新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房(fang)地產權證(zheng)后(hou)，應以書(shu)(shu)面形式通知購房(fang)者(zhe)在約(yue)定時(shi)(shi)間內(nei)對房(fang)屋進行驗收(shou)交接(jie)。開(kai)發(fa)商約(yue)定的收(shou)樓時(shi)(shi)限一(yi)般在收(shou)樓通知書(shu)(shu)寄出30天內(nei)，按有(you)關(guan)規定，如購房(fang)者(zhe)在約(yue)定時(shi)(shi)間內(nei)沒有(you)到(dao)指定地點辦理相(xiang)關(guan)手續，則一(yi)般被視為開(kai)發(fa)商已實際將該房(fang)交付買家使用。

2、驗收

購(gou)房(fang)者(zhe)應根據購(gou)房(fang)合同(tong)約定的(de)標準對房(fang)屋(wu)工程質(zhi)量及配套設施(shi)一(yi)一(yi)進行驗收，并做好記錄(lu)，同(tong)時，不要忽視對房(fang)屋(wu)產(chan)權是否清晰進行核驗。

驗收(shou)時，開發商應主動向購房(fang)(fang)者出(chu)示建(jian)設工(gong)程質量(liang)檢驗合格(ge)單和商品(pin)房(fang)(fang)房(fang)(fang)地產權證(zheng)。開發商不(bu)出(chu)示的，購房(fang)(fang)者可以拒絕驗收(shou)，由開發商承(cheng)擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(ju)《商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)實行住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)和住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說(shuo)明書(shu)制度的(de)規定(ding)(ding)》等相關(guan)法(fa)規，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)交付使(shi)(shi)用(yong)時，應(ying)當(dang)提供住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)和住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說(shuo)明書(shu)。該法(fa)規規定(ding)(ding)，《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)》是開發商(shang)(shang)對銷售(shou)的(de)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)承擔質(zhi)量(liang)責任的(de)法(fa)律文件，可以(yi)作為(wei)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)預、出售(shou)合同(tong)的(de)補充約定(ding)(ding)，與(yu)合同(tong)具有(you)同(tong)等效力。開發商(shang)(shang)應(ying)當(dang)按《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)》的(de)約定(ding)(ding)，承擔保(bao)(bao)(bao)修責任。開發商(shang)(shang)不(bu)提供的(de)，購(gou)房(fang)者可以(yi)拒簽房(fang)屋交接書(shu)。商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)售(shou)出后(hou)，委(wei)托物業管理公司等單位(wei)維修的(de)，應(ying)在《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質(zhi)量(liang)保(bao)(bao)(bao)證(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)》中明示所委(wei)托的(de)單位(wei)；而《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說(shuo)明書(shu)》應(ying)當(dang)對住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)結(jie)構(gou)、性能(neng)和各部位(wei)(部件)的(de)類型、性能(neng)、標準等作出說(shuo)明，并提出使(shi)(shi)用(yong)注意事項。

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4、簽署房屋交接書

購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)對房(fang)(fang)屋及其產權進行檢(jian)驗(yan)，認(ren)為符(fu)合合同約定(ding)條件的(de)，應與開(kai)發商(shang)(shang)簽訂(ding)房(fang)(fang)屋交接書(shu)；對不符(fu)合合同約定(ding)的(de)，應做好記錄，要求(qiu)開(kai)發商(shang)(shang)簽字，直至開(kai)發商(shang)(shang)的(de)房(fang)(fang)屋完全符(fu)合交房(fang)(fang)標準，再(zai)簽署(shu)房(fang)(fang)屋交接書(shu)。

業主收房時需注意的要點

1、在驗(yan)房(fang)之前，如果開發商要(yao)求交費或(huo)者是簽署文(wen)件，那業(ye)主一定不要(yao)答應(ying)，否則(ze)在驗(yan)房(fang)時業(ye)主發現的質(zhi)量(liang)問題(ti)，就(jiu)只能自己付錢解決了。

2、如果開(kai)發商提出代(dai)辦(ban)產(chan)權證，業主是可以拒絕的，因為產(chan)權證業主完全可以自己(ji)辦(ban)，如果交(jiao)給開(kai)發商，那(nei)業主還(huan)要給開(kai)發商交(jiao)代(dai)辦(ban)費。

