寫字樓購置(zhi) 購買(mai)寫字樓的技巧

任何投資(zi)品的價值，其(qi)中(zhong)一個重要法則就是(shi)其(qi)稀缺價值的程度與品位如何？越(yue)(yue)稀缺其(qi)價值越(yue)(yue)高(gao)，而且不怕競(jing)爭，市場(chang)抗跌能力越(yue)(yue)強。

那么，什么樣的寫字樓(lou)具備稀缺價值呢？

一是看地段

也就(jiu)是(shi)(shi)位(wei)(wei)置，重要的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)地(di)為(wei)，也就(jiu)是(shi)(shi)社會屬性，每(mei)個城(cheng)市(shi)(shi)都有(you)不同的(de)(de)(de)(de)(de)功(gong)能(neng)分區(qu)的(de)(de)(de)(de)(de)地(di)段(duan)位(wei)(wei)置，同時(shi)在每(mei)個人的(de)(de)(de)(de)(de)心目中又有(you)心理及(ji)情感地(di)位(wei)(wei)。在一個城(cheng)市(shi)(shi)最(zui)好的(de)(de)(de)(de)(de)位(wei)(wei)置應(ying)該(gai)是(shi)(shi)首先是(shi)(shi)政經(jing)(jing)區(qu)、商(shang)務區(qu)、商(shang)業(ye)區(qu)、生活區(qu)等，而政經(jing)(jing)區(qu)在每(mei)個城(cheng)市(shi)(shi)是(shi)(shi)最(zui)尊貴的(de)(de)(de)(de)(de) 地(di)段(duan)的(de)(de)(de)(de)(de)第二個標(biao)準是(shi)(shi)交(jiao)通。交(jiao)通是(shi)(shi)不能(neng)長時(shi)間堵車的(de)(de)(de)(de)(de)，一定要暢(chang)通。美盛中心位(wei)(wei)于兩條主干(gan)道金水大(da)道、農業(ye)南路交(jiao)匯處的(de)(de)(de)(de)(de)西南角，堵車機會較少，公交(jiao)站充足，離高鐵(tie)站不遠，有(you)地(di)鐵(tie)口的(de)(de)(de)(de)(de)寫字樓其價值是(shi)(shi)不一樣的(de)(de)(de)(de)(de)，從上海、廣州(zhou)、北京等地(di)的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)驗看，地(di)鐵(tie)開通后，地(di)鐵(tie)口的(de)(de)(de)(de)(de)寫字樓租金立即(ji)上漲30%以(yi)上，因為(wei)地(di)鐵(tie)對于企業(ye)辦公是(shi)(shi)特別重要的(de)(de)(de)(de)(de)。

地(di)段(duan)的第(di)三(san)個條件是(shi)(shi)(shi)配套(tao)。寫(xie)字樓(lou)的地(di)段(duan)配套(tao)指周邊的商(shang)(shang)業(ye)、酒店、銀行，應(ying)該是(shi)(shi)(shi)高端的商(shang)(shang)務配套(tao)，不一(yi)(yi)定(ding)很熱鬧，絕對(dui)不是(shi)(shi)(shi)繁(fan)華(hua)的商(shang)(shang)業(ye)區或鬧市區，作為(wei)頂(ding)級寫(xie)字樓(lou)的選(xuan)址不是(shi)(shi)(shi)繁(fan)華(hua)的交通樞(shu)紐或傳(chuan)統的商(shang)(shang)業(ye)區，而是(shi)(shi)(shi)代表地(di)位(wei)配套(tao)的第(di)一(yi)(yi)區位(wei)。

二是看寫字樓產品及定位

寫字(zi)樓的(de)品種很多(duo)，并(bing)不是(shi)(shi)號稱是(shi)(shi)“甲級(ji)(ji)”、“5A”級(ji)(ji)的(de)寫字(zi)樓都是(shi)(shi)頂(ding)級(ji)(ji)寫字(zi)樓，正如汽(qi)車一(yi)樣(yang)，有些三流汽(qi)車也稱之(zhi)為(wei)豪華，其實客(ke)戶是(shi)(shi)不買(mai)賬(zhang)的(de)，寫字(zi)樓也是(shi)(shi)一(yi)個道理。

首先看寫字(zi)樓(lou)的(de)定位(wei)(wei)，定位(wei)(wei)主要從(cong)未來(lai)使用上(shang)是如何定位(wei)(wei)的(de)，包括(kuo)客戶定位(wei)(wei)、層次定位(wei)(wei)、品種定位(wei)(wei)及市場地位(wei)(wei)定位(wei)(wei)等，而寫字(zi)樓(lou)從(cong)上(shang)至下(xia)可(ke)分為頂級(ji)(ji)(ji)、甲(jia)級(ji)(ji)(ji)、乙(yi)級(ji)(ji)(ji)、丙級(ji)(ji)(ji)、SOHO級(ji)(ji)(ji)等，不同的(de)寫字(zi)樓(lou)的(de)定位(wei)(wei)是不一樣的(de)。

其次，看寫(xie)字樓本身的產品(pin)(pin)體(ti)系，整個產品(pin)(pin)體(ti)系包(bao)括主(zhu)體(ti)產品(pin)(pin)、附屬產品(pin)(pin)、配套(tao)產品(pin)(pin)三(san)大類(lei)，而且每大類(lei)包(bao)括規格(ge)、技術、設備、質量、品(pin)(pin)位等方面。

主體產品，是指寫字樓里(li)的客戶直(zhi)接辦公的空(kong)間建筑等，包括(kuo)以下方面：

1、辦公空間

2、垂直交通空間及設備

3、大門及大堂

4、衛生間

5、動(dong)線規劃(hua)及布局

6、樓體形象(xiang)、造型、風(feng)格及體量

這中間涉及層高、柱距及規格、結構方(fang)(fang)式、窗戶、裝修(xiu)方(fang)(fang)式、空調(diao)設備、消(xiao)防、網絡智能化、節能技術與綠(lv)色環保、視野景(jing)觀的利用、樓體造型、

