一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)房地(di)產相比，產業(ye)(ye)地(di)產的客戶群體更(geng)窄，客戶決策更(geng)謹慎(shen)，對產品(pin)與(yu)服(fu)務要(yao)求更(geng)高(gao)，因此，產業(ye)(ye)地(di)產開發(fa)運營更(geng)為困難、復雜以(yi)及(ji)風(feng)(feng)險。那么(me)產業(ye)(ye)地(di)產開發(fa)風(feng)(feng)險有哪(na)些呢？

產(chan)業地產(chan)開發的風險主要(yao)包括以下(xia)幾個方(fang)面：

1、政策風險：產業(ye)(ye)地產開(kai)發(fa)受(shou)到國家及地方政策(ce)(ce)的影響(xiang)較大，包括產業(ye)(ye)政策(ce)(ce)、土地政策(ce)(ce)、稅收政策(ce)(ce)等。如果對政策(ce)(ce)的變化(hua)把(ba)握不準確，可能(neng)導致項目開(kai)發(fa)出現(xian)問題(ti)。

2、市場風險：市場需(xu)求的變化、競爭(zheng)的加劇(ju)以及產(chan)業的發(fa)展趨勢，都(dou)可能影響到產(chan)業地產(chan)的開發(fa)和(he)運(yun)營。

3、資金風險：產業地產開發需要大量的資金(jin)投入，如果資金(jin)籌(chou)措(cuo)出現問題，可能(neng)影響(xiang)項目的進度和(he)效益。

4、技術風險：產業地產開發涉及(ji)到許多復雜的技術問題，如(ru)建筑(zhu)設計、施工、產業運(yun)營等，如(ru)果技術上處理不當(dang)，可能導致(zhi)項目(mu)的失敗。

5、經營風險：產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)的(de)(de)運營需要(yao)專業的(de)(de)管理團隊，如果管理不善，可能影響項目的(de)(de)收益。

6、法律風險：產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)開發(fa)過程中可能涉及到許多法律問(wen)題，如土地使用權、合同履行等(deng)，如果處(chu)理不當，可能引發(fa)法律糾(jiu)紛。

7、環境風險：產業(ye)地產開(kai)發可能對周邊環境產生影響，如(ru)噪音、污染等，如(ru)果(guo)環保措施(shi)不到位，可能引(yin)發社會(hui)問(wen)題。

8、合作風險：產業(ye)地(di)產開(kai)發往往涉及到多個利益相關(guan)方，如果合作不(bu)當，可能影響(xiang)項目(mu)的(de)推進(jin)。

