容積(ji)率，是指(zhi)一個小區的(de)(de)總建筑面積(ji)與用地面積(ji)的(de)(de)比(bi)率。對于(yu)發展商(shang)來(lai)說，容積(ji)率決定地價成本在(zai)房(fang)屋中(zhong)占的(de)(de)比(bi)例，而對于(yu)住戶來(lai)說，容積(ji)率直接(jie)涉及到(dao)居住的(de)(de)舒適度。一個良好的(de)(de)居住小區，高層住宅容積(ji)率應(ying)不(bu)超過5，多層住宅應(ying)不(bu)超過2，綠地率應(ying)不(bu)低于(yu)30%。但由于(yu)受土(tu)地成本的(de)(de)限制，并不(bu)是所有項目都能(neng)做得到(dao)。

一、簡介

容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱(cheng)建筑面(mian)積毛密(mi)度(du)。項目(mu)用地范圍內(nei)地上總建筑面(mian)積（但(dan)必須是正負0標高以(yi)上的建筑面(mian)積）與項目(mu)總用地面(mian)積的比值。

容(rong)(rong)積率是衡(heng)量(liang)建(jian)設用地(di)(di)使用強度(du)的(de)(de)一項重要指標(biao)。容(rong)(rong)積率的(de)(de)值是無量(liang)綱的(de)(de)比值，通常以地(di)(di)塊(kuai)面(mian)(mian)(mian)積為(wei)1，地(di)(di)塊(kuai)內地(di)(di)上(shang)建(jian)筑物(wu)的(de)(de)總建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積對地(di)(di)塊(kuai)面(mian)(mian)(mian)積的(de)(de)倍(bei)數，即(ji)為(wei)容(rong)(rong)積率的(de)(de)值。

容(rong)積率是(shi)指(zhi)項目規劃建(jian)設(she)用(yong)地范圍內(nei)全部建(jian)筑(zhu)面積與規劃建(jian)設(she)用(yong)地面積之比(bi)。附屬(shu)建(jian)筑(zhu)物也(ye)計算(suan)在內(nei)，但應(ying)注(zhu)明不(bu)計算(suan)面積的附屬(shu)建(jian)筑(zhu)物除外(wai)。值(zhi)得注(zhu)意的是(shi)，容(rong)積率越低，居民的舒適(shi)度越高，反之則舒適(shi)度越低。

一般情況下(xia)指(zhi)某一基地(di)范(fan)圍內，地(di)面(mian)以上(shang)各類建筑的建筑面(mian)積總和與基地(di)面(mian)積的比值(zhi)。可(ke)以根據規(gui)(gui)劃和管理(li)需要對地(di)下(xia)建筑面(mian)積計(ji)算地(di)下(xia)容(rong)(rong)積率(lv)。其實(shi)，一直以來都(dou)(dou)是(shi)地(di)方政府自行(xing)規(gui)(gui)定的，關于地(di)下(xia)室是(shi)否(fou)算容(rong)(rong)積率(lv)[2]，地(di)下(xia)商業建筑（商業用房）算不算容(rong)(rong)積率(lv)都(dou)(dou)做了很好的探(tan)索。不算容(rong)(rong)積率(lv)是(shi)考(kao)慮到(dao)節約用地(di)，鼓勵開發地(di)下(xia)空間，計(ji)入容(rong)(rong)積率(lv)是(shi)規(gui)(gui)范(fan)房地(di)產市(shi)場，防止(zhi)不良房地(di)產開發商有漏洞可(ke)鉆。

二、計算公式

容積(ji)率(lv)=地上總建(jian)筑面積(ji)÷可建(jian)設用地面積(ji)

上面 這個公式的出處(chu)有(you)：北京(jing)市(shi)(shi)規劃委員會關于發(fa)布《容積率指標計(ji)算規則》的通知（市(shi)(shi)規發(fa)〔2006〕851號，2006年7月10日）

但(dan)在工業(ye)上，根據GB50489-2009《化工企業(ye)總圖運(yun)輸(shu)設計(ji)規(gui)范》，

容(rong)積(ji)率=（廠(chang)區建筑(zhu)面(mian)積(ji)+構筑(zhu)物面(mian)積(ji)）÷廠(chang)區占地面(mian)積(ji)

當建(jian)筑物層高超(chao)過(guo)8米，在(zai)計算容(rong)積(ji)率時該層建(jian)筑面(mian)積(ji)加(jia)倍計算(? 容(rong)積(ji)率各(ge)(ge)個地區(qu)或城市(shi)有各(ge)(ge)自相關規定)。

容積率越高(gao)，居民的舒(shu)適度(du)越低，反之(zhi)則(ze)舒(shu)適度(du)越高(gao)。

綠地率(lv)也是(shi)如(ru)此(ci)。綠地率(lv)較高，容積率(lv)較低(di)，建筑密度(du)一般(ban)也就較低(di)，發展(zhan)商可用于回收資金(jin)的(de)面積就越少，而(er)住戶就越舒服(fu)。容積率(lv)和綠地率(lv)這兩個(ge)比率(lv)決定了這個(ge)項目是(shi)從(cong)人的(de)居住需(xu)求角(jiao)度(du)，還是(shi)從(cong)純粹賺錢的(de)角(jiao)度(du)來設計(ji)一個(ge)社(she)區。

綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)(hua)率：項目(mu)規(gui)劃建(jian)設用地(di)范圍內的(de)(de)(de)綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)(hua)面積(ji)與規(gui)劃建(jian)設用地(di)面積(ji)之比(bi)。但綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)(hua)率只是開發商宣(xuan)傳樓(lou)盤綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)(hua)時(shi)用的(de)(de)(de)概念，并(bing)沒有法律和法規(gui)依據(ju)。法律法規(gui)中(zhong)明(ming)確規(gui)定(ding)的(de)(de)(de)衡量樓(lou)盤綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)(hua)狀況(kuang)的(de)(de)(de)國家標(biao)準是綠(lv)(lv)(lv)地(di)率，其(qi)計算要比(bi)綠(lv)(lv)(lv)化(hua)(hua)(hua)率嚴格很多。

