一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么 工業地產的開發(fa)模式有哪些(xie)呢(ni)？

1、工業園區開發模式

在政府主導的(de)前(qian)(qian)提(ti)下進行，通過(guo)創造相關產業(ye)支持政策(ce)、稅(shui)收優惠等條件營(ying)造園區(qu)與其他工業(ye)地產項(xiang)目所(suo)具備的(de)獨(du)特優勢，然后通過(guo)招(zhao)商引資、土(tu)地出讓等方(fang)式引進符合(he)相關條件的(de)工業(ye)發展(zhan)項(xiang)目。工業(ye)園區(qu)開(kai)發模式是目前(qian)(qian)中國(guo)各級(ji)地方(fang)政府最常使用的(de)工業(ye)地產開(kai)發模式，也是我國(guo)目前(qian)(qian)工業(ye)地產市場的(de)主要載體。

但是其(qi)也存(cun)在(zai)一定的(de)缺陷(xian)，比如不熟悉(xi)工(gong)業(ye)(ye)地(di)產的(de)運作方法，項目前期(qi)缺乏科學合理的(de)定位與策(ce)劃等(deng)不足導致(zhi)其(qi)在(zai)工(gong)業(ye)(ye)園的(de)整體運作中不夠(gou)專業(ye)(ye)化(hua)，致(zhi)使大部分工(gong)業(ye)(ye)園區閑置(zhi)與擱(ge)荒。

2、主體企業引導模式

該種模(mo)式是主(zhu)體企(qi)業(ye)進行的(de)(de)(de)(de)工業(ye)地(di)產(chan)開發某個產(chan)業(ye)領域具有強(qiang)大(da)的(de)(de)(de)(de)綜(zong)合實力的(de)(de)(de)(de)企(qi)業(ye)，營(ying)建一個相對獨(du)立的(de)(de)(de)(de)工業(ye)園區；在自身企(qi)業(ye)入駐且占主(zhu)導(dao)的(de)(de)(de)(de)前(qian)提下，借助(zhu)企(qi)業(ye)在產(chan)業(ye)中的(de)(de)(de)(de)強(qiang)大(da)的(de)(de)(de)(de)凝聚力與號召力，通(tong)過土(tu)地(di)出讓、項目租售等方式引進其(qi)他同類企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)(de)聚集，實現整個產(chan)業(ye)鏈的(de)(de)(de)(de)打(da)造及完善主(zhu)體企(qi)業(ye)引導(dao)模(mo)式。

3、工業地產商模式

房地產投資開發企業(ye)在工(gong)業(ye)園區內(nei)或其他(ta)地方(fang)獲取工(gong)業(ye)土地項目(mu)，在進行項目(mu)的(de)道路、綠化等基礎設(she)施建設(she)乃至廠房、倉(cang)庫(ku)、研發等房產項目(mu)的(de)營(ying)(ying)建，然后以(yi)租(zu)賃、轉讓或合資、合作經營(ying)(ying)的(de)方(fang)式進行項目(mu)相關設(she)施的(de)經營(ying)(ying)、管理。

4、綜合運作模式

綜合運作模(mo)(mo)式是指對(dui)上述的工(gong)業(ye)園區(qu)開發模(mo)(mo)式、主體企業(ye)引導模(mo)(mo)式和工(gong)業(ye)地產商模(mo)(mo)式進(jin)行(xing)混合運用的工(gong)業(ye)地產開發模(mo)(mo)式。

就我國目前來說，工(gong)(gong)業地產的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)模(mo)式(shi)主(zhu)(zhu)(zhu)要(yao)(yao)以工(gong)(gong)業園區開(kai)發(fa)和工(gong)(gong)業地產商模(mo)式(shi)為主(zhu)(zhu)(zhu)，特別(bie)是工(gong)(gong)業園區的(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)模(mo)式(shi)，在我國工(gong)(gong)業及工(gong)(gong)業地產的(de)(de)(de)(de)發(fa)展過程中起(qi)到了(le)積(ji)極的(de)(de)(de)(de)作(zuo)用。針對(dui)園區開(kai)發(fa)類企業，其管理(li)(li)體(ti)制主(zhu)(zhu)(zhu)要(yao)(yao)有：一是以政府為損益(yi)(yi)主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)的(de)(de)(de)(de)管理(li)(li)模(mo)式(shi)。政府作(zuo)為土(tu)地開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)，并(bing)承(cheng)擔(dan)最終的(de)(de)(de)(de)損益(yi)(yi)；二是以開(kai)發(fa)企業為損益(yi)(yi)主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)的(de)(de)(de)(de)管理(li)(li)模(mo)式(shi)。政府委托(tuo)或(huo)者授(shou)權(quan)開(kai)發(fa)公司從事開(kai)發(fa)區內的(de)(de)(de)(de)土(tu)地開(kai)發(fa)和市(shi)政道路建設業務，開(kai)發(fa)公司作(zuo)為土(tu)地開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)，并(bing)由開(kai)發(fa)公司承(cheng)擔(dan)最終的(de)(de)(de)(de)損益(yi)(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)(gui)劃(hua)是工業地產(chan)開發的(de)重要階段(duan)，涉及項(xiang)目定(ding)(ding)(ding)位、市(shi)場(chang)分(fen)析(xi)和規(gui)(gui)劃(hua)設(she)計等(deng)(deng)內容(rong)。在項(xiang)目定(ding)(ding)(ding)位中(zhong)，需(xu)(xu)考慮(lv)工業用地的(de)位置、需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)量(liang)和市(shi)場(chang)空間等(deng)(deng)因素(su)，從而確定(ding)(ding)(ding)項(xiang)目的(de)總體方向。市(shi)場(chang)分(fen)析(xi)則通(tong)過調研和分(fen)析(xi)市(shi)場(chang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)、供給(gei)以(yi)及潛在競(jing)爭對(dui)手等(deng)(deng)情況，以(yi)便制(zhi)定(ding)(ding)(ding)相應的(de)開發策(ce)略。規(gui)(gui)劃(hua)設(she)計是基于市(shi)場(chang)需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)和政府要求(qiu)(qiu)，在總體規(gui)(gui)劃(hua)、詳細規(gui)(gui)劃(hua)和建(jian)筑設(she)計等(deng)(deng)層(ceng)面上進行，旨在確保項(xiang)目的(de)可行性和可持續(xu)發展。

