一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方(fang)式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀行(xing)(xing)貸款(kuan)是最常規的(de)地(di)(di)產(chan)(chan)融資渠道。產(chan)(chan)業地(di)(di)產(chan)(chan)多是偏遠的(de)工業用地(di)(di)，在銀行(xing)(xing)貸款(kuan)抵押方面幾乎沒有(you)太多價值，銀行(xing)(xing)也很難(nan)對此進行(xing)(xing)估值和(he)冒險貸款(kuan)。

同時，產業園(yuan)區的(de)(de)實際資(zi)(zi)金(jin)需求與銀(yin)行(xing)(xing)(xing)各(ge)類(lei)資(zi)(zi)金(jin)在(zai)(zai)期限上存在(zai)(zai)一定的(de)(de)錯配，且銀(yin)行(xing)(xing)(xing)對項目資(zi)(zi)本金(jin)比例要(yao)(yao)求較高并需提供擔(dan)保，融資(zi)(zi)成(cheng)本較高；銀(yin)行(xing)(xing)(xing)對園(yuan)區貸(dai)(dai)款也(ye)是基于未來有(you)現(xian)金(jin)流(liu)(liu)的(de)(de)進行(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)款，且貸(dai)(dai)款要(yao)(yao)經過風險(xian)評(ping)估、貸(dai)(dai)款審(shen)批等一系(xi)列流(liu)(liu)程，對貸(dai)(dai)款的(de)(de)還(huan)款來源、現(xian)金(jin)流(liu)(liu)等有(you)相關(guan)要(yao)(yao)求。而(er)現(xian)在(zai)(zai)很(hen)多產業園(yuan)區早期只能(neng)產生(sheng)較少的(de)(de)現(xian)金(jin)流(liu)(liu)或(huo)者不產生(sheng)現(xian)金(jin)流(liu)(liu)，難以覆蓋貸(dai)(dai)款本息，就難以獲得銀(yin)行(xing)(xing)(xing)貸(dai)(dai)款。

2、基金融資

也就是產(chan)業(ye)基金融資，近(jin)年來，產(chan)業(ye)基金得到長足(zu)發(fa)展。部分私募基金投資者已(yi)經(jing)變得更加理性和(he)成熟，往(wang)往(wang)能夠承受8-10年的(de)投資回報期，這已(yi)經(jing)契合了產(chan)業(ye)地產(chan)的(de)特性。

近年來，密集(ji)的(de)產(chan)業地(di)產(chan)私募基(ji)金(jin)涌現，與市(shi)場資(zi)金(jin)的(de)供給量大(da)有關聯，尤其是從傳統(tong)地(di)產(chan)領域擠壓而(er)出、具有強烈避(bi)險需求(qiu)的(de)大(da)量資(zi)金(jin)，以及看(kan)好(hao)國內產(chan)業地(di)產(chan)前景的(de)海外資(zi)本，成(cheng)為產(chan)業地(di)產(chan)基(ji)金(jin)的(de)踴(yong)躍參與者(zhe)。

當(dang)(dang)下在中(zhong)國產(chan)業(ye)地(di)產(chan)領域，能夠比較順暢利用(yong)基金(jin)(jin)形式進行融(rong)資(zi)的，首推物(wu)流地(di)產(chan)，這個(ge)從普(pu)洛(luo)斯頻繁(fan)的物(wu)流地(di)產(chan)基金(jin)(jin)案例當(dang)(dang)中(zhong)已(yi)經體現得非常充分。此外，針(zhen)對綜合性產(chan)業(ye)園區開發類(lei)的基金(jin)(jin)也(ye)開始逐漸成熟起來。

3、夾層融資

夾層融(rong)資(zi)(zi)是(shi)指在風(feng)險和回報方面介于優先債務和股(gu)本(ben)融(rong)資(zi)(zi)之間的(de)(de)一(yi)種融(rong)資(zi)(zi)形(xing)式。是(shi)一(yi)種無(wu)擔保的(de)(de)長期債務，表面上看起(qi)來(lai)(lai)是(shi)股(gu)權轉(zhuan)讓(rang)，但實(shi)際約定未來(lai)(lai)回購，并以差價作為利息或支付約定利息。在很(hen)多情況下起(qi)到(dao)“過(guo)橋(qiao)”融(rong)資(zi)(zi)的(de)(de)作用，一(yi)般期限是(shi)一(yi)到(dao)兩(liang)年(nian)。例(li)如，做(zuo)房地(di)產夾層融(rong)資(zi)(zi)，從(cong)企業拿到(dao)土地(di)到(dao)取得(de)開發貸(dai)之間的(de)(de)資(zi)(zi)金需求由夾層融(rong)資(zi)(zi)來(lai)(lai)滿足。

這種融(rong)資(zi)(zi)方式，股(gu)債(zhai)間可(ke)以靈(ling)活(huo)變換(huan)，可(ke)謂(wei)“進可(ke)攻退可(ke)守”。產業地(di)產領導者華夏幸福(fu)基(ji)業，就非常擅長這種靈(ling)活(huo)機動的融(rong)資(zi)(zi)形式。

