無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房沒過中介，全程自己(ji)跑，免掉(diao)幾(ji)千塊的(de)中介代辦費。

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雙方(fang)準備材料：

賣方：

（1）房屋(wu)所有權證

（2）土(tu)地使用權(quan)證

（3）夫(fu)妻雙方身份(fen)證、戶(hu)口簿（芒果视频下载和本人頁）

（4）婚姻(yin)狀(zhuang)況證(zheng)明

①已婚的提供結(jie)婚證

②未婚的到戶口所在(zai)地(di)的民政局開具單身證明

③離異(yi)后單身的離婚證(zheng)明、未(wei)再婚證(zheng)明或公證(zheng)的未(wei)再婚聲明（離婚證(zheng)或法院判決書等），另外還要(yao)去房(fang)管局對產權進行(xing)做(zuo)一份析(xi)權（若是這(zhe)情(qing)況去房(fang)管局問下辦(ban)理手續就好）

④喪偶后單身的提供配偶死亡證(zheng)明、未再婚(hun)證(zheng)明或經公(gong)證(zheng)的未再婚(hun)證(zheng)明

（5）名下沒房(fang)子了的，也要開(kai)一個無房(fang)證(zheng)明(ming)（有未成(cheng)年孩(hai)子的也要開(kai)孩(hai)子的無房(fang)證(zheng)明(ming)）

（6）買房時的(de)契稅發(fa)票(piao)，丟失的(de)去房管局調出檔案

買(mai)方(fang)：夫妻雙方(fang)身份證、戶口(kou)簿（芒果视频(pin)下(xia)载和(he)(he)本(ben)人(ren)(ren)頁）；婚姻狀況證明(ming)（和(he)(he)賣方(fang)類似）；到戶口(kou)所在地(di)和(he)(he)所買(mai)房子的(de)(de)當地(di)，各開一次無房證明(ming)（有孩子的(de)(de)也要開孩子的(de)(de)；需要兩(liang)份：銀行(xing)貸款(kuan)和(he)(he)交契(qi)稅(shui)時候(hou)）；另外(wai)：選定好貸款(kuan)銀行(xing)，去該銀行(xing)的(de)(de)總行(xing)，告訴(su)人(ren)(ren)家為了買(mai)房子來開資(zi)金監管專用的(de)(de)賬(zhang)戶，人(ren)(ren)家會(hui)教你開個戶頭的(de)(de)，買(mai)賣雙方(fang)都要開；以(yi)上材料最好都要復印(yin)4--5份以備(bei)無患(huan)。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房管局取“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工作日(ri)內換取房產證(zheng)。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣雙(shuang)方建立信息(xi)溝通渠道(dao)，買方了解(jie)房屋整(zheng)體現(xian)狀(zhuang)及(ji)產權(quan)狀(zhuang)況(kuang)，要(yao)求賣方提供合(he)法的證件(jian)，包括房屋所有(you)權(quan)證書、身份證件(jian)及(ji)其它證件(jian)。

2、簽合同

賣方提供了房屋的合法證件(jian)，買方可以交納(na)購房定金(交(jiao)納購(gou)房(fang)定(ding)金(jin)不是商品房(fang)買(mai)賣的(de)必經(jing)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱(cheng)房(fang)屋(wu)買賣(mai)契(qi)約(yue))。買賣(mai)雙方(fang)通過協商，對(dui)房屋坐落位(wei)置、產(chan)權(quan)狀況及成交(jiao)價格、房屋交(jiao)付時(shi)間、房屋交(jiao)付、產(chan)權(quan)辦理等(deng)達(da)成一(yi)致意(yi)見后，雙方(fang)簽(qian)訂至少一(yi)式三份的房屋買賣(mai)合同。

3、辦理過戶

買賣(mai)雙方共同向房地產交易管(guan)理部(bu)(bu)門(men)提出(chu)申請(qing)，接(jie)受審(shen)查(cha)(cha)。買賣(mai)雙方向房地產管(guan)理部(bu)(bu)門(men)提出(chu)申請(qing)手(shou)續(xu)后，管(guan)理部(bu)(bu)門(men)要查(cha)(cha)驗有(you)關證件，審(shen)查(cha)(cha)產權，對(dui)符合(he)上市條件的(de)房屋準予辦理過(guo)戶手(shou)續(xu)，對(dui)無產權或部(bu)(bu)分產權又未(wei)得到其(qi)他產權共有(you)人書面同意的(de)情況拒絕(jue)申請(qing)，禁(jin)止上市交易。