因(yin)此(ci)，在進行產業地產開發時(shi)，需要充(chong)分考慮(lv)各(ge)種風險(xian)(xian)因(yin)素，制定(ding)合理的風險(xian)(xian)應對策略，以確(que)保項目的成功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從(cong)(cong)公司決策層面，進(jin)入產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)務領(ling)域應首先解決開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模式問題(ti)。當前，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)主要有(you)標(biao)準(zhun)化開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)、專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)化開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)和個性(xing)化開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)三種開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模式。其(qi)中標(biao)準(zhun)化開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以(yi)聯東(dong)U谷為(wei)代表，其(qi)研發(fa)(fa)(fa)了產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)綜合(he)(he)體(ti)和總體(ti)綜合(he)(he)體(ti)兩類(lei)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品，在全國范圍內進(jin)行標(biao)準(zhun)化復制；專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)化開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以(yi)海憑國際、中汽(qi)零(ling)、中國電(dian)子信息(xi)集(ji)團等從(cong)(cong)制造領(ling)域轉型的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商為(wei)代表，由于該類(lei)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商對產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)領(ling)域比較了解，因(yin)此，在符(fu)合(he)(he)其(qi)要求的(de)(de)區域開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)園區，如醫療器(qi)械產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園、汽(qi)車零(ling)部(bu)件產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園、電(dian)子信息(xi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園等；個性(xing)化開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)是針(zhen)對特定(ding)的(de)(de)地塊進(jin)行專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)分析，從(cong)(cong)而(er)確定(ding)該項(xiang)目(mu)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品等方面，目(mu)前大部(bu)分產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)均屬于個性(xing)化開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)業(ye)地產(chan)拿地階段必須進行(xing)戰(zhan)(zhan)略(lve)研判(pan)，以(yi)便企(qi)業(ye)進行(xing)投資決(jue)策(ce)。戰(zhan)(zhan)略(lve)研判(pan)重(zhong)點評(ping)估項目(mu)開發(fa)對地方經(jing)(jing)濟(ji)(ji)的(de)價(jia)值，以(yi)及(ji)項目(mu)本身所創造的(de)商業(ye)價(jia)值。在戰(zhan)(zhan)略(lve)研判(pan)的(de)基礎上對項目(mu)進行(xing)概念包裝，提升(sheng)項目(mu)戰(zhan)(zhan)略(lve)價(jia)值，可更好地向地方政府索(suo)取政策(ce)支持。“一帶(dai)一路、長江(jiang)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)帶(dai)、京津冀(ji)協同發(fa)展(zhan)”三大(da)戰(zhan)(zhan)略(lve)，對區(qu)域(yu)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)發(fa)展(zhan)帶(dai)來深遠(yuan)影(ying)響。全國大(da)交(jiao)通格(ge)局變(bian)化，城市群發(fa)展(zhan)和區(qu)域(yu)一體化，改變(bian)著城市功能(neng)定位，產(chan)業(ye)地產(chan)項目(mu)也需要在更大(da)的(de)地理經(jing)(jing)濟(ji)(ji)范(fan)圍中尋(xun)找新的(de)機遇。

（3）商業模式

重點解決項目主(zhu)體的(de)角色(se)定(ding)位(wei)與盈(ying)利渠道(dao)的(de)問題，掙什(shen)么錢(qian)？掙誰的(de)錢(qian)？如何掙錢(qian)？商(shang)(shang)業(ye)模(mo)式(shi)創新(xin)的(de)關鍵在(zai)于，如何顛覆簡單的(de)產(chan)(chan)品“租售”模(mo)式(shi)？產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)項目主(zhu)體可(ke)充當開(kai)發(fa)商(shang)(shang)、投資(zi)商(shang)(shang)、服(fu)務商(shang)(shang)三重角色(se)，盈(ying)利渠道(dao)也存在(zai)土地(di)、物業(ye)、投資(zi)、服(fu)務、資(zi)本化等多種方式(shi)，項目主(zhu)體應根據(ju)周邊競爭、自身資(zi)源等情況(kuang)，合理定(ding)位(wei)自己的(de)角色(se)，明(ming)確盈(ying)利渠道(dao)，創新(xin)商(shang)(shang)業(ye)模(mo)式(shi)。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)內容，也是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)核(he)心，經過多年的(de)(de)發展(zhan)(zhan)，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)內容也經歷了(le)由(you)混雜到(dao)專業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)過程，未來產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)競爭不僅僅是物業(ye)(ye)(ye)價格水平的(de)(de)競爭，更是基(ji)于(yu)特(te)定產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)專業(ye)(ye)(ye)化競爭。分析園區面臨的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)（結構性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)、改(gai)善性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)、創新性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機(ji)遇(yu)），判斷產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發展(zhan)(zhan)邏(luo)輯(ji)(ji)（成本驅動邏(luo)輯(ji)(ji)、市場驅動邏(luo)輯(ji)(ji)、投資驅動邏(luo)輯(ji)(ji)），明確產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)體(ti)系對于(yu)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)開發運(yun)營至關重要。

