1、選取品牌(pai)中介(jie)

一(yi)般以大公司作為第一(yi)選擇，一(yi)方(fang)(fang)面操作比較規范；另一(yi)方(fang)(fang)面房(fang)源也比較充裕。建(jian)議賣方(fang)(fang)最(zui)好將房(fang)屋(wu)委托給一(yi)些比較大的中介公司，除了能夠保(bao)證比較多的客源外，最(zui)重要的是能夠保(bao)證交(jiao)易(yi)的安全性，避(bi)免帶來后顧(gu)之憂。

2、交鑰匙要謹慎

許多(duo)二手房(fang)房(fang)主同(tong)中(zhong)介公司(si)簽訂(ding)了(le)合(he)同(tong)后，為了(le)避免一次(ci)次(ci)看房(fang)的麻(ma)煩，就將(jiang)自己的鑰(yao)匙交給中(zhong)介公司(si)。專家提醒，二手房(fang)交易中(zhong)，交鑰(yao)匙還需謹慎。

3、不要輕易提前交房

即使簽了(le)購房(fang)合同，在過戶手(shou)續(xu)沒有辦(ban)妥(tuo)之(zhi)前，對于提前交房(fang)的要求屋主還需(xu)思量。

4、合同細節要講(jiang)清

買賣雙方經常會出現缺乏房屋交(jiao)(jiao)易(yi)的經驗的情況，在交(jiao)(jiao)易(yi)過(guo)程(cheng)中往(wang)往(wang)會比較注意(yi)房款、中介費(fei)等比較大的費(fei)用(yong)，但在某些細節(jie)問題(ti)上(shang)則不甚關注。如果這(zhe)些細節(jie)問題(ti)在簽訂(ding)合(he)同前就(jiu)事先(xian)約(yue)定好(hao)了(le)，就(jiu)不會產(chan)生這(zhe)些“后(hou)遺癥(zheng)”了(le)。

5、私下交易要看清

要仔細研究(jiu)二手房交易(yi)的(de)相(xiang)關(guan)政策、程(cheng)序、手續等系(xi)列知識，否則很難(nan)順(shun)利完(wan)成整個交易(yi)過程(cheng)。自己不熟悉(xi)的(de)話，起(qi)碼也要找(zhao)一個懂行的(de)朋友陪同。

1、核實房主真實身份

簽(qian)訂買(mai)(mai)賣合(he)同的(de)(de)前提(ti)條(tiao)件是買(mai)(mai)賣雙方(fang)(fang)檢查簽(qian)約主(zhu)(zhu)體的(de)(de)真實(shi)性(xing)，主(zhu)(zhu)要(yao)是購房(fang)者核(he)實(shi)房(fang)主(zhu)(zhu)的(de)(de)身份(fen)、業(ye)主(zhu)(zhu)證(zheng)件的(de)(de)真實(shi)性(xing)，最有效的(de)(de)方(fang)(fang)法是委托專業(ye)律師驗證(zheng)買(mai)(mai)賣雙方(fang)(fang)的(de)(de)真實(shi)身份(fen)，確認房(fang)屋產權無糾(jiu)紛，對交(jiao)易(yi)行為進行制約。

2、維修基金要(yao)結清

由(you)于(yu)買賣合(he)同中約定(ding)不明(ming)確，賣方可以認為維修基金是“送”的(de)，所以，交易(yi)雙(shuang)方在簽(qian)訂合(he)同時，應明(ming)確維修基金的(de)結算數額(e)。

3、附屬設施(shi)最好在合同中(zhong)約定

建(jian)議在(zai)合同(tong)中明確所贈家具、家電(dian)的(de)(de)數量和品牌，抑(yi)或采(cai)用圖像資料(liao)作為合同(tong)附(fu)件，交(jiao)房時就根據合同(tong)約(yue)定進行(xing)驗收附(fu)贈的(de)(de)家電(dian)、家具。

4、戶口遷出要(yao)慎約時間(jian)和責(ze)任(ren)

雙方在簽訂(ding)合同時(shi)對(dui)遷移戶(hu)(hu)口(kou)的(de)問題(ti)進(jin)行約(yue)定(ding)，約(yue)定(ding)戶(hu)(hu)口(kou)遷出(chu)時(shi)間及(ji)違約(yue)責任。作(zuo)為(wei)(wei)買方，為(wei)(wei)了維(wei)護自身利(li)益，也可(ke)要(yao)求預留(liu)少部分房款作(zuo)為(wei)(wei)抵押，待(dai)賣方將戶(hu)(hu)口(kou)遷出(chu)再交(jiao)還。

5、前(qian)期費用要結清(qing)

