1、選取品牌(pai)中介(jie)

一(yi)般以大公(gong)司作(zuo)為第一(yi)選擇(ze)，一(yi)方面(mian)操(cao)作(zuo)比(bi)較規范(fan)；另一(yi)方面(mian)房(fang)源也比(bi)較充裕。建議賣方最(zui)好將房(fang)屋委托給一(yi)些(xie)比(bi)較大的(de)(de)中介公(gong)司，除了能夠保(bao)證比(bi)較多的(de)(de)客源外，最(zui)重(zhong)要的(de)(de)是(shi)能夠保(bao)證交易的(de)(de)安全性(xing)，避(bi)免帶來后顧之憂。

2、交鑰匙(chi)要謹慎

許(xu)多二(er)手房房主同中(zhong)(zhong)介公司簽(qian)訂了(le)合同后(hou)，為了(le)避(bi)免一次次看(kan)房的麻煩，就(jiu)將自己(ji)的鑰(yao)匙交給中(zhong)(zhong)介公司。專家(jia)提醒(xing)，二(er)手房交易中(zhong)(zhong)，交鑰(yao)匙還需謹慎。

3、不要輕易提前交房

即使簽(qian)了購房(fang)合同(tong)，在過戶手(shou)續沒有辦妥之前，對于提前交房(fang)的要求(qiu)屋主還需思量。

4、合同細節(jie)要講清

買賣(mai)雙方經常(chang)會出(chu)現缺乏房(fang)屋交易的經驗的情況，在交易過(guo)程(cheng)中往(wang)往(wang)會比較注意(yi)房(fang)款、中介費等比較大的費用，但在某些細節(jie)問題上(shang)則不甚關(guan)注。如果這些細節(jie)問題在簽訂合同前就事(shi)先約定好了，就不會產生這些“后(hou)遺癥”了。

5、私(si)下(xia)交易要看清(qing)

要仔細研究二手房交易的(de)相(xiang)關政策、程序(xu)、手續等系列知識，否則很難順利完成整(zheng)個交易過程。自己不熟悉(xi)的(de)話，起碼(ma)也要找一(yi)個懂行的(de)朋友陪同。

1、核實房主真(zhen)實身份

簽(qian)訂買賣合同(tong)的前提條件是買賣雙方(fang)檢查簽(qian)約(yue)主(zhu)體的真實性，主(zhu)要(yao)是購房(fang)者核實房(fang)主(zhu)的身份、業(ye)主(zhu)證件的真實性，最有效的方(fang)法是委托(tuo)專業(ye)律師驗證買賣雙方(fang)的真實身份，確認房(fang)屋產權無(wu)糾紛，對交(jiao)易行(xing)為進行(xing)制約(yue)。

2、維修基金要結(jie)清(qing)

由于買(mai)賣合(he)(he)同中約定不明(ming)確(que)，賣方(fang)可以認為(wei)維(wei)修基金是(shi)“送”的，所以，交易(yi)雙方(fang)在簽訂合(he)(he)同時，應(ying)明(ming)確(que)維(wei)修基金的結算數額(e)。

3、附屬設施(shi)最好在合同(tong)中約定

建議在合(he)同(tong)(tong)(tong)中明確所贈家具(ju)、家電的數量和(he)品(pin)牌，抑或采用圖像(xiang)資(zi)料(liao)作為合(he)同(tong)(tong)(tong)附件，交房時就(jiu)根據(ju)合(he)同(tong)(tong)(tong)約定進(jin)行驗收(shou)附贈的家電、家具(ju)。

4、戶(hu)口遷(qian)出要慎約時間和責任

雙方在(zai)簽訂合同時(shi)對遷(qian)移戶口(kou)的問題進行(xing)約(yue)定，約(yue)定戶口(kou)遷(qian)出時(shi)間及違約(yue)責任(ren)。作為買(mai)方，為了(le)維護(hu)自身利(li)益，也可要求預留少部分房款作為抵押，待(dai)賣方將戶口(kou)遷(qian)出再交還。

5、前期費用(yong)要結清

水(shui)、電、煤(mei)、電話、寬帶、物業管理費等生活費用一(yi)定要認真(zhen)結清。

6、房(fang)款分(fen)兩次支付最安全

買(mai)方可將(jiang)房款(kuan)(kuan)分為首(shou)付(fu)和(he)尾款(kuan)(kuan)兩部分在不同時間段支(zhi)付(fu)給房主，其中尾款(kuan)(kuan)的支(zhi)付(fu)時間可約定為房產過戶的日期(qi)，如此操作可以最(zui)大化地為買(mai)賣雙(shuang)方規避(bi)交易風險。