（5）產品定位

物業(ye)產(chan)(chan)品是產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)載體，也是回收投資、實(shi)現收益的(de)(de)標的(de)(de)。產(chan)(chan)品定(ding)位首先體現在如(ru)何選(xuan)擇園區(qu)的(de)(de)產(chan)(chan)品線(xian)，標準(zhun)廠(chang)房？高層(ceng)(ceng)辦(ban)公？獨棟總部？等等，產(chan)(chan)品選(xuan)擇跟區(qu)域經(jing)濟、自身實(shi)力、周邊競爭等諸(zhu)多因素有(you)關，選(xuan)擇什么樣(yang)的(de)(de)產(chan)(chan)品，意味著你將走什么樣(yang)的(de)(de)道路(lu)；產(chan)(chan)品定(ding)位其次體現在怎樣(yang)提(ti)供符合甚至超出用戶(hu)預(yu)期(qi)的(de)(de)產(chan)(chan)品。企業(ye)對產(chan)(chan)業(ye)物業(ye)的(de)(de)要求十(shi)分高，專業(ye)化、個性化強，不(bu)同的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)對物業(ye)的(de)(de)柱間距(ju)、消防、層(ceng)(ceng)高等要求可能(neng)差別很大，這就給園區(qu)開發產(chan)(chan)業(ye)物業(ye)提(ti)出了比較大的(de)(de)問題，產(chan)(chan)品設計一(yi)旦有(you)偏(pian)差，租售(shou)都可能(neng)出現大問題。

（6）市場定位

重點解(jie)決客(ke)(ke)戶群(qun)體是誰？客(ke)(ke)戶群(qun)體在哪里(li)？的(de)(de)問題。市場定(ding)位需(xu)(xu)要(yao)建立在大(da)量(liang)的(de)(de)企業(ye)調研的(de)(de)基礎之上，是來自(zi)區(qu)(qu)域(yu)產(chan)(chan)(chan)品需(xu)(xu)求，來自(zi)本(ben)地產(chan)(chan)(chan)業(ye)升級，還是來自(zi)周邊產(chan)(chan)(chan)業(ye)外溢，要(yao)對各類潛在客(ke)(ke)群(qun)進行系(xi)統(tong)的(de)(de)分析。一般而言(yan)，一個產(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目70%的(de)(de)客(ke)(ke)戶群(qun)體均來自(zi)于(yu)本(ben)地或周邊區(qu)(qu)域(yu)，30%的(de)(de)客(ke)(ke)戶來自(zi)于(yu)外部(bu)區(qu)(qu)域(yu)。

（7）空間規劃

筆者(zhe)建議也堅持將產(chan)業(ye)地(di)產(chan)策劃(hua)與概念(nian)規劃(hua)結合(he)起來做，將產(chan)品、公共平(ping)臺等載體落實到空間層(ceng)面，制定產(chan)物(wu)結合(he)的概念(nian)規劃(hua)方案，系統性的解決園區(qu)(qu)的土地(di)利用、物(wu)業(ye)配比、指標體系、道路交通、綠化景觀燈一(yi)(yi)(yi)系列問題，一(yi)(yi)(yi)方面便于園區(qu)(qu)營銷宣傳，另(ling)一(yi)(yi)(yi)方面便于指導(dao)后期園區(qu)(qu)的開發(fa)建設。

（8）運營策略

從營(ying)銷(xiao)推廣(guang)、產業招(zhao)商、產業投資、服(fu)務(wu)體(ti)系、組織架構、配套政策等方面制定園(yuan)區的(de)(de)(de)運營(ying)策略(lve)，并制定近期的(de)(de)(de)行動計劃。要研究新(xin)的(de)(de)(de)客戶群體(ti)和服(fu)務(wu)需求，面對新(xin)的(de)(de)(de)客群特(te)征繪(hui)制產業地產的(de)(de)(de)作戰地圖。服(fu)務(wu)模式創新(xin)的(de)(de)(de)關鍵在于，如何找準入(ru)(ru)園(yuan)企業的(de)(de)(de)“痛點”投其(qi)所(suo)好？專(zhuan)業服(fu)務(wu)“讓位”市場服(fu)務(wu)主(zhu)體(ti)，開放服(fu)務(wu)端口，吸納主(zhu)體(ti)入(ru)(ru)園(yuan)、能力入(ru)(ru)園(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一體”發展思路