計算公式：

綠(lv)(lv)地率=綠(lv)(lv)地面(mian)積/土(tu)地面(mian)積

綠(lv)(lv)(lv)(lv)地(di)(di)率通常以下限控制。這里的(de)綠(lv)(lv)(lv)(lv)地(di)(di)包括公(gong)共綠(lv)(lv)(lv)(lv)地(di)(di)、宅旁(pang)綠(lv)(lv)(lv)(lv)地(di)(di)、公(gong)共服務設(she)施所屬綠(lv)(lv)(lv)(lv)地(di)(di)（道路紅線內的(de)綠(lv)(lv)(lv)(lv)地(di)(di)），不(bu)包括屋頂、曬臺的(de)人工綠(lv)(lv)(lv)(lv)地(di)(di)。公(gong)共綠(lv)(lv)(lv)(lv)地(di)(di)內占地(di)(di)面積不(bu)大于(yu)百分之一的(de)雕(diao)塑(su)、水池、亭榭(xie)等綠(lv)(lv)(lv)(lv)化小品建筑可視為綠(lv)(lv)(lv)(lv)地(di)(di)。

“容(rong)積率”是項目(mu)總(zong)建筑面(mian)積與總(zong)占地面(mian)積之(zhi)比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

總(zong)占地10萬平方米，總(zong)建(jian)筑面積(ji)10萬平方米，容積(ji)率為1

總占地10萬(wan)平(ping)方(fang)米，總建筑面積15萬(wan)平(ping)方(fang)米，容積率為(wei)1.5

總占(zhan)地10萬平方(fang)米(mi)，總建筑面積8萬平方(fang)米(mi)，容積率為0.8

容(rong)積率(lv)越(yue)(yue)小(xiao)，居住密度(du)越(yue)(yue)小(xiao)，相(xiang)對舒(shu)服(fu)。容(rong)積率(lv)越(yue)(yue)大則相(xiang)反。

容積率(lv)超(chao)過5就不建議購買了(le)

三、相關規定

容積(ji)率(lv)一(yi)般是由政府規定的。

現行城(cheng)市規劃(hua)法規體系下(xia)編制(zhi)的(de)各類居住用地的(de)控制(zhi)性(xing)詳細規劃(hua)，一般而言，容積率分為

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別(bie)墅為0.4~0.7,

6層(ceng)以下多(duo)層(ceng)住宅為0.8~1.2,

11層(ceng)小高層(ceng)住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區容積率小于(yu)1.0的(de)，為非普通住宅。

四、建筑特點

(一)容(rong)積率(lv)(lv)表達的(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)具(ju)(ju)體(ti)“宗(zong)地(di)(di)(di)(di)”內單位土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)面(mian)積上允許的(de)(de)(de)(de)建筑容(rong)量。宗(zong)地(di)(di)(di)(di)是(shi)(shi)地(di)(di)(di)(di)籍(ji)管(guan)理的(de)(de)(de)(de)基本單元，是(shi)(shi)地(di)(di)(di)(di)球表面(mian)一塊(kuai)有確(que)定邊界、有確(que)定權屬的(de)(de)(de)(de)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)，其面(mian)積不包(bao)括(kuo)公用(yong)(yong)的(de)(de)(de)(de)道(dao)路、公共綠地(di)(di)(di)(di)、大型市(shi)政及公共設施用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)等(deng)。容(rong)積率(lv)(lv)只有在指“宗(zong)地(di)(di)(di)(di)”容(rong)積率(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，才能(neng)反映土(tu)(tu)地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)(de)(de)具(ju)(ju)體(ti)利用(yong)(yong)強度(du)，宗(zong)地(di)(di)(di)(di)間才具(ju)(ju)有可比性。

(二)容積(ji)(ji)率(R)、建(jian)筑(zhu)(zhu)密度(du)(C)與層(ceng)(ceng)數(shu)(H)之間(jian)有一定關(guan)系。建(jian)筑(zhu)(zhu)密度(du)是指(zhi)在具(ju)體“宗地(di)”內建(jian)筑(zhu)(zhu)物基底面積(ji)(ji)與宗地(di)面積(ji)(ji)之比(bi)。當(dang)宗地(di)內各房屋(wu)的(de)層(ceng)(ceng)數(shu)相同，且對單個(ge)房屋(wu)來說各層(ceng)(ceng)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)相等時，三者之間(jian)的(de)關(guan)系可表示(shi)為：R=C·H，此種情況下(xia)，建(jian)筑(zhu)(zhu)層(ceng)(ceng)數(shu)與容積(ji)(ji)率成(cheng)正比(bi)例關(guan)系。

(三)容積率可(ke)以(yi)更加準確地(di)衡(heng)量地(di)價(jia)水平。人們(men)購買(mai)土地(di)使用權的(de)(de)目的(de)(de)是(shi)為了對(dui)土地(di)進(jin)行(xing)開發，建設房屋。

房屋(wu)的單方(fang)開發(fa)成本=房屋(wu)單方(fang)造(zao)價(jia)+樓面(mian)地(di)價(jia)+稅+費

樓面地(di)價=宗地(di)總價/宗地(di)內允許總建筑面積(ji)=土(tu)地(di)單價/容積(ji)率

規(gui)劃(hua)建筑面積=土地(di)面積×容積率

容積率=地上(shang)建筑總面積÷規劃用地面積

因此，樓(lou)面地價比單位地價更(geng)能準確地反(fan)映地價的高低。

(四)容積率(lv)存在客觀上的最合(he)理(li)值(zhi)(zhi)。在一般情況下，提高容積率(lv)可以提高土(tu)地的利用效(xiao)益(yi)(yi)，但建(jian)筑(zhu)容量的增大，會(hui)帶來建(jian)筑(zhu)環境(jing)的劣化，降低使用的舒適度。為(wei)做到經濟效(xiao)益(yi)(yi)、社會(hui)效(xiao)益(yi)(yi)與環境(jing)效(xiao)益(yi)(yi)相協調，城市規劃中(zhong)的容積率(lv)存在客觀上的最合(he)理(li)值(zhi)(zhi)。[6]