7、約(yue)(yue)定違約(yue)(yue)償(chang)付時間

簽署(shu)合同(tong)時要(yao)明確寫清雙方的(de)責(ze)任和(he)權利(li)以及(ji)違約金的(de)償付金額和(he)時間，遵循(xun)的(de)原則就是雙方責(ze)任和(he)權利(li)對等。

定價關(guan)

二(er)手房(fang)買賣最關(guan)鍵的(de)(de)環節就是房(fang)屋價格(ge)的(de)(de)評估，對于經(jing)驗不足的(de)(de)業(ye)主來說(shuo)，價格(ge)定高了難(nan)以找到買主，定低了又會使自己蒙受經(jing)濟損失。

建議：將(jiang)房子(zi)委托給(gei)有資信的中介(jie)公司，然后(hou)通過市場比較(jiao)法(fa)、收(shou)益法(fa)、成本法(fa)等為客(ke)戶的房子(zi)做出較(jiao)為公正的評估(gu)。

合同(tong)關

二(er)手(shou)房(fang)交(jiao)易雙方(fang)常(chang)(chang)(chang)常(chang)(chang)(chang)因合(he)同簽(qian)訂(ding)得不夠規(gui)范，導致糾(jiu)紛(fen)事件不斷(duan)出(chu)現。而簽(qian)訂(ding)合(he)同常(chang)(chang)(chang)常(chang)(chang)(chang)要注(zhu)意諸多細(xi)節(jie)問題，如屋內設施細(xi)節(jie)、付款方(fang)式(shi)、交(jiao)房(fang)具體時間(jian)、稅費(fei)交(jiao)付等等。

建議：如(ru)果委托正(zheng)規中介公(gong)(gong)司(si)，最后達成了買(mai)賣交易(yi)，中介公(gong)(gong)司(si)會提供規范且詳(xiang)實的買(mai)賣合同文本。

過戶關

辦(ban)理(li)房屋(wu)的立契過戶，是買賣(mai)流程中最耗時間和精力的一(yi)關。辦(ban)理(li)過戶涉及(ji)一(yi)系列的政策(ce)法規(gui)，手續繁(fan)瑣。

建議：一些正規(gui)的(de)中介公司可(ke)以代辦(ban)過戶，其辦(ban)證部門的(de)辦(ban)事(shi)人員通曉有關的(de)政策法規(gui)和辦(ban)事(shi)程序，經驗豐(feng)富。

付款關

付房(fang)款是客戶最為擔心的(de)一(yi)個(ge)環(huan)節，少則十(shi)幾萬，多則幾十(shi)萬的(de)房(fang)款，一(yi)旦出了問題，購(gou)房(fang)者將蒙受巨大的(de)損失。

建議：一(yi)些大(da)型正(zheng)規中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司紛紛推出“居間中(zhong)保(bao)”服(fu)務，買方把房款交(jiao)給中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司保(bao)管(guan)，賣方把原(yuan)產權(quan)證(zheng)交(jiao)中(zhong)介(jie)(jie)公(gong)司保(bao)管(guan)，中(zhong)介(jie)(jie)為雙方辦理(li)產權(quan)過(guo)戶(hu)，新產權(quan)證(zheng)拿到后，中(zhong)介(jie)(jie)一(yi)手(shou)把房款付給賣方，一(yi)手(shou)把新產權(quan)證(zheng)交(jiao)給買方，從(cong)而(er)確保(bao)了雙方的利益。

交驗關

物業(ye)交(jiao)驗是買(mai)賣交(jiao)易(yi)的(de)最后一個環節，如果能夠順利完成，客戶(hu)隨即(ji)可以安心入住，原業(ye)主(zhu)也不(bu)再對房子負有責任了。

建議：物(wu)業交驗(yan)時，中介公(gong)司會(hui)提供一(yi)份《物(wu)業交驗(yan)單》供買賣雙方填寫確認。

確認身份、產權基本信(xin)息

身份一致：房產(chan)證、身份證和簽署合同(tong)人要統一，如有特殊情(qing)況，需出具有法(fa)律(lv)依據(ju)的公證委托書。

地址一致：房(fang)屋地(di)址要(yao)按照房(fang)產證中的地(di)址嚴格填寫，兩(liang)者要(yao)一致。

面積一致：房(fang)屋(wu)面積要按照房(fang)產證上(shang)注明(ming)的(de)面積填寫，房(fang)屋(wu)附有贈送的(de)小部分面積（不含在房(fang)產證或房(fang)地證的(de)面積中的(de)），需(xu)要在合同的(de)“其他條款(kuan)”中注明(ming)。

