容積(ji)(ji)率(lv)(lv)，是(shi)指一個小區(qu)的(de)總建筑(zhu)面積(ji)(ji)與用地面積(ji)(ji)的(de)比率(lv)(lv)。對于(yu)發展商來(lai)(lai)說(shuo)，容積(ji)(ji)率(lv)(lv)決(jue)定地價成本(ben)在房(fang)屋中占的(de)比例，而(er)對于(yu)住(zhu)戶來(lai)(lai)說(shuo)，容積(ji)(ji)率(lv)(lv)直接涉及到居住(zhu)的(de)舒(shu)適度。一個良(liang)好的(de)居住(zhu)小區(qu)，高層(ceng)住(zhu)宅容積(ji)(ji)率(lv)(lv)應不超(chao)(chao)過5，多層(ceng)住(zhu)宅應不超(chao)(chao)過2，綠(lv)地率(lv)(lv)應不低于(yu)30%。但由(you)于(yu)受土地成本(ben)的(de)限制，并不是(shi)所有(you)項目都能(neng)做得到。

一、簡介

容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑(zhu)(zhu)(zhu)面積毛密(mi)度。項目用地范圍內地上總(zong)建筑(zhu)(zhu)(zhu)面積（但(dan)必(bi)須是(shi)正負0標高以上的建筑(zhu)(zhu)(zhu)面積）與項目總(zong)用地面積的比值(zhi)。

容積(ji)率(lv)是(shi)(shi)衡(heng)量建設用地使(shi)用強度的一項重要指標。容積(ji)率(lv)的值是(shi)(shi)無(wu)量綱的比值，通(tong)常(chang)以地塊(kuai)面(mian)積(ji)為1，地塊(kuai)內地上(shang)建筑物的總建筑面(mian)積(ji)對(dui)地塊(kuai)面(mian)積(ji)的倍數，即為容積(ji)率(lv)的值。

容(rong)積率(lv)是(shi)指項目規劃建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)范圍內全(quan)部建(jian)筑面(mian)積與規劃建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)面(mian)積之(zhi)比。附屬(shu)建(jian)筑物也計算在內，但應注明不計算面(mian)積的附屬(shu)建(jian)筑物除外。值得注意的是(shi)，容(rong)積率(lv)越低(di)，居民的舒(shu)適度(du)越高，反之(zhi)則(ze)舒(shu)適度(du)越低(di)。

一(yi)(yi)般情況下(xia)(xia)(xia)指某一(yi)(yi)基地(di)(di)(di)范(fan)圍內，地(di)(di)(di)面(mian)(mian)以(yi)上各類建(jian)筑(zhu)的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)總和(he)與基地(di)(di)(di)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)比(bi)值。可以(yi)根據規(gui)劃(hua)和(he)管理需要對地(di)(di)(di)下(xia)(xia)(xia)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計算地(di)(di)(di)下(xia)(xia)(xia)容(rong)積(ji)(ji)率(lv)。其實，一(yi)(yi)直以(yi)來都是(shi)地(di)(di)(di)方政府自行規(gui)定(ding)的(de)，關于地(di)(di)(di)下(xia)(xia)(xia)室是(shi)否算容(rong)積(ji)(ji)率(lv)[2]，地(di)(di)(di)下(xia)(xia)(xia)商(shang)業建(jian)筑(zhu)（商(shang)業用(yong)房）算不(bu)(bu)(bu)算容(rong)積(ji)(ji)率(lv)都做了很好的(de)探索。不(bu)(bu)(bu)算容(rong)積(ji)(ji)率(lv)是(shi)考慮到節約用(yong)地(di)(di)(di)，鼓(gu)勵(li)開發地(di)(di)(di)下(xia)(xia)(xia)空間，計入容(rong)積(ji)(ji)率(lv)是(shi)規(gui)范(fan)房地(di)(di)(di)產(chan)市場，防止不(bu)(bu)(bu)良房地(di)(di)(di)產(chan)開發商(shang)有(you)漏洞可鉆。

二、計算公式

容積率=地(di)上總建筑面(mian)積÷可建設用地(di)面(mian)積

上面 這個(ge)公式(shi)的出處有：北京市(shi)規劃委員會關于發布《容積率(lv)指標計(ji)算規則》的通知（市(shi)規發〔2006〕851號，2006年7月10日）

但(dan)在(zai)工業(ye)上，根(gen)據(ju)GB50489-2009《化工企業(ye)總圖運(yun)輸(shu)設計(ji)規(gui)范》，

容積率=（廠(chang)區建筑面積+構(gou)筑物面積）÷廠(chang)區占地面積

當建筑物層高超過8米，在(zai)計(ji)算容積(ji)率(lv)時該層建筑面積(ji)加倍計(ji)算(? 容積(ji)率(lv)各(ge)個地區或城市有各(ge)自相(xiang)關規(gui)定(ding))。

容積率越高，居(ju)民的舒適(shi)度越低，反之則舒適(shi)度越高。

綠地率也是(shi)如(ru)此(ci)。綠地率較(jiao)高，容(rong)積(ji)率較(jiao)低(di)(di)，建(jian)筑(zhu)密度(du)(du)一般也就(jiu)較(jiao)低(di)(di)，發展商(shang)可(ke)用于回收(shou)資(zi)金的(de)面積(ji)就(jiu)越少，而住戶就(jiu)越舒服。容(rong)積(ji)率和(he)綠地率這(zhe)兩個(ge)(ge)比(bi)率決定了這(zhe)個(ge)(ge)項(xiang)目是(shi)從人的(de)居(ju)住需求角度(du)(du)，還是(shi)從純粹賺錢的(de)角度(du)(du)來設(she)計一個(ge)(ge)社(she)區(qu)。

綠(lv)化(hua)(hua)(hua)率(lv)：項目規(gui)(gui)劃(hua)建(jian)設(she)用地范圍內(nei)的(de)綠(lv)化(hua)(hua)(hua)面(mian)積與規(gui)(gui)劃(hua)建(jian)設(she)用地面(mian)積之比(bi)。但(dan)綠(lv)化(hua)(hua)(hua)率(lv)只是(shi)開(kai)發商宣(xuan)傳(chuan)樓盤綠(lv)化(hua)(hua)(hua)時用的(de)概(gai)念，并沒(mei)有(you)法(fa)律和法(fa)規(gui)(gui)依據。法(fa)律法(fa)規(gui)(gui)中明(ming)確規(gui)(gui)定的(de)衡量(liang)樓盤綠(lv)化(hua)(hua)(hua)狀(zhuang)況的(de)國(guo)家(jia)標準是(shi)綠(lv)地率(lv)，其計算要比(bi)綠(lv)化(hua)(hua)(hua)率(lv)嚴格很多。

計算公式：

綠(lv)地率=綠(lv)地面(mian)積(ji)/土地面(mian)積(ji)

綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)率通常以下限控制。這里的綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)包(bao)括(kuo)公共(gong)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)、宅旁(pang)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)、公共(gong)服(fu)務設施所屬(shu)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)（道路(lu)紅線內(nei)的綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)），不包(bao)括(kuo)屋(wu)頂、曬臺的人工綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)。公共(gong)綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)內(nei)占地(di)(di)(di)面積不大于百分(fen)之一的雕塑、水(shui)池、亭(ting)榭等(deng)綠(lv)(lv)(lv)化小品建(jian)筑(zhu)可視為綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)(di)。