五、計算規則

具體的(de)計(ji)(ji)算(suan)規則應(ying)根據《建筑工程建筑面(mian)積計(ji)(ji)算(suan)規范》（GB/T50353-2005）和當(dang)地相關部(bu)門的(de)文件計(ji)(ji)算(suan)，以(yi)下舉例北京市規劃委員會關于發(fa)布(bu)《容積率指標計(ji)(ji)算(suan)規則》的(de)通知(市規發(fa)〔2006〕851號,2006年(nian)7月(yue)10日)

1、容積(ji)(ji)率系指一(yi)定地塊內，地上總建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)值與總建(jian)(jian)設用(yong)地面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)商。地上總建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)值為(wei)建(jian)(jian)設用(yong)地內各棟(dong)建(jian)(jian)筑物地上建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)值之和；地下有經營性面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)，其經營面(mian)(mian)積(ji)(ji)不納入計(ji)算(suan)(suan)容積(ji)(ji)率的(de)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)。一(yi)般情況下，建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)值按照《建(jian)(jian)筑工程(cheng)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)算(suan)(suan)規范》（GB/T50353-2005）的(de)規定執行(xing)；遇有特殊情況，按照本規則(ze)下列規定執行(xing)。

2、當住宅建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)標準層(ceng)層(ceng)高(gao)大(da)于4.9米(mi) (2.7米(mi)+2.2米(mi))時(shi)，不(bu)論層(ceng)內是否有(you)隔(ge)層(ceng)，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)計算值按(an)該(gai)層(ceng)水平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)積(ji)(ji)的(de)2倍(bei)計算；當住宅建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)大(da)于7.6米(mi)（2.7米(mi)×2+2.2米(mi)）時(shi)，不(bu)論層(ceng)內是否有(you)隔(ge)層(ceng)，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)計算值按(an)該(gai)層(ceng)水平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)積(ji)(ji)的(de)3倍(bei)計算。

3、當(dang)辦公建筑(zhu)標準層(ceng)層(ceng)高大于5.5米(mi)(3.3米(mi)+2.2米(mi))時，不論層(ceng)內(nei)是否(fou)有隔層(ceng)，建筑(zhu)面積(ji)的(de)計(ji)算值(zhi)按該層(ceng)水平(ping)(ping)投影面積(ji)的(de)2倍(bei)(bei)計(ji)算；當(dang)辦公建筑(zhu)層(ceng)高大于8.8米(mi)（3.3米(mi)×2+2.2米(mi)）時，不論層(ceng)內(nei)是否(fou)有隔層(ceng)，建筑(zhu)面積(ji)的(de)計(ji)算值(zhi)按該層(ceng)水平(ping)(ping)投影面積(ji)的(de)3倍(bei)(bei)計(ji)算。

4、當普通商(shang)業(ye)(ye)建(jian)筑標準層(ceng)(ceng)(ceng)層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大(da)于6.1米(mi)(mi) (3.9米(mi)(mi)+2.2米(mi)(mi))時，不(bu)論層(ceng)(ceng)(ceng)內是(shi)否有(you)隔(ge)層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)筑面(mian)積的(de)計算值(zhi)按該層(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)積的(de)2倍計算；當普通商(shang)業(ye)(ye)建(jian)筑層(ceng)(ceng)(ceng)高(gao)大(da)于10米(mi)(mi)（3.9米(mi)(mi)×2+2.2米(mi)(mi)）時，不(bu)論層(ceng)(ceng)(ceng)內是(shi)否有(you)隔(ge)層(ceng)(ceng)(ceng)，建(jian)筑面(mian)積的(de)計算值(zhi)按該層(ceng)(ceng)(ceng)水平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)積的(de)3倍計算。

5、計(ji)算(suan)(suan)含陽臺建筑(zhu)的容積率指標時，陽臺部(bu)分建筑(zhu)面積的計(ji)算(suan)(suan)值(zhi)按照其水平(ping)投(tou)影(ying)面積計(ji)算(suan)(suan)。

6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。
如建筑(zhu)室外地坪標(biao)高不一(yi)致時(shi)，以(yi)周邊最近的城(cheng)市道路(lu)標(biao)高為準(zhun)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述(shu)規定核(he)準(zhun)。

7、住宅、辦公、普通商業建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業用房，工業建筑、體育館、博物館和展覽館類建(jian)筑(zhu)暫不(bu)按本規則計算(suan)容積率，其建(jian)筑(zhu)面(mian)積的(de)計算(suan)值按照《建(jian)筑(zhu)工程建(jian)筑(zhu)面(mian)積計算(suan)規范》（GB/T50353-2005）的(de)規定執行(xing)。

8、設計單位應在總平面(mian)圖上(shang)分(fen)別注明建筑(zhu)面(mian)積(ji)和(he)建筑(zhu)面(mian)積(ji)計算(suan)值。