權屬明確：房屋(wu)權(quan)(quan)屬(shu)要明確填寫產權(quan)(quan)人或共有產權(quan)(quan)人的姓名。

約(yue)定總房款、稅費和支(zhi)付方(fang)式

付款需寫明：總價款(kuan)、首付(fu)款(kuan)、尾款(kuan)、付(fu)款(kuan)方(fang)式、付(fu)款(kuan)條件、付(fu)款(kuan)時間。

交易稅費：買賣雙方(fang)可以根據擬(ni)交易房屋的(de)(de)(de)實際情(qing)況(kuang)，向專業(ye)人(ren)士或有(you)關部門(men)具體了解稅(shui)費的(de)(de)(de)項目和稅(shui)率(lv)，根據買賣房屋的(de)(de)(de)性質和實際情(qing)況(kuang)還可能產生土地(di)增值稅(shui)、房產稅(shui)、手續費、交易管理費等(deng)稅(shui)費。

購房者交納的稅費：印花稅（各交一(yi)半(ban)）、個人所得稅、營(ying)業(ye)稅。

購房者交納的稅費：契稅、土地(di)出讓金、印(yin)花稅（各交一半(ban)）。

確定交房(fang)細節

具體交房時間：時間要精(jing)確(que)日期(qi)，避免使用“之(zhi)前(qian)”、“之(zhi)后”等模糊字眼。

費用結算：物(wu)業費(fei)(fei)、水(shui)費(fei)(fei)、電費(fei)(fei)、煤氣費(fei)(fei)、電話費(fei)(fei)等于(yu)房(fang)屋有關的(de)費(fei)(fei)用。這些(xie)都要在購(gou)房(fang)時(shi)核實清(qing)楚是(shi)否(fou)存在拖(tuo)欠(qian)，若(ruo)有拖(tuo)欠(qian)，應(ying)在二手房(fang)買賣合同中寫明拖(tuo)欠(qian)費(fei)(fei)用何時(shi)交清(qing)，如(ru)果(guo)因房(fang)主未及時(shi)還清(qing)拖(tuo)欠(qian)費(fei)(fei)用，所(suo)造成的(de)影(ying)響應(ying)該(gai)承(cheng)擔(dan)什么責任(ren)。

明(ming)確違(wei)約責任

二手房賣方逾期交房的責任。

買房方逾期付款的責任。

非因不可抗力的原因，不能辦理或按時辦理過戶手續的責任。

買方或賣方單方解除合同的責任。

房屋質量不符合約定的責任。

合同的其他方面

審核：簽約時審核對方身份，審查中介機構的營業執照和聲譽等。細看：仔細看合同條款，注意其違約責任是如何約定的，看自己是否能承受再決定是否簽署；合同一般至少一式三份，要查看三份內同是否一致。不留空：現在幾乎所有的中介都提供格式化的房地產居間協議，其中又許多條款是要求簽署方在簽訂時填充或選擇，簽訂時一定要對這類條款逐一確定，盡量不留空白條款，以防日后被他人修改，或違規利用。【詳(xiang)細(xi)>>】

二手房交易(yi)稅費(fei)有哪(na)些

1、營業稅（稅率5.65%賣方繳納）

2、個人所得稅（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%賣方繳納）

3、印花稅（稅率1%買賣雙方各半）

4、契稅（基準稅率3%優惠稅率1.5%和1%買方繳納）

5、測繪費

6、二手房交易手續費總額

7、登記費（工本費）

二手房交易稅費(fei)如何計算(suan)

買方

1、契稅：成交(jiao)價(jia)或評估價(jia)（高(gao)者）×1.5%（商用用房，二(er)次購房或大(da)于144平米的(de)稅率為(wei)3%）

2、交易服(fu)務費：建筑面(mian)積(ji)（平方米）×3元(yuan)

3、交(jiao)易印花稅：成交(jiao)價或評估價（高者）×0. 05%

4、產權轉移(yi)登記費：50元（每增(zeng)加1人加10元，買家(jia)為單位(wei)的80元）

賣方

1、交易服務費(fei)：建筑面(mian)積（平方米）×3元

2、交易印花稅：成交價或評估價（高者）×0.05%

3、土(tu)地出讓金：成交價或(huo)評估價（高者）×1%

4、解困房：成交價(jia)或評估價(jia)（高者(zhe)）×1%

5、商品房：土(tu)地(di)出讓金按基準地(di)價×3%× 未交土(tu)地(di)出讓金的建筑面積

6、分攤費(fei)用(yong)：成交價、總面積×分攤面積×10%（10樓(lou)以下）成交價、總面積×分攤面積×20%（10樓(lou)以上）

7、個人所得(de)稅：成交價或(huo)評估價（高者(zhe)）×1%（房(fang)(fang)改房(fang)(fang)自用滿五年，且是唯(wei)一生活用房(fang)(fang)的免征）

8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5%（房產證或購買時契稅完稅證未滿五年）【詳細>>】