商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商(shang)業的(de)(de)價值首(shou)先是體現在地理位(wei)置上的(de)(de)，所以(yi)(yi)一定要選(xuan)擇(ze)商(shang)圈的(de)(de)核心或有發(fa)展(zhan)潛(qian)力的(de)(de)商(shang)業地段。但對于(yu)住宅來講，地理位(wei)置選(xuan)擇(ze)的(de)(de)彈性就很大了，荒郊野嶺也可以(yi)(yi)做別墅，只(zhi)要能(neng)走人(ren)，能(neng)進車就可以(yi)(yi)了。

2、商業地產項(xiang)目最好處在道(dao)路十字路口，客流(liu)(liu)、人流(liu)(liu)、車(che)流(liu)(liu)的交(jiao)匯處，這(zhe)樣不(bu)僅(jin)有利于商業企業的形象展(zhan)示(shi)，更(geng)滿足了商業對于“易達性”的要(yao)求。

3、商業地(di)產項目對于外觀形象展示面(mian)即臨界(jie)面(mian)的要(yao)求很高，而(er)住宅(zhai)就可以不(bu)(bu)要(yao)臨界(jie)面(mian)，不(bu)(bu)需要(yao)形象的展示。

4、我們講商業(ye)地產的(de)植樹原理，首先(xian)就是(shi)立(li)地選項(xiang)。如果地選錯了(le)，那是(shi)一定種(zhong)不(bu)活的(de)。這塊地適合(he)種(zhong)橘子，你種(zhong)蘋果是(shi)活不(bu)了(le)的(de)。北(bei)方(fang)的(de)地適合(he)種(zhong)蘋果，種(zhong)上南方(fang)的(de)椰子，也(ye)肯(ken)定是(shi)活不(bu)了(le)的(de)。所(suo)以，商業(ye)地產和住(zhu)宅的(de)區別，首先(xian)是(shi)對地理位置的(de)要(yao)求不(bu)一樣。

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二、目標顧客不一樣

住宅(zhai)的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標顧(gu)(gu)客通(tong)常(chang)會根(gen)據(ju)自身的(de)(de)(de)項目(mu)(mu)定(ding)(ding)位，鎖定(ding)(ding)一定(ding)(ding)的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標客層(ceng)(ceng)，例如(ru)小(xiao)資階層(ceng)(ceng)、白領階層(ceng)(ceng)，又或是(shi)普通(tong)老百姓，只(zhi)要(yao)(yao)具備投資能(neng)力(li)，都可以成為目(mu)(mu)標顧(gu)(gu)客，而商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標顧(gu)(gu)客則(ze)相(xiang)對(dui)固定(ding)(ding)。通(tong)常(chang)來講，商(shang)(shang)業(ye)地產(chan)的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標顧(gu)(gu)客第一類就是(shi)一般的(de)(de)(de)經營戶(hu)，第二類是(shi)商(shang)(shang)業(ye)的(de)(de)(de)投資者。經營戶(hu)又可以細分很多種，例如(ru)主(zhu)力(li)經營戶(hu)，即(ji)我們(men)通(tong)常(chang)所說的(de)(de)(de)主(zhu)力(li)店，還(huan)包括品牌商(shang)(shang)和(he)一些(xie)配(pei)(pei)套商(shang)(shang)戶(hu)，比(bi)如(ru)說做(zuo)餐飲、娛樂的(de)(de)(de)配(pei)(pei)套商(shang)(shang)戶(hu)，還(huan)有一些(xie)做(zuo)小(xiao)生意的(de)(de)(de)租戶(hu)，他(ta)們(men)對(dui)商(shang)(shang)業(ye)物(wu)業(ye)、店面(mian)面(mian)積、配(pei)(pei)套功(gong)(gong)能(neng)等的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)都不一樣，而住宅(zhai)的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標顧(gu)(gu)客對(dui)物(wu)業(ye)功(gong)(gong)能(neng)和(he)配(pei)(pei)套的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)則(ze)很單一。

三、功能和用途不一樣

住宅的(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)和(he)用途一般(ban)來講就是(shi)居住，但(dan)是(shi)商業(ye)則有太(tai)多的(de)功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)。例如，購物(wu)功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)、餐飲功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)、娛(yu)樂功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)、休閑功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)、商務功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)等(deng)(deng)等(deng)(deng)，功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)都是(shi)不(bu)一樣的(de)。即使是(shi)購物(wu)功(gong)(gong)(gong)(gong)能(neng)，又可以細分為百(bai)貨店、大賣場、倉儲(chu)超(chao)市、生活超(chao)市和(he)專業(ye)店等(deng)(deng)。