“容積(ji)率”是(shi)項目總建筑面(mian)積(ji)與總占地面(mian)積(ji)之比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總占地(di)10萬平方(fang)米(mi)，總建筑面積10萬平方(fang)米(mi)，容積率為(wei)1

總(zong)占地10萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，總(zong)建筑面積15萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，容積率為(wei)1.5

總占地10萬平方米，總建(jian)筑面積(ji)(ji)8萬平方米，容積(ji)(ji)率為0.8

容積率(lv)越(yue)小(xiao)(xiao)，居住密度越(yue)小(xiao)(xiao)，相(xiang)對舒服。容積率(lv)越(yue)大(da)則相(xiang)反(fan)。

容(rong)積率(lv)超過5就不(bu)建議(yi)購(gou)買了

三、相關規定

容積率(lv)一(yi)般是由(you)政府規定的。

現行城市規(gui)劃(hua)法規(gui)體系下編制(zhi)的各類居住用(yong)地的控制(zhi)性詳細規(gui)劃(hua)，一般(ban)而言，容積率分為

獨立別墅為0.2~0.5,

聯(lian)排別墅為0.4~0.7,

6層以(yi)下(xia)多(duo)層住(zhu)宅為(wei)0.8~1.2,

11層(ceng)小高層(ceng)住(zhu)宅為1.5~2.0,

18層高層住宅(zhai)為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住(zhu)宅(zhai)小(xiao)區(qu)容積率小(xiao)于1.0的，為非普通(tong)住(zhu)宅(zhai)。

四、建筑特點

(一)容(rong)積率(lv)表(biao)(biao)達的是具體“宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)”內單(dan)(dan)位土地(di)(di)(di)面積上允許的建筑容(rong)量。宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)是地(di)(di)(di)籍(ji)管理的基本單(dan)(dan)元，是地(di)(di)(di)球表(biao)(biao)面一塊有(you)確(que)定邊(bian)界(jie)、有(you)確(que)定權屬(shu)的土地(di)(di)(di)，其面積不包括(kuo)公用的道路、公共綠地(di)(di)(di)、大型市政及公共設施用地(di)(di)(di)等。容(rong)積率(lv)只有(you)在指“宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)”容(rong)積率(lv)的情況下，才(cai)能(neng)反映土地(di)(di)(di)的具體利用強度，宗(zong)(zong)地(di)(di)(di)間才(cai)具有(you)可比性。

(二)容(rong)積(ji)(ji)率(R)、建筑(zhu)密度(du)(C)與(yu)(yu)層(ceng)(ceng)數(H)之(zhi)(zhi)間(jian)(jian)有一定關(guan)系。建筑(zhu)密度(du)是指在具(ju)體“宗地(di)”內(nei)建筑(zhu)物基底面積(ji)(ji)與(yu)(yu)宗地(di)面積(ji)(ji)之(zhi)(zhi)比。當宗地(di)內(nei)各房屋的層(ceng)(ceng)數相(xiang)同(tong)，且對單個房屋來說各層(ceng)(ceng)建筑(zhu)面積(ji)(ji)相(xiang)等時，三(san)者之(zhi)(zhi)間(jian)(jian)的關(guan)系可(ke)表示為(wei)：R=C·H，此種(zhong)情況下，建筑(zhu)層(ceng)(ceng)數與(yu)(yu)容(rong)積(ji)(ji)率成正(zheng)比例關(guan)系。

(三)容積率可(ke)以更加(jia)準確地衡量地價水平。人們(men)購買土(tu)地使用權的目的是為了對土(tu)地進行開發，建設房屋。

房(fang)屋的單方開發成本=房(fang)屋單方造價+樓面(mian)地價+稅+費(fei)

樓面地(di)價=宗(zong)地(di)總價/宗(zong)地(di)內(nei)允許總建(jian)筑面積(ji)(ji)=土地(di)單價/容(rong)積(ji)(ji)率

規劃(hua)建(jian)筑面積=土地面積×容積率(lv)

容積(ji)率=地上(shang)建筑總面(mian)積(ji)÷規劃用地面(mian)積(ji)

因(yin)此，樓面地(di)價(jia)比單位(wei)地(di)價(jia)更(geng)能(neng)準確(que)地(di)反(fan)映地(di)價(jia)的高低。

(四)容積(ji)(ji)率(lv)存在(zai)客觀上的(de)最(zui)合理值(zhi)。在(zai)一般(ban)情況(kuang)下(xia)，提高(gao)容積(ji)(ji)率(lv)可以提高(gao)土(tu)地(di)的(de)利用(yong)效益(yi)，但(dan)建(jian)筑容量的(de)增大，會(hui)帶(dai)來建(jian)筑環境的(de)劣(lie)化，降低使用(yong)的(de)舒(shu)適度。為做到經(jing)濟(ji)效益(yi)、社會(hui)效益(yi)與環境效益(yi)相協調(diao)，城市規(gui)劃中的(de)容積(ji)(ji)率(lv)存在(zai)客觀上的(de)最(zui)合理值(zhi)。[6]

五、計算規則

具體的計算規則應根據《建筑(zhu)工(gong)程建筑(zhu)面積計算規范》（GB/T50353-2005）和當地相關(guan)部門的文件計算，以下舉例北京市規劃委員會關(guan)于(yu)發(fa)布《容積率指標計算規則》的通知(市規發(fa)〔2006〕851號,2006年7月(yue)10日)

1、容(rong)積(ji)(ji)率系(xi)指(zhi)一定(ding)地(di)(di)(di)塊內，地(di)(di)(di)上總建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)值(zhi)(zhi)(zhi)與(yu)總建(jian)設(she)用地(di)(di)(di)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)商。地(di)(di)(di)上總建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)值(zhi)(zhi)(zhi)為建(jian)設(she)用地(di)(di)(di)內各棟建(jian)筑(zhu)(zhu)物地(di)(di)(di)上建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)值(zhi)(zhi)(zhi)之和；地(di)(di)(di)下有經營性面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)，其(qi)經營面(mian)(mian)積(ji)(ji)不納入計(ji)算(suan)(suan)容(rong)積(ji)(ji)率的(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。一般情況下，建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)值(zhi)(zhi)(zhi)按(an)照(zhao)《建(jian)筑(zhu)(zhu)工程建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)規(gui)(gui)范》（GB/T50353-2005）的(de)規(gui)(gui)定(ding)執(zhi)行；遇有特(te)殊情況，按(an)照(zhao)本規(gui)(gui)則下列(lie)規(gui)(gui)定(ding)執(zhi)行。

2、當住宅建(jian)筑標準層層高大(da)(da)于4.9米(mi) (2.7米(mi)+2.2米(mi))時，不(bu)論(lun)層內(nei)是否(fou)有隔層，建(jian)筑面(mian)積(ji)的(de)計算(suan)值按(an)該(gai)層水平投(tou)影面(mian)積(ji)的(de)2倍(bei)計算(suan)；當住宅建(jian)筑層高大(da)(da)于7.6米(mi)（2.7米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不(bu)論(lun)層內(nei)是否(fou)有隔層，建(jian)筑面(mian)積(ji)的(de)計算(suan)值按(an)該(gai)層水平投(tou)影面(mian)積(ji)的(de)3倍(bei)計算(suan)。

