一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)(yu)房地(di)(di)產(chan)相比，產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)的客戶群(qun)體更(geng)(geng)(geng)(geng)窄，客戶決策更(geng)(geng)(geng)(geng)謹慎，對產(chan)品與(yu)(yu)服務要求(qiu)更(geng)(geng)(geng)(geng)高，因(yin)此，產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)開發(fa)運營更(geng)(geng)(geng)(geng)為困難、復(fu)雜以(yi)及風(feng)險(xian)。那么(me)產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)開發(fa)風(feng)險(xian)有(you)哪些呢？

產業地產開發的風險主(zhu)要包括(kuo)以下(xia)幾個方(fang)面(mian)：

1、政策風險：產(chan)業地(di)產(chan)開發(fa)受到國家及地(di)方政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)影響較大，包括產(chan)業政(zheng)(zheng)策(ce)、土地(di)政(zheng)(zheng)策(ce)、稅收政(zheng)(zheng)策(ce)等。如果對政(zheng)(zheng)策(ce)的(de)變化把握不準確，可能導致項目開發(fa)出現問題(ti)。

2、市場風險：市場需求的變化、競(jing)爭的加(jia)劇以及產業的發(fa)展趨勢，都可能影響到產業地產的開(kai)發(fa)和運營。

3、資金風險： 產業地產開(kai)發需要大量的(de)資金(jin)投入，如果資金(jin)籌措出現問題，可能影響項目的(de)進度和效益(yi)。

4、技術風險：產業地產開(kai)發涉及到許多復雜的技術問題，如建筑設計、施(shi)工、產業運(yun)營等，如果技術上處理不當(dang)，可(ke)能(neng)導致(zhi)項(xiang)目的失敗。

5、經營風險：產業地產的運營(ying)需要(yao)專業的管(guan)理團隊(dui)，如果管(guan)理不善(shan)，可(ke)能(neng)影響項目的收(shou)益。

6、法律風險：產業地(di)產開(kai)發過程中(zhong)可(ke)能涉及(ji)到許(xu)多法律(lv)問(wen)題，如土(tu)地(di)使用權、合同履行等，如果(guo)處理不(bu)當，可(ke)能引發法律(lv)糾紛。

7、環境風險：產業地(di)產開(kai)發可能對周(zhou)邊環(huan)境產生影響(xiang)，如(ru)(ru)噪音、污染(ran)等，如(ru)(ru)果(guo)環(huan)保措施不到位(wei)，可能引發社會問題。