四、消費環節不一樣

住宅銷(xiao)(xiao)(xiao)售以后(hou)就直接進(jin)(jin)入了(le)消(xiao)費(fei)終(zhong)端(duan)(duan)，經(jing)(jing)過裝修(xiu)就可(ke)以居住，可(ke)以使用(yong)了(le)。而(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)在銷(xiao)(xiao)(xiao)售過后(hou)，是(shi)不(bu)(bu)(bu)能直接進(jin)(jin)行(xing)消(xiao)費(fei)的(de)(de)(de)(de)，這時的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)項目在某種程度上是(shi)不(bu)(bu)(bu)具備使用(yong)價值的(de)(de)(de)(de)，它還要(yao)(yao)(yao)進(jin)(jin)行(xing)招商(shang)(shang)(shang)(shang)、裝修(xiu)、進(jin)(jin)貨(huo)和(he)經(jing)(jing)營。所(suo)以，住宅是(shi)一(yi)個終(zhong)端(duan)(duan)，銷(xiao)(xiao)(xiao)售后(hou)就進(jin)(jin)入了(le)終(zhong)端(duan)(duan)消(xiao)費(fei)，而(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)則是(shi)開端(duan)(duan)，銷(xiao)(xiao)(xiao)售只(zhi)是(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)經(jing)(jing)營的(de)(de)(de)(de)開始。假設(she)花20萬買(mai)了(le)一(yi)個住宅，那再花點錢(qian)裝修(xiu)一(yi)下就可(ke)以住了(le)，只(zhi)要(yao)(yao)(yao)有(you)(you)水、電就可(ke)以。而(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)呢(ni)(ni)？用(yong)20萬買(mai)個商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪，裝修(xiu)還要(yao)(yao)(yao)花多少(shao)錢(qian)？進(jin)(jin)貨(huo)還要(yao)(yao)(yao)花多少(shao)錢(qian)？風險費(fei)用(yong)金(jin)需(xu)要(yao)(yao)(yao)多少(shao)錢(qian)？整個運(yun)營費(fei)需(xu)要(yao)(yao)(yao)多少(shao)錢(qian)？買(mai)得(de)起(qi)商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪就一(yi)定能經(jing)(jing)營得(de)起(qi)來嗎？這和(he)住宅是(shi)完全不(bu)(bu)(bu)一(yi)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)。開發商(shang)(shang)(shang)(shang)賣住宅的(de)(de)(de)(de)時候，來的(de)(de)(de)(de)都是(shi)客，只(zhi)要(yao)(yao)(yao)有(you)(you)鈔(chao)票(piao)可(ke)以。賣商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)呢(ni)(ni)？不(bu)(bu)(bu)但要(yao)(yao)(yao)有(you)(you)投資能力，還要(yao)(yao)(yao)有(you)(you)經(jing)(jing)營能力，如(ru)果(guo)投資了(le)商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪今后(hou)活(huo)不(bu)(bu)(bu)了(le)，那開發商(shang)(shang)(shang)(shang)也(ye)是(shi)活(huo)不(bu)(bu)(bu)好的(de)(de)(de)(de)。所(suo)以，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)和(he)住宅地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)消(xiao)費(fei)環節是(shi)不(bu)(bu)(bu)一(yi)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)，不(bu)(bu)(bu)能用(yong)住宅的(de)(de)(de)(de)思維模式來解決商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)問題。

