一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方(fang)式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀行貸款(kuan)是(shi)最常規(gui)的地產(chan)(chan)融資渠道。產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)多是(shi)偏(pian)遠的工業用地，在銀行貸款(kuan)抵(di)押方面幾乎沒有太多價值，銀行也很難(nan)對此進行估值和冒險貸款(kuan)。

同(tong)時，產(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)的實際資(zi)金(jin)需(xu)求(qiu)與(yu)銀行(xing)(xing)各(ge)類資(zi)金(jin)在期限上存在一定(ding)的錯配，且銀行(xing)(xing)對(dui)項目資(zi)本(ben)金(jin)比(bi)例(li)要求(qiu)較(jiao)(jiao)高并需(xu)提供(gong)擔保，融(rong)資(zi)成本(ben)較(jiao)(jiao)高；銀行(xing)(xing)對(dui)園(yuan)(yuan)區(qu)貸(dai)款(kuan)也(ye)是基(ji)于未來(lai)有現金(jin)流的進行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)，且貸(dai)款(kuan)要經過風險(xian)評(ping)估、貸(dai)款(kuan)審(shen)批等(deng)一系列流程，對(dui)貸(dai)款(kuan)的還(huan)款(kuan)來(lai)源、現金(jin)流等(deng)有相(xiang)關要求(qiu)。而現在很多產(chan)業園(yuan)(yuan)區(qu)早期只能產(chan)生較(jiao)(jiao)少的現金(jin)流或者(zhe)不產(chan)生現金(jin)流，難以(yi)覆(fu)蓋(gai)貸(dai)款(kuan)本(ben)息，就難以(yi)獲得銀行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)。

2、基金融資

也就是產(chan)(chan)業(ye)基金融資(zi)，近年來，產(chan)(chan)業(ye)基金得到(dao)長(chang)足發展(zhan)。部分私募基金投資(zi)者已經變得更加理性和成熟，往(wang)(wang)往(wang)(wang)能夠承受8-10年的投資(zi)回(hui)報期，這已經契合了產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)的特性。

近年來(lai)，密集的(de)產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)私募基(ji)金(jin)涌現，與(yu)市(shi)場資(zi)(zi)金(jin)的(de)供給量(liang)大有關聯，尤其是從傳(chuan)統(tong)地(di)(di)產(chan)(chan)領域擠壓而出、具(ju)有強烈避(bi)險需(xu)求的(de)大量(liang)資(zi)(zi)金(jin)，以及看好國內產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)前景的(de)海(hai)外(wai)資(zi)(zi)本，成(cheng)為(wei)產(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)基(ji)金(jin)的(de)踴躍參(can)與(yu)者。

當下在中國產(chan)業地(di)產(chan)領域，能夠(gou)比較順暢利用基金形式進行融資(zi)的，首推(tui)物(wu)流地(di)產(chan)，這個(ge)從(cong)普洛斯頻繁的物(wu)流地(di)產(chan)基金案例(li)當中已經體(ti)現得非常充分。此(ci)外，針(zhen)對(dui)綜合性產(chan)業園(yuan)區(qu)開發類的基金也開始逐漸成熟起來(lai)。

3、夾層融資

夾層(ceng)融(rong)資(zi)(zi)是指在風險和回報(bao)方面(mian)介(jie)于優(you)先(xian)債(zhai)務(wu)和股(gu)本(ben)融(rong)資(zi)(zi)之(zhi)間的(de)一(yi)種(zhong)融(rong)資(zi)(zi)形式。是一(yi)種(zhong)無擔保(bao)的(de)長期(qi)債(zhai)務(wu)，表面(mian)上(shang)看起來(lai)是股(gu)權轉讓，但(dan)實際約定(ding)未來(lai)回購，并(bing)以差(cha)價作(zuo)為(wei)利息或支(zhi)付約定(ding)利息。在很多情況下(xia)起到(dao)(dao)(dao)“過橋”融(rong)資(zi)(zi)的(de)作(zuo)用，一(yi)般期(qi)限是一(yi)到(dao)(dao)(dao)兩年。例如，做(zuo)房地(di)產夾層(ceng)融(rong)資(zi)(zi)，從企業拿到(dao)(dao)(dao)土地(di)到(dao)(dao)(dao)取得開發貸之(zhi)間的(de)資(zi)(zi)金需求由夾層(ceng)融(rong)資(zi)(zi)來(lai)滿足。

這(zhe)種融資(zi)方式，股債(zhai)間(jian)可(ke)以靈(ling)活變換，可(ke)謂“進可(ke)攻退可(ke)守”。產業(ye)地產領導者華夏(xia)幸福基業(ye)，就非常擅長(chang)這(zhe)種靈(ling)活機動的融資(zi)形式。

4、債權融資

也可以(yi)稱(cheng)為(wei)“債權(quan)轉(zhuan)讓式融(rong)資”。這是一種較(jiao)為(wei)常見的(de)(de)融(rong)資形式，即將(jiang)自己享有(you)的(de)(de)債權(quan)以(yi)一定現(xian)金作價賣給第三方，相(xiang)當于(yu)以(yi)一定的(de)(de)成本(ben)提前回(hui)收了這部分現(xian)金，加快了債權(quan)盤活(huo)和(he)資金周轉(zhuan)速度，很多處于(yu)快速擴(kuo)張期的(de)(de)公(gong)司都會傾向于(yu)采(cai)取這種融(rong)資方式。