8、合作風險：產(chan)業(ye)地產(chan)開發往往涉(she)及到多(duo)個利益相關方(fang)，如果合作不當，可能影響項目的推進。

因(yin)此(ci)，在進行產(chan)業(ye)地產(chan)開發時，需(xu)要充(chong)分考慮各種風險因(yin)素，制定合理的風險應對策略(lve)，以確(que)保項(xiang)目的成功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公司決策層(ceng)面(mian)，進(jin)(jin)入(ru)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)務領域應首先解決開(kai)(kai)發(fa)(fa)模式問題。當前(qian)，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)主要(yao)有標(biao)準化開(kai)(kai)發(fa)(fa)、專業(ye)(ye)(ye)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)和個(ge)(ge)性(xing)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)三種開(kai)(kai)發(fa)(fa)模式。其(qi)中標(biao)準化開(kai)(kai)發(fa)(fa)以(yi)聯(lian)東U谷為代表，其(qi)研發(fa)(fa)了產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)綜合體(ti)和總體(ti)綜合體(ti)兩類產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)，在(zai)(zai)全國(guo)(guo)范圍內進(jin)(jin)行標(biao)準化復制(zhi)；專業(ye)(ye)(ye)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)以(yi)海憑國(guo)(guo)際、中汽(qi)零(ling)、中國(guo)(guo)電(dian)(dian)子(zi)信(xin)息集團等(deng)(deng)從制(zhi)造領域轉(zhuan)型的產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商為代表，由于(yu)該(gai)(gai)類開(kai)(kai)發(fa)(fa)商對產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)領域比(bi)較了解，因此，在(zai)(zai)符合其(qi)要(yao)求的區(qu)域開(kai)(kai)發(fa)(fa)專業(ye)(ye)(ye)園(yuan)區(qu)，如醫療器械(xie)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)、汽(qi)車零(ling)部件產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)、電(dian)(dian)子(zi)信(xin)息產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園(yuan)等(deng)(deng)；個(ge)(ge)性(xing)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)是針對特定(ding)的地塊進(jin)(jin)行專業(ye)(ye)(ye)分析(xi)，從而確(que)定(ding)該(gai)(gai)項目(mu)(mu)的產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)(pin)等(deng)(deng)方面(mian)，目(mu)(mu)前(qian)大部分產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)均屬于(yu)個(ge)(ge)性(xing)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產業地(di)產拿地(di)階段必(bi)須(xu)進(jin)行(xing)(xing)戰(zhan)略(lve)(lve)研(yan)判，以(yi)便企業進(jin)行(xing)(xing)投資決策(ce)。戰(zhan)略(lve)(lve)研(yan)判重點評(ping)估項(xiang)目(mu)開發(fa)對(dui)地(di)方經濟的(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)，以(yi)及項(xiang)目(mu)本身所(suo)創(chuang)造的(de)(de)(de)商業價(jia)值(zhi)。在戰(zhan)略(lve)(lve)研(yan)判的(de)(de)(de)基礎上對(dui)項(xiang)目(mu)進(jin)行(xing)(xing)概念包裝，提升項(xiang)目(mu)戰(zhan)略(lve)(lve)價(jia)值(zhi)，可更好地(di)向地(di)方政(zheng)府索取(qu)政(zheng)策(ce)支持。“一帶一路、長江經濟帶、京津(jin)冀協同發(fa)展(zhan)”三大(da)(da)戰(zhan)略(lve)(lve)，對(dui)區(qu)域經濟發(fa)展(zhan)帶來深遠影響。全國大(da)(da)交(jiao)通格局(ju)變(bian)化(hua)，城(cheng)市群發(fa)展(zhan)和區(qu)域一體(ti)化(hua)，改變(bian)著城(cheng)市功能(neng)定位(wei)，產業地(di)產項(xiang)目(mu)也需要在更大(da)(da)的(de)(de)(de)地(di)理經濟范圍中尋找新(xin)的(de)(de)(de)機遇。

（3）商業模式

重點解決項目(mu)主(zhu)體的(de)角色(se)定位與盈利渠道(dao)的(de)問題，掙什么錢？掙誰的(de)錢？如何掙錢？商業(ye)模式(shi)(shi)創新的(de)關鍵(jian)在于(yu)，如何顛(dian)覆簡單的(de)產品(pin)“租售”模式(shi)(shi)？產業(ye)地(di)產的(de)項目(mu)主(zhu)體可充(chong)當開發商、投資商、服務商三重角色(se)，盈利渠道(dao)也存在土(tu)地(di)、物業(ye)、投資、服務、資本化(hua)等多(duo)種方式(shi)(shi)，項目(mu)主(zhu)體應根(gen)據周邊競爭、自(zi)身資源等情況，合理定位自(zi)己(ji)的(de)角色(se)，明確盈利渠道(dao)，創新商業(ye)模式(shi)(shi)。

（4）產業定位

產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)是(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)內容，也是(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)核心，經過多年的(de)發展，產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)內容也經歷了由混雜到專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)的(de)過程，未來產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)競爭(zheng)不僅僅是(shi)物業(ye)(ye)(ye)價格水平的(de)競爭(zheng)，更(geng)是(shi)基(ji)于(yu)特(te)定(ding)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)化競爭(zheng)。分析園(yuan)區(qu)面臨的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機遇(yu)（結構(gou)性產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機遇(yu)、改(gai)善性產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機遇(yu)、創新性產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)機遇(yu)），判斷產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發展邏(luo)輯(ji)（成(cheng)本驅動(dong)邏(luo)輯(ji)、市場驅動(dong)邏(luo)輯(ji)、投資驅動(dong)邏(luo)輯(ji)），明(ming)確產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)體系(xi)對(dui)于(yu)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)的(de)開(kai)發運(yun)營至關重要。

