1995年中國的人均可支配收入是4000塊左右，而在2014年，這個數字達到(dao)29000左右，也(ye)是20年大概增長(chang)7倍。我們可(ke)以(yi)看到(dao)，它的(de)速度跟GDP相仿，但(dan)是慢過(guo)GDP。在(zai)過(guo)去很多(duo)年里面，很多(duo)城市的(de)房價未必(bi)可(ke)以(yi)跑(pao)贏GDP的(de)增長(chang)，但(dan)是它可(ke)以跑贏收入的增長，這就是為(wei)什么房價漲得更快(kuai)的一個(ge)原因。

類比美國，隨著GDP的增長，房價一樣是上漲，到2008年它的房價增速背離了GDP的增長，所(suo)以它的房市崩潰了。現在兩者又趨(qu)于相同。中國其實也是差不多。

1998年到現在，中國人民銀行給的基礎利率走勢，跟我們很多的直覺相反，我們可以看到在(zai)高(gao)增長的(de)經濟(ji)因素背景下，基(ji)礎利(li)率高(gao)于7%的(de)年份只有(you)三個月，大(da)部(bu)分年份中國的(de)利(li)率在(zai)6%上下波動，什么意思呢？在(zai)過(guo)去20年，中國GDP平均(jun)大(da)概是15%、14%的增長(chang)，但是基(ji)礎(chu)利率是7%。這意味著只要你借(jie)到錢，基(ji)本(ben)上就能賺到錢。更何況(kuang)，房價可以在基(ji)礎(chu)利率的基(ji)礎(chu)上打(da)七折(zhe)或者是八五折(zhe)。大家知道(dao)什么人可(ke)以用基礎利率(lv)上下利息借到錢(qian)？國企(qi)，一部分上市公司，知名的(de)外企(qi)。普通的(de)民企(qi)能夠借到這么便宜的(de)錢(qian)嗎？借不到。

前面兩個我們談到經濟、利率，這基本是全國普適性的，能解釋房價的上漲，但不(bu)能解釋房價(jia)上漲的差(cha)異(yi)，所以下面三個因(yin)素，我們來聊(liao)一(yi)聊(liao)各地(di)房價(jia)漲幅不(bu)一(yi)的原(yuan)因(yin)。先來看(kan)土地(di)。關于土地(di)我們最耳熟(shu)能詳的就是“饑(ji)餓供地(di)”。說整個國家在饑(ji)餓供地，這句話(hua)肯定是(shi)不對的，因為從(cong)有(you)土地出(chu)讓開始(shi)，全(quan)國(guo)的土地供應每(mei)一(yi)年都(dou)大(da)幅上升。中國(guo)有(you)660個城市，某些城市可(ke)以饑(ji)餓供地，但(dan)絕大(da)部分城市做不到。我(wo)們總結一下，“饑餓供地”有哪(na)些條件？

第一是執政長官要有長遠眼光，這個不難理解，因為“饑餓供地”賣的地少，但收入更多(duo)(duo)。第(di)二是(shi)歷史負擔(dan)少(shao)(shao)，這個就不容易，因(yin)為(wei)我無法決定(ding)我的(de)前任(ren)賣的(de)土(tu)地(di)，到底多(duo)(duo)還是(shi)不多(duo)(duo)。第(di)三是(shi)人(ren)口要流(liu)入。因(yin)為(wei)一個城市的(de)土(tu)地(di)供應減少(shao)(shao)后，如果人口流(liu)出速(su)度(du)超過土地減少(shao)的速(su)度(du)，“饑餓供地”就(jiu)是無效的。

對于中國來說，百分之六七十的地方都是人口流出，20%左右的地方人口能夠保持大(da)致(zhi)平衡，剩(sheng)下(xia)的(de)地(di)方(fang)才是人口大(da)量流入(ru)。所以這種情況下(xia)，大(da)部分(fen)地(di)方(fang)想(xiang)做到“饑餓(e)供地(di)”，其實(shi)并不容易(yi)。但像上海(hai)和深圳這樣的(de)地(di)方(fang)，就可以做到(dao)。

我們(men)(men)把整個(ge)中國(guo)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)分為(wei)(wei)幾(ji)個(ge)部分。一(yi)(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)，一(yi)(yi)(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)就是北(bei)上(shang)(shang)廣深，它(ta)們(men)(men)可以吸(xi)引跨(kua)區的(de)人(ren)(ren)(ren)口(kou)流入(ru)，比如(ru)北(bei)京(jing)吸(xi)引東北(bei)、華北(bei)和(he)(he)西(xi)北(bei)的(de)人(ren)(ren)(ren)口(kou)。上(shang)(shang)海(hai)吸(xi)引華東，廣州和(he)(he)深圳吸(xi)引華南。二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)是指省會城(cheng)市(shi)(shi)和(he)(he)一(yi)(yi)(yi)些(xie)計(ji)劃單列市(shi)(shi)，它(ta)對(dui)本省的(de)人(ren)(ren)(ren)口(kou)有(you)很(hen)大吸(xi)引力，比如(ru)廈門(men)，比如(ru)青島。其(qi)它(ta)城(cheng)市(shi)(shi)稱為(wei)(wei)三四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)，它(ta)的(de)人(ren)(ren)(ren)口(kou)能夠保持不減少(shao)，或者是停滯是常態了。我們(men)(men)還是以上(shang)(shang)海(hai)作為(wei)(wei)一(yi)(yi)(yi)個(ge)樣本。從1999年到2015年，上(shang)(shang)海(hai)人(ren)(ren)(ren)口(kou)增加900萬。900萬人(ren)(ren)(ren)口(kou)放(fang)到任(ren)何(he)一(yi)(yi)(yi)個(ge)國(guo)家都是很(hen)大的(de)城(cheng)市(shi)(shi)，差不多每(mei)年流入(ru)將(jiang)近60萬人(ren)(ren)(ren)口(kou)，非常巨(ju)量。這種巨(ju)量的(de)人(ren)(ren)(ren)口(kou)流入(ru)也帶(dai)來對(dui)住(zhu)房(fang)的(de)需求。