4、債權融資

也可(ke)以(yi)(yi)稱為“債(zhai)權轉讓式(shi)融資(zi)(zi)”。這(zhe)是一種(zhong)較為常(chang)見的(de)融資(zi)(zi)形式(shi)，即將自(zi)己享有的(de)債(zhai)權以(yi)(yi)一定現金作(zuo)價賣給第三方(fang)，相當(dang)于(yu)以(yi)(yi)一定的(de)成本提前回收了這(zhe)部分現金，加快(kuai)了債(zhai)權盤(pan)活(huo)和資(zi)(zi)金周轉速度，很多(duo)處于(yu)快(kuai)速擴(kuo)張期的(de)公司都(dou)會傾向于(yu)采取(qu)這(zhe)種(zhong)融資(zi)(zi)方(fang)式(shi)。

5、債務重組

這是一(yi)種巧妙(miao)的融資(zi)方(fang)式，債務(wu)(wu)快到(dao)期(qi)了(le)，就(jiu)來(lai)個乾坤大挪移，將這筆(bi)債務(wu)(wu)轉讓給別(bie)家，相當于延長(chang)了(le)還款日期(qi)，或者說就(jiu)是又借到(dao)一(yi)筆(bi)新的融資(zi)。

6、永續債

銀根緊縮的(de)(de)(de)(de)(de)環境下，被(bei)稱為“債(zhai)券里(li)的(de)(de)(de)(de)(de)股(gu)票”的(de)(de)(de)(de)(de)永續債(zhai)開始活(huo)躍(yue)，受到(dao)企(qi)業追(zhui)捧。由于(yu)永續債(zhai)不設(she)還款期限，同時可不計入公司債(zhai)務，企(qi)業可在(zai)進(jin)行高額融(rong)資(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)同時規避負債(zhai)率被(bei)拉高的(de)(de)(de)(de)(de)風險；對(dui)于(yu)投資(zi)者來說(shuo)，利息較高的(de)(de)(de)(de)(de)永續債(zhai)可為其提(ti)供(gong)長期而(er)穩定的(de)(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)收益(yi)，堪稱雙贏。

7、園區PPP

園區(qu)PPP是基于產業園區(qu)這(zhe)種公(gong)共服務產品的政企合伙模式，其本質仍(reng)然是一種融資(zi)手段(duan)。

PPP模式是(shi)公共基礎設施建設中發展(zhan)起來的一種(zhong)優化(hua)的項目融資與實施模式，這是(shi)一種(zhong)以(yi)各參與方(fang)的“雙(shuang)贏”或“多贏”為合作理念的現代(dai)融資模式。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后(hou)回租(zu)(zu)(zu)是(shi)將自(zi)制或外購的(de)資產出(chu)售(shou)，然(ran)后(hou)向買方租(zu)(zu)(zu)回使用。回租(zu)(zu)(zu)是(shi)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人將其所擁有的(de)物(wu)品出(chu)售(shou)給出(chu)租(zu)(zu)(zu)人，再從出(chu)租(zu)(zu)(zu)人手里將該物(wu)品重新租(zu)(zu)(zu)回，此(ci)種租(zu)(zu)(zu)賃(lin)形式稱為回租(zu)(zu)(zu)。采用這種租(zu)(zu)(zu)賃(lin)方式可(ke)使承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人迅速回收購買物(wu)品的(de)資金，加速資金周轉。

9、REITs

即房(fang)(fang)地(di)產信(xin)托投資(zi)(zi)基金(jin)。房(fang)(fang)地(di)產證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)就(jiu)是把流動性較低的(de)、非證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)形態的(de)房(fang)(fang)地(di)產投資(zi)(zi)，直接(jie)轉化(hua)(hua)為(wei)資(zi)(zi)本市(shi)場(chang)上的(de)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)資(zi)(zi)產的(de)金(jin)融(rong)交易(yi)過程。房(fang)(fang)地(di)產證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)包括房(fang)(fang)地(di)產項目(mu)融(rong)資(zi)(zi)證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)和房(fang)(fang)地(di)產抵押貸款證(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)化(hua)(hua)兩種基本形式。

10、互聯網金融

互聯網金融是傳統金融機構與互聯網企業利用互聯網技(ji)術和(he)信息通信技(ji)術實現資(zi)金融通、支(zhi)付、投資(zi)和(he)信息中介服務的新(xin)型(xing)金融業務模式(shi)，已(yi)經日益成為一種新(xin)興的金融創新(xin)模式(shi)和(he)企業融資(zi)渠道(dao)，但由于相(xiang)關法律法規不健全、監(jian)管存在(zai)漏洞(dong)、互聯網金融企業風(feng)險控制(zhi)能力較弱等原(yuan)因，近年來也頻(pin)發惡(e)意(yi)違約，造成了巨大的風(feng)險，國(guo)家(jia)正在(zai)不斷對互聯網金融加強監(jian)管。

