商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商業的(de)價值首先是體現在地理位置上的(de)，所以(yi)一定要(yao)選(xuan)擇商圈(quan)的(de)核心或有(you)發展(zhan)潛力(li)的(de)商業地段(duan)。但對于住宅(zhai)來講，地理位置選(xuan)擇的(de)彈性就(jiu)很大了，荒郊野嶺也可(ke)以(yi)做別墅，只要(yao)能(neng)走(zou)人(ren)，能(neng)進車就(jiu)可(ke)以(yi)了。

2、商業(ye)地產項(xiang)目最好處在道路十(shi)字路口，客流(liu)、人流(liu)、車流(liu)的(de)(de)交(jiao)匯處，這(zhe)樣(yang)不僅有利于(yu)商業(ye)企業(ye)的(de)(de)形象展(zhan)示，更滿足了商業(ye)對于(yu)“易(yi)達性”的(de)(de)要求。

3、商業地(di)產項目對于外(wai)觀形象展示面即臨界面的要求很高，而住宅就(jiu)可以(yi)不(bu)要臨界面，不(bu)需(xu)要形象的展示。

4、我們(men)講商業地(di)(di)產的(de)植樹原理，首先(xian)就是(shi)立(li)地(di)(di)選項。如(ru)果地(di)(di)選錯了，那是(shi)一定(ding)(ding)種(zhong)(zhong)(zhong)不(bu)活(huo)的(de)。這塊地(di)(di)適合種(zhong)(zhong)(zhong)橘子，你種(zhong)(zhong)(zhong)蘋(pin)果是(shi)活(huo)不(bu)了的(de)。北(bei)方的(de)地(di)(di)適合種(zhong)(zhong)(zhong)蘋(pin)果，種(zhong)(zhong)(zhong)上(shang)南(nan)方的(de)椰子，也肯定(ding)(ding)是(shi)活(huo)不(bu)了的(de)。所以，商業地(di)(di)產和住(zhu)宅的(de)區別，首先(xian)是(shi)對地(di)(di)理位置的(de)要求不(bu)一樣。

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二、目標顧客不一樣

住宅(zhai)的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客通常(chang)會根據自(zi)身的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)定位，鎖定一(yi)定的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)客層(ceng)，例(li)如小資階層(ceng)、白領(ling)階層(ceng)，又或是(shi)普通老百姓，只要具(ju)備投資能(neng)力，都(dou)可(ke)以(yi)成為目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客，而商(shang)(shang)(shang)業地(di)產的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客則相對固定。通常(chang)來講，商(shang)(shang)(shang)業地(di)產的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客第一(yi)類就是(shi)一(yi)般(ban)的(de)(de)(de)經營(ying)戶(hu)，第二類是(shi)商(shang)(shang)(shang)業的(de)(de)(de)投資者。經營(ying)戶(hu)又可(ke)以(yi)細分很多(duo)種，例(li)如主力經營(ying)戶(hu)，即我們通常(chang)所說的(de)(de)(de)主力店，還(huan)(huan)包括(kuo)品牌商(shang)(shang)(shang)和一(yi)些配(pei)套(tao)商(shang)(shang)(shang)戶(hu)，比如說做餐飲、娛樂(le)的(de)(de)(de)配(pei)套(tao)商(shang)(shang)(shang)戶(hu)，還(huan)(huan)有一(yi)些做小生意的(de)(de)(de)租戶(hu)，他們對商(shang)(shang)(shang)業物業、店面面積、配(pei)套(tao)功能(neng)等的(de)(de)(de)要求(qiu)都(dou)不(bu)一(yi)樣(yang)，而住宅(zhai)的(de)(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客對物業功能(neng)和配(pei)套(tao)的(de)(de)(de)要求(qiu)則很單一(yi)。

三、功能和用途不一樣

住(zhu)宅的功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)和(he)用途一般來講(jiang)就是(shi)居住(zhu)，但是(shi)商(shang)業則有太多的功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)。例如，購(gou)物功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)、餐(can)飲功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)、娛樂功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)、休閑功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)、商(shang)務(wu)功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)等等，功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)都是(shi)不一樣的。即使(shi)是(shi)購(gou)物功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)(neng)，又可以(yi)細分為百貨店(dian)、大賣場(chang)、倉儲超市(shi)、生活超市(shi)和(he)專業店(dian)等。

