【樓盤投(tou)資(zi)】投(tou)資(zi)樓盤要注意(yi)什么 影(ying)響樓盤投(tou)資(zi)的因素(su)

投資樓盤要注意什么

1、確定好投資策略

買房(fang)投(tou)(tou)資(zi)(zi)是一(yi)門學問(wen)，想要(yao)可(ke)以真正獲(huo)取(qu)利潤，首(shou)先就需(xu)要(yao)制定出適合自己(ji)的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)策略，畢竟你(ni)想要(yao)投(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)房(fang)產和你(ni)應該(gai)投(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)房(fang)產還是很不一(yi)樣的(de)(de)(de)(de)。你(ni)需(xu)要(yao)清楚了解(jie)你(ni)的(de)(de)(de)(de)經濟能力，知道(dao)自己(ji)有多少錢可(ke)以投(tou)(tou)資(zi)(zi)房(fang)產，可(ke)以投(tou)(tou)資(zi)(zi)什么樣的(de)(de)(de)(de)房(fang)產，這些可(ke)以投(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)房(fang)產中(zhong)哪一(yi)處的(de)(de)(de)(de)性價比是較好(hao)的(de)(de)(de)(de)等等。

2、選擇一個好的地段

地(di)段是買房(fang)投(tou)資時必須要(yao)考慮的(de)(de)(de)(de)(de)因素(su)，地(di)段的(de)(de)(de)(de)(de)好(hao)壞關系到房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)，更關系到房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資價(jia)(jia)值(zhi)。地(di)段好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)子(zi)，房(fang)屋(wu)價(jia)(jia)格(ge)比(bi)較(jiao)(jiao)高，升值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)可能(neng)性也就(jiu)比(bi)較(jiao)(jiao)大(da)，反之(zhi)房(fang)屋(wu)價(jia)(jia)格(ge)比(bi)較(jiao)(jiao)低，貶值(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)可能(neng)性就(jiu)比(bi)較(jiao)(jiao)大(da)，因此在經(jing)濟條件允許(xu)的(de)(de)(de)(de)(de)情(qing)況下，較(jiao)(jiao)好(hao)購(gou)買地(di)理(li)位置比(bi)較(jiao)(jiao)好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)，只有這樣(yang)才能(neng)更大(da)程度地(di)保(bao)證你的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)子(zi)會增值(zhi)，而(er)不是貶值(zhi)。

3、參考房屋均價

買(mai)房(fang)投資時要參考(kao)房(fang)屋(wu)均價，因(yin)為房(fang)屋(wu)均價的(de)(de)高低不僅可(ke)以讓投資者(zhe)(zhe)在(zai)購房(fang)款的(de)(de)數額上(shang)做到(dao)(dao)心里有(you)底，還能從中了(le)解到(dao)(dao)當前的(de)(de)市場狀況(kuang)。比(bi)如(ru)，如(ru)果在(zai)同一(yi)(yi)區域的(de)(de)相同類型的(de)(de)房(fang)屋(wu)均價是(shi)三萬一(yi)(yi)平(ping)米(mi)，僅有(you)很小一(yi)(yi)部分房(fang)屋(wu)賣到(dao)(dao)了(le)兩萬一(yi)(yi)平(ping)米(mi)，那就說明房(fang)屋(wu)的(de)(de)售(shou)賣者(zhe)(zhe)有(you)特殊的(de)(de)原(yuan)因(yin)才給出了(le)低價，這(zhe)樣的(de)(de)房(fang)屋(wu)一(yi)(yi)般是(shi)會升值的(de)(de)，這(zhe)時投資者(zhe)(zhe)可(ke)以考(kao)慮購買(mai)。

4、計算好養房成本

養房(fang)成本也是(shi)買(mai)房(fang)投資時要考慮的(de)必(bi)要因素(su)之(zhi)(zhi)一(yi)，設想一(yi)下(xia)，如(ru)果你(ni)買(mai)房(fang)花(hua)了(le)二十萬(wan)，但是(shi)你(ni)能(neng)夠得到的(de)利潤只能(neng)是(shi)十萬(wan)，相信這(zhe)么(me)虧本的(de)買(mai)賣是(shi)任誰都不想做的(de)。除(chu)此之(zhi)(zhi)外，如(ru)果你(ni)買(mai)房(fang)用來出租，房(fang)租與其它同類的(de)房(fang)子(zi)一(yi)樣，但是(shi)你(ni)的(de)房(fang)子(zi)周邊沒有齊全(quan)的(de)生活(huo)配套，這(zhe)就意味著租客(ke)的(de)生活(huo)成本提高了(le)，那么(me)自(zi)然就不會有人選擇租用你(ni)的(de)房(fang)子(zi)，那又何(he)談利潤率呢？所以，養房(fang)成本一(yi)定要提前計算好。