4、立契

房地相關部(bu)門(men)根據交易(yi)(yi)房屋的(de)產權狀況和購買對象，按交易(yi)(yi)部(bu)門(men)事先設定的(de)審(shen)批(pi)權限逐級申報審(shen)核批(pi)準后，交易(yi)(yi)雙方才(cai)能辦理立契手續。現在北京市已取消了(le)交易(yi)(yi)過(guo)程中的(de)房地產賣契，即大家所(suo)俗稱的(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅費的(de)構(gou)成比(bi)較復雜(za)，要根據交(jiao)易房(fang)屋的(de)性質而定。比(bi)如(ru)房(fang)改(gai)房(fang)、危改(gai)回(hui)遷房(fang)、經濟(ji)適用房(fang)與其它商品房(fang)的(de)稅費構(gou)成是不一樣(yang)的(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易(yi)雙(shuang)方(fang)在房(fang)地產(chan)交易(yi)管理部門辦(ban)理完產(chan)權變更(geng)登記后(hou)，交易(yi)材料(liao)移送(song)到發(fa)證(zheng)部門，買(mai)方(fang)憑領取房(fang)屋所有權證(zheng)通知(zhi)單到發(fa)證(zheng)部門申領新的(de)產(chan)權證(zheng)。

7、銀行貸款

對(dui)貸(dai)款(kuan)的(de)(de)(de)買受人來說(shuo)在與賣方(fang)簽訂完(wan)(wan)房屋(wu)買賣合(he)同后由買賣雙(shuang)方(fang)共(gong)同到貸(dai)款(kuan)銀行(xing)辦理(li)貸(dai)款(kuan)手(shou)續，銀行(xing)審(shen)核買方(fang)的(de)(de)(de)資信，對(dui)雙(shuang)方(fang)欲(yu)交易的(de)(de)(de)房屋(wu)進行(xing)評估，以確定買方(fang)的(de)(de)(de)貸(dai)款(kuan)額度，然后批準買方(fang)的(de)(de)(de)貸(dai)款(kuan)，待雙(shuang)方(fang)完(wan)(wan)成(cheng)產權(quan)登記變更，買方(fang)領取房屋(wu)所有權(quan)證后，銀行(xing)將貸(dai)款(kuan)一次性發放。

8、打余款完成交易

買方(fang)(fang)領取(qu)房(fang)(fang)屋所(suo)(suo)有(you)權證、付(fu)(fu)清(qing)(qing)所(suo)(suo)有(you)房(fang)(fang)款，賣方(fang)(fang)交付(fu)(fu)房(fang)(fang)屋并(bing)結清(qing)(qing)所(suo)(suo)有(you)物業費后雙方(fang)(fang)的二手房(fang)(fang)屋買賣合同全部履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)些房(fang)屋有(you)好多個共(gong)有(you)人(ren)(ren)(ren)，如有(you)繼(ji)承人(ren)(ren)(ren)共(gong)有(you)的、有(you)家庭共(gong)有(you)的、還(huan)有(you)夫妻共(gong)有(you)的，對(dui)此買(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)應當和全部(bu)共(gong)有(you)人(ren)(ren)(ren)簽訂房(fang)屋買(mai)賣(mai)合同。如果只是部(bu)分共(gong)有(you)人(ren)(ren)(ren)擅自處分共(gong)有(you)財產，買(mai)受(shou)人(ren)(ren)(ren)與其簽訂的買(mai)賣(mai)合同未在其他共(gong)有(you)人(ren)(ren)(ren)同意的情況下一般是無(wu)效的。

2、土地情況是否清晰

二(er)手房(fang)中買受人應(ying)注意土(tu)地的(de)使用性(xing)質(zhi)，看是劃撥還(huan)是出(chu)(chu)讓(rang)，劃撥的(de)土(tu)地一般是無(wu)(wu)償使用，政(zheng)府可無(wu)(wu)償收(shou)回，出(chu)(chu)讓(rang)是房(fang)主已繳納了土(tu)地出(chu)(chu)讓(rang)金，買受人對房(fang)屋(wu)享有較(jiao)完整的(de)權(quan)利;還應注意(yi)土(tu)地的使用年限(xian)，如果一個房屋的土(tu)地使用權(quan)僅(jin)有40年，房主已使(shi)用十來年，對于買受人來說(shuo)是(shi)否還應該(gai)按(an)同地段土地使(shi)用權為70年商品房的(de)價格(ge)來衡量時，就(jiu)有點不(bu)劃算(suan)。