9、本規則規定(ding)的(de)數值均(jun)含(han)本數。

10、對本規則(ze)執行過程中遇到的其(qi)它情況，我委將及時予(yu)以補充和修正。

11、本規(gui)則(ze)自發布之日起執行(xing)。

六、對地價的影響

影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)價的(de)因素很(hen)多，雖然各(ge)因素影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)價的(de)途徑各(ge)不(bu)相同，但(dan)其作(zuo)用(yong)機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)可抽象(xiang)概(gai)括為兩個方(fang)面(mian)：一是(shi)通過(guo)影(ying)響(xiang)(xiang)土(tu)地(di)(di)收益來(lai)影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)價，二是(shi)通過(guo)影(ying)響(xiang)(xiang)土(tu)地(di)(di)供(gong)(gong)求關系(xi)影(ying)響(xiang)(xiang)地(di)(di)價。收益機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)很(hen)大程度(du)上決(jue)定了土(tu)地(di)(di)供(gong)(gong)給的(de)經濟剩余(yu)量，市場供(gong)(gong)求關系(xi)使地(di)(di)價相對(dui)(dui)經濟剩余(yu)量產生波動，決(jue)定了土(tu)地(di)(di)供(gong)(gong)給的(de)經濟剩余(yu)量的(de)分配，使地(di)(di)價的(de)變化趨于復雜化。容積率對(dui)(dui)地(di)(di)價的(de)影(ying)響(xiang)(xiang)規律(lv)，同時(shi)受收益機(ji)制(zhi)(zhi)(zhi)和市場供(gong)(gong)求關系(xi)的(de)作(zuo)用(yong)，總體說來(lai)，區位條件(jian)愈(yu)(yu)優(you)越，地(di)(di)價水(shui)平愈(yu)(yu)高，供(gong)(gong)求矛盾愈(yu)(yu)突(tu)出，土(tu)地(di)(di)規劃(hua)控制(zhi)(zhi)(zhi)愈(yu)(yu)嚴格，容積率對(dui)(dui)地(di)(di)價的(de)影(ying)響(xiang)(xiang)程度(du)愈(yu)(yu)大。具體表現在以(yi)下幾個方(fang)面(mian)：

影響一

遵循(xun)“報酬(chou)遞(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)遞(di)(di)減(jian)規(gui)律”。在一(yi)定的(de)(de)(de)(de)(de)技術經濟(ji)條(tiao)件下(xia)，土(tu)地純收(shou)(shou)益(yi)(yi)會隨(sui)著土(tu)地投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加而出現由(you)遞(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)到遞(di)(di)減(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)特點。作為(wei)城(cheng)市建(jian)(jian)設(she)用(yong)地，容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)對地價影響的(de)(de)(de)(de)(de)報酬(chou)遞(di)(di)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)遞(di)(di)減(jian)規(gui)律表現在：在建(jian)(jian)筑密(mi)度一(yi)定時(shi)，容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加，主(zhu)要引起(qi)房屋層(ceng)數(shu)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)多，隨(sui)房屋層(ceng)數(shu)的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)多，開始(shi)時(shi)由(you)于(yu)(yu)基礎(chu)工(gong)程費(fei)及地基處(chu)理(li)費(fei)的(de)(de)(de)(de)(de)分攤，單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價降(jiang)低；當層(ceng)數(shu)達(da)到一(yi)定值時(shi)，就需要加固(gu)基礎(chu)、增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)加電梯(ti)、加強(qiang)抗震等，單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價由(you)下(xia)降(jiang)轉(zhuan)為(wei)上升(sheng)，而單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)價則由(you)于(yu)(yu)建(jian)(jian)筑容(rong)(rong)量的(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)大(da)造(zao)(zao)成的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑環境(jing)質量下(xia)降(jiang)而呈遞(di)(di)減(jian)趨勢。當單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)價等于(yu)(yu)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價時(shi)，土(tu)地收(shou)(shou)益(yi)(yi)達(da)到最(zui)大(da)，土(tu)地價格也達(da)到最(zui)高(gao)(gao)，此時(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)為(wei)最(zui)經濟(ji)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)。若繼續增(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)(zeng)大(da)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)會因(yin)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)價低于(yu)(yu)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價而使土(tu)地投資(zi)(zi)收(shou)(shou)益(yi)(yi)開始(shi)下(xia)降(jiang)，地價也隨(sui)之開始(shi)下(xia)降(jiang)。如(圖(tu)一(yi))，MC為(wei)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價，MR為(wei)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)價，某一(yi)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)L時(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)地價是該容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)總收(shou)(shou)益(yi)(yi)(DCGF面(mian)積(ji))減(jian)掉投資(zi)(zi)者資(zi)(zi)本(ben)、勞力的(de)(de)(de)(de)(de)正常利(li)潤，剩余部分即為(wei)地價。當容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)等于(yu)(yu)M時(shi)，單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)造(zao)(zao)價等于(yu)(yu)單(dan)(dan)方(fang)(fang)(fang)(fang)售(shou)價，土(tu)地開發的(de)(de)(de)(de)(de)邊際收(shou)(shou)益(yi)(yi)為(wei)0，總收(shou)(shou)益(yi)(yi)(DCNF面(mian)積(ji))達(da)到最(zui)大(da)，地價達(da)到最(zui)高(gao)(gao)，M為(wei)最(zui)佳容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)。超(chao)過這(zhe)個容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)，地價開始(shi)向反方(fang)(fang)(fang)(fang)向變化，隨(sui)容(rong)(rong)積(ji)率(lv)(lv)(lv)(lv)(lv)提高(gao)(gao)而下(xia)降(jiang)。