3、必須先(xian)驗房后收(shou)住(zhu)宅鑰匙

購房(fang)者(zhe)在沒(mei)有驗收房(fang)屋(wu)(wu)之前，不能簽署《住宅鑰匙收到(dao)書》，領(ling)取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為(wei)根(gen)據《關(guan)于審理商品房(fang)買賣合同糾紛案件適用法(fa)律若(ruo)干問(wen)題(ti)的(de)解(jie)釋》(下(xia)稱商品房(fang)買賣司法(fa)解(jie)釋)的(de)規(gui)定，“交鑰匙”就(jiu)算房(fang)屋(wu)(wu)交付使用。因此領(ling)取住宅鑰匙以后(hou)驗房(fang)發(fa)現問(wen)題(ti)，開發(fa)商只承擔(dan)房(fang)屋(wu)(wu)質量包修責任，而沒(mei)有逾期交房(fang)的(de)壓(ya)力。

4、驗房(fang)中所發(fa)(fa)現的質(zhi)量問題(ti)(ti)一定要白(bai)紙(zhi)黑(hei)字寫(xie)在紙(zhi)面上，不能聽信開(kai)發(fa)(fa)商的口頭承諾，并(bing)且在房(fang)屋(wu)問題(ti)(ti)的后(hou)面，還要寫(xie)明開(kai)發(fa)(fa)商承諾的解決時間，這樣業(ye)主才不會(hui)在開(kai)發(fa)(fa)商無限期拖(tuo)延之后(hou)毫無辦(ban)法(fa)。

5、收房時必須仔細(xi)查(cha)看(kan)的文件。律師說，在正(zheng)常交房過程中，業主應該查(cha)看(kan)以下文件：

第一：房產開發商必須已經取(qu)得《建(jian)筑(zhu)工程竣工備案表》，這(zhe)是國(guo)家(jia)強制要求的。

第二：常說的"兩(liang)書"---"質量保證書"和(he)"使(shi)用說明(ming)書"，這是建設部(bu)《商品(pin)房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時開發商都(dou)應提供。

第三：開發(fa)商已取得(de)國家認可的專(zhuan)業測(ce)繪(hui)單位對面積的實測(ce)數據，看是否與(yu)購(gou)房合(he)同中(zhong)約定的有出入，以便盡早使問題獲得(de)解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于買(mai)賣過程(cheng)中(zhong)的(de)一些不規范操(cao)作以及開發商(shang)在資金、工(gong)程(cheng)進度等方面的(de)問題，導致退房事件時有發生，那(nei)么(me)在什么(me)情況(kuang)下，購(gou)房者(zhe)可(ke)以退掉(diao)已購(gou)房屋(wu)呢？

1、延遲交付房屋

這種情(qing)況是(shi)目前買房(fang)人(ren)(ren)最可(ke)能遇到的一(yi)種情(qing)況。到了開發(fa)商(shang)(shang)與購(gou)房(fang)人(ren)(ren)在合同中約定的交房(fang)日后，卻遲遲得不到開發(fa)商(shang)(shang)的入住通(tong)知。一(yi)般(ban)超過(guo)3個月開發(fa)商(shang)(shang)還不能交房(fang)，購(gou)房(fang)人(ren)(ren)就可(ke)以要求(qiu)開發(fa)商(shang)(shang)退(tui)房(fang)，并(bing)要求(qiu)雙(shuang)倍(bei)返還訂金(jin)或支(zhi)付(fu)房(fang)款利(li)息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開(kai)(kai)(kai)發商(shang)必須證件齊全才能蓋樓、賣(mai)房。如果開(kai)(kai)(kai)發商(shang)證件不全，就屬(shu)于(yu)違法(fa)操(cao)作，與買(mai)房人簽署的合(he)(he)同屬(shu)于(yu)無效(xiao)合(he)(he)同。由(you)于(yu)是無效(xiao)合(he)(he)同，購房人應當騰空房屋，開(kai)(kai)(kai)發商(shang)應當返(fan)還(huan)購房人交納的房款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購房(fang)人(ren)與開(kai)發商(shang)(shang)簽訂(ding)的合(he)同(tong)中，一般都約(yue)定(ding)開(kai)發商(shang)(shang)在變(bian)更設(she)計之前，必須經(jing)過購房(fang)人(ren)同(tong)意(yi)。否則，開(kai)發商(shang)(shang)構(gou)成(cheng)違(wei)約(yue)，購房(fang)人(ren)有(you)權退房(fang)。發生開(kai)發商(shang)(shang)未經(jing)購房(fang)人(ren)同(tong)意(yi)而擅(shan)自變(bian)更房(fang)屋戶(hu)型、朝向(xiang)、面積(ji)等有(you)關設(she)計的情況(kuang)，購房(fang)人(ren)可(ke)以依據合(he)同(tong)約(yue)定(ding)要求開(kai)發商(shang)(shang)退房(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合同(tong)時(shi)，除一次性付款或分(fen)期付款外(wai)，都有對商業貸(dai)(dai)款或公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款的約定。如果(guo)(guo)是(shi)公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款，需要(yao)開發商出(chu)(chu)具相關資料，交由公(gong)積(ji)(ji)金歸集部(bu)門審核(he)。如果(guo)(guo)開發商提供(gong)的資料顯示(shi)出(chu)(chu)不(bu)具備公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款條(tiao)件，購房人因此而不(bu)能取得公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款，購房人就可以(yi)要(yao)求退房。