影響樓盤投資的因素

1、地段、配套是關鍵

“地段，地段，還是地段”———這似乎是房地產市場一個亙古不變的真理。的確，在衡量一個建筑樓盤的(de)(de)價值時，地段(duan)占(zhan)有(you)(you)(you)相(xiang)當(dang)比重。所謂好(hao)的(de)(de)地段(duan)應該擁(yong)有(you)(you)(you)便利的(de)(de)交通網絡(luo)、完善(shan)而(er)優(you)質(zhi)的(de)(de)周邊(bian)配套設(she)(she)施、良好(hao)的(de)(de)綠化資(zi)源、成(cheng)熟的(de)(de)周邊(bian)環境(jing)等。作為(wei)出租型公(gong)寓(yu)，除了以(yi)上因(yin)素外(wai)，如果能具有(you)(you)(you)優(you)秀的(de)(de)規(gui)劃(hua)設(she)(she)計、施工質(zhi)量和貼心(xin)的(de)(de)物業服(fu)務，加上與高(gao)(gao)檔寫字樓及外(wai)資(zi)企業商務區(qu)(qu)在(zai)合(he)理距離以(yi)內，定能吸(xi)引外(wai)籍人士的(de)(de)眼球，從(cong)而(er)得(de)到較好(hao)的(de)(de)租金(jin)回報。如朝陽公(gong)園、CBD核(he)心(xin)區(qu)(qu)、使館區(qu)(qu)輻射區(qu)(qu)、機場高(gao)(gao)速溫榆河畔別(bie)墅區(qu)(qu)等地段(duan)的(de)(de)優(you)勢，均是(shi)其他(ta)地段(duan)無(wu)可比擬的(de)(de)。由于(yu)上述(shu)區(qu)(qu)域的(de)(de)土地供(gong)應有(you)(you)(you)限，當(dang)該區(qu)(qu)域一手供(gong)應被完全吸(xi)納后，買家(jia)只能轉(zhuan)移(yi)視線到二(er)手市場，而(er)在(zai)土地供(gong)應緊缺，需求隨(sui)著國內經濟(ji)發展(zhan)日益(yi)加大時，上述(shu)地段(duan)的(de)(de)真正價值將(jiang)會得(de)到充分體(ti)現(xian)。稀(xi)有(you)(you)(you)=珍貴，地段(duan)仍然是(shi)投資(zi)高(gao)(gao)檔公(gong)寓(yu)的(de)(de)買家(jia)必須(xu)考慮的(de)(de)因(yin)素。

2、保值、升值看服務

對(dui)于高檔(dang)樓(lou)(lou)盤(pan)，如果(guo)說(shuo)優(you)秀的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)硬件(jian)(jian)極(ji)為(wei)重要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)話，那(nei)么(me)，軟件(jian)(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)重要性(xing)也不(bu)應(ying)該被忽略。因為(wei)優(you)秀的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)軟件(jian)(jian)服務(wu)能延遲硬件(jian)(jian)設(she)備的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)老化，加強(qiang)樓(lou)(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)生命力。樓(lou)(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)軟件(jian)(jian)中(zhong)最為(wei)突出的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)物(wu)業(ye)管(guan)理，物(wu)業(ye)管(guan)理服務(wu)水平的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)高低(di)對(dui)于整個(ge)樓(lou)(lou)盤(pan)是(shi)否(fou)(fou)能保值(zhi)、升(sheng)值(zhi)具(ju)有重要作用。比如，開發商當初設(she)計外立面(mian)使用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)涂料或(huo)(huo)淺色墻磚(zhuan)，那(nei)么(me)，就需要物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)定期做清洗或(huo)(huo)維護，盡量(liang)使其不(bu)褪(tun)色、裂縫或(huo)(huo)者變臟。如果(guo)物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)服務(wu)水準及(ji)維修意識(shi)相對(dui)較低(di)，樓(lou)(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)品質就會(hui)隨著時(shi)間的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)推移而下降。另外，服務(wu)水準較高的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)管(guan)理公(gong)(gong)司(si)，為(wei)維護社區的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)整體形象，會(hui)通過《物(wu)業(ye)管(guan)理公(gong)(gong)約(yue)(yue)》和(he)《維修公(gong)(gong)約(yue)(yue)》對(dui)個(ge)別業(ye)主的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)個(ge)性(xing)化行(xing)為(wei)進(jin)行(xing)約(yue)(yue)束，如對(dui)業(ye)主隨便(bian)扔垃圾、養大型寵物(wu)、晚上制造噪音等問題進(jin)行(xing)合理約(yue)(yue)束，以提高住戶的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)居住舒適度，緩解(jie)業(ye)主之間的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)矛盾。而服務(wu)水平一般的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)可能對(dui)此就不(bu)會(hui)太過顧及(ji)。而這一點，恰恰也是(shi)樓(lou)(lou)盤(pan)能否(fou)(fou)保值(zhi)、升(sheng)值(zhi)，客戶是(shi)否(fou)(fou)愿意承租(zu)或(huo)(huo)二手購(gou)買的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)另一重要因素。

