一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)房地(di)產(chan)(chan)(chan)相比，產(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)的客(ke)戶群體更(geng)窄，客(ke)戶決策更(geng)謹慎，對產(chan)(chan)(chan)品(pin)與(yu)服務要求更(geng)高，因此，產(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)開發運營更(geng)為困難、復雜以及風險。那么產(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)開發風險有哪些(xie)呢(ni)？

產(chan)業(ye)地產(chan)開發(fa)的風險主要包括(kuo)以下幾(ji)個方面：

1、政策風險：產業地產開發受到國家(jia)及地方(fang)政(zheng)策(ce)的(de)影響較大，包括產業政(zheng)策(ce)、土地政(zheng)策(ce)、稅收政(zheng)策(ce)等。如果對政(zheng)策(ce)的(de)變化把握(wo)不準確，可能導致項(xiang)目開發出現(xian)問題。

2、市場風險：市場需求的(de)變化、競爭的(de)加劇以及(ji)產(chan)業(ye)的(de)發展趨勢，都可能影響到產(chan)業(ye)地產(chan)的(de)開發和運營。

3、資金風險： 產業地產開發需(xu)要大(da)量的(de)資(zi)(zi)金投入(ru)，如果(guo)資(zi)(zi)金籌措(cuo)出現問題，可能影響項目的(de)進度和效益。

4、技術風險：產(chan)業(ye)地產(chan)開(kai)發(fa)涉及(ji)到許多復雜(za)的(de)技術(shu)問題，如(ru)建筑(zhu)設計、施工、產(chan)業(ye)運營(ying)等，如(ru)果技術(shu)上處(chu)理不當，可(ke)能(neng)導(dao)致項目的(de)失敗。

5、經營風險：產業地(di)產的(de)運營需要專業的(de)管理團隊(dui)，如果管理不善，可(ke)能影響(xiang)項目的(de)收益。

6、法律風險：產業地產開發過程(cheng)中可能(neng)(neng)涉及到許多法律問題，如土地使用權、合同(tong)履行(xing)等，如果處理不當，可能(neng)(neng)引發法律糾紛。

7、環境風險：產業地產開發可能對周邊環境產生影(ying)響，如噪音、污染等，如果環保措施不到位，可能引發社會(hui)問(wen)題。

8、合作風險：產業地產開發(fa)往(wang)往(wang)涉及到多個利益(yi)相關(guan)方，如果合作不當，可能影響項目的推進。

因此，在進(jin)行產業地產開發時(shi)，需要(yao)充分考(kao)慮各種風(feng)險(xian)因素，制定合理(li)的風(feng)險(xian)應(ying)對策略，以確(que)保項目(mu)的成功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公(gong)司(si)決(jue)策層面，進入產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)務領域(yu)應首先解(jie)決(jue)開(kai)發(fa)(fa)模(mo)式問(wen)題(ti)。當前，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)主要有標準化開(kai)發(fa)(fa)、專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化開(kai)發(fa)(fa)和(he)個性化開(kai)發(fa)(fa)三種開(kai)發(fa)(fa)模(mo)式。其中(zhong)(zhong)標準化開(kai)發(fa)(fa)以聯東U谷為代表，其研發(fa)(fa)了(le)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)綜(zong)合(he)體和(he)總體綜(zong)合(he)體兩類(lei)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品，在全國范(fan)圍內進行標準化復(fu)制；專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化開(kai)發(fa)(fa)以海憑國際、中(zhong)(zhong)汽(qi)零、中(zhong)(zhong)國電(dian)子(zi)信息集(ji)團(tuan)等(deng)從制造領域(yu)轉型的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)商為代表，由于該(gai)類(lei)開(kai)發(fa)(fa)商對產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)領域(yu)比較(jiao)了(le)解(jie)，因此(ci)，在符合(he)其要求的(de)區域(yu)開(kai)發(fa)(fa)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)區，如醫療器(qi)械產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)、汽(qi)車零部件(jian)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)、電(dian)子(zi)信息產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)等(deng)；個性化開(kai)發(fa)(fa)是針(zhen)對特(te)定的(de)地(di)(di)(di)塊進行專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)分析(xi)，從而確定該(gai)項(xiang)目的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品等(deng)方面，目前大部分產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目均屬(shu)于個性化開(kai)發(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產業(ye)地(di)產拿地(di)階段必須進行(xing)戰略(lve)研判(pan)，以(yi)(yi)便企業(ye)進行(xing)投資(zi)決(jue)策。戰略(lve)研判(pan)重點評估項目(mu)開發(fa)(fa)對地(di)方(fang)經濟的(de)價(jia)值，以(yi)(yi)及項目(mu)本身所創造的(de)商業(ye)價(jia)值。在戰略(lve)研判(pan)的(de)基礎(chu)上對項目(mu)進行(xing)概念(nian)包裝，提升項目(mu)戰略(lve)價(jia)值，可(ke)更好地(di)向地(di)方(fang)政府(fu)索(suo)取政策支持。“一(yi)(yi)帶一(yi)(yi)路、長(chang)江經濟帶、京津冀協(xie)同發(fa)(fa)展”三大戰略(lve)，對區(qu)(qu)域(yu)經濟發(fa)(fa)展帶來(lai)深遠(yuan)影響。全國大交通(tong)格(ge)局變化(hua)，城(cheng)市群發(fa)(fa)展和區(qu)(qu)域(yu)一(yi)(yi)體化(hua)，改(gai)變著城(cheng)市功能定位，產業(ye)地(di)產項目(mu)也(ye)需要(yao)在更大的(de)地(di)理經濟范圍中(zhong)尋找新(xin)的(de)機遇。