5、拿不到產權證

由于(yu)開發(fa)商(shang)的(de)(de)原(yuan)因，買房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)在(zai)合同約(yue)(yue)定的(de)(de)期限內無法得到(dao)產權證，如約(yue)(yue)定此條(tiao)件(jian)可退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)，買房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)就可以要(yao)求退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。另(ling)外，由于(yu)前(qian)幾(ji)年一些(xie)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產運(yun)作不規范，一些(xie)開發(fa)商(shang)拖欠政(zheng)府(fu)土地出(chu)讓金(jin)等問(wen)題時有發(fa)生，導致(zhi)購(gou)買這些(xie)樓盤(pan)的(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)入住多(duo)年后無法拿到(dao)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋產權證，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)也可以要(yao)求退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時(shi)房(fang)屋的(de)實測(ce)面(mian)積與(yu)簽(qian)約時(shi)的(de)暫測(ce)面(mian)積的(de)誤差比(bi)絕對值在3%以(yi)內(含3%)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)要(yao)(yao)求退(tui)(tui)房(fang)的(de)，法(fa)院將不(bu)予支持。而如(ru)果面(mian)積誤差比(bi)絕對值超出3%，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)要(yao)(yao)求退(tui)(tui)房(fang)并(bing)要(yao)(yao)求退(tui)(tui)賠(pei)利(li)息(xi)的(de)，法(fa)院會判決購(gou)(gou)房(fang)人(ren)勝訴(su)。

7、房屋質量不合格

房(fang)(fang)屋(wu)質量不合(he)(he)格(ge)是(shi)房(fang)(fang)屋(wu)的“硬(ying)傷(shang)”。出現這種(zhong)情況，首先是(shi)開發商難以拿到《竣(jun)工(gong)備案(an)表》，無法交房(fang)(fang)。或者(zhe)是(shi)房(fang)(fang)屋(wu)交付使(shi)用后(hou)，房(fang)(fang)屋(wu)主體結構質量經核驗(yan)確屬不合(he)(he)格(ge)。據(ju)悉，到目前為止(zhi)，北京(樓盤(pan))法院還沒(mei)有由(you)于(yu)房(fang)(fang)屋(wu)質量不合(he)(he)格(ge)而判決退房(fang)(fang)的案(an)例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據最高人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)剛(gang)剛(gang)發布的(de)商品房(fang)(fang)買賣合同糾紛司法(fa)解釋，因房(fang)(fang)屋質(zhi)量(liang)問題嚴重(zhong)影(ying)響正常(chang)(chang)居(ju)(ju)住(zhu)使(shi)(shi)用，購房(fang)(fang)人(ren)要(yao)求退房(fang)(fang)并要(yao)求開發商賠(pei)償損失的(de)，法(fa)院(yuan)也(ye)會支持。一般認定房(fang)(fang)屋質(zhi)量(liang)問題嚴重(zhong)影(ying)響正常(chang)(chang)居(ju)(ju)住(zhu)使(shi)(shi)用，主要(yao)是房(fang)(fang)屋入住(zhu)后由于前期(qi)施工(gong)原因導致房(fang)(fang)內(nei)空氣質(zhi)量(liang)差影(ying)響室內(nei)居(ju)(ju)住(zhu)人(ren)的(de)健康、房(fang)(fang)內(nei)噪聲影(ying)響居(ju)(ju)住(zhu)等。

9、開發商把房子抵押

如果開發商(shang)在(zai)出售房屋之前就(jiu)(jiu)把所售房屋抵(di)押，或賣(mai)給購(gou)房人后，又把房子抵(di)押給他人，購(gou)房人查(cha)明后，就(jiu)(jiu)可以要求(qiu)退(tui)房。