3、當(dang)辦(ban)(ban)公建筑標(biao)準(zhun)層(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)高大(da)于5.5米(3.3米+2.2米)時(shi)，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建筑面(mian)積的(de)計算(suan)值按(an)該層(ceng)(ceng)(ceng)水平投影面(mian)積的(de)2倍(bei)計算(suan)；當(dang)辦(ban)(ban)公建筑層(ceng)(ceng)(ceng)高大(da)于8.8米（3.3米×2+2.2米）時(shi)，不論層(ceng)(ceng)(ceng)內是否有隔層(ceng)(ceng)(ceng)，建筑面(mian)積的(de)計算(suan)值按(an)該層(ceng)(ceng)(ceng)水平投影面(mian)積的(de)3倍(bei)計算(suan)。

4、當普(pu)通(tong)商(shang)業建筑標準層(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)高大(da)于6.1米(mi)(mi) (3.9米(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi))時(shi)，不論(lun)(lun)層(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否(fou)有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建筑面(mian)積的(de)計算(suan)(suan)值(zhi)按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)水平投影面(mian)積的(de)2倍計算(suan)(suan)；當普(pu)通(tong)商(shang)業建筑層(ceng)(ceng)高大(da)于10米(mi)(mi)（3.9米(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)）時(shi)，不論(lun)(lun)層(ceng)(ceng)內(nei)是(shi)否(fou)有隔(ge)層(ceng)(ceng)，建筑面(mian)積的(de)計算(suan)(suan)值(zhi)按(an)該(gai)層(ceng)(ceng)水平投影面(mian)積的(de)3倍計算(suan)(suan)。

5、計(ji)算含陽(yang)臺(tai)建筑的容(rong)積率(lv)指標時，陽(yang)臺(tai)部(bu)分建筑面(mian)積的計(ji)算值按照其水平(ping)投影面(mian)積計(ji)算。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑室外地坪標(biao)高不(bu)一致時，以周邊最近的城市道路標(biao)高為準加(jia)上0.2米作為室外地坪，之(zhi)后再按上述規定核(he)準。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和(he)展覽(lan)館類建(jian)筑暫(zan)不(bu)按本規(gui)則計算容積(ji)率，其建(jian)筑面(mian)積(ji)的計算值按照《建(jian)筑工(gong)程建(jian)筑面(mian)積(ji)計算規(gui)范(fan)》（GB/T50353-2005）的規(gui)定執行(xing)。

8、設計單位應在(zai)總平面圖上分別注明(ming)建筑面積(ji)和建筑面積(ji)計算值。

9、本規(gui)則規(gui)定的數值均含本數。

10、對本規則執行過程(cheng)中遇到的其(qi)它情(qing)況，我委將及時予以補充和修正。

11、本規則自發布之日(ri)起執(zhi)行。

六、對地價的影響

影(ying)響(xiang)地(di)(di)(di)價的(de)(de)(de)因(yin)素很多(duo)，雖然各因(yin)素影(ying)響(xiang)地(di)(di)(di)價的(de)(de)(de)途徑各不相同(tong)，但其作(zuo)用(yong)機(ji)制(zhi)可抽象(xiang)概括為兩個(ge)(ge)方(fang)面(mian)：一是通過(guo)影(ying)響(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)收益來(lai)影(ying)響(xiang)地(di)(di)(di)價，二(er)是通過(guo)影(ying)響(xiang)土(tu)地(di)(di)(di)供求(qiu)關(guan)系(xi)影(ying)響(xiang)地(di)(di)(di)價。收益機(ji)制(zhi)很大程度(du)上(shang)決定了土(tu)地(di)(di)(di)供給的(de)(de)(de)經濟剩(sheng)余(yu)量，市場供求(qiu)關(guan)系(xi)使(shi)地(di)(di)(di)價相對經濟剩(sheng)余(yu)量產(chan)生(sheng)波動，決定了土(tu)地(di)(di)(di)供給的(de)(de)(de)經濟剩(sheng)余(yu)量的(de)(de)(de)分配(pei)，使(shi)地(di)(di)(di)價的(de)(de)(de)變化趨于復雜化。容積率對地(di)(di)(di)價的(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)規律，同(tong)時受收益機(ji)制(zhi)和市場供求(qiu)關(guan)系(xi)的(de)(de)(de)作(zuo)用(yong)，總(zong)體說來(lai)，區位(wei)條件愈(yu)優(you)越，地(di)(di)(di)價水平(ping)愈(yu)高，供求(qiu)矛盾愈(yu)突(tu)出，土(tu)地(di)(di)(di)規劃控制(zhi)愈(yu)嚴格，容積率對地(di)(di)(di)價的(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)程度(du)愈(yu)大。具體表現在(zai)以下幾個(ge)(ge)方(fang)面(mian)：

影響一

遵循“報酬遞(di)增遞(di)減規律”。在(zai)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)技術經(jing)濟條件下(xia)(xia)(xia)，土(tu)地(di)(di)純(chun)收(shou)(shou)益會(hui)隨(sui)著土(tu)地(di)(di)投資(zi)的(de)(de)(de)增加(jia)而(er)出(chu)現(xian)由遞(di)增到(dao)遞(di)減的(de)(de)(de)特(te)點。作為(wei)城市建(jian)設用地(di)(di)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)對地(di)(di)價(jia)(jia)影響的(de)(de)(de)報酬遞(di)增遞(di)減規律表現(xian)在(zai)：在(zai)建(jian)筑密度(du)一(yi)定(ding)時(shi)，容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)的(de)(de)(de)增加(jia)，主要引(yin)起房屋層數的(de)(de)(de)增多，隨(sui)房屋層數的(de)(de)(de)增多，開(kai)始時(shi)由于基礎(chu)工(gong)程費及(ji)地(di)(di)基處理費的(de)(de)(de)分攤，單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)降低；當層數達(da)到(dao)一(yi)定(ding)值時(shi)，就需要加(jia)固基礎(chu)、增加(jia)電(dian)梯、加(jia)強抗震等(deng)，單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)由下(xia)(xia)(xia)降轉(zhuan)為(wei)上升，而(er)單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)(shou)價(jia)(jia)則由于建(jian)筑容(rong)(rong)(rong)量(liang)的(de)(de)(de)增大(da)造(zao)(zao)(zao)成的(de)(de)(de)建(jian)筑環境質(zhi)量(liang)下(xia)(xia)(xia)降而(er)呈遞(di)減趨勢。當單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)(shou)價(jia)(jia)等(deng)于單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)時(shi)，土(tu)地(di)(di)收(shou)(shou)益達(da)到(dao)最大(da)，土(tu)地(di)(di)價(jia)(jia)格(ge)也(ye)達(da)到(dao)最高，此時(shi)的(de)(de)(de)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)為(wei)最經(jing)濟容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)。若(ruo)繼續(xu)增大(da)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)會(hui)因單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)(shou)價(jia)(jia)低于單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)而(er)使(shi)土(tu)地(di)(di)投資(zi)收(shou)(shou)益開(kai)始下(xia)(xia)(xia)降，地(di)(di)價(jia)(jia)也(ye)隨(sui)之(zhi)開(kai)始下(xia)(xia)(xia)降。如(圖一(yi))，MC為(wei)單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)，MR為(wei)單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)(shou)價(jia)(jia)，某一(yi)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)L時(shi)的(de)(de)(de)地(di)(di)價(jia)(jia)是(shi)該容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)下(xia)(xia)(xia)的(de)(de)(de)總收(shou)(shou)益(DCGF面(mian)積(ji))減掉(diao)投資(zi)者資(zi)本、勞力的(de)(de)(de)正常利潤，剩余部分即為(wei)地(di)(di)價(jia)(jia)。當容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)等(deng)于M時(shi)，單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)(zao)價(jia)(jia)等(deng)于單(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)(shou)價(jia)(jia)，土(tu)地(di)(di)開(kai)發的(de)(de)(de)邊際(ji)收(shou)(shou)益為(wei)0，總收(shou)(shou)益(DCNF面(mian)積(ji))達(da)到(dao)最大(da)，地(di)(di)價(jia)(jia)達(da)到(dao)最高，M為(wei)最佳容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)。超(chao)過這個容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)，地(di)(di)價(jia)(jia)開(kai)始向反(fan)方(fang)(fang)(fang)(fang)向變化，隨(sui)容(rong)(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)提高而(er)下(xia)(xia)(xia)降。