（5）產品定位

物(wu)業(ye)(ye)(ye)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)載體，也是回收投資、實(shi)現(xian)收益的(de)(de)標的(de)(de)。產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位(wei)首先體現(xian)在如何選擇(ze)(ze)園區(qu)的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)線，標準(zhun)廠房？高(gao)層辦(ban)公？獨(du)棟(dong)總部？等等，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)選擇(ze)(ze)跟區(qu)域經濟、自身實(shi)力(li)、周邊(bian)競(jing)爭等諸多(duo)因(yin)素有(you)關，選擇(ze)(ze)什(shen)么(me)樣的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，意味著你將走什(shen)么(me)樣的(de)(de)道路；產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位(wei)其次(ci)體現(xian)在怎樣提(ti)(ti)供符合甚至超出用戶預期的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)。企業(ye)(ye)(ye)對產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)要求十(shi)分(fen)高(gao)，專業(ye)(ye)(ye)化(hua)、個性(xing)化(hua)強，不同的(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)對物(wu)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)柱間距、消防(fang)、層高(gao)等要求可能(neng)差(cha)別很大(da)(da)，這就給園區(qu)開發產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)提(ti)(ti)出了(le)比較大(da)(da)的(de)(de)問題，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)設計一(yi)旦有(you)偏差(cha)，租售(shou)都可能(neng)出現(xian)大(da)(da)問題。

（6）市場定位

重點解決客(ke)戶(hu)群體是誰？客(ke)戶(hu)群體在(zai)哪里？的問題。市場定位需要(yao)(yao)建(jian)立在(zai)大量(liang)的企業(ye)調研的基礎之上(shang)，是來(lai)自(zi)(zi)(zi)區域(yu)產(chan)品(pin)需求，來(lai)自(zi)(zi)(zi)本地(di)產(chan)業(ye)升級，還是來(lai)自(zi)(zi)(zi)周邊產(chan)業(ye)外(wai)溢，要(yao)(yao)對各類潛在(zai)客(ke)群進(jin)行系統的分(fen)析(xi)。一(yi)般而言，一(yi)個產(chan)業(ye)地(di)產(chan)項目70%的客(ke)戶(hu)群體均來(lai)自(zi)(zi)(zi)于(yu)本地(di)或(huo)周邊區域(yu)，30%的客(ke)戶(hu)來(lai)自(zi)(zi)(zi)于(yu)外(wai)部區域(yu)。

（7）空間規劃

筆者(zhe)建(jian)議(yi)也堅持(chi)將產業地產策(ce)劃與概(gai)(gai)念規劃結合起來做，將產品、公共平臺等載體落實到(dao)空(kong)間層面(mian)，制定產物結合的概(gai)(gai)念規劃方(fang)案，系統(tong)性的解決園(yuan)區(qu)的土地利(li)用(yong)、物業配(pei)比、指標體系、道(dao)路交(jiao)通、綠化景觀燈一系列問題，一方(fang)面(mian)便于園(yuan)區(qu)營銷(xiao)宣傳，另一方(fang)面(mian)便于指導后期園(yuan)區(qu)的開發建(jian)設。

（8）運營策略

從營銷推廣、產(chan)業(ye)(ye)招商(shang)、產(chan)業(ye)(ye)投(tou)資、服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)體(ti)系(xi)、組織架(jia)構、配套政策等(deng)方面制定園(yuan)(yuan)區的(de)(de)運營策略(lve)，并制定近(jin)期的(de)(de)行動計劃。要(yao)研究新的(de)(de)客(ke)戶群(qun)體(ti)和服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)需求，面對(dui)新的(de)(de)客(ke)群(qun)特征繪(hui)制產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)的(de)(de)作(zuo)戰地圖。服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)模(mo)式創新的(de)(de)關(guan)鍵在于，如(ru)何(he)找(zhao)準入園(yuan)(yuan)企業(ye)(ye)的(de)(de)“痛點”投(tou)其所(suo)好？專業(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)“讓位(wei)”市場(chang)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)主體(ti)，開放服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)端口，吸納(na)主體(ti)入園(yuan)(yuan)、能力入園(yuan)(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產(chan)物(wu)一體”發展(zhan)思(si)路