影響二

容積率對地價的作用程度(du)與城市規模(mo)成(cheng)正相關關系。

首先，城市規模(mo)大(da)，土(tu)地(di)(di)集約化利(li)(li)用程度高(gao)(gao)，地(di)(di)價(jia)總體水平高(gao)(gao)，樓(lou)面(mian)地(di)(di)價(jia)占房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)(dan)方(fang)開發成本(ben)比例高(gao)(gao)，通過(guo)降(jiang)低樓(lou)面(mian)地(di)(di)價(jia)來降(jiang)低房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)(dan)方(fang)開發成本(ben)效果明(ming)(ming)顯，而小城市土(tu)地(di)(di)集約化利(li)(li)用程度低，地(di)(di)價(jia)總體水平低，房(fang)(fang)屋(wu)開發單(dan)(dan)方(fang)成本(ben)主要受房(fang)(fang)屋(wu)單(dan)(dan)方(fang)造價(jia)影響，通過(guo)降(jiang)低樓(lou)面(mian)地(di)(di)價(jia)降(jiang)低房(fang)(fang)屋(wu)開發單(dan)(dan)方(fang)成本(ben)效果不明(ming)(ming)顯，而且房(fang)(fang)屋(wu)層(ceng)數(shu)達(da)到一(yi)定數(shu)值后若繼續(xu)增加層(ceng)數(shu)會增加單(dan)(dan)方(fang)工程造價(jia)；

另外，大(da)城(cheng)市有(you)(you)比較系統的(de)城(cheng)市規(gui)劃資(zi)料，土地開發(fa)受規(gui)劃控(kong)制(zhi)比較嚴，而小城(cheng)市規(gui)劃控(kong)制(zhi)一般不(bu)嚴格，容積率(lv)的(de)確定往往具有(you)(you)隨意性，許多(duo)地方沒有(you)(you)容積率(lv)這(zhe)個指(zhi)標限制(zhi)，或有(you)(you)，但控(kong)制(zhi)不(bu)嚴，而且有(you)(you)的(de)地方政(zheng)府為樹城(cheng)市形象，往往鼓(gu)勵建筑物向空(kong)中發(fa)展，愈(yu)高愈(yu)好，容積率(lv)在這(zhe)些小城(cheng)鎮(zhen)缺乏實際操作意義。

所以，城市規模愈(yu)大，容(rong)積(ji)率對地(di)價(jia)的影響愈(yu)明顯，地(di)價(jia)隨容(rong)積(ji)率的變化幅度愈(yu)大。

影響三

容(rong)積率(lv)對(dui)同一城市(shi)不同區(qu)位地(di)(di)價(jia)的作用(yong)(yong)程(cheng)度(du)不同。城市(shi)中心(xin)區(qu)位條件(jian)優越，土(tu)(tu)地(di)(di)利(li)用(yong)(yong)集約程(cheng)度(du)、土(tu)(tu)地(di)(di)利(li)用(yong)(yong)效益、土(tu)(tu)地(di)(di)需求(qiu)(qiu)量、土(tu)(tu)地(di)(di)稀缺程(cheng)度(du)、規劃控(kong)制程(cheng)度(du)均高于其它區(qu)域，特別是城市(shi)邊緣區(qu)，投資(zi)者(zhe)的激烈(lie)競爭使地(di)(di)價(jia)隨容(rong)積率(lv)變化(hua)的幅(fu)度(du)保持或接(jie)近土(tu)(tu)地(di)(di)收益機(ji)制作用(yong)(yong)下的地(di)(di)價(jia)隨容(rong)積率(lv)的變化(hua)規律；而(er)在(zai)其他(ta)地(di)(di)區(qu)則(ze)隨著(zhu)土(tu)(tu)地(di)(di)利(li)用(yong)(yong)收益、土(tu)(tu)地(di)(di)需求(qiu)(qiu)量及其稀缺程(cheng)度(du)降(jiang)低，容(rong)積率(lv)對(dui)地(di)(di)價(jia)的作用(yong)(yong)程(cheng)度(du)隨之下降(jiang)。因此，容(rong)積率(lv)對(dui)地(di)(di)價(jia)的影(ying)響(xiang)程(cheng)度(du)在(zai)同一城市(shi)表現(xian)為從(cong)中心(xin)向外圍逐漸減弱。

影響四

容(rong)(rong)積率對(dui)不(bu)同類(lei)型用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)地(di)(di)(di)(di)價的(de)(de)作用(yong)(yong)程度(du)不(bu)同。商(shang)業(ye)(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)對(dui)區(qu)位(wei)條件(jian)反應(ying)最敏(min)感(gan)(gan)，只能(neng)布局在(zai)少量區(qu)位(wei)條件(jian)優越的(de)(de)沿(yan)路區(qu)域(yu)，土地(di)(di)(di)(di)稀缺程度(du)、供求矛盾比(bi)住宅、工(gong)業(ye)(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)突出，容(rong)(rong)易形(xing)成賣方(fang)市(shi)場，眾多用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)者的(de)(de)競爭(zheng)促使容(rong)(rong)積率增加(jia)產生(sheng)的(de)(de)經濟(ji)剩(sheng)余主(zhu)要以地(di)(di)(di)(di)價形(xing)式表現出來，歸土地(di)(di)(di)(di)所有者所有；住宅用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)對(dui)區(qu)位(wei)條件(jian)反應(ying)的(de)(de)敏(min)感(gan)(gan)程度(du)比(bi)商(shang)業(ye)(ye)(ye)用(yong)(yong)途弱，但比(bi)工(gong)業(ye)(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)強；工(gong)業(ye)(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)一(yi)(yi)般分布在(zai)城(cheng)(cheng)市(shi)外圍，不(bu)但受區(qu)位(wei)條件(jian)影響最不(bu)敏(min)感(gan)(gan)，而且受工(gong)藝(yi)流程的(de)(de)制約，在(zai)很多情況下沒(mei)有容(rong)(rong)積率的(de)(de)限制。因此(ci)，在(zai)同一(yi)(yi)城(cheng)(cheng)市(shi)中，容(rong)(rong)積率對(dui)不(bu)同類(lei)型地(di)(di)(di)(di)價的(de)(de)影響程度(du)由強到弱依次為商(shang)業(ye)(ye)(ye)、住宅、工(gong)業(ye)(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)。