影響二

容積率對地價的作用程度與城(cheng)市規模成正相關(guan)關(guan)系。

首先，城(cheng)市(shi)規模大，土地(di)集約化利用程(cheng)(cheng)度高，地(di)價(jia)總體(ti)(ti)水(shui)平高，樓(lou)面地(di)價(jia)占房(fang)(fang)(fang)屋(wu)單(dan)方開發(fa)成本比(bi)例(li)高，通過降(jiang)(jiang)(jiang)低樓(lou)面地(di)價(jia)來降(jiang)(jiang)(jiang)低房(fang)(fang)(fang)屋(wu)單(dan)方開發(fa)成本效果明顯，而小城(cheng)市(shi)土地(di)集約化利用程(cheng)(cheng)度低，地(di)價(jia)總體(ti)(ti)水(shui)平低，房(fang)(fang)(fang)屋(wu)開發(fa)單(dan)方成本主(zhu)要受房(fang)(fang)(fang)屋(wu)單(dan)方造價(jia)影響，通過降(jiang)(jiang)(jiang)低樓(lou)面地(di)價(jia)降(jiang)(jiang)(jiang)低房(fang)(fang)(fang)屋(wu)開發(fa)單(dan)方成本效果不明顯，而且房(fang)(fang)(fang)屋(wu)層數達到(dao)一定數值后若繼(ji)續(xu)增加層數會增加單(dan)方工程(cheng)(cheng)造價(jia)；

另外，大城(cheng)(cheng)市(shi)有比(bi)較系統的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)規劃(hua)(hua)資料，土地(di)開發(fa)受規劃(hua)(hua)控制比(bi)較嚴，而小(xiao)城(cheng)(cheng)市(shi)規劃(hua)(hua)控制一般不嚴格，容(rong)積(ji)(ji)率(lv)的(de)(de)確定往(wang)往(wang)具有隨意性，許多地(di)方沒有容(rong)積(ji)(ji)率(lv)這(zhe)個(ge)指標限制，或有，但(dan)控制不嚴，而且(qie)有的(de)(de)地(di)方政府為樹城(cheng)(cheng)市(shi)形象，往(wang)往(wang)鼓勵建筑物(wu)向(xiang)空(kong)中(zhong)發(fa)展(zhan)，愈高愈好，容(rong)積(ji)(ji)率(lv)在這(zhe)些(xie)小(xiao)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)缺(que)乏實際(ji)操(cao)作意義。

所(suo)以，城市規模(mo)愈大，容積率對地價(jia)的影響愈明顯(xian)，地價(jia)隨容積率的變(bian)化幅(fu)度愈大。

影響三

容積(ji)率(lv)對(dui)同一城市不同區(qu)(qu)位(wei)地(di)價(jia)(jia)的(de)作用程度(du)(du)(du)(du)不同。城市中心(xin)區(qu)(qu)位(wei)條件優越，土地(di)利用集約程度(du)(du)(du)(du)、土地(di)利用效益、土地(di)需(xu)求量、土地(di)稀(xi)缺(que)程度(du)(du)(du)(du)、規劃控(kong)制(zhi)程度(du)(du)(du)(du)均高于其它區(qu)(qu)域，特別是城市邊(bian)緣(yuan)區(qu)(qu)，投(tou)資者(zhe)的(de)激烈(lie)競爭使(shi)地(di)價(jia)(jia)隨容積(ji)率(lv)變化的(de)幅度(du)(du)(du)(du)保持或(huo)接近(jin)土地(di)收益機制(zhi)作用下(xia)的(de)地(di)價(jia)(jia)隨容積(ji)率(lv)的(de)變化規律；而(er)在其他地(di)區(qu)(qu)則隨著土地(di)利用收益、土地(di)需(xu)求量及其稀(xi)缺(que)程度(du)(du)(du)(du)降(jiang)低，容積(ji)率(lv)對(dui)地(di)價(jia)(jia)的(de)作用程度(du)(du)(du)(du)隨之下(xia)降(jiang)。因此，容積(ji)率(lv)對(dui)地(di)價(jia)(jia)的(de)影響(xiang)程度(du)(du)(du)(du)在同一城市表現為從中心(xin)向外圍(wei)逐漸減弱。

影響四

容積(ji)(ji)率對不(bu)(bu)同(tong)(tong)類(lei)(lei)型(xing)用(yong)地(di)(di)地(di)(di)價的(de)(de)作(zuo)用(yong)程(cheng)度(du)不(bu)(bu)同(tong)(tong)。商業(ye)用(yong)地(di)(di)對區位條件(jian)反(fan)應(ying)最敏(min)感(gan)(gan)，只(zhi)能布局在(zai)少量(liang)區位條件(jian)優越的(de)(de)沿路區域(yu)，土地(di)(di)稀缺程(cheng)度(du)、供(gong)求(qiu)矛盾比(bi)(bi)住(zhu)宅(zhai)(zhai)、工(gong)業(ye)用(yong)地(di)(di)突(tu)出，容易形(xing)成(cheng)賣方市場，眾多(duo)(duo)用(yong)地(di)(di)者的(de)(de)競(jing)爭促使容積(ji)(ji)率增(zeng)加(jia)產生(sheng)的(de)(de)經濟(ji)剩余主要以地(di)(di)價形(xing)式表現出來(lai)，歸土地(di)(di)所有(you)者所有(you)；住(zhu)宅(zhai)(zhai)用(yong)地(di)(di)對區位條件(jian)反(fan)應(ying)的(de)(de)敏(min)感(gan)(gan)程(cheng)度(du)比(bi)(bi)商業(ye)用(yong)途弱，但比(bi)(bi)工(gong)業(ye)用(yong)地(di)(di)強；工(gong)業(ye)用(yong)地(di)(di)一(yi)般分(fen)布在(zai)城市外圍，不(bu)(bu)但受區位條件(jian)影響最不(bu)(bu)敏(min)感(gan)(gan)，而且(qie)受工(gong)藝流程(cheng)的(de)(de)制約，在(zai)很多(duo)(duo)情況(kuang)下沒有(you)容積(ji)(ji)率的(de)(de)限制。因此，在(zai)同(tong)(tong)一(yi)城市中，容積(ji)(ji)率對不(bu)(bu)同(tong)(tong)類(lei)(lei)型(xing)地(di)(di)價的(de)(de)影響程(cheng)度(du)由強到弱依次為商業(ye)、住(zhu)宅(zhai)(zhai)、工(gong)業(ye)用(yong)地(di)(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高(gao)(gao)容積率的住宅(zhai)項(xiang)目意味著小區(qu)(qu)內房子建得多，而高(gao)(gao)密(mi)度的住宅(zhai)必定會(hui)帶(dai)來(lai)高(gao)(gao)密(mi)度的居住人(ren)口，最終(zhong)導致(zhi)小區(qu)(qu)中業主的生活舒適度下降。另外，高(gao)(gao)密(mi)度的居住人(ren)口還會(hui)對(dui)小區(qu)(qu)內的健(jian)身場所、兒童(tong)活動區(qu)(qu)域、娛樂中心以(yi)及樓宇內的電梯(ti)、消防(fang)通道形成(cheng)比較大的壓(ya)力。頻繁的的使(shi)用(yong)會(hui)加劇這(zhe)些設施的老化，所以(yi)在購買高(gao)(gao)密(mi)度小區(qu)(qu)時應該對(dui)此提出更高(gao)(gao)的要求。