3、交易房屋是否在租

有些二手房(fang)在(zai)轉(zhuan)讓(rang)時，存在(zai)物上負擔(dan)，即還被別人租(zu)賃。如果買(mai)受人只看(kan)房(fang)產證(zheng)，只注重過(guo)戶手續，而不注意是(shi)否存在(zai)租(zu)賃時，買(mai)受人極有可(ke)能(neng)得到一個不能(neng)及時入(ru)住的(de)或使用的(de)房(fang)產。因為我國包括大(da)部(bu)分(fen)國家均認可(ke)“買賣不(bu)(bu)破(po)租賃”，也(ye)(ye)就是(shi)說房屋買賣合同(tong)不(bu)(bu)能對(dui)抗在先成立的租賃合同(tong)。這一點在實際中被很多買受(shou)人及(ji)中介(jie)公(gong)司(si)忽視(shi)，也(ye)(ye)被許多出賣人利用從而引起較多糾(jiu)紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)(fang)產證是證明房(fang)(fang)(fang)主對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)享有(you)所(suo)有(you)權(quan)的(de)惟一憑(ping)證，沒(mei)有(you)房(fang)(fang)(fang)產證的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交易(yi)時對買受(shou)人來(lai)說有(you)得不(bu)到房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)極大風險。房(fang)(fang)(fang)主可能有(you)房(fang)(fang)(fang)產證而將(jiang)其抵押(ya)或轉賣，即使(shi)現在沒(mei)有(you)將(jiang)來(lai)辦理取(qu)得后，房(fang)(fang)(fang)主還(huan)可以抵押(ya)和轉賣。所(suo)以最好選擇有(you)房(fang)(fang)(fang)產證的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)進行交易(yi)。

5、福利房屋是否合法

房(fang)改(gai)房(fang)、安(an)居工程、經(jing)濟適用房(fang)本身是(shi)一種福利性質的政策性住(zhu)房(fang)，在轉讓時有(you)(you)(you)一定(ding)限制，而且(qie)這些房(fang)屋在土地性質、房(fang)屋所有(you)(you)(you)權范圍上有(you)(you)(you)一定(ding)的國家規定(ding)，買(mai)受人購(gou)買(mai)時要避免買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)與國家法律沖突。

6、物管費用是否拖欠

有些(xie)房主在轉讓房屋時，其物業管(guan)理費(fei)，電(dian)費(fei)以(yi)及三氣(天然(ran)氣、暖氣、煤氣)費用(yong)長期拖欠(qian)，且已(yi)欠(qian)下數(shu)目不小的費用(yong)，買受人不知(zhi)情購買了此房屋，所有費用(yong)買受人有可能要全部承擔。

7、市政規劃是否影響

有些房(fang)主出售二手房(fang)可能是(shi)已了解該房(fang)屋(wu)在5到10年左(zuo)右要(yao)面(mian)臨拆遷，或(huo)者房屋附(fu)近(jin)要(yao)建高(gao)層住(zhu)宅，可能影(ying)響(xiang)采(cai)光(guang)、價格(ge)等市政規劃情(qing)(qing)況，才急于出售，作為買受人(ren)在購買時(shi)應(ying)全面(mian)了解詳細情(qing)(qing)況。

8、單位房屋是否侵權

一般單(dan)位(wei)的(de)(de)(de)房屋有成本價(jia)的(de)(de)(de)職工住(zhu)房，還有標準價(jia)的(de)(de)(de)職工住(zhu)房，二者土地性質(zhi)均為劃撥，轉讓時(shi)應(ying)繳(jiao)納土地使用費。再者，對(dui)于標準價(jia)的(de)(de)(de)住(zhu)房一般單(dan)位(wei)享(xiang)有部(bu)分產(chan)權，職工在(zai)轉讓時(shi)，單(dan)位(wei)享(xiang)有優先購買權。買受人如果沒有注(zhu)意這些可能會(hui)和房主一起侵犯單(dan)位(wei)的(de)(de)(de)合(he)法權益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務，如(ru)在二手(shou)房(fang)貸款(kuan)時，為(wei)(wei)買(mai)受(shou)(shou)人提供零首付(fu)的(de)(de)服務，即買(mai)受(shou)(shou)人所(suo)支(zhi)付(fu)的(de)(de)全部購房(fang)款(kuan)均(jun)可從銀(yin)行騙貸出來。買(mai)受(shou)(shou)人以為(wei)(wei)自己占了便宜(yi)，豈不知如(ru)果被(bei)銀(yin)行發現(xian)，所(suo)有的(de)(de)責任有可能(neng)自己都要(yao)承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。