七、對生活的影響

人口密度

高(gao)(gao)(gao)容積率的(de)住宅項目意味著小區(qu)內房(fang)子建(jian)得多，而(er)高(gao)(gao)(gao)密(mi)(mi)度(du)的(de)住宅必定(ding)會(hui)(hui)帶來高(gao)(gao)(gao)密(mi)(mi)度(du)的(de)居住人口，最(zui)終(zhong)導(dao)致小區(qu)中(zhong)業主(zhu)的(de)生活(huo)舒適度(du)下降。另(ling)外，高(gao)(gao)(gao)密(mi)(mi)度(du)的(de)居住人口還會(hui)(hui)對小區(qu)內的(de)健(jian)身(shen)場所、兒童活(huo)動區(qu)域、娛樂中(zhong)心(xin)以及樓(lou)宇內的(de)電梯、消防通(tong)道形成(cheng)比(bi)較(jiao)大的(de)壓力。頻繁的(de)的(de)使用會(hui)(hui)加劇這些設施(shi)的(de)老(lao)化(hua)，所以在(zai)購買高(gao)(gao)(gao)密(mi)(mi)度(du)小區(qu)時(shi)應該對此提出(chu)更高(gao)(gao)(gao)的(de)要求。

內部規劃問題

由于高(gao)容積(ji)率(lv)(lv)住宅對(dui)土地(di)使用率(lv)(lv)的(de)過分追求，小區(qu)內的(de)樓層會比較(jiao)高(gao)、綠地(di)的(de)比例(li)也(ye)會相應(ying)的(de)減(jian)少，從而影響居住區(qu)內的(de)生活(huo)環(huan)境與品質。另外，樓間距過近、小區(qu)內道路狹窄、停車位置不(bu)足也(ye)是(shi)高(gao)容積(ji)率(lv)(lv)小區(qu)經常遇到(dao)的(de)問題。如何合理地(di)解決這(zhe)些問題不(bu)但是(shi)擺(bai)在開(kai)發商(shang)案頭的(de)重要工作，也(ye)是(shi)使購房者提高(gao)對(dui)小區(qu)的(de)認可(ke)度(du)的(de)重要方面。

安防問題

由于居(ju)住(zhu)密(mi)度(du)大，所(suo)以出入的(de)人(ren)會較多(duo)，外來(lai)人(ren)員(yuan)混入其中的(de)難度(du)也會相應地(di)降低很多(duo)。這(zhe)就對高(gao)容(rong)積率住(zhu)宅的(de)安(an)(an)防(fang)系統提出了(le)更(geng)(geng)高(gao)的(de)要(yao)求。所(suo)以高(gao)容(rong)積率的(de)住(zhu)宅安(an)(an)防(fang)系統一定要(yao)跟(gen)上(當然這(zhe)不是說低容(rong)積率的(de)小區安(an)(an)防(fang)就不重要(yao))，不僅要(yao)加大監控設備(bei)的(de)密(mi)度(du)，而且(qie)也需要(yao)更(geng)(geng)多(duo)的(de)巡邏人(ren)員(yuan)來(lai)保證(zheng)住(zhu)戶的(de)安(an)(an)全。

八、整頓違規現象

開展自查自糾

依法(fa)(fa)處理(li)(li)了一批違法(fa)(fa)違規問題(ti)。從2009年5月(yue)(yue)起，各地開始組織自(zi)(zi)(zi)查(cha)自(zi)(zi)(zi)糾，對2007年1月(yue)(yue)1日(ri)至2009年3月(yue)(yue)31日(ri)期間領取規劃(hua)許可(ke)的(de)房地產開發項(xiang)目(mu)(mu)進行(xing)梳理(li)(li)清查(cha)，對發現的(de)違法(fa)(fa)違規問題(ti)及(ji)時依法(fa)(fa)處理(li)(li)。截至2009年12月(yue)(yue)31日(ri)，除西(xi)藏(zang)外(wai)，全國30個(ge)省(sheng)(區、市)共自(zi)(zi)(zi)查(cha)房地產項(xiang)目(mu)(mu)73139個(ge)(用地面(mian)積(ji)447557公頃)，其中存(cun)在(zai)變(bian)更(geng)規劃(hua)、調整容積(ji)率(lv)(lv)項(xiang)目(mu)(mu)8235個(ge)，占(zhan)自(zi)(zi)(zi)查(cha)項(xiang)目(mu)(mu)總數(shu)的(de)11.26%；發現違規變(bian)更(geng)規劃(hua)、調整容積(ji)率(lv)(lv)項(xiang)目(mu)(mu)1988個(ge)(用地面(mian)積(ji)5474公頃),占(zhan)自(zi)(zi)(zi)查(cha)項(xiang)目(mu)(mu)總數(shu)的(de)2.72%，占(zhan)變(bian)更(geng)規劃(hua)、調整容積(ji)率(lv)(lv)項(xiang)目(mu)(mu)數(shu)的(de)24.14%；通過(guo)自(zi)(zi)(zi)查(cha)自(zi)(zi)(zi)糾共補交(jiao)土地出讓金(jin)等124.06億(yi)元，罰(fa)款6.51億(yi)元，撤銷規劃(hua)許可(ke)57項(xiang)。從兩(liang)部專項(xiang)治理(li)(li)辦公室掌握的(de)情(qing)況看(kan)，北京(jing)、遼寧、江蘇(su)、浙江、安(an)徽(hui)、江西(xi)、山東(dong)、湖(hu)北、湖(hu)南、廣東(dong)、廣西(xi)、四川、貴州(zhou)、云南、陜西(xi)、青海(hai)等省(sheng)(區、市)行(xing)動(dong)迅速，基礎(chu)性工作(zuo)相對扎實(shi)，情(qing)況上報及(ji)時、詳細(xi)。