內部規劃問題

由于高(gao)(gao)容積(ji)率(lv)住(zhu)宅對(dui)土地使(shi)用率(lv)的(de)(de)過分追求，小區(qu)內的(de)(de)樓層(ceng)會比(bi)較高(gao)(gao)、綠地的(de)(de)比(bi)例(li)也會相應的(de)(de)減少(shao)，從而影響居住(zhu)區(qu)內的(de)(de)生(sheng)活環境與(yu)品質。另外，樓間距過近(jin)、小區(qu)內道路(lu)狹窄、停車位(wei)置不足也是(shi)(shi)高(gao)(gao)容積(ji)率(lv)小區(qu)經常遇到的(de)(de)問(wen)題。如何合理地解決這些問(wen)題不但(dan)是(shi)(shi)擺在開發(fa)商案(an)頭(tou)的(de)(de)重要工作，也是(shi)(shi)使(shi)購房者(zhe)提(ti)高(gao)(gao)對(dui)小區(qu)的(de)(de)認可度的(de)(de)重要方面。

安防問題

由于(yu)居住(zhu)(zhu)密度大，所以出(chu)入(ru)的(de)(de)(de)人(ren)會(hui)較多(duo)，外來人(ren)員混(hun)入(ru)其(qi)中的(de)(de)(de)難度也(ye)會(hui)相應地降(jiang)低很多(duo)。這就對高容(rong)積率住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)安(an)防(fang)系統(tong)提出(chu)了更(geng)高的(de)(de)(de)要(yao)求。所以高容(rong)積率的(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)宅安(an)防(fang)系統(tong)一定要(yao)跟(gen)上(當然這不(bu)是說低容(rong)積率的(de)(de)(de)小(xiao)區安(an)防(fang)就不(bu)重(zhong)要(yao))，不(bu)僅要(yao)加大監控設(she)備的(de)(de)(de)密度，而且也(ye)需要(yao)更(geng)多(duo)的(de)(de)(de)巡邏(luo)人(ren)員來保證住(zhu)(zhu)戶的(de)(de)(de)安(an)全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依法(fa)處理了一批違法(fa)違規(gui)問題(ti)。從2009年5月(yue)(yue)起，各(ge)地開(kai)始組織自(zi)(zi)查自(zi)(zi)糾(jiu)，對(dui)2007年1月(yue)(yue)1日(ri)至2009年3月(yue)(yue)31日(ri)期間(jian)領(ling)取(qu)規(gui)劃(hua)(hua)(hua)許可的(de)(de)房(fang)地產開(kai)發項(xiang)(xiang)目(mu)進行梳理清查，對(dui)發現的(de)(de)違法(fa)違規(gui)問題(ti)及時(shi)依法(fa)處理。截(jie)至2009年12月(yue)(yue)31日(ri)，除西(xi)藏外，全國30個省(區、市)共自(zi)(zi)查房(fang)地產項(xiang)(xiang)目(mu)73139個(用地面積(ji)447557公(gong)(gong)頃)，其中存(cun)在變更規(gui)劃(hua)(hua)(hua)、調整(zheng)容積(ji)率(lv)項(xiang)(xiang)目(mu)8235個，占(zhan)自(zi)(zi)查項(xiang)(xiang)目(mu)總數(shu)的(de)(de)11.26%；發現違規(gui)變更規(gui)劃(hua)(hua)(hua)、調整(zheng)容積(ji)率(lv)項(xiang)(xiang)目(mu)1988個(用地面積(ji)5474公(gong)(gong)頃),占(zhan)自(zi)(zi)查項(xiang)(xiang)目(mu)總數(shu)的(de)(de)2.72%，占(zhan)變更規(gui)劃(hua)(hua)(hua)、調整(zheng)容積(ji)率(lv)項(xiang)(xiang)目(mu)數(shu)的(de)(de)24.14%；通過自(zi)(zi)查自(zi)(zi)糾(jiu)共補(bu)交土地出讓金(jin)等124.06億元(yuan)(yuan)，罰款6.51億元(yuan)(yuan)，撤銷規(gui)劃(hua)(hua)(hua)許可57項(xiang)(xiang)。從兩部專項(xiang)(xiang)治(zhi)理辦公(gong)(gong)室(shi)掌握的(de)(de)情況(kuang)看，北(bei)京、遼寧(ning)、江蘇、浙江、安(an)徽、江西(xi)、山(shan)東、湖北(bei)、湖南(nan)、廣東、廣西(xi)、四(si)川、貴州(zhou)、云南(nan)、陜西(xi)、青海(hai)等省(區、市)行動迅速，基(ji)礎性工作相對(dui)扎(zha)實，情況(kuang)上報及時(shi)、詳細。