水、電、煤(mei)、電話、寬帶(dai)、物業管(guan)理(li)費等生活費用一(yi)定(ding)要認真結清。

6、房(fang)款(kuan)分兩次支(zhi)付最安全

買方(fang)可將(jiang)房款分為首付(fu)(fu)和(he)尾款兩部分在不(bu)同(tong)時間(jian)(jian)段支付(fu)(fu)給房主(zhu)，其中尾款的支付(fu)(fu)時間(jian)(jian)可約(yue)定為房產過戶的日期，如此操作可以最大化地為買賣雙方(fang)規(gui)避交易風險。

7、約定違約償付時間

簽署合同時要明確寫(xie)清雙方(fang)的(de)(de)責(ze)任和(he)(he)權利以及違約(yue)金(jin)的(de)(de)償付金(jin)額和(he)(he)時間，遵循的(de)(de)原(yuan)則就(jiu)是雙方(fang)責(ze)任和(he)(he)權利對(dui)等。

定價關

二(er)手(shou)房(fang)買賣最(zui)關鍵的環(huan)節(jie)就是(shi)房(fang)屋價格的評(ping)估，對于(yu)經(jing)驗(yan)不足(zu)的業主來(lai)說，價格定(ding)高(gao)了難以(yi)找到買主，定(ding)低了又會使自己(ji)蒙受經(jing)濟損失。

建議：將(jiang)房(fang)子(zi)委托給有資信的中介公司，然(ran)后(hou)通過市場比較法(fa)(fa)、收益法(fa)(fa)、成本法(fa)(fa)等為客戶的房(fang)子(zi)做出(chu)較為公正的評估。

合同關

二手(shou)房(fang)交(jiao)(jiao)易雙(shuang)方常常因(yin)合同簽(qian)訂得不夠規范，導(dao)致糾紛事件不斷出(chu)現。而簽(qian)訂合同常常要(yao)注意諸多細(xi)(xi)節(jie)問題，如屋內設施細(xi)(xi)節(jie)、付(fu)款方式(shi)、交(jiao)(jiao)房(fang)具(ju)體時間、稅(shui)費交(jiao)(jiao)付(fu)等(deng)等(deng)。

建議：如果委托正(zheng)規(gui)中介公(gong)司，最后達成了買(mai)賣交(jiao)易，中介公(gong)司會(hui)提供規(gui)范且詳(xiang)實的買(mai)賣合同(tong)文本。

過(guo)戶關

辦(ban)(ban)理(li)(li)房屋的立契(qi)過(guo)戶(hu)，是買(mai)賣流程中最耗時間和精力的一關。辦(ban)(ban)理(li)(li)過(guo)戶(hu)涉及(ji)一系(xi)列的政策法規，手續繁(fan)瑣。

建議：一些正規(gui)的中(zhong)介公(gong)司可(ke)以(yi)代(dai)辦(ban)過戶，其辦(ban)證部(bu)門的辦(ban)事人(ren)員通曉(xiao)有關的政策法(fa)規(gui)和(he)辦(ban)事程序，經驗(yan)豐富。

付款關

付房(fang)款是客戶最為擔心的(de)一個環節，少則(ze)十幾萬，多則(ze)幾十萬的(de)房(fang)款，一旦出(chu)了問(wen)題，購房(fang)者將蒙受巨大(da)的(de)損失(shi)。

建議：一些大型正規中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)(gong)司紛紛推出“居間中(zhong)保(bao)”服(fu)務，買(mai)方(fang)把(ba)房款交(jiao)給中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)(gong)司保(bao)管，賣方(fang)把(ba)原產(chan)(chan)權證交(jiao)中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)(gong)司保(bao)管，中(zhong)介(jie)(jie)為(wei)雙方(fang)辦(ban)理(li)產(chan)(chan)權過戶(hu)，新產(chan)(chan)權證拿到后(hou)，中(zhong)介(jie)(jie)一手把(ba)房款付給賣方(fang)，一手把(ba)新產(chan)(chan)權證交(jiao)給買(mai)方(fang)，從而確保(bao)了雙方(fang)的利益。

交驗關

物業(ye)交驗是買賣(mai)交易的最后一個環節，如果能夠(gou)順利(li)完(wan)成，客戶(hu)隨即可(ke)以安心入住(zhu)，原業(ye)主也不(bu)再對房子負有責任(ren)了。

建議：物業(ye)交驗時(shi)，中介公司會提供一份《物業(ye)交驗單》供買賣雙方填寫確認(ren)。

確認(ren)身份、產權基本(ben)信息

身份一致：房產證(zheng)、身份(fen)證(zheng)和簽(qian)署合(he)同(tong)人要統一，如有特殊(shu)情(qing)況，需出具有法律依據的公證(zheng)委(wei)托書。

地址一致：房屋地(di)址(zhi)要(yao)按照(zhao)房產證中的(de)地(di)址(zhi)嚴格填(tian)寫，兩(liang)者要(yao)一致。