加大查辦力度

嚴肅(su)查(cha)(cha)(cha)(cha)處(chu)了(le)一(yi)批(pi)違紀(ji)(ji)違法案(an)(an)(an)(an)件(jian)(jian)。各(ge)(ge)(ge)(ge)地(di)(di)(di)注意加(jia)大辦案(an)(an)(an)(an)力(li)度(du)，認(ren)真(zhen)調查(cha)(cha)(cha)(cha)核(he)實群眾(zhong)舉報(bao)的(de)問題和(he)線索(suo)，嚴肅(su)查(cha)(cha)(cha)(cha)處(chu)了(le)一(yi)批(pi)違紀(ji)(ji)違法案(an)(an)(an)(an)件(jian)(jian)。截至2009年(nian)12月31日(ri)，各(ge)(ge)(ge)(ge)省(區、市(shi)(shi)(shi))容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)問題專項治理(li)工作機構共受(shou)(shou)理(li)群眾(zhong)舉報(bao)888件(jian)(jian)，查(cha)(cha)(cha)(cha)實241件(jian)(jian)，給予黨政紀(ji)(ji)處(chu)分178人(ren)，其(qi)(qi)中(zhong)(zhong)縣(xian)處(chu)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)45人(ren)，地(di)(di)(di)廳(ting)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)9人(ren)；移(yi)送司(si)法機關69人(ren)，其(qi)(qi)中(zhong)(zhong)縣(xian)處(chu)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)19人(ren)，地(di)(di)(di)廳(ting)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)3人(ren)。從各(ge)(ge)(ge)(ge)地(di)(di)(di)案(an)(an)(an)(an)件(jian)(jian)查(cha)(cha)(cha)(cha)辦情況(kuang)看(kan),以下(xia)四(si)類問題比較突(tu)出(chu)：一(yi)是(shi)公職(zhi)人(ren)員(yuan)利(li)(li)(li)(li)用規(gui)(gui)(gui)劃審(shen)批(pi)權，搞權錢(qian)交易，索(suo)賄(hui)(hui)受(shou)(shou)賄(hui)(hui)；二是(shi)地(di)(di)(di)方政府和(he)城鄉規(gui)(gui)(gui)劃主(zhu)管部(bu)(bu)門(men)從地(di)(di)(di)方、部(bu)(bu)門(men)利(li)(li)(li)(li)益(yi)出(chu)發(fa)，違反(fan)法定(ding)權限和(he)程(cheng)序，擅(shan)(shan)自(zi)批(pi)準(zhun)變(bian)更規(gui)(gui)(gui)劃、調整容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)，隨(sui)意減免土地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)及配套(tao)規(gui)(gui)(gui)費；三是(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)商未(wei)經批(pi)準(zhun)，擅(shan)(shan)自(zi)違反(fan)規(gui)(gui)(gui)劃許(xu)可進行開(kai)發(fa)建設，政府主(zhu)管部(bu)(bu)門(men)失職(zhi)瀆職(zhi)，監管不力(li)甚至放棄監管；四(si)是(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)商利(li)(li)(li)(li)用偽造公文(wen)、私刻(ke)公章等(deng)不法手段，騙取(qu)變(bian)更規(gui)(gui)(gui)劃、調整容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)的(de)規(gui)(gui)(gui)劃許(xu)可。各(ge)(ge)(ge)(ge)地(di)(di)(di)嚴肅(su)查(cha)(cha)(cha)(cha)處(chu)了(le)一(yi)批(pi)典(dian)型案(an)(an)(an)(an)件(jian)(jian)，發(fa)揮了(le)查(cha)(cha)(cha)(cha)案(an)(an)(an)(an)的(de)震懾和(he)教育作用。湖北(bei)省查(cha)(cha)(cha)(cha)處(chu)了(le)麻城市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)領域腐敗(bai)窩案(an)(an)(an)(an)，麻城市(shi)(shi)(shi)原(yuan)(yuan)市(shi)(shi)(shi)委(wei)書記鄧新生、原(yuan)(yuan)主(zhu)管城建的(de)副市(shi)(shi)(shi)長徐圣賢、建設局原(yuan)(yuan)局長夏桂松等(deng)公職(zhi)人(ren)員(yuan)在(zai)土地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)、規(gui)(gui)(gui)劃審(shen)批(pi)、規(gui)(gui)(gui)費減免過(guo)程(cheng)中(zhong)(zhong)收受(shou)(shou)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產商賄(hui)(hui)賂。浙(zhe)江省查(cha)(cha)(cha)(cha)處(chu)了(le)平陽縣(xian)房(fang)(fang)地(di)(di)(di)產領域腐敗(bai)窩案(an)(an)(an)(an)，原(yuan)(yuan)平陽縣(xian)委(wei)副書記、縣(xian)長黃(huang)安波(bo)，原(yuan)(yuan)平陽縣(xian)委(wei)常(chang)委(wei)、常(chang)務副縣(xian)長徐定(ding)錦等(deng)4名(ming)縣(xian)處(chu)級(ji)干(gan)部(bu)(bu)，利(li)(li)(li)(li)用職(zhi)務之(zhi)便(bian)，為有(you)關企(qi)業在(zai)增加(jia)容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)、免交土地(di)(di)(di)出(chu)讓(rang)金(jin)等(deng)方面謀取(qu)利(li)(li)(li)(li)益(yi)，非法收取(qu)他(ta)人(ren)財物。海南(nan)省查(cha)(cha)(cha)(cha)處(chu)了(le)三亞(ya)市(shi)(shi)(shi)政府原(yuan)(yuan)市(shi)(shi)(shi)長助理(li)曾清(qing)泉違紀(ji)(ji)違法案(an)(an)(an)(an)，曾清(qing)泉在(zai)擔任三亞(ya)市(shi)(shi)(shi)規(gui)(gui)(gui)劃局局長和(he)市(shi)(shi)(shi)長助理(li)期間，利(li)(li)(li)(li)用職(zhi)務之(zhi)便(bian)，在(zai)規(gui)(gui)(gui)劃審(shen)批(pi)、調整容(rong)(rong)積(ji)(ji)(ji)率(lv)等(deng)方面，為他(ta)人(ren)謀取(qu)利(li)(li)(li)(li)益(yi)，索(suo)取(qu)、收受(shou)(shou)他(ta)人(ren)巨額財物。