加大查辦力度

嚴肅(su)(su)查(cha)(cha)處(chu)(chu)了一批(pi)(pi)(pi)(pi)違(wei)(wei)(wei)紀(ji)(ji)違(wei)(wei)(wei)法案(an)(an)件(jian)。各(ge)地(di)(di)(di)注(zhu)意加大(da)辦案(an)(an)力度，認真調(diao)查(cha)(cha)核實群(qun)眾(zhong)舉報的問(wen)題和(he)(he)線索，嚴肅(su)(su)查(cha)(cha)處(chu)(chu)了一批(pi)(pi)(pi)(pi)違(wei)(wei)(wei)紀(ji)(ji)違(wei)(wei)(wei)法案(an)(an)件(jian)。截至(zhi)2009年12月31日，各(ge)省(區、市(shi)(shi)(shi)(shi))容積率(lv)(lv)問(wen)題專項治理工(gong)作機(ji)構共受(shou)理群(qun)眾(zhong)舉報888件(jian)，查(cha)(cha)實241件(jian)，給(gei)予黨政(zheng)紀(ji)(ji)處(chu)(chu)分178人(ren)(ren)，其中(zhong)縣處(chu)(chu)級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)45人(ren)(ren)，地(di)(di)(di)廳級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)9人(ren)(ren)；移送司法機(ji)關69人(ren)(ren)，其中(zhong)縣處(chu)(chu)級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)19人(ren)(ren)，地(di)(di)(di)廳級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)3人(ren)(ren)。從(cong)各(ge)地(di)(di)(di)案(an)(an)件(jian)查(cha)(cha)辦情況看,以下四類問(wen)題比較突出：一是(shi)公(gong)(gong)職(zhi)人(ren)(ren)員(yuan)利用(yong)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)審批(pi)(pi)(pi)(pi)權(quan)，搞權(quan)錢交易(yi)，索賄受(shou)賄；二是(shi)地(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)和(he)(he)城(cheng)鄉規(gui)(gui)劃(hua)(hua)主管(guan)(guan)部(bu)(bu)門從(cong)地(di)(di)(di)方(fang)、部(bu)(bu)門利益出發(fa)，違(wei)(wei)(wei)反法定(ding)(ding)權(quan)限和(he)(he)程(cheng)序，擅自批(pi)(pi)(pi)(pi)準變(bian)(bian)更(geng)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)整(zheng)容積率(lv)(lv)，隨意減(jian)免(mian)(mian)土地(di)(di)(di)出讓(rang)金(jin)及(ji)配套規(gui)(gui)費(fei)；三(san)是(shi)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)商未(wei)經(jing)批(pi)(pi)(pi)(pi)準，擅自違(wei)(wei)(wei)反規(gui)(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可進行開發(fa)建(jian)設，政(zheng)府(fu)主管(guan)(guan)部(bu)(bu)門失職(zhi)瀆職(zhi)，監(jian)管(guan)(guan)不(bu)力甚至(zhi)放棄(qi)監(jian)管(guan)(guan)；四是(shi)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)商利用(yong)偽(wei)造公(gong)(gong)文、私刻(ke)公(gong)(gong)章等(deng)不(bu)法手段，騙取(qu)(qu)變(bian)(bian)更(geng)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)整(zheng)容積率(lv)(lv)的規(gui)(gui)劃(hua)(hua)許(xu)可。各(ge)地(di)(di)(di)嚴肅(su)(su)查(cha)(cha)處(chu)(chu)了一批(pi)(pi)(pi)(pi)典型案(an)(an)件(jian)，發(fa)揮了查(cha)(cha)案(an)(an)的震懾和(he)(he)教育作用(yong)。湖(hu)北省查(cha)(cha)處(chu)(chu)了麻城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)領域腐敗窩(wo)案(an)(an)，麻城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)原(yuan)(yuan)市(shi)(shi)(shi)(shi)委書記鄧新生、原(yuan)(yuan)主管(guan)(guan)城(cheng)建(jian)的副(fu)市(shi)(shi)(shi)(shi)長(chang)徐圣賢、建(jian)設局原(yuan)(yuan)局長(chang)夏(xia)桂松等(deng)公(gong)(gong)職(zhi)人(ren)(ren)員(yuan)在土地(di)(di)(di)出讓(rang)、規(gui)(gui)劃(hua)(hua)審批(pi)(pi)(pi)(pi)、規(gui)(gui)費(fei)減(jian)免(mian)(mian)過(guo)程(cheng)中(zhong)收(shou)受(shou)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)商賄賂。浙江省查(cha)(cha)處(chu)(chu)了平陽(yang)縣房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)領域腐敗窩(wo)案(an)(an)，原(yuan)(yuan)平陽(yang)縣委副(fu)書記、縣長(chang)黃安波，原(yuan)(yuan)平陽(yang)縣委常委、常務副(fu)縣長(chang)徐定(ding)(ding)錦等(deng)4名縣處(chu)(chu)級(ji)(ji)(ji)干(gan)部(bu)(bu)，利用(yong)職(zhi)務之便(bian)，為有(you)關企業在增(zeng)加容積率(lv)(lv)、免(mian)(mian)交土地(di)(di)(di)出讓(rang)金(jin)等(deng)方(fang)面謀取(qu)(qu)利益，非(fei)法收(shou)取(qu)(qu)他人(ren)(ren)財物。海南省查(cha)(cha)處(chu)(chu)了三(san)亞市(shi)(shi)(shi)(shi)政(zheng)府(fu)原(yuan)(yuan)市(shi)(shi)(shi)(shi)長(chang)助(zhu)理曾清泉違(wei)(wei)(wei)紀(ji)(ji)違(wei)(wei)(wei)法案(an)(an)，曾清泉在擔(dan)任(ren)三(san)亞市(shi)(shi)(shi)(shi)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)局局長(chang)和(he)(he)市(shi)(shi)(shi)(shi)長(chang)助(zhu)理期(qi)間，利用(yong)職(zhi)務之便(bian)，在規(gui)(gui)劃(hua)(hua)審批(pi)(pi)(pi)(pi)、調(diao)整(zheng)容積率(lv)(lv)等(deng)方(fang)面，為他人(ren)(ren)謀取(qu)(qu)利益，索取(qu)(qu)、收(shou)受(shou)他人(ren)(ren)巨額財物。

長效機制建設

建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)立健全了(le)一(yi)批(pi)法(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)(gui)制(zhi)(zhi)度(du)。一(yi)些地(di)(di)(di)(di)方通過專項治理(li)(li)查找問題，有力(li)推進了(le)城鄉規(gui)(gui)劃(hua)工作的(de)(de)(de)制(zhi)(zhi)度(du)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)。各(ge)地(di)(di)(di)(di)相(xiang)繼制(zhi)(zhi)定(ding)出(chu)(chu)臺(tai)了(le)一(yi)批(pi)政(zheng)策(ce)性(xing)(xing)(xing)文件。北(bei)(bei)京、河(he)北(bei)(bei)、安徽、福(fu)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)、江西(xi)、山東、陜西(xi)等(deng)省(sheng)(sheng)、市(shi)(shi)(shi)(shi)對(dui)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)(di)(di)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)調(diao)整的(de)(de)(de)條件和程序(xu)作出(chu)(chu)了(le)明確規(gui)(gui)定(ding)。北(bei)(bei)京市(shi)(shi)(shi)(shi)規(gui)(gui)劃(hua)委、市(shi)(shi)(shi)(shi)監(jian)察(cha)局共同(tong)制(zhi)(zhi)定(ding)了(le)《關(guan)于(yu)落實住房(fang)和城鄉建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)部(bu)、監(jian)察(cha)部(bu)〈關(guan)于(yu)加強建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)(di)(di)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)管(guan)理(li)(li)和監(jian)督(du)檢查的(de)(de)(de)通知〉的(de)(de)(de)意見》，將建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)(di)(di)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)指(zhi)標的(de)(de)(de)調(diao)整程序(xu)具體(ti)細(xi)化為書(shu)面申請、集體(ti)研究、技(ji)術(shu)論證、部(bu)門(men)聯審、專家(jia)評議、公眾參與、請示(shi)上報、人(ren)大備案(an)等(deng)八(ba)大環節。河(he)北(bei)(bei)省(sheng)(sheng)以(yi)(yi)省(sheng)(sheng)人(ren)民(min)政(zheng)府令(ling)形式下發了(le)《河(he)北(bei)(bei)省(sheng)(sheng)城市(shi)(shi)(shi)(shi)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)性(xing)(xing)(xing)詳細(xi)規(gui)(gui)劃(hua)管(guan)理(li)(li)辦法(fa)(fa)(fa)(fa)(試行)》，對(dui)修改(gai)控(kong)(kong)詳規(gui)(gui)以(yi)(yi)及變更建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑容(rong)(rong)積(ji)率(lv)、建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑密度(du)等(deng)開(kai)發強度(du)控(kong)(kong)制(zhi)(zhi)性(xing)(xing)(xing)內容(rong)(rong)的(de)(de)(de)程序(xu)作了(le)限制(zhi)(zhi)性(xing)(xing)(xing)規(gui)(gui)范，并設(she)(she)(she)定(ding)了(le)法(fa)(fa)(fa)(fa)律(lv)責(ze)(ze)任。長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)以(yi)(yi)清查項目、查處案(an)件為切(qie)入點相(xiang)繼出(chu)(chu)臺(tai)了(le)《長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)經(jing)營性(xing)(xing)(xing)用(yong)地(di)(di)(di)(di)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)指(zhi)標調(diao)整辦法(fa)(fa)(fa)(fa)》、《長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目容(rong)(rong)積(ji)率(lv)計(ji)算原則(ze)》、《長(chang)(chang)春(chun)市(shi)(shi)(shi)(shi)關(guan)于(yu)違規(gui)(gui)調(diao)整建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)(di)(di)(di)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)的(de)(de)(de)責(ze)(ze)任追究辦法(fa)(fa)(fa)(fa)》等(deng)一(yi)系(xi)列政(zheng)策(ce)性(xing)(xing)(xing)文件。各(ge)地(di)(di)(di)(di)還就(jiu)推進城鄉規(gui)(gui)劃(hua)工作政(zheng)務公開(kai)進行了(le)積(ji)極(ji)探索，普(pu)遍(bian)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)立起(qi)了(le)規(gui)(gui)劃(hua)批(pi)前(qian)和批(pi)后(hou)公示(shi)、建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目公示(shi)、建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目批(pi)前(qian)和批(pi)后(hou)公示(shi)、違法(fa)(fa)(fa)(fa)查處公示(shi)，以(yi)(yi)及社會監(jian)督(du)員(yuan)等(deng)制(zhi)(zhi)度(du)。