即(ji)產(chan)業(ye)(ye)-物(wu)(wu)業(ye)(ye)綜(zong)合開(kai)發(fa)思路(lu)，變孤立的(de)房產(chan)開(kai)發(fa)為綜(zong)合的(de)產(chan)物(wu)(wu)協同(tong)開(kai)發(fa)。通過物(wu)(wu)業(ye)(ye)建(jian)設打造硬環境(jing)和硬載體，但必須要學會從產(chan)業(ye)(ye)這個核(he)心層面賺到載體的(de)錢，產(chan)業(ye)(ye)導入“人(ren)”，而“人(ren)”是物(wu)(wu)業(ye)(ye)真正的(de)需求(qiu)者(zhe)，為人(ren)的(de)各種需求(qiu)提供各類服務，將成為物(wu)(wu)業(ye)(ye)“盤(pan)活”的(de)主(zhu)體內容(rong)，當物(wu)(wu)業(ye)(ye)可(ke)以實現(xian)持(chi)續的(de)收益，通過資產(chan)證券化(hua)便可(ke)以實現(xian)產(chan)物(wu)(wu)開(kai)發(fa)的(de)更高階(jie)“盤(pan)活”。

（2）“招培一體(ti)”發展思(si)路

變“被(bei)動(dong)招商引資”為(wei)“主動(dong)產(chan)業(ye)(ye)培(pei)育”，在傳統招商基礎上，通過(guo)產(chan)業(ye)(ye)基金、產(chan)業(ye)(ye)孵化(hua)服務、創投資源(yuan)引入(ru)，建(jian)立產(chan)業(ye)(ye)孵化(hua)培(pei)育優勢，促進產(chan)業(ye)(ye)集(ji)聚發展(zhan)，形(xing)成完整產(chan)業(ye)(ye)鏈條。“招培(pei)一體”，雙向(xiang)出(chu)擊，解決產(chan)業(ye)(ye)難題。

（3）“政(zheng)策+資本(ben)+產業”三位一體思路

以產(chan)(chan)業(ye)(ye)為核心(xin)，尋(xun)求政(zheng)策支持(chi)，尋(xun)求資(zi)(zi)(zi)本(ben)合作。首(shou)先向政(zheng)府(fu)要(yao)政(zheng)策和資(zi)(zi)(zi)源(yuan)支持(chi)，降低園區(qu)開發(fa)運營和產(chan)(chan)業(ye)(ye)培育的成(cheng)本(ben)。整合產(chan)(chan)業(ye)(ye)基(ji)(ji)金(jin)公司(si)、投(tou)資(zi)(zi)(zi)管理(li)公司(si)等各種資(zi)(zi)(zi)源(yuan)，以創(chuang)投(tou)基(ji)(ji)金(jin)、產(chan)(chan)業(ye)(ye)投(tou)資(zi)(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)、產(chan)(chan)業(ye)(ye)并(bing)購(gou)(gou)基(ji)(ji)金(jin)、技(ji)術并(bing)購(gou)(gou)基(ji)(ji)金(jin)等多種資(zi)(zi)(zi)本(ben)形(xing)式投(tou)資(zi)(zi)(zi)形(xing)成(cheng)園區(qu)產(chan)(chan)業(ye)(ye)集(ji)聚(ju)。同時，通過服(fu)務體(ti)系、配套體(ti)系建設實現要(yao)素(su)共享、規模效益，促進產(chan)(chan)業(ye)(ye)集(ji)聚(ju)發(fa)展，通過政(zheng)策驅(qu)動(dong)(dong)—資(zi)(zi)(zi)本(ben)驅(qu)動(dong)(dong)—產(chan)(chan)業(ye)(ye)驅(qu)動(dong)(dong)推動(dong)(dong)園區(qu)走上良(liang)性發(fa)展軌(gui)道。