寫字樓(lou)(lou)購置 購買寫字樓(lou)(lou)的技巧

任何投資品的(de)價(jia)值，其中一(yi)個重要(yao)法則就是其稀缺(que)價(jia)值的(de)程度(du)與品位(wei)如何？越(yue)稀缺(que)其價(jia)值越(yue)高，而且不怕競爭，市場(chang)抗跌能力(li)越(yue)強。

那么，什么樣的寫字(zi)樓具備(bei)稀缺(que)價值呢？

一是看地段

也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)位置(zhi)，重要的(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)地(di)為(wei)，也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)社會(hui)屬(shu)性，每個(ge)城(cheng)市(shi)都(dou)有不(bu)同的(de)(de)(de)(de)功能分區(qu)的(de)(de)(de)(de)地(di)段位置(zhi)，同時在(zai)(zai)每個(ge)人的(de)(de)(de)(de)心目中(zhong)又(you)有心理及情感(gan)地(di)位。在(zai)(zai)一個(ge)城(cheng)市(shi)最(zui)好(hao)的(de)(de)(de)(de)位置(zhi)應(ying)該是(shi)(shi)首先(xian)是(shi)(shi)政(zheng)經區(qu)、商務(wu)區(qu)、商業區(qu)、生活區(qu)等(deng)(deng)，而政(zheng)經區(qu)在(zai)(zai)每個(ge)城(cheng)市(shi)是(shi)(shi)最(zui)尊貴的(de)(de)(de)(de) 地(di)段的(de)(de)(de)(de)第二個(ge)標準(zhun)是(shi)(shi)交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)(tong)。交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)(tong)是(shi)(shi)不(bu)能長(chang)時間堵(du)車的(de)(de)(de)(de)，一定要暢通(tong)(tong)(tong)。美(mei)盛中(zhong)心位于(yu)兩條主干(gan)道金水大道、農業南(nan)路交(jiao)(jiao)匯(hui)處的(de)(de)(de)(de)西南(nan)角(jiao)，堵(du)車機會(hui)較少(shao)，公(gong)交(jiao)(jiao)站充足，離高鐵(tie)站不(bu)遠，有地(di)鐵(tie)口(kou)的(de)(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓其價值是(shi)(shi)不(bu)一樣的(de)(de)(de)(de)，從上(shang)(shang)海、廣(guang)州(zhou)、北京等(deng)(deng)地(di)的(de)(de)(de)(de)經驗看(kan)，地(di)鐵(tie)開通(tong)(tong)(tong)后，地(di)鐵(tie)口(kou)的(de)(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓租金立即上(shang)(shang)漲30%以(yi)上(shang)(shang)，因為(wei)地(di)鐵(tie)對于(yu)企業辦公(gong)是(shi)(shi)特別重要的(de)(de)(de)(de)。

地段的(de)(de)(de)第三個條件是(shi)配(pei)套。寫字樓(lou)的(de)(de)(de)地段配(pei)套指周邊的(de)(de)(de)商業(ye)、酒店、銀行，應該是(shi)高端的(de)(de)(de)商務配(pei)套，不一定很熱鬧(nao)，絕對(dui)不是(shi)繁華的(de)(de)(de)商業(ye)區或鬧(nao)市區，作為(wei)頂級(ji)寫字樓(lou)的(de)(de)(de)選址(zhi)不是(shi)繁華的(de)(de)(de)交通樞紐或傳統的(de)(de)(de)商業(ye)區，而是(shi)代表地位配(pei)套的(de)(de)(de)第一區位。

二是看寫字樓產品及定位

寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)的(de)品(pin)種很多，并不(bu)是(shi)號稱是(shi)“甲級”、“5A”級的(de)寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)都是(shi)頂級寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)，正如汽車一樣，有些三流(liu)汽車也稱之為豪(hao)華，其實客戶(hu)是(shi)不(bu)買(mai)賬的(de)，寫(xie)字(zi)(zi)樓(lou)也是(shi)一個道理。

首(shou)先(xian)看(kan)寫字樓(lou)的(de)(de)定(ding)(ding)位(wei)(wei)，定(ding)(ding)位(wei)(wei)主(zhu)要(yao)從未來使用上(shang)是如(ru)何定(ding)(ding)位(wei)(wei)的(de)(de)，包括客戶定(ding)(ding)位(wei)(wei)、層次(ci)定(ding)(ding)位(wei)(wei)、品種定(ding)(ding)位(wei)(wei)及市場地位(wei)(wei)定(ding)(ding)位(wei)(wei)等，而寫字樓(lou)從上(shang)至下(xia)可分為頂級(ji)(ji)、甲級(ji)(ji)、乙級(ji)(ji)、丙(bing)級(ji)(ji)、SOHO級(ji)(ji)等，不同的(de)(de)寫字樓(lou)的(de)(de)定(ding)(ding)位(wei)(wei)是不一樣的(de)(de)。

其(qi)次，看寫字樓本身的產(chan)品(pin)(pin)體系(xi)，整個產(chan)品(pin)(pin)體系(xi)包(bao)括(kuo)主體產(chan)品(pin)(pin)、附屬產(chan)品(pin)(pin)、配套(tao)產(chan)品(pin)(pin)三大類，而且每大類包(bao)括(kuo)規(gui)格、技術(shu)、設備、質量、品(pin)(pin)位等方面。

主體產品(pin)，是指寫字樓里(li)的客戶(hu)直接辦公的空(kong)間建(jian)筑等，包括以下(xia)方面：

1、辦公空間

2、垂直交通(tong)空間及設備

3、大門及大堂

4、衛生間

5、動線規劃及(ji)布局

6、樓體形象、造型、風格及體量(liang)