九、存在問題

地方不積極

少數(shu)地方對容(rong)積率專項治理工作的(de)重(zhong)要性(xing)(xing)認(ren)識(shi)不(bu)夠(gou)(gou)，仍然(ran)處于被動應付(fu)狀態(tai)，工作進展(zhan)緩慢，工作成效不(bu)大。有的(de)自(zi)查自(zi)糾不(bu)深入不(bu)扎實，基礎(chu)性(xing)(xing)工作薄弱，從各地上報(bao)的(de)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)看(kan)，還存(cun)在(zai)著“零(ling)問題”、“零(ling)案件(jian)”的(de)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)；有的(de)上報(bao)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)不(bu)及時，數(shu)據不(bu)完整，存(cun)在(zai)缺(que)項、漏項的(de)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)。另外，一些(xie)地方對清(qing)(qing)理相關地方性(xing)(xing)法規(gui)和規(gui)范性(xing)(xing)文件(jian)重(zhong)視不(bu)夠(gou)(gou)，一些(xie)明顯與《城鄉規(gui)劃法》規(gui)定不(bu)一致的(de)規(gui)范性(xing)(xing)文件(jian)沒(mei)有得(de)到及時清(qing)(qing)理糾正(zheng)。

查辦力度低

當前(qian)，群眾投(tou)訴反(fan)映違規(gui)變更規(gui)劃(hua)、調(diao)整(zheng)容積率問(wen)題的(de)(de)(de)(de)舉報(bao)量依然居高不(bu)(bu)(bu)下，但一些(xie)地(di)方開(kai)展監督檢查(cha)的(de)(de)(de)(de)措施不(bu)(bu)(bu)夠(gou)有力，查(cha)辦案(an)件(jian)(jian)的(de)(de)(de)(de)力量投(tou)入不(bu)(bu)(bu)足，部(bu)門(men)(men)間協調(diao)機制(zhi)不(bu)(bu)(bu)健全。少數省(區、市)對(dui)兩(liang)(liang)部(bu)轉(zhuan)辦案(an)件(jian)(jian)不(bu)(bu)(bu)夠(gou)重視、不(bu)(bu)(bu)夠(gou)嚴肅，有的(de)(de)(de)(de)對(dui)兩(liang)(liang)部(bu)要結果的(de)(de)(de)(de)案(an)件(jian)(jian)不(bu)(bu)(bu)予回(hui)復(fu)或回(hui)復(fu)時間超期(qi)過長；有的(de)(de)(de)(de)對(dui)轉(zhuan)辦案(an)件(jian)(jian)不(bu)(bu)(bu)直接進行(xing)調(diao)查(cha)處理，轉(zhuan)交投(tou)訴涉及的(de)(de)(de)(de)地(di)市城鄉規(gui)劃(hua)部(bu)門(men)(men)調(diao)查(cha)處理，甚至回(hui)函直接轉(zhuan)呈下級報(bao)告，對(dui)需核實的(de)(de)(de)(de)問(wen)題，不(bu)(bu)(bu)下判(pan)斷、結論，不(bu)(bu)(bu)提整(zheng)改意見措施。2009年，兩(liang)(liang)部(bu)專(zhuan)(zhuan)項治理辦公室(shi)共(gong)向各地(di)專(zhuan)(zhuan)項治理辦公室(shi)發轉(zhuan)辦函83件(jian)(jian)，其中要求按期(qi)回(hui)復(fu)結果的(de)(de)(de)(de)有51件(jian)(jian)；截至2010年2月12日，已收(shou)到回(hui)復(fu)42件(jian)(jian)，9件(jian)(jian)尚未回(hui)復(fu)。

程序不規范

各地(di)(di)對于變(bian)更(geng)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)、調(diao)(diao)(diao)整(zheng)容積率(lv)(lv)的做法和程序有不同規(gui)(gui)定(ding)，少數(shu)地(di)(di)區存在以政府會議紀要(yao)等(deng)形式決定(ding)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)設計條(tiao)件調(diao)(diao)(diao)整(zheng)的現象，需(xu)要(yao)按照《城(cheng)鄉規(gui)(gui)劃(hua)(hua)法》，對相關(guan)地(di)(di)方(fang)性規(gui)(gui)章制度進(jin)行梳理，進(jin)一(yi)步規(gui)(gui)范(fan)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)變(bian)更(geng)和容積率(lv)(lv)調(diao)(diao)(diao)整(zheng)的具體條(tiao)件和操作(zuo)程序。另外(wai)，一(yi)些城(cheng)市控規(gui)(gui)覆蓋面小，土地(di)(di)出讓、規(gui)(gui)劃(hua)(hua)審批(pi)缺乏控規(gui)(gui)依據，規(gui)(gui)劃(hua)(hua)條(tiao)件審批(pi)隨意性大。