面積一致：房屋面(mian)積(ji)要(yao)按(an)照房產證(zheng)上注明的(de)面(mian)積(ji)填(tian)寫，房屋附有贈送(song)的(de)小部分面(mian)積(ji)（不含在(zai)房產證(zheng)或房地證(zheng)的(de)面(mian)積(ji)中(zhong)的(de)），需要(yao)在(zai)合(he)同(tong)的(de)“其他(ta)條款(kuan)”中(zhong)注明。

權屬明確：房屋權屬要明確(que)填寫產(chan)權人(ren)(ren)或共有產(chan)權人(ren)(ren)的姓名(ming)。

約(yue)定總(zong)房款、稅費和(he)支付方(fang)式

付款需寫明：總(zong)價款(kuan)、首付款(kuan)、尾款(kuan)、付款(kuan)方式、付款(kuan)條(tiao)件、付款(kuan)時間。

交易稅費：買賣(mai)雙(shuang)方可(ke)以根據(ju)擬交易(yi)房(fang)屋的(de)實(shi)際(ji)情況，向(xiang)專業人(ren)士或有關部門具體了解(jie)稅費的(de)項目(mu)和(he)稅率，根據(ju)買賣(mai)房(fang)屋的(de)性質和(he)實(shi)際(ji)情況還可(ke)能產(chan)生土地(di)增值稅、房(fang)產(chan)稅、手續費、交易(yi)管(guan)理費等稅費。

購房者交納的稅費：印花稅（各交一半）、個人所得(de)稅、營業稅。

購房者交納的稅費：契稅(shui)、土地(di)出(chu)讓金、印(yin)花稅(shui)（各交一半(ban)）。

確定交房細節

具體交房時間：時間要精確日期，避(bi)免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

費用結算：物業費、水費、電(dian)費、煤氣費、電(dian)話費等于房(fang)屋有(you)關的費用。這些(xie)都要(yao)在(zai)購房(fang)時核實清楚是否(fou)存在(zai)拖欠，若有(you)拖欠，應在(zai)二手房(fang)買賣(mai)合同中寫明拖欠費用何時交清，如(ru)果因房(fang)主(zhu)未及時還清拖欠費用，所造成的影響應該承擔(dan)什(shen)么責任(ren)。

明(ming)確違約責(ze)任

二手房賣方逾期交房的責任。

買房方逾期付款的責任。

非因不可抗力的原因，不能辦理或按時辦理過戶手續的責任。

買方或賣方單方解除合同的責任。

房屋質量不符合約定的責任。

合同的其他方面(mian)

審核：簽約時審核對方身份，審查中介機構的營業執照和聲譽等。細看：仔細看合同條款，注意其違約責任是如何約定的，看自己是否能承受再決定是否簽署；合同一般至少一式三份，要查看三份內同是否一致。不留空：現在幾乎所有的中介都提供格式化的房地產居間協議，其中又許多條款是要求簽署方在簽訂時填充或選擇，簽訂時一定要對這類條款逐一確定，盡量不留空白條款，以防日后被他人修改，或違規利用。【詳細>>】

二手房交易(yi)稅費有哪些(xie)

1、營業稅（稅率5.65%賣方繳納）

2、個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納）

3、印花稅（稅率1%買賣雙方各半）

4、契稅（基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納）

5、測繪費

6、二手房交易手續費總額

7、登記費（工本費）

二手房(fang)交易(yi)稅費如何計算

買方

1、契(qi)稅：成交價或(huo)評(ping)估價（高者）×1.5%（商用用房(fang)，二次(ci)購房(fang)或(huo)大(da)于144平米(mi)的稅率為3%）

2、交易服務(wu)費(fei)：建筑面積（平方(fang)米）×3元(yuan)

3、交易印花稅：成交價(jia)或評估價(jia)（高者）×0. 05%

4、產權(quan)轉移登記費：50元（每增加(jia)1人加(jia)10元，買(mai)家為單位的80元）

賣方

1、交(jiao)易服務費：建筑面積（平(ping)方(fang)米）×3元

2、交易印(yin)花稅：成交價(jia)或評估價(jia)（高者）×0.05%

3、土地出(chu)讓金：成(cheng)交價(jia)或評估價(jia)（高者）×1%

4、解(jie)困(kun)房(fang)：成(cheng)交價或評估價（高者）×1%

5、商(shang)品房：土地出(chu)讓金按基準地價×3%× 未交(jiao)土地出(chu)讓金的建筑(zhu)面積

6、分(fen)攤(tan)費(fei)用：成交價(jia)、總面積(ji)×分(fen)攤(tan)面積(ji)×10%（10樓以下）成交價(jia)、總面積(ji)×分(fen)攤(tan)面積(ji)×20%（10樓以上(shang)）

7、個人(ren)所得稅(shui)：成交(jiao)價(jia)或(huo)評估價(jia)（高(gao)者）×1%（房改房自用滿五年，且是(shi)唯(wei)一生活用房的(de)免征）

8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5%（房產證或購買時契稅完稅證未滿五年）【詳(xiang)細>>】