高度、體(ti)量等，是(shi)否具(ju)有形象性(xing)(xing)、標識(shi)性(xing)(xing)、易找性(xing)(xing)等。

主體(ti)(ti)產(chan)(chan)品(pin)(pin)又可分(fen)為實體(ti)(ti)產(chan)(chan)品(pin)(pin)與形(xing)(xing)象產(chan)(chan)品(pin)(pin)，實體(ti)(ti)產(chan)(chan)品(pin)(pin)就(jiu)是能直接(jie)使用(yong)的部分(fen)。形(xing)(xing)象產(chan)(chan)品(pin)(pin)是一種(zhong)符號，包括樓(lou)體(ti)(ti)風格、大堂裝修、候梯間、電梯品(pin)(pin)牌、衛生間水平等代表身份地位及享(xiang)受(shou)的產(chan)(chan)品(pin)(pin)，這種(zhong)形(xing)(xing)象產(chan)(chan)品(pin)(pin)越來越重要，是代表一種(zhong)辦公的心理感(gan)受(shou)，這種(zhong)形(xing)(xing)象是一種(zhong)舒(shu)適感(gan)及優(you)越感(gan)，是一個人出入地方成功的標志。

附(fu)屬產(chan)(chan)品(pin)：附(fu)屬產(chan)(chan)品(pin)是為了正常使寫字樓能(neng)夠正常運營(ying)的必需的產(chan)(chan)品(pin)，有以下(xia)方面：

1、停(ting)車產品(pin)（即停(ting)車數(shu)量及方式(shi)）

2、垃圾處理

3、空調及消防

4、文化藝術

5、智(zhi)能(neng)化、網絡技術產品（類似5A）

6、物(wu)業管理用房

7、供水及水質

以上這些(xie)作為一個頂級寫(xie)字樓是(shi)必備(bei)而且要追求高品質，是(shi)必須要有的。

配套產品：

配(pei)套產品主要(yao)是(shi)指圍繞寫字(zi)樓運營而(er)需要(yao)的配(pei)套，使(shi)寫字(zi)樓辦公(gong)更(geng)快捷、

更效率、更形象，需(xu)要以下方(fang)面：

1、銀行

2、五星級酒店

3、會議中心

4、花園

5、高端購物

6、餐飲

7、咖啡館、茶館

8、健身

9、其他

這(zhe)(zhe)些(xie)配(pei)套不要與寫字(zi)樓(lou)在同(tong)一(yi)幢樓(lou)上(shang)(shang)，否則(ze)就會感到比較(jiao)亂；如(ru)果在同(tong)一(yi)個樓(lou)上(shang)(shang)，那么要走不同(tong)的大門，擁有不同(tong)的大堂(tang)；有些(xie)配(pei)套也(ye)可(ke)以(yi)在這(zhe)(zhe)邊，這(zhe)(zhe)樣只(zhi)要能滿足需要即(ji)可(ke)以(yi)。

尤(you)其(qi)是(shi)配套要與寫字樓大樓的(de)純度與純凈(jing)分開，不能是(shi)亂七八糟的(de)東西(xi)都放(fang)進來，一(yi)定要講(jiang)究(jiu)檔次與地(di)位(wei)，定出主題形象，要有商務主題地(di)位(wei)。

作(zuo)為寫字(zi)(zi)樓一個(ge)根(gen)本要解決目前困擾，寫字(zi)(zi)樓的(de)“停車難(nan)(nan)、乘梯難(nan)(nan)、吃飯難(nan)(nan)”的(de)三(san)大問題，所以在鄭(zheng)州只有美盛中(zhong)心(xin)滿(man)足三(san)大條件，總結一句話：中(zhong)原之(zhi)心(xin)的(de)稀世珍寶，因(yin)為其是在省會(hui)鄭(zheng)州的(de)中(zhong)央政經區的(de)核心(xin)之(zhi)位，可用幾個(ge)字(zi)(zi)概括“金水(shui)區、省府前、喜來登、地鐵(tie)口”，這幾個(ge)字(zi)(zi)也就代表了(le)作(zuo)為頂級寫字(zi)(zi)樓的(de)稀缺(que)性。

三是看管理服務

寫字樓建(jian)得(de)再好，如(ru)果沒有一流(liu)的(de)(de)物業(ye)管(guan)理服務(wu)是不行(xing)，一定要選擇世界的(de)(de)三大(da)行(xing)仲(zhong)量聯行(xing)、世邦魏理士、第(di)一太平戴(dai)維斯等寫字樓的(de)(de)頂(ding)級管(guan)家提供全方(fang)位的(de)(de)管(guan)理服務(wu)，只有這樣，才能(neng)保(bao)證寫字樓投(tou)資(zi)的(de)(de)收益(yi)。

1、設備設施管理維(wei)護好

2、寫字樓形象好，每年都(dou)能升值(zhi)

3、租戶都是高端客戶，租金有保證

另(ling)外，寫字樓(lou)一定要通過LEED認證，只有這樣(yang)才保(bao)證世界500強(qiang)的企(qi)業入(ru)駐。

以上三(san)大條(tiao)件就是(shi)稀缺(que)特質的表(biao)現，一定要將位置、產品及(ji)定位、管理服(fu)務進行綜合統(tong)

一(yi)，并要有形象、效率、價(jia)值，這(zhe)也是我總結出的(de)購買寫字(zi)樓(lou)的(de)三四法(fa)則(ze)。