十、治理工作安排

2010年(nian)3月4日，中央治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)(gong)(gong)程建設領(ling)(ling)域(yu)突(tu)(tu)出問(wen)題工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)領(ling)(ling)導(dao)(dao)小(xiao)組召開(kai)第(di)二次會(hui)議，對專(zhuan)(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)進行(xing)了(le)研(yan)究部(bu)署。會(hui)上(shang)，中央書(shu)(shu)記處書(shu)(shu)記、中央紀委(wei)副書(shu)(shu)記何勇(yong)作(zuo)(zuo)了(le)重要(yao)講(jiang)話，對深入(ru)開(kai)展(zhan)房地(di)產開(kai)發領(ling)(ling)域(yu)違規(gui)變(bian)更(geng)規(gui)劃(hua)、調整容積(ji)率(lv)問(wen)題專(zhuan)(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)提(ti)出了(le)更(geng)高的要(yao)求。各地(di)區和有關部(bu)門要(yao)認真學習(xi)領(ling)(ling)會(hui)何勇(yong)同志的重要(yao)講(jiang)話精神，進一步提(ti)高思想認識，按(an)照中央專(zhuan)(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)領(ling)(ling)導(dao)(dao)小(xiao)組的部(bu)署要(yao)求，切(qie)實把容積(ji)率(lv)專(zhuan)(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)作(zuo)(zuo)為工(gong)(gong)(gong)程建設領(ling)(ling)域(yu)突(tu)(tu)出問(wen)題專(zhuan)(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)的重要(yao)任務，加強組織(zhi)領(ling)(ling)導(dao)(dao)，明確(que)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)責任，加大治(zhi)(zhi)理(li)力度，以求真務實的工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)風深入(ru)推進容積(ji)率(lv)專(zhuan)(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工(gong)(gong)(gong)作(zuo)(zuo)，不斷取得新的成效。

經住房(fang)城(cheng)鄉(xiang)建設(she)部(bu)、監察部(bu)研究，2010年，容積率(lv)問題(ti)專(zhuan)項治理要(yao)結合工程建設(she)領域突出問題(ti)專(zhuan)項治理規(gui)范城(cheng)鄉(xiang)規(gui)劃管理工作(zuo)，重點抓好以下幾項工作(zuo)：

(一)對(dui)(dui)調整(zheng)容積率(lv)指標、改變土地用途的房(fang)地產(chan)開發項目進行清(qing)理(li)檢(jian)查。重(zhong)點對(dui)(dui)2009年4月1日(ri)至12月31日(ri)領取規劃(hua)許可的房(fang)地產(chan)項目進行清(qing)理(li)檢(jian)查。對(dui)(dui)檢(jian)查發現(xian)的違法違規問(wen)題，要依(yi)法處(chu)理(li)到位。

(二(er))嚴肅(su)查(cha)處違紀違法(fa)案(an)(an)件(jian)(jian)(jian)。進一步完善部門間溝通協調機制，拓寬(kuan)案(an)(an)件(jian)(jian)(jian)線索來源渠道，加大(da)案(an)(an)件(jian)(jian)(jian)查(cha)辦力(li)度，嚴肅(su)查(cha)處國(guo)家機關(guan)工作人員在建(jian)設用地規劃(hua)變更、容積(ji)率調整(zheng)等(deng)城(cheng)鄉(xiang)規劃(hua)工作中(zhong)玩忽職守、權錢(qian)交易等(deng)違紀違法(fa)行為，嚴肅(su)查(cha)處城(cheng)鄉(xiang)規劃(hua)管理(li)中(zhong)損害群眾(zhong)合(he)法(fa)權益(yi)的問題。住房城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設部、監察部將對重(zhong)點(dian)案(an)(an)件(jian)(jian)(jian)進行掛牌(pai)督(du)辦，適時向社(she)會通報一批查(cha)結(jie)的典型案(an)(an)件(jian)(jian)(jian)。

(三(san)(san))完(wan)善(shan)城鄉規(gui)(gui)劃(hua)(hua)管理(li)及(ji)監督檢查制(zhi)(zhi)度。一是(shi)繼續組織各地對相關(guan)規(gui)(gui)范性文件(jian)進行清理(li)。二是(shi)制(zhi)(zhi)定完(wan)善(shan)控制(zhi)(zhi)性詳細規(gui)(gui)劃(hua)(hua)編制(zhi)(zhi)、修(xiu)改管理(li)制(zhi)(zhi)度，修(xiu)訂出臺(tai)《違(wei)反城鄉規(gui)(gui)劃(hua)(hua)規(gui)(gui)定行為(wei)處分(fen)辦(ban)法》等制(zhi)(zhi)度規(gui)(gui)定。三(san)(san)是(shi)完(wan)善(shan)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)編制(zhi)(zhi)、修(xiu)改、審(shen)批公開、公示和征求公眾意見等制(zhi)(zhi)度。

(四(si))加強綜(zong)合指導和(he)監督檢查(cha)。各省(區、市)容(rong)積率問(wen)題專項(xiang)治(zhi)理(li)工作(zuo)機構要(yao)加強監督檢查(cha)，督促各級抓(zhua)好工作(zuo)落實。第二季度(du)，住房城鄉建(jian)設部(bu)、監察部(bu)組織對(dui)部(bu)分地(di)區專項(xiang)治(zhi)理(li)工作(zuo)開展以(yi)來的(de)情況(kuang)進行抽查(cha)，重點檢查(cha)“零(ling)問(wen)題”、“零(ling)案件”的(de)地(di)區和(he)群眾投訴舉報較多(duo)的(de)地(di)區，督促整(zheng)改到位(wei)、處(chu)理(li)到位(wei)。第三季度(du)，兩部(bu)將總結通報各地(di)專項(xiang)治(zhi)理(li)工作(zuo)開展情況(kuang)。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政策原文：除獨立(li)式住(zhu)(zhu)宅(zhai)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)（別墅）和需要大(da)(da)空間(jian)的(de)(de)(de)商(shang)業建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)以外(wai)，住(zhu)(zhu)宅(zhai)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層高大(da)(da)于(yu)3.0米、公寓（包(bao)括酒店式公寓）和辦公建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層高大(da)(da)于(yu)4.8米、商(shang)業建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層高大(da)(da)于(yu)6.0米的(de)(de)(de)，計(ji)算(suan)容積(ji)率指(zhi)標時，該層建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)均按該層實際建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)的(de)(de)(de)1.5倍計(ji)算(suan)；其中住(zhu)(zhu)宅(zhai)、公寓建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)起(qi)居廳，辦公、商(shang)業建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)門廳、大(da)(da)堂、中庭(ting)、內廊、采光(guang)廳、大(da)(da)型會(hui)議室等(deng)公共部分仍按其實際建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)計(ji)算(suan)容積(ji)率。

政(zheng)策解讀：這是南京規劃部門首次明確了“層高(gao)控制對應(ying)容積率計算”的關系。以前的容積率計算并(bing)無(wu)這方面的規定，此舉收緊容積率計算指標， 堵開發商“偷(tou)”面積的行為。

酒店式公寓首次明確定義

政策原文(wen)：本規(gui)定所稱(cheng)酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)是指具有居住功能，但不同于一(yi)般住宅平面和功能的(de)建筑形(xing)式(shi)(shi)。 酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)除布置在酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)用地(di)(di)上外，可在商業辦公(gong)用地(di)(di)或(huo)居住用地(di)(di)上兼容(rong)建設。

政策解(jie)讀：“酒店式(shi)公寓”第一(yi)次被官方正名。以(yi)往“酒店式(shi)公寓”只是房地產(chan)(chan)業界的(de)通俗稱(cheng)謂(wei)，規(gui)劃、房產(chan)(chan)等部(bu)門并無一(yi)個官方的(de)定義。這是南京規(gui)劃部(bu)門對‘酒店式(shi)公寓’這一(yi)新興的(de)建(jian)筑形態(tai)首次進行規(gui)范，以(yi)便統一(yi)管(guan)理，促使良(liang)性發展(zhan)。