2、土地購置階段

土(tu)地(di)(di)(di)購置是工業地(di)(di)(di)產開發的(de)核心環節，其目(mu)(mu)標是通過(guo)購買或(huo)租(zu)賃土(tu)地(di)(di)(di)以(yi)滿(man)足項(xiang)目(mu)(mu)需求(qiu)(qiu)。首先，需進(jin)行(xing)土(tu)地(di)(di)(di)調查(cha)和評(ping)估(gu)，以(yi)了解土(tu)地(di)(di)(di)的(de)使用性(xing)質、法(fa)律規定和市場價格(ge)等情況。然后，在與土(tu)地(di)(di)(di)所(suo)有者(zhe)或(huo)相關政府部門進(jin)行(xing)談(tan)判后，選擇適合(he)項(xiang)目(mu)(mu)需求(qiu)(qiu)的(de)土(tu)地(di)(di)(di)，并(bing)簽(qian)訂相應(ying)的(de)土(tu)地(di)(di)(di)轉(zhuan)讓或(huo)租(zu)賃合(he)同(tong)。最后，進(jin)行(xing)土(tu)地(di)(di)(di)登記和過(guo)戶手續，確保土(tu)地(di)(di)(di)的(de)合(he)法(fa)性(xing)和項(xiang)目(mu)(mu)能夠正常運行(xing)。

3、前期準備階段

前期(qi)準備(bei)是工業地產(chan)開發的關鍵階段，包括項(xiang)目(mu)籌備(bei)、融(rong)資和審批等(deng)工作。項(xiang)目(mu)籌備(bei)涉及人員配置(zhi)、技(ji)術研發和市場營銷等(deng)方面，以確(que)保項(xiang)目(mu)能(neng)夠順利進行。融(rong)資是為(wei)了(le)籌集項(xiang)目(mu)所(suo)需的資金，可通過自(zi)籌資金、銀行貸(dai)款、股權融(rong)資和政府補貼等(deng)方式進行。審批是指向相關政府部門提交申請，獲得項(xiang)目(mu)開發許可證和建設(she)用地規(gui)劃許可證等(deng)必要文件，以保證項(xiang)目(mu)的合(he)法性(xing)(xing)和規(gui)范性(xing)(xing)。

4、項目建設階段

在項目建設(she)階段，需(xu)進行(xing)設(she)計(ji)(ji)、招標(biao)和(he)施(shi)工(gong)(gong)(gong)等工(gong)(gong)(gong)作(zuo)。設(she)計(ji)(ji)是(shi)根(gen)據(ju)項目需(xu)求(qiu)和(he)規劃(hua)設(she)計(ji)(ji)方(fang)(fang)案，制定詳(xiang)細的(de)建設(she)方(fang)(fang)案和(he)施(shi)工(gong)(gong)(gong)圖紙，為(wei)(wei)施(shi)工(gong)(gong)(gong)提供(gong)依據(ju)。招標(biao)是(shi)為(wei)(wei)了選擇施(shi)工(gong)(gong)(gong)單(dan)位和(he)供(gong)應商，可通過公開招標(biao)、競爭(zheng)性談判和(he)邀請招標(biao)等方(fang)(fang)式進行(xing)，并簽訂相(xiang)應的(de)承包(bao)(bao)合(he)同。施(shi)工(gong)(gong)(gong)是(shi)將設(she)計(ji)(ji)方(fang)(fang)案轉化為(wei)(wei)實際(ji)工(gong)(gong)(gong)程，包(bao)(bao)括土方(fang)(fang)開挖、基礎(chu)設(she)施(shi)建設(she)和(he)主體建筑等工(gong)(gong)(gong)作(zuo)，以確保項目按時按質完成(cheng)。

5、運營階段

項(xiang)目(mu)(mu)建設(she)完成(cheng)后，進入運營(ying)(ying)階(jie)段，需進行(xing)客(ke)戶(hu)招(zhao)商(shang)(shang)和(he)設(she)施(shi)運營(ying)(ying)等(deng)(deng)工(gong)作。客(ke)戶(hu)招(zhao)商(shang)(shang)是為了吸引企業進駐項(xiang)目(mu)(mu)，通過宣傳和(he)營(ying)(ying)銷(xiao)等(deng)(deng)手段吸引租戶(hu)和(he)買家，確保項(xiang)目(mu)(mu)的(de)租金收益和(he)資金回報。設(she)施(shi)運營(ying)(ying)是指對項(xiang)目(mu)(mu)的(de)設(she)施(shi)和(he)服務(wu)進行(xing)管(guan)理和(he)維護，包括物業管(guan)理、安保服務(wu)和(he)環(huan)境治理等(deng)(deng)工(gong)作，以提供一個良好的(de)經營(ying)(ying)環(huan)境和(he)運營(ying)(ying)服務(wu)。

總之，工業地產開(kai)發涉(she)及多個階段和(he)環(huan)節，需(xu)要充分的(de)規(gui)劃(hua)和(he)準備，并且需(xu)要協調各方的(de)合(he)作，統籌推進(jin)。只有在規(gui)范的(de)流程下進(jin)行，才能確保項目的(de)成功開(kai)發和(he)運營。