（3）商業模式

重(zhong)點解決(jue)項(xiang)目主體(ti)的(de)角(jiao)色(se)(se)(se)定(ding)位與盈利渠(qu)道的(de)問題，掙什么錢？掙誰的(de)錢？如何掙錢？商(shang)(shang)業(ye)模式創(chuang)新(xin)的(de)關鍵(jian)在(zai)于，如何顛覆簡單(dan)的(de)產(chan)品“租售”模式？產(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)的(de)項(xiang)目主體(ti)可充當開發商(shang)(shang)、投資(zi)(zi)(zi)商(shang)(shang)、服務(wu)(wu)商(shang)(shang)三重(zhong)角(jiao)色(se)(se)(se)，盈利渠(qu)道也存在(zai)土地(di)(di)、物業(ye)、投資(zi)(zi)(zi)、服務(wu)(wu)、資(zi)(zi)(zi)本(ben)化等多(duo)種(zhong)方式，項(xiang)目主體(ti)應根據(ju)周邊競爭、自身資(zi)(zi)(zi)源等情況，合(he)理定(ding)位自己的(de)角(jiao)色(se)(se)(se)，明確盈利渠(qu)道，創(chuang)新(xin)商(shang)(shang)業(ye)模式。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)是(shi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)內(nei)容，也(ye)是(shi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)核心(xin)，經(jing)過多(duo)年的(de)(de)發展，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)內(nei)容也(ye)經(jing)歷了由混雜到專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)過程，未來(lai)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)競(jing)爭(zheng)不僅僅是(shi)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價格水平(ping)的(de)(de)競(jing)爭(zheng)，更是(shi)基于特定產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化競(jing)爭(zheng)。分(fen)析園區面臨的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇（結構性產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇、改善性產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇、創新性產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇），判斷產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發展邏(luo)輯（成本驅動邏(luo)輯、市場驅動邏(luo)輯、投(tou)資(zi)驅動邏(luo)輯），明確產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)體系對(dui)于產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)開發運營至關重要。

（5）產品定位

物業(ye)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)是產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)載體，也是回(hui)收投資(zi)、實(shi)現(xian)收益的(de)標(biao)的(de)。產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位首先體現(xian)在如何選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)園區(qu)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)線，標(biao)準廠房？高(gao)層(ceng)辦(ban)公？獨棟(dong)總部？等等，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)跟區(qu)域經濟、自(zi)身(shen)實(shi)力(li)、周邊競爭等諸多因素有關，選(xuan)(xuan)擇(ze)(ze)什么(me)樣(yang)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，意味著(zhu)你將(jiang)走什么(me)樣(yang)的(de)道(dao)路；產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位其次體現(xian)在怎樣(yang)提供符合(he)甚至超出用戶預期的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)。企業(ye)對(dui)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)物業(ye)的(de)要求(qiu)十分高(gao)，專業(ye)化、個性化強，不同的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)對(dui)物業(ye)的(de)柱間距、消防、層(ceng)高(gao)等要求(qiu)可能差別很大(da)，這(zhe)就(jiu)給園區(qu)開發(fa)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)物業(ye)提出了比較大(da)的(de)問(wen)題，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)設計一旦有偏差，租售都可能出現(xian)大(da)問(wen)題。

（6）市場定位

重點解決(jue)客(ke)(ke)戶群(qun)體(ti)(ti)是誰(shui)？客(ke)(ke)戶群(qun)體(ti)(ti)在哪里？的(de)問題(ti)。市場定位需(xu)要(yao)建(jian)立在大量的(de)企業調研(yan)的(de)基(ji)礎之上(shang)，是來自區(qu)域(yu)產品需(xu)求，來自本(ben)地(di)(di)產業升(sheng)級，還是來自周邊(bian)(bian)產業外(wai)溢，要(yao)對各(ge)類潛在客(ke)(ke)群(qun)進(jin)行系統的(de)分析。一般而言，一個產業地(di)(di)產項目70%的(de)客(ke)(ke)戶群(qun)體(ti)(ti)均(jun)來自于本(ben)地(di)(di)或周邊(bian)(bian)區(qu)域(yu)，30%的(de)客(ke)(ke)戶來自于外(wai)部區(qu)域(yu)。