這中(zhong)間涉及層高(gao)、柱(zhu)距及規格、結(jie)構方式(shi)、窗戶(hu)、裝修方式(shi)、空調設備(bei)、消防(fang)、網絡智能化、節能技術(shu)與綠色環保(bao)、視野景觀(guan)的利用、樓體造(zao)型、

高度、體量等，是否具有形象性、標(biao)識性、易(yi)找性等。

主體(ti)產品(pin)(pin)(pin)(pin)又可分為實體(ti)產品(pin)(pin)(pin)(pin)與形(xing)象產品(pin)(pin)(pin)(pin)，實體(ti)產品(pin)(pin)(pin)(pin)就是(shi)(shi)能直接(jie)使用的部分。形(xing)象產品(pin)(pin)(pin)(pin)是(shi)(shi)一(yi)種(zhong)(zhong)符(fu)號(hao)，包(bao)括樓體(ti)風(feng)格(ge)、大(da)堂裝修、候梯(ti)(ti)間、電梯(ti)(ti)品(pin)(pin)(pin)(pin)牌、衛生間水平(ping)等代(dai)表身份(fen)地(di)位(wei)及享受的產品(pin)(pin)(pin)(pin)，這種(zhong)(zhong)形(xing)象產品(pin)(pin)(pin)(pin)越(yue)來越(yue)重要，是(shi)(shi)代(dai)表一(yi)種(zhong)(zhong)辦公的心(xin)理感(gan)受，這種(zhong)(zhong)形(xing)象是(shi)(shi)一(yi)種(zhong)(zhong)舒適(shi)感(gan)及優越(yue)感(gan)，是(shi)(shi)一(yi)個人出入地(di)方(fang)成功的標志。

附(fu)屬產(chan)品(pin)：附(fu)屬產(chan)品(pin)是為了(le)正常使寫字樓能夠正常運營的必需的產(chan)品(pin)，有以下方面：

1、停車產(chan)品（即停車數量及方(fang)式）

2、垃圾處理

3、空調及消防

4、文化藝術

5、智能化(hua)、網絡(luo)技術產品（類似5A）

6、物業管理(li)用房

7、供水及水質

以上這些作為一個頂級寫字樓是(shi)必備而且要追求高品(pin)質，是(shi)必須要有的。

配套產品：

配(pei)套產(chan)品(pin)主要(yao)是指(zhi)圍繞寫字(zi)樓運營(ying)而需要(yao)的配(pei)套，使(shi)寫字(zi)樓辦公更快捷、

更效(xiao)率、更形象，需要以(yi)下(xia)方面：

1、銀行

2、五星級酒店

3、會議中心

4、花園

5、高端購物

6、餐飲

7、咖啡館、茶館

8、健身

9、其他

這些配套(tao)不要(yao)與寫字(zi)樓(lou)在(zai)同一幢樓(lou)上，否則就會感到比較亂(luan)；如果在(zai)同一個樓(lou)上，那(nei)么要(yao)走不同的大(da)門(men)，擁有不同的大(da)堂(tang)；有些配套(tao)也(ye)可(ke)以在(zai)這邊，這樣(yang)只要(yao)能滿足需要(yao)即(ji)可(ke)以。

尤其是(shi)配套要(yao)與寫(xie)字樓(lou)大(da)樓(lou)的純度與純凈分開，不能是(shi)亂(luan)七八(ba)糟的東西都(dou)放進來，一定(ding)要(yao)講究檔次(ci)與地位，定(ding)出主(zhu)題(ti)形(xing)象，要(yao)有商務(wu)主(zhu)題(ti)地位。

作為(wei)寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)一(yi)個根本要解(jie)決目前(qian)困擾，寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)的“停(ting)車難(nan)(nan)(nan)、乘梯難(nan)(nan)(nan)、吃飯難(nan)(nan)(nan)”的三大(da)問題(ti)，所以在鄭(zheng)(zheng)州(zhou)只(zhi)有(you)美盛中心(xin)滿足三大(da)條件，總結一(yi)句話(hua)：中原之心(xin)的稀世珍寶，因為(wei)其是在省(sheng)會鄭(zheng)(zheng)州(zhou)的中央政經區的核心(xin)之位，可用(yong)幾個字(zi)(zi)(zi)概括(kuo)“金水區、省(sheng)府(fu)前(qian)、喜(xi)來(lai)登、地鐵口(kou)”，這幾個字(zi)(zi)(zi)也就代表了作為(wei)頂(ding)級寫(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)的稀缺性。

三是看管理服務

寫字(zi)樓建得再好，如果沒有一(yi)(yi)流的(de)物業管理服(fu)務是不行(xing)，一(yi)(yi)定(ding)要選擇(ze)世(shi)界的(de)三大行(xing)仲量聯行(xing)、世(shi)邦魏理士(shi)、第一(yi)(yi)太平(ping)戴維(wei)斯等寫字(zi)樓的(de)頂級管家提供全方位(wei)的(de)管理服(fu)務，只有這樣(yang)，才能保(bao)證寫字(zi)樓投(tou)資的(de)收益。

1、設備設施管理(li)維護(hu)好

2、寫字樓(lou)形(xing)象(xiang)好，每年都能(neng)升值(zhi)

3、租戶(hu)都是高端客戶(hu)，租金有(you)保證

另外(wai)，寫字樓一定要通(tong)過LEED認(ren)證(zheng)，只有這樣(yang)才保證(zheng)世界500強的企業(ye)入駐(zhu)。

以(yi)上三大(da)條件就是稀(xi)缺(que)特(te)質的(de)表現，一定(ding)要將位置(zhi)、產(chan)品及定(ding)位、管(guan)理服務進行(xing)綜(zong)合統

一，并要有形象、效率、價(jia)值，這也是我總(zong)結出的購買(mai)寫(xie)字樓的三四(si)法(fa)則。