5、債務重組

這(zhe)是(shi)一種巧妙的(de)融(rong)(rong)資方式，債務(wu)快到期(qi)(qi)了(le)，就(jiu)來個乾坤大挪移，將這(zhe)筆(bi)債務(wu)轉讓給別家，相當(dang)于延長了(le)還款日期(qi)(qi)，或者說就(jiu)是(shi)又借到一筆(bi)新(xin)的(de)融(rong)(rong)資。

6、永續債

銀根緊(jin)縮的(de)(de)環(huan)境下，被稱(cheng)為“債(zhai)券(quan)里的(de)(de)股票”的(de)(de)永(yong)(yong)續債(zhai)開(kai)始活躍，受到企業追捧。由于(yu)永(yong)(yong)續債(zhai)不(bu)設還款期限，同(tong)時(shi)可不(bu)計入(ru)公(gong)司(si)債(zhai)務，企業可在進行(xing)高額融資(zi)的(de)(de)同(tong)時(shi)規避負(fu)債(zhai)率被拉高的(de)(de)風(feng)險(xian)；對于(yu)投資(zi)者來說，利息較高的(de)(de)永(yong)(yong)續債(zhai)可為其提供長期而穩定的(de)(de)現金收益，堪稱(cheng)雙贏(ying)。

7、園區PPP

園(yuan)區(qu)PPP是基于(yu)產業園(yuan)區(qu)這(zhe)種公共服務(wu)產品的政(zheng)企合伙(huo)模式，其本(ben)質仍然是一種融資手段。

PPP模(mo)式(shi)是公共基礎(chu)設施建設中發展起來的(de)一種優化的(de)項目融資(zi)與(yu)實(shi)施模(mo)式(shi)，這是一種以(yi)各參與(yu)方的(de)“雙(shuang)贏(ying)”或“多贏(ying)”為合作理念(nian)的(de)現(xian)代(dai)融資(zi)模(mo)式(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售后(hou)回(hui)(hui)(hui)租(zu)(zu)是(shi)將(jiang)自制或(huo)外購(gou)的(de)資產出售，然后(hou)向買(mai)方租(zu)(zu)回(hui)(hui)(hui)使用。回(hui)(hui)(hui)租(zu)(zu)是(shi)承租(zu)(zu)人將(jiang)其所擁有的(de)物(wu)(wu)品出售給出租(zu)(zu)人，再(zai)從出租(zu)(zu)人手里將(jiang)該物(wu)(wu)品重(zhong)新租(zu)(zu)回(hui)(hui)(hui)，此種租(zu)(zu)賃形式(shi)稱(cheng)為(wei)回(hui)(hui)(hui)租(zu)(zu)。采用這種租(zu)(zu)賃方式(shi)可使承租(zu)(zu)人迅速回(hui)(hui)(hui)收(shou)購(gou)買(mai)物(wu)(wu)品的(de)資金，加(jia)速資金周轉。

9、REITs

即(ji)房地產(chan)信托(tuo)投(tou)資(zi)基(ji)金。房地產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化就是把流動性較低(di)的(de)(de)、非證(zheng)券(quan)(quan)形態的(de)(de)房地產(chan)投(tou)資(zi)，直接轉化為(wei)資(zi)本(ben)市場上的(de)(de)證(zheng)券(quan)(quan)資(zi)產(chan)的(de)(de)金融(rong)交易(yi)過程。房地產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化包括房地產(chan)項(xiang)目融(rong)資(zi)證(zheng)券(quan)(quan)化和房地產(chan)抵押貸款證(zheng)券(quan)(quan)化兩(liang)種基(ji)本(ben)形式(shi)。

10、互聯網金融

互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)金(jin)融(rong)是傳統(tong)金(jin)融(rong)機構與互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)企業(ye)(ye)利用互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)技(ji)術和(he)信息通(tong)信技(ji)術實現(xian)資(zi)金(jin)融(rong)通(tong)、支付(fu)、投資(zi)和(he)信息中介服務的(de)新型金(jin)融(rong)業(ye)(ye)務模(mo)式(shi)，已經日益成為一種新興的(de)金(jin)融(rong)創新模(mo)式(shi)和(he)企業(ye)(ye)融(rong)資(zi)渠道，但由于相關法(fa)律法(fa)規不健全、監管存在漏(lou)洞、互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)金(jin)融(rong)企業(ye)(ye)風險控制(zhi)能力(li)較弱(ruo)等(deng)原因，近年來也頻發(fa)惡意(yi)違約，造成了巨(ju)大的(de)風險，國家正在不斷對互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)金(jin)融(rong)加強監管。