城市格局是(shi)(shi)一(yi)個(ge)城市規劃的(de)(de)概念(nian)，通常(chang)是(shi)(shi)指(zhi)山河湖海或者地理位(wei)置(zhi)的(de)(de)影響。在(zai)這(zhe)里我們講兩點。一(yi)是(shi)(shi)城市的(de)(de)行政級(ji)別(bie)。從(cong)城市發展歷史來(lai)看，人(ren)口往沿海流(liu)動(dong)，人(ren)口往大(da)(da)城市流(liu)動(dong)，這(zhe)是(shi)(shi)一(yi)個(ge)正常(chang)的(de)(de)現象(xiang)。但(dan)在(zai)中(zhong)國，由于行政安排，大(da)(da)量資源(yuan)向直(zhi)轄市集中(zhong)，大(da)(da)量資源(yuan)向省會(hui)城市集中(zhong)，這(zhe)種改(gai)變(bian)其實是(shi)(shi)改(gai)變(bian)城市的(de)(de)競爭面貌。比如，整個(ge)河南所(suo)有(you)的(de)(de)地方(fang)都在(zai)流(liu)出(chu)，只(zhi)有(you)鄭州人(ren)口是(shi)(shi)流(liu)入，就是(shi)(shi)因為省會(hui)的(de)(de)力量。二是(shi)(shi)城市的(de)(de)產業結構。

所謂城(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)產(chan)業(ye)結構(gou)是(shi)(shi)指一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)、二、三產(chan)業(ye)的(de)(de)(de)比(bi)(bi)重(zhong)。我們(men)可(ke)以(yi)觀察到，在GDP相仿的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，第二產(chan)業(ye)比(bi)(bi)重(zhong)較(jiao)高的(de)(de)(de)房(fang)(fang)價(jia)較(jiao)低，第三產(chan)業(ye)比(bi)(bi)重(zhong)較(jiao)高的(de)(de)(de)房(fang)(fang)價(jia)較(jiao)高。以(yi)上(shang)海(hai)旁邊的(de)(de)(de)蘇州為(wei)(wei)(wei)例(li)。蘇州是(shi)(shi)很漂亮的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，人(ren)口過(guo)千萬(wan)，但(dan)實際是(shi)(shi)制造業(ye)為(wei)(wei)(wei)主的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)，所以(yi)，雖然它的(de)(de)(de)人(ren)均(jun)GDP早就超過(guo)上(shang)海(hai)，但(dan)房(fang)(fang)價(jia)只(zhi)有(you)(you)上(shang)海(hai)的(de)(de)(de)1/3，為(wei)(wei)(wei)什么？因(yin)為(wei)(wei)(wei)流水線上(shang)的(de)(de)(de)工人(ren)收(shou)(shou)入很難提高，但(dan)如果(guo)你從事第三產(chan)業(ye)，例(li)如房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)和(he)金融業(ye)，人(ren)和(he)人(ren)的(de)(de)(de)收(shou)(shou)入就可(ke)以(yi)拉(la)開。一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)成(cheng)功的(de)(de)(de)銀行家(jia)是(shi)(shi)普(pu)通(tong)員工的(de)(de)(de)10倍甚至100倍，而整個(ge)房(fang)(fang)子的(de)(de)(de)成(cheng)交(jiao)，以(yi)上(shang)海(hai)為(wei)(wei)(wei)例(li)，一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)年就十(shi)萬(wan)套新房(fang)(fang)，大概只(zhi)有(you)(you)100個(ge)人(ren)中間會有(you)(you)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)個(ge)人(ren)可(ke)以(yi)買，所以(yi)收(shou)(shou)入拉(la)開會推高房(fang)(fang)價(jia)。因(yin)為(wei)(wei)(wei)決(jue)定房(fang)(fang)價(jia)的(de)(de)(de)，是(shi)(shi)買得起的(de)(de)(de)人(ren)的(de)(de)(de)收(shou)(shou)入，而不是(shi)(shi)平均(jun)收(shou)(shou)入。所以(yi)，未來(lai)房(fang)(fang)價(jia)該如何走(zou)，大家(jia)心里就只(zhi)有(you)(you)判斷(duan)了。