（7）空間規劃

筆者建議也堅持將產業地產策劃與概念規劃結(jie)合起來(lai)做(zuo)，將產品、公共(gong)平(ping)臺等載體(ti)落實到空(kong)間層面(mian)，制定產物(wu)結(jie)合的概念規劃方(fang)案，系(xi)統(tong)性的解決園(yuan)區(qu)的土(tu)地利(li)用(yong)、物(wu)業配(pei)比、指(zhi)(zhi)標體(ti)系(xi)、道路交通、綠(lv)化(hua)景觀燈一系(xi)列問題，一方(fang)面(mian)便(bian)于(yu)園(yuan)區(qu)營銷宣(xuan)傳(chuan)，另(ling)一方(fang)面(mian)便(bian)于(yu)指(zhi)(zhi)導后期園(yuan)區(qu)的開發建設(she)。

（8）運營策略

從營銷(xiao)推廣(guang)、產(chan)業(ye)招商(shang)、產(chan)業(ye)投(tou)資、服(fu)務(wu)體系、組織架(jia)構、配套政(zheng)策(ce)等方面(mian)制(zhi)(zhi)定園區的運(yun)營策(ce)略(lve)，并制(zhi)(zhi)定近期的行動計劃。要(yao)研究(jiu)新的客(ke)戶群(qun)體和服(fu)務(wu)需求，面(mian)對新的客(ke)群(qun)特征繪制(zhi)(zhi)產(chan)業(ye)地產(chan)的作戰地圖。服(fu)務(wu)模式創新的關鍵在于(yu)，如何找準入園企業(ye)的“痛點”投(tou)其所好？專業(ye)服(fu)務(wu)“讓位”市(shi)場服(fu)務(wu)主(zhu)體，開放服(fu)務(wu)端口，吸納主(zhu)體入園、能力入園。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產(chan)物(wu)一體”發展(zhan)思路

即產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)-物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)綜(zong)合開發(fa)(fa)思路，變孤立(li)的(de)房產(chan)(chan)(chan)開發(fa)(fa)為(wei)綜(zong)合的(de)產(chan)(chan)(chan)物(wu)(wu)協同開發(fa)(fa)。通過(guo)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)建設(she)打造(zao)硬(ying)環(huan)境和硬(ying)載(zai)體，但必(bi)須要學(xue)會(hui)從(cong)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)這個(ge)核心層面賺到載(zai)體的(de)錢，產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)導入(ru)“人”，而(er)“人”是(shi)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)真(zhen)正的(de)需求(qiu)者(zhe)，為(wei)人的(de)各(ge)種(zhong)需求(qiu)提供各(ge)類服(fu)務，將成為(wei)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)“盤(pan)(pan)活”的(de)主體內(nei)容，當物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)可(ke)以(yi)實(shi)(shi)現持續(xu)的(de)收益，通過(guo)資產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券化便可(ke)以(yi)實(shi)(shi)現產(chan)(chan)(chan)物(wu)(wu)開發(fa)(fa)的(de)更高階“盤(pan)(pan)活”。

（2）“招培一體”發(fa)展思(si)路

變“被(bei)動招商引資”為“主動產(chan)業(ye)培(pei)育”，在傳統招商基(ji)礎上，通過產(chan)業(ye)基(ji)金(jin)、產(chan)業(ye)孵(fu)化服務、創投(tou)資源引入，建立產(chan)業(ye)孵(fu)化培(pei)育優勢，促進產(chan)業(ye)集聚發展，形(xing)成完整產(chan)業(ye)鏈條。“招培(pei)一體”，雙向(xiang)出擊，解決(jue)產(chan)業(ye)難題。

（3）“政策+資本+產業”三(san)位一體思路

以(yi)產業(ye)為(wei)核心(xin)，尋求(qiu)政(zheng)策支持，尋求(qiu)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本合(he)作。首先向(xiang)政(zheng)府要(yao)政(zheng)策和資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)源(yuan)支持，降低園(yuan)區開發運營和產業(ye)培育的(de)成(cheng)本。整合(he)產業(ye)基金公司、投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)管理公司等各種資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)源(yuan)，以(yi)創(chuang)投(tou)(tou)基金、產業(ye)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)基金、產業(ye)并購基金、技術并購基金等多種資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本形式(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)形成(cheng)園(yuan)區產業(ye)集聚。同(tong)時，通(tong)過(guo)服務體系、配套(tao)體系建設實現要(yao)素共享、規模效益，促進產業(ye)集聚發展，通(tong)過(guo)政(zheng)策驅(qu)(qu)動(dong)(dong)—資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)本驅(qu)(qu)動(dong)(dong)—產業(ye)驅(qu)(qu)動(dong)(dong)推動(dong)(dong)園(yuan)區走上良性發展軌道(dao)。