11、公司債

無論是(shi)A股(gu)還是(shi)在(zai)港股(gu)都(dou)有發債融(rong)資的渠道(dao)，A股(gu)有企(qi)業(ye)債、公司債、短(duan)期融(rong)資票(piao)據等等，現(xian)在(zai)還新(xin)增加了“一帶一路”公司債，而在(zai)香港資本市場則有“點心債”、可轉(zhuan)債、優先票(piao)據等。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產(chan)支持證(zheng)券(quan)(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化，是以(yi)一定現金流(liu)(liu)為(wei)依托(tuo)，將其進行(xing)結構(gou)化包裝，形成可以(yi)上市交易(yi)的(de)(de)證(zheng)券(quan)(quan)化產(chan)品的(de)(de)過程(cheng)(cheng)。其整個交易(yi)過程(cheng)(cheng)主(zhu)要涉及原始權(quan)益所有(you)(you)人(ren)、特殊(shu)目的(de)(de)載體(ti)（SPV）、投資(zi)者(zhe)(zhe)幾(ji)方，同時涉及相關中(zhong)介機構(gou)。權(quan)益所有(you)(you)人(ren)將資(zi)產(chan)（通常為(wei)現金流(liu)(liu)）出售(shou)給(gei)特殊(shu)目的(de)(de)載體(ti)，特殊(shu)目的(de)(de)載體(ti)經資(zi)產(chan)結構(gou)化整合向(xiang)投資(zi)者(zhe)(zhe)發行(xing)證(zheng)券(quan)(quan)，收(shou)回(hui)現金付給(gei)權(quan)益所有(you)(you)人(ren)，在以(yi)后的(de)(de)年度以(yi)每年的(de)(de)現金流(liu)(liu)支撐證(zheng)券(quan)(quan)本息的(de)(de)償還。在企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化業(ye)(ye)(ye)務之(zhi)中(zhong)，所出售(shou)的(de)(de)并不是企(qi)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)某項(xiang)資(zi)產(chan)，而是未來的(de)(de)現金流(liu)(liu)量，更確切的(de)(de)說是企(qi)業(ye)(ye)(ye)擁有(you)(you)的(de)(de)收(shou)取某項(xiang)費用(yong)的(de)(de)債權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項目科學合理(li)的(de)(de)開發周期，考慮項目的(de)(de)實際情況，以及自有(you)資(zi)(zi)金(jin)和(he)市場(chang)行情狀況，根據每一期的(de)(de)建設規模，計算出(chu)總的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)需求量，在分析企(qi)業內(nei)部(bu)可用(yong)于項目建設的(de)(de)自有(you)資(zi)(zi)金(jin)后(hou)，再提出(chu)該階段的(de)(de)融資(zi)(zi)需求計劃。

在每一期(qi)的開發計劃中，對項目的現金(jin)流(liu)量進行合理預(yu)測(ce)。要區分出售物業(ye)(ye)與自(zi)持(chi)物業(ye)(ye)的比例，測(ce)算項目現金(jin)流(liu)量的大小，及對資(zi)金(jin)需(xu)求規模和使(shi)用期(qi)限的長短，以便于進行融資(zi)時，確定是選擇采取債務(wu)(wu)融資(zi)，還是權益融資(zi)的方式，如選擇債務(wu)(wu)融資(zi)，則應考慮是短期(qi)性或者(zhe)長期(qi)性資(zi)金(jin)需(xu)求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未(wei)(wei)來項(xiang)目的(de)(de)盈利(li)能力(li)(li)越(yue)強(qiang)(qiang)(qiang)，財(cai)務(wu)狀況(kuang)好，資(zi)(zi)產(chan)變現能力(li)(li)強(qiang)(qiang)(qiang)，承擔財(cai)務(wu)風險的(de)(de)能力(li)(li)就(jiu)強(qiang)(qiang)(qiang)，且項(xiang)目未(wei)(wei)來的(de)(de)投資(zi)(zi)利(li)潤(run)率高(gao)于債(zhai)(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)成本，負債(zhai)(zhai)越(yue)多，項(xiang)目的(de)(de)凈資(zi)(zi)產(chan)收益(yi)率就(jiu)越(yue)高(gao)，對企(qi)業發展及(ji)權益(yi)資(zi)(zi)本所(suo)有(you)者就(jiu)越(yue)有(you)利(li)，這種(zhong)情況(kuang)下(xia)，債(zhai)(zhai)務(wu)籌(chou)資(zi)(zi)是(shi)一種(zhong)不(bu)錯的(de)(de)選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進(jin)行項(xiang)目融(rong)(rong)資(zi)，首先(xian)要符(fu)合(he)國家(jia)的(de)法(fa)(fa)律(lv)法(fa)(fa)規，滿足(zu)合(he)法(fa)(fa)性原則。另外(wai)，不(bu)同融(rong)(rong)資(zi)方(fang)式有(you)不(bu)同的(de)資(zi)金成本(ben)，應分析和比較各種融(rong)(rong)資(zi)方(fang)式資(zi)金成本(ben)的(de)高(gao)低，盡量選擇資(zi)金成本(ben)低、融(rong)(rong)資(zi)風險小(xiao)的(de)融(rong)(rong)資(zi)方(fang)式。