11、公司債

無論是(shi)A股還是(shi)在(zai)港股都(dou)有(you)(you)發債(zhai)(zhai)融資的渠道(dao)，A股有(you)(you)企(qi)業債(zhai)(zhai)、公(gong)司(si)債(zhai)(zhai)、短期融資票據等等，現(xian)在(zai)還新增加(jia)了“一(yi)帶一(yi)路(lu)”公(gong)司(si)債(zhai)(zhai)，而在(zai)香(xiang)港資本市場(chang)則(ze)有(you)(you)“點心債(zhai)(zhai)”、可轉(zhuan)債(zhai)(zhai)、優先票據等。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)(zi)(zi)產(chan)支持證(zheng)(zheng)券(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)(zi)(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)，是(shi)以(yi)一定現金(jin)流為(wei)依托，將(jiang)其(qi)進(jin)行結(jie)構化(hua)包(bao)裝，形成可以(yi)上(shang)市交易(yi)(yi)的(de)(de)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)產(chan)品的(de)(de)過程(cheng)。其(qi)整(zheng)個交易(yi)(yi)過程(cheng)主要涉(she)及原始權(quan)益所(suo)有人(ren)(ren)(ren)、特殊目(mu)的(de)(de)載(zai)體（SPV）、投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)幾方，同時(shi)涉(she)及相(xiang)關中(zhong)介機構。權(quan)益所(suo)有人(ren)(ren)(ren)將(jiang)資(zi)(zi)(zi)產(chan)（通常為(wei)現金(jin)流）出(chu)售給(gei)特殊目(mu)的(de)(de)載(zai)體，特殊目(mu)的(de)(de)載(zai)體經資(zi)(zi)(zi)產(chan)結(jie)構化(hua)整(zheng)合向投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)發行證(zheng)(zheng)券(quan)，收(shou)回現金(jin)付給(gei)權(quan)益所(suo)有人(ren)(ren)(ren)，在以(yi)后的(de)(de)年度以(yi)每年的(de)(de)現金(jin)流支撐證(zheng)(zheng)券(quan)本息的(de)(de)償還(huan)。在企業的(de)(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)業務之中(zhong)，所(suo)出(chu)售的(de)(de)并不是(shi)企業的(de)(de)某(mou)項(xiang)(xiang)資(zi)(zi)(zi)產(chan)，而是(shi)未來的(de)(de)現金(jin)流量(liang)，更確(que)切的(de)(de)說(shuo)是(shi)企業擁有的(de)(de)收(shou)取某(mou)項(xiang)(xiang)費用的(de)(de)債權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定(ding)項目科學合理的開發周期，考慮(lv)項目的實際情況，以及自有資(zi)金(jin)和市場行情狀況，根(gen)據每(mei)一(yi)期的建設規模，計(ji)算出總的資(zi)金(jin)需(xu)求(qiu)量，在分析企業內(nei)部(bu)可用于(yu)項目建設的自有資(zi)金(jin)后，再提出該(gai)階段的融資(zi)需(xu)求(qiu)計(ji)劃。

在每(mei)一期(qi)(qi)的開發計劃(hua)中，對(dui)項目的現(xian)金(jin)流(liu)量(liang)進行合理預測。要區分出(chu)售物業與自持物業的比例，測算項目現(xian)金(jin)流(liu)量(liang)的大小，及對(dui)資(zi)(zi)金(jin)需求(qiu)規模和使(shi)用期(qi)(qi)限的長(chang)(chang)短，以便(bian)于進行融(rong)資(zi)(zi)時，確(que)定是(shi)選擇采取債(zhai)務融(rong)資(zi)(zi)，還是(shi)權(quan)益融(rong)資(zi)(zi)的方式，如選擇債(zhai)務融(rong)資(zi)(zi)，則(ze)應考慮(lv)是(shi)短期(qi)(qi)性或者長(chang)(chang)期(qi)(qi)性資(zi)(zi)金(jin)需求(qiu)。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來項目(mu)的(de)盈利能力(li)越(yue)強(qiang)(qiang)，財(cai)務(wu)狀況(kuang)好，資(zi)產變現能力(li)強(qiang)(qiang)，承擔財(cai)務(wu)風險的(de)能力(li)就(jiu)強(qiang)(qiang)，且項目(mu)未來的(de)投資(zi)利潤率高于(yu)債務(wu)融資(zi)成(cheng)本，負(fu)債越(yue)多，項目(mu)的(de)凈資(zi)產收益(yi)率就(jiu)越(yue)高，對(dui)企業發展(zhan)及權益(yi)資(zi)本所有者就(jiu)越(yue)有利，這種情況(kuang)下，債務(wu)籌資(zi)是一種不錯的(de)選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項目(mu)融(rong)資(zi)，首先(xian)要符合國家(jia)的法(fa)律法(fa)規(gui)，滿(man)足合法(fa)性原則(ze)。另外，不(bu)同(tong)融(rong)資(zi)方(fang)式有(you)不(bu)同(tong)的資(zi)金成本(ben)，應分析(xi)和比較各種(zhong)融(rong)資(zi)方(fang)式資(zi)金成本(ben)的高(gao)低(di)，盡量選(xuan)擇資(zi)金成本(ben)低(di)、融(rong)資(zi)風險小的融(rong)資(zi)方(fang)式。