四、消費環節不一樣

住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售以(yi)(yi)后(hou)就(jiu)(jiu)直接(jie)(jie)進入了(le)消費(fei)(fei)終端，經(jing)過裝修(xiu)就(jiu)(jiu)可以(yi)(yi)居(ju)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)，可以(yi)(yi)使用(yong)了(le)。而商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產在銷(xiao)售過后(hou)，是(shi)(shi)不(bu)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)直接(jie)(jie)進行消費(fei)(fei)的(de)(de)，這時(shi)的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產項(xiang)目(mu)在某種程度上是(shi)(shi)不(bu)具(ju)備使用(yong)價值的(de)(de)，它還(huan)(huan)要(yao)(yao)進行招商(shang)(shang)(shang)、裝修(xiu)、進貨和(he)經(jing)營。所(suo)(suo)以(yi)(yi)，住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)是(shi)(shi)一(yi)個(ge)終端，銷(xiao)售后(hou)就(jiu)(jiu)進入了(le)終端消費(fei)(fei)，而商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產則是(shi)(shi)開端，銷(xiao)售只(zhi)(zhi)是(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)經(jing)營的(de)(de)開始。假設(she)花20萬買(mai)(mai)了(le)一(yi)個(ge)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)，那再(zai)花點錢裝修(xiu)一(yi)下(xia)就(jiu)(jiu)可以(yi)(yi)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)了(le)，只(zhi)(zhi)要(yao)(yao)有水、電就(jiu)(jiu)可以(yi)(yi)。而商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產呢(ni)？用(yong)20萬買(mai)(mai)個(ge)商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)，裝修(xiu)還(huan)(huan)要(yao)(yao)花多少(shao)錢？進貨還(huan)(huan)要(yao)(yao)花多少(shao)錢？風(feng)險費(fei)(fei)用(yong)金需要(yao)(yao)多少(shao)錢？整個(ge)運營費(fei)(fei)需要(yao)(yao)多少(shao)錢？買(mai)(mai)得(de)起(qi)商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)就(jiu)(jiu)一(yi)定能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)經(jing)營得(de)起(qi)來嗎？這和(he)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)是(shi)(shi)完全不(bu)一(yi)樣(yang)的(de)(de)。開發商(shang)(shang)(shang)賣住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)時(shi)候，來的(de)(de)都是(shi)(shi)客，只(zhi)(zhi)要(yao)(yao)有鈔(chao)票可以(yi)(yi)。賣商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產呢(ni)？不(bu)但要(yao)(yao)有投資能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)力，還(huan)(huan)要(yao)(yao)有經(jing)營能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)力，如果投資了(le)商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)今后(hou)活不(bu)了(le)，那開發商(shang)(shang)(shang)也(ye)是(shi)(shi)活不(bu)好的(de)(de)。所(suo)(suo)以(yi)(yi)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產和(he)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)地(di)(di)產的(de)(de)消費(fei)(fei)環節是(shi)(shi)不(bu)一(yi)樣(yang)的(de)(de)，不(bu)能(neng)(neng)(neng)(neng)(neng)用(yong)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)思維模(mo)式(shi)來解決商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產的(de)(de)問題。

五、對物業的要求不一樣

住宅(zhai)對物業(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)相對簡單，只要(yao)(yao)能滿足居住的(de)(de)(de)功能就可以(yi)，對層高(gao)、荷載等(deng)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)也不高(gao)。但(dan)對于商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)而言，對物業(ye)(ye)的(de)(de)(de)層高(gao)、柱距、荷載、電(dian)梯（扶梯、坡梯、升降梯、觀光(guang)梯、貨梯）等(deng)都有(you)很(hen)細致(zhi)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)，任何一個方面都有(you)可能影(ying)響商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)項目的(de)(de)(de)生(sheng)存。不同的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)業(ye)(ye)態，對物業(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)也不同，一般百(bai)貨店樓板的(de)(de)(de)承重要(yao)(yao)達到500公斤(jin)，倉儲店的(de)(de)(de)荷載就要(yao)(yao)達到1500公斤(jin)，層高(gao)可能要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)8米(mi)，甚(shen)至是(shi)9米(mi)，而住宅(zhai)的(de)(de)(de)層高(gao)達到2.8—3米(mi)就可以(yi)了。所以(yi)，對物業(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)(qiu)(qiu)(qiu)不同也是(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)與住宅(zhai)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)區別之一。

