繳付(fu)款(kuan)項。