即產(chan)(chan)業(ye)-物(wu)(wu)業(ye)綜合開發思路，變孤立的(de)(de)房產(chan)(chan)開發為綜合的(de)(de)產(chan)(chan)物(wu)(wu)協同開發。通過(guo)物(wu)(wu)業(ye)建設(she)打造(zao)硬(ying)環(huan)境和(he)硬(ying)載體(ti)，但必須(xu)要學會(hui)從產(chan)(chan)業(ye)這(zhe)個核心層面賺(zhuan)到載體(ti)的(de)(de)錢，產(chan)(chan)業(ye)導入“人(ren)”，而“人(ren)”是物(wu)(wu)業(ye)真正的(de)(de)需(xu)求者(zhe)，為人(ren)的(de)(de)各(ge)種需(xu)求提供各(ge)類服(fu)務(wu)，將成為物(wu)(wu)業(ye)“盤(pan)活”的(de)(de)主體(ti)內容，當物(wu)(wu)業(ye)可(ke)以(yi)實現(xian)持(chi)續(xu)的(de)(de)收益，通過(guo)資(zi)產(chan)(chan)證券化便可(ke)以(yi)實現(xian)產(chan)(chan)物(wu)(wu)開發的(de)(de)更高階“盤(pan)活”。

（2）“招(zhao)培一體”發展思(si)路(lu)

變“被動招(zhao)商(shang)引(yin)資(zi)”為“主動產(chan)(chan)業(ye)(ye)培(pei)(pei)育”，在傳統(tong)招(zhao)商(shang)基(ji)礎上，通過產(chan)(chan)業(ye)(ye)基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)業(ye)(ye)孵化服務(wu)、創投資(zi)源引(yin)入(ru)，建立產(chan)(chan)業(ye)(ye)孵化培(pei)(pei)育優勢，促進產(chan)(chan)業(ye)(ye)集聚發展(zhan)，形(xing)成完整(zheng)產(chan)(chan)業(ye)(ye)鏈條(tiao)。“招(zhao)培(pei)(pei)一(yi)體(ti)”，雙(shuang)向出擊，解(jie)決產(chan)(chan)業(ye)(ye)難(nan)題。

（3）“政策+資本+產業”三位一體(ti)思路

以產業(ye)(ye)為(wei)核(he)心，尋求(qiu)政(zheng)策支持(chi)，尋求(qiu)資(zi)(zi)本(ben)合(he)作(zuo)。首先(xian)向政(zheng)府要政(zheng)策和資(zi)(zi)源支持(chi)，降低園(yuan)區(qu)開(kai)發運營和產業(ye)(ye)培育(yu)的(de)成本(ben)。整合(he)產業(ye)(ye)基(ji)金公(gong)司、投資(zi)(zi)管理(li)公(gong)司等(deng)各(ge)種資(zi)(zi)源，以創投基(ji)金、產業(ye)(ye)投資(zi)(zi)基(ji)金、產業(ye)(ye)并購(gou)基(ji)金、技術并購(gou)基(ji)金等(deng)多(duo)種資(zi)(zi)本(ben)形(xing)(xing)式投資(zi)(zi)形(xing)(xing)成園(yuan)區(qu)產業(ye)(ye)集(ji)聚(ju)。同時，通過服務體系、配(pei)套體系建設(she)實現(xian)要素共(gong)享、規模效益，促進產業(ye)(ye)集(ji)聚(ju)發展(zhan)(zhan)，通過政(zheng)策驅(qu)動(dong)(dong)—資(zi)(zi)本(ben)驅(qu)動(dong)(dong)—產業(ye)(ye)驅(qu)動(dong)(dong)推動(dong)(dong)園(yuan)區(qu)走上良性發展(zhan)(zhan)軌道。