五、對物業的要求不一樣

住宅(zhai)(zhai)對(dui)(dui)物業(ye)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)相對(dui)(dui)簡單，只要(yao)(yao)(yao)能(neng)滿足居住的(de)(de)(de)功能(neng)就可(ke)以，對(dui)(dui)層(ceng)(ceng)高、荷(he)載等(deng)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)也不(bu)(bu)高。但對(dui)(dui)于商業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)而(er)言，對(dui)(dui)物業(ye)的(de)(de)(de)層(ceng)(ceng)高、柱(zhu)距、荷(he)載、電梯(ti)（扶梯(ti)、坡梯(ti)、升降梯(ti)、觀光梯(ti)、貨梯(ti)）等(deng)都有很細致(zhi)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)，任何一個(ge)方面都有可(ke)能(neng)影(ying)響商業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)的(de)(de)(de)生存。不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)商業(ye)業(ye)態，對(dui)(dui)物業(ye)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)也不(bu)(bu)同，一般百貨店(dian)樓(lou)板的(de)(de)(de)承(cheng)重要(yao)(yao)(yao)達到(dao)500公(gong)斤(jin)，倉儲店(dian)的(de)(de)(de)荷(he)載就要(yao)(yao)(yao)達到(dao)1500公(gong)斤(jin)，層(ceng)(ceng)高可(ke)能(neng)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)8米(mi)，甚至(zhi)是9米(mi)，而(er)住宅(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)層(ceng)(ceng)高達到(dao)2.8—3米(mi)就可(ke)以了(le)。所(suo)以，對(dui)(dui)物業(ye)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)(qiu)不(bu)(bu)同也是商業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)與住宅(zhai)(zhai)地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)區別之一。

六、產品的設計不一樣

住宅地(di)產(chan)的設(she)計，主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)(shi)基(ji)于一般性使用功(gong)能的需(xu)要(yao)，而對于商(shang)業來講，不同的業態(tai)、不同的功(gong)能、不同的產(chan)品，商(shang)業設(she)計也(ye)是(shi)(shi)不一樣的。例如，電影院的產(chan)品設(she)計主(zhu)(zhu)要(yao)考慮層高、柱(zhu)距和消(xiao)防等問題，而餐飲店的設(she)計對物業硬件的要(yao)求就不那(nei)么高了，主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)(shi)解(jie)決上、下水和排風(feng)等問題。商(shang)業地(di)產(chan)的設(she)計需(xu)要(yao)依據(ju)自(zi)身的需(xu)求，依據(ju)市(shi)場的需(xu)求，設(she)計主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)(shi)為了滿足商(shang)業經營的需(xu)要(yao)。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商業性質住宅(zhai)辦理(li)按揭時間是到交(jiao)付的(de)時候，而70年(nian)產權住宅(zhai)則是到房(fang)屋(wu)結頂時候就開始辦理(li)按揭。

2、商(shang)業性質即40年產權房(fang)以后如果(guo)拆遷的話，獲得(de)的賠(pei)(pei)償金(jin)會比70年產權住宅(zhai)性質房(fang)屋獲得(de)的賠(pei)(pei)償金(jin)要高。

3、商業性質房(fang)屋(wu)可(ke)自住，也可(ke)注冊營業執照當辦公房(fang)用。

4、商業性質的房(fang)屋(wu)一般周邊生活(huo)配套會更(geng)高(gao)檔些，這是生活(huo)水平的一種(zhong)體現。

5、商(shang)業性(xing)質房屋拆遷時間(jian)短，換房時間(jian)能優(you)先。

6、商業(ye)性(xing)質(zhi)房屋均為單身(shen)貴族，企業(ye)白(bai)領，整體人群素質(zhi)要高。

7、商業性質房(fang)屋對第(di)二(er)次換大(da)面(mian)積(ji)住(zhu)房(fang)無影響，仍能享受第(di)一套按揭利率。

8、商業性質的土地在商鋪結構(gou)配比上(shang)要比住宅的商業配比合理很(hen)多，所以很(hen)快可(ke)以形成(cheng)以小區為中心的商業氛圍，更(geng)加(jia)能吸引人氣，人氣高了(le)，投資匯報(bao)率(lv)的必然會(hui)高上(shang)去。

9、商(shang)業規(gui)模形(xing)式，周邊配套(tao)齊全，購物逛街，飲食方(fang)便。物業管理會更加的規(gui)范(fan)和到位(wei)。

10、商業性質的房屋一般都是稱為(wei)單身公寓，所以面(mian)積不會很大，因此(ci)總(zong)價(jia)低，適合投資，也適合過渡。

二、缺點

1、40年的稱為商(shang)(shang)業(ye)用地，并且大(da)多(duo)數樓盤水電收費和物(wu)業(ye)費是按(an)商(shang)(shang)業(ye)標準征(zheng)收，很貴(gui)，并且基本(ben)沒有天然氣。

2、商業地(di)產(chan)辦理按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)要求首付五成、貸(dai)款(kuan)(kuan)期(qi)限最長10年，貸(dai)款(kuan)(kuan)利率還(huan)要相(xiang)應的上浮。

3、商業地產無(wu)(wu)法落戶(hu)，無(wu)(wu)法滿(man)足(zu)部分投(tou)資(zi)客要(yao)求。