3、居住氛圍看人群

早期入市的(de)(de)一(yi)些公(gong)(gong)寓項目(mu)，由(you)于(yu)開(kai)發商(shang)對(dui)未來的(de)(de)預(yu)期很模糊，擔心銷售會受阻，所(suo)以項目(mu)中(zhong)大、中(zhong)、小(xiao)三種戶型都有，甚(shen)至同(tong)(tong)時涵蓋(gai)純(chun)居住(zhu)(zhu)與(yu)商(shang)住(zhu)(zhu)幾種不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)的(de)(de)客(ke)(ke)(ke)戶群(qun)體(ti)，這(zhe)樣(yang)一(yi)來，由(you)于(yu)產品本身定(ding)位的(de)(de)模糊不(bu)(bu)(bu)清，致使(shi)客(ke)(ke)(ke)群(qun)也不(bu)(bu)(bu)盡(jin)統(tong)一(yi)。住(zhu)(zhu)在大戶型里與(yu)住(zhu)(zhu)在小(xiao)戶型里的(de)(de)人(ren)群(qun)，或者純(chun)居住(zhu)(zhu)與(yu)商(shang)住(zhu)(zhu)的(de)(de)客(ke)(ke)(ke)戶，由(you)于(yu)經(jing)濟承受能力不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)，對(dui)生活的(de)(de)要求也不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)，這(zhe)樣(yang)就(jiu)給物業(ye)公(gong)(gong)司造成一(yi)定(ding)的(de)(de)管理與(yu)服務難度。如(ru)保安門(men)禁的(de)(de)管理要嚴格到什么(me)程(cheng)度，純(chun)居住(zhu)(zhu)與(yu)商(shang)住(zhu)(zhu)的(de)(de)客(ke)(ke)(ke)戶要求往往不(bu)(bu)(bu)一(yi)樣(yang)，物業(ye)公(gong)(gong)司只能采取折(zhe)中(zhong)的(de)(de)態度處理，如(ru)此一(yi)來，社區的(de)(de)品質也會受到一(yi)定(ding)的(de)(de)負面影響(xiang)。

有(you)鑒于此，建議買(mai)(mai)家在(zai)購(gou)房(fang)時對社(she)(she)區的(de)(de)人(ren)群(qun)(qun)特征也應予以考慮(lv)，在(zai)投(tou)(tou)資(zi)購(gou)買(mai)(mai)高(gao)檔(dang)公寓時，盡量(liang)考慮(lv)與(yu)品味相投(tou)(tou)、背景(jing)相似的(de)(de)人(ren)群(qun)(qun)“扎(zha)堆兒”。如(ru)果社(she)(she)區的(de)(de)人(ren)群(qun)(qun)整(zheng)體素質較高(gao)，在(zai)一(yi)些具體細節上，會(hui)配合(he)物(wu)業(ye)公司、業(ye)委會(hui)去做得更好，這樣，樓盤的(de)(de)整(zheng)體檔(dang)次便會(hui)超水平地發揮(hui)出來，這是所有(you)投(tou)(tou)資(zi)型買(mai)(mai)家求之不(bu)得的(de)(de)。

4、投資回報算細賬

投資(zi)回報是每一個高(gao)檔樓盤(pan)的買(mai)家無不看(kan)重的，對此，購房(fang)人除(chu)需要(yao)(yao)(yao)考(kao)察同一區域(yu)其他樓盤(pan)的回報率及租金(jin)情(qing)況以作比較外，還需要(yao)(yao)(yao)算筆細賬。在計(ji)算過程(cheng)中(zhong)買(mai)房(fang)人應(ying)該把交易成本及運營成本從收益中(zhong)扣除(chu)以得到(dao)凈收益，比如：銀行貸款、年(nian)付(fu)利息；前期投入(ru)資(zi)金(jin)；年(nian)物業(ye)費；年(nian)取暖(nuan)費；租金(jin)稅費；中(zhong)介代理費等。由此可以看(kan)出，租金(jin)收入(ru)大多僅(jin)僅(jin)能支(zhi)付(fu)房(fang)子日常(chang)維護開銷，而(er)要(yao)(yao)(yao)得到(dao)真正的投資(zi)回報還得依賴房(fang)屋升(sheng)值來實現(xian)。