六、產品的設計不一樣

住宅地(di)產(chan)的(de)(de)設計(ji)，主要(yao)(yao)是(shi)(shi)基于一般(ban)性(xing)使用(yong)功能(neng)的(de)(de)需(xu)要(yao)(yao)，而對(dui)于商(shang)業(ye)(ye)來講，不(bu)同的(de)(de)業(ye)(ye)態(tai)、不(bu)同的(de)(de)功能(neng)、不(bu)同的(de)(de)產(chan)品，商(shang)業(ye)(ye)設計(ji)也是(shi)(shi)不(bu)一樣的(de)(de)。例如，電影院的(de)(de)產(chan)品設計(ji)主要(yao)(yao)考(kao)慮層高、柱距和(he)消防等(deng)問題(ti)，而餐飲(yin)店的(de)(de)設計(ji)對(dui)物業(ye)(ye)硬件(jian)的(de)(de)要(yao)(yao)求(qiu)就不(bu)那么高了(le)，主要(yao)(yao)是(shi)(shi)解(jie)決上、下水和(he)排(pai)風等(deng)問題(ti)。商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)設計(ji)需(xu)要(yao)(yao)依據(ju)自身(shen)的(de)(de)需(xu)求(qiu)，依據(ju)市場的(de)(de)需(xu)求(qiu)，設計(ji)主要(yao)(yao)是(shi)(shi)為了(le)滿足商(shang)業(ye)(ye)經營(ying)的(de)(de)需(xu)要(yao)(yao)。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商業性(xing)質住宅(zhai)辦理按揭(jie)時間是到交付的(de)時候，而70年產權住宅(zhai)則是到房(fang)屋結(jie)頂時候就開始辦理按揭(jie)。

2、商業性質即40年(nian)產權房以后(hou)如果拆遷(qian)的(de)(de)話，獲(huo)得(de)的(de)(de)賠償金會比70年(nian)產權住宅性質房屋獲(huo)得(de)的(de)(de)賠償金要高。

3、商業(ye)性(xing)質房屋可自住，也可注(zhu)冊營業(ye)執照當(dang)辦公(gong)房用。

4、商業性質的房屋一般周邊生活配套會更高檔些，這是生活水平的一種體現。

5、商業性(xing)質房(fang)屋(wu)拆遷時間短，換房(fang)時間能(neng)優(you)先。

6、商業性(xing)質房屋均為單身(shen)貴(gui)族(zu)，企(qi)業白領，整體人群素質要(yao)高。

7、商業性質房屋對第(di)二次換大面積(ji)住房無影響，仍能享受第(di)一套按揭利率。

8、商(shang)(shang)業(ye)性質的(de)土(tu)地(di)在商(shang)(shang)鋪結構配比上(shang)要比住宅的(de)商(shang)(shang)業(ye)配比合理(li)很多，所(suo)以(yi)很快可(ke)以(yi)形成以(yi)小(xiao)區(qu)為中心的(de)商(shang)(shang)業(ye)氛圍，更加(jia)能(neng)吸引人氣，人氣高了，投資匯報率的(de)必(bi)然(ran)會高上(shang)去。

9、商業(ye)規(gui)(gui)模形式(shi)，周邊配套齊(qi)全(quan)，購物逛街，飲食方(fang)便。物業(ye)管理會更加的規(gui)(gui)范和到位(wei)。

10、商業性質的房屋一般都是稱為(wei)單身公寓，所(suo)以面積不(bu)會很大，因(yin)此(ci)總價低，適(shi)合投資(zi)，也(ye)適(shi)合過渡(du)。

二、缺點

1、40年的(de)稱(cheng)為商業(ye)用地，并(bing)且大(da)多數樓(lou)盤(pan)水電收費(fei)和物業(ye)費(fei)是按(an)商業(ye)標(biao)準征收，很貴，并(bing)且基本沒有天然(ran)氣。

2、商(shang)業地產(chan)辦理按揭貸款(kuan)要求首付五成、貸款(kuan)期限最長10年，貸款(kuan)利率還要相(xiang)應的上浮。

3、商業地產無法落戶，無法滿足部分投資客要求。