5、宏觀政策需把控

2003年至今，國家(jia)出臺了一(yi)系列(lie)金(jin)(jin)融政(zheng)策(ce)和土(tu)地(di)政(zheng)策(ce)，對房地(di)產市場的(de)(de)(de)(de)(de)影響巨大。比如首付款比例(li)的(de)(de)(de)(de)(de)提高，就直接影響了投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)型(xing)買(mai)家(jia)和購(gou)買(mai)兩套(含(han)兩套)以上住房及高檔別(bie)墅(shu)買(mai)家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)收益。另外(wai)，購(gou)買(mai)高檔公寓(yu)，其契稅(shui)為3%，也(ye)比購(gou)買(mai)普(pu)通(tong)住宅高出一(yi)倍。而(er)租(zu)賃稅(shui)費(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)降(jiang)(jiang)(jiang)低等，也(ye)對個人購(gou)房起到一(yi)定的(de)(de)(de)(de)(de)鼓勵作用。不(bu)過，由于不(bu)少外(wai)資(zi)(zi)(zi)企業(ye)逐(zhu)年降(jiang)(jiang)(jiang)低對外(wai)籍員工的(de)(de)(de)(de)(de)住房補(bu)貼，進行員工本(ben)地(di)化以壓縮(suo)成本(ben)，越(yue)來越(yue)多外(wai)籍員工在(zai)(zai)北京購(gou)房自用，公寓(yu)租(zu)金(jin)(jin)將會有所(suo)下降(jiang)(jiang)(jiang)。因此(ci)，對于投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)高檔公寓(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)買(mai)家(jia)而(er)言(yan)，只有選擇真正適合的(de)(de)(de)(de)(de)區域和產品才(cai)能在(zai)(zai)獲得(de)合理租(zu)金(jin)(jin)回報的(de)(de)(de)(de)(de)同(tong)時(shi)，房屋也(ye)能得(de)到升(sheng)值。

6、押寶涉外需有度

對于近(jin)幾年(nian)住宅租(zu)金的(de)下滑(hua)，很多(duo)投資(zi)型(xing)買(mai)家(jia)(jia)或許要(yao)問，為(wei)什么(me)在幾乎(hu)所有(you)(you)房(fang)(fang)屋的(de)租(zu)金走低(di)的(de)情(qing)況(kuang)下，一(yi)些(xie)高檔的(de)涉(she)外(wai)公(gong)寓卻租(zu)售兩(liang)旺？原因不(bu)外(wai)乎(hu)兩(liang)個：一(yi)個是(shi)由(you)于產品本身的(de)高檔特(te)性；另一(yi)個是(shi)來北京創業、投資(zi)的(de)國(guo)外(wai)大(da)(da)型(xing)跨(kua)國(guo)公(gong)司大(da)(da)量增加。這(zhe)些(xie)外(wai)籍人(ren)士在租(zu)房(fang)(fang)時(shi)，由(you)于有(you)(you)可觀(guan)的(de)住房(fang)(fang)補貼、豐(feng)厚的(de)收(shou)入，不(bu)太考慮(lv)租(zu)金的(de)高低(di)，而(er)考慮(lv)更多(duo)的(de)是(shi)居住的(de)舒適(shi)度。如哪(na)里(li)(li)的(de)房(fang)(fang)子(zi)距離公(gong)司更近(jin)、交通更便捷，哪(na)里(li)(li)的(de)房(fang)(fang)子(zi)景觀(guan)資(zi)源(yuan)好(hao)等。他們在選擇居住區(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)時(shi)比較喜(xi)歡“扎堆(dui)兒”，容(rong)易形(xing)成(cheng)(cheng)一(yi)種“羊群(qun)效應”。而(er)涉(she)外(wai)區(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)也是(shi)投資(zi)公(gong)寓買(mai)家(jia)(jia)的(de)最佳選擇。但是(shi)，如果(guo)大(da)(da)家(jia)(jia)都為(wei)了獲得穩(wen)定(ding)的(de)投資(zi)回(hui)(hui)報，而(er)把(ba)目(mu)光聚集在“羊群(qun)”身上(shang)，必然會導致該區(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)房(fang)(fang)價(jia)下降。對于買(mai)家(jia)(jia)而(er)言(yan)，由(you)于投資(zi)成(cheng)(cheng)本的(de)加大(da)(da)、回(hui)(hui)報率的(de)下降，其(qi)收(shou)益(yi)空間(jian)也就(jiu)隨之縮(suo)小了。所以(yi)，買(mai)家(jia)(jia)在關注涉(she)外(wai)區(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)時(shi)，有(you)(you)必要(yao)先了解該區(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)租(zu)務市場的(de)供需結構。這(zhe)樣既有(you)(you)利于把(ba)握(wo)好(hao)投資(zi)時(shi)機(ji)，也避免因盲目(mu)投資(zi)而(er)造成(cheng)(cheng)“適(shi)得其(qi)反”的(de)后果(guo)。