長效機制建設

建(jian)(jian)立健全(quan)了一(yi)批(pi)法(fa)規(gui)(gui)制(zhi)度(du)(du)。一(yi)些地(di)方通過(guo)專(zhuan)項治(zhi)理查(cha)(cha)找問(wen)題，有(you)力推(tui)進了城(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)工(gong)作(zuo)的(de)(de)制(zhi)度(du)(du)建(jian)(jian)設(she)(she)(she)。各地(di)相(xiang)繼制(zhi)定(ding)出臺了一(yi)批(pi)政(zheng)策性(xing)(xing)(xing)文件。北(bei)(bei)京(jing)、河(he)北(bei)(bei)、安徽、福建(jian)(jian)、江(jiang)西(xi)、山東、陜西(xi)等省(sheng)、市(shi)對(dui)建(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)率調(diao)整(zheng)(zheng)的(de)(de)條件和程(cheng)序(xu)作(zuo)出了明確(que)規(gui)(gui)定(ding)。北(bei)(bei)京(jing)市(shi)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)委、市(shi)監(jian)察局共同制(zhi)定(ding)了《關(guan)于(yu)落實住房和城(cheng)鄉(xiang)建(jian)(jian)設(she)(she)(she)部、監(jian)察部〈關(guan)于(yu)加強建(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)率管理和監(jian)督檢查(cha)(cha)的(de)(de)通知〉的(de)(de)意見》，將建(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)率指(zhi)標的(de)(de)調(diao)整(zheng)(zheng)程(cheng)序(xu)具體細化為(wei)書面申(shen)請、集體研究、技術論證(zheng)、部門聯審、專(zhuan)家評議、公(gong)眾參與、請示上報、人(ren)(ren)大(da)備(bei)案等八大(da)環(huan)節。河(he)北(bei)(bei)省(sheng)以(yi)(yi)省(sheng)人(ren)(ren)民政(zheng)府令形式下發(fa)了《河(he)北(bei)(bei)省(sheng)城(cheng)市(shi)控制(zhi)性(xing)(xing)(xing)詳細規(gui)(gui)劃(hua)(hua)管理辦法(fa)(試行)》，對(dui)修改控詳規(gui)(gui)以(yi)(yi)及變更建(jian)(jian)筑容(rong)(rong)積(ji)率、建(jian)(jian)筑密度(du)(du)等開發(fa)強度(du)(du)控制(zhi)性(xing)(xing)(xing)內容(rong)(rong)的(de)(de)程(cheng)序(xu)作(zuo)了限制(zhi)性(xing)(xing)(xing)規(gui)(gui)范，并設(she)(she)(she)定(ding)了法(fa)律責任(ren)。長春(chun)市(shi)以(yi)(yi)清查(cha)(cha)項目、查(cha)(cha)處(chu)案件為(wei)切入點相(xiang)繼出臺了《長春(chun)市(shi)經營性(xing)(xing)(xing)用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)率指(zhi)標調(diao)整(zheng)(zheng)辦法(fa)》、《長春(chun)市(shi)建(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目容(rong)(rong)積(ji)率計算原則》、《長春(chun)市(shi)關(guan)于(yu)違規(gui)(gui)調(diao)整(zheng)(zheng)建(jian)(jian)設(she)(she)(she)用(yong)地(di)容(rong)(rong)積(ji)率的(de)(de)責任(ren)追究辦法(fa)》等一(yi)系列政(zheng)策性(xing)(xing)(xing)文件。各地(di)還就推(tui)進城(cheng)鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)工(gong)作(zuo)政(zheng)務公(gong)開進行了積(ji)極探(tan)索，普遍建(jian)(jian)立起了規(gui)(gui)劃(hua)(hua)批(pi)前和批(pi)后(hou)公(gong)示、建(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目公(gong)示、建(jian)(jian)設(she)(she)(she)項目批(pi)前和批(pi)后(hou)公(gong)示、違法(fa)查(cha)(cha)處(chu)公(gong)示，以(yi)(yi)及社會監(jian)督員等制(zhi)度(du)(du)。

九、存在問題

地方不積極

少數(shu)地(di)(di)方對容積率專項(xiang)治理(li)(li)(li)工(gong)作(zuo)的(de)(de)重(zhong)(zhong)要性認識不夠，仍然處于被動(dong)應付狀態，工(gong)作(zuo)進展緩慢，工(gong)作(zuo)成(cheng)效不大。有(you)的(de)(de)自(zi)查自(zi)糾(jiu)不深入不扎實，基礎性工(gong)作(zuo)薄弱，從(cong)各地(di)(di)上報的(de)(de)情(qing)況(kuang)看，還存(cun)在(zai)著“零問題”、“零案件”的(de)(de)情(qing)況(kuang)；有(you)的(de)(de)上報情(qing)況(kuang)不及時(shi)，數(shu)據不完整，存(cun)在(zai)缺項(xiang)、漏(lou)項(xiang)的(de)(de)情(qing)況(kuang)。另外，一(yi)些地(di)(di)方對清理(li)(li)(li)相關地(di)(di)方性法規(gui)和規(gui)范性文件重(zhong)(zhong)視不夠，一(yi)些明(ming)顯與(yu)《城鄉規(gui)劃法》規(gui)定不一(yi)致的(de)(de)規(gui)范性文件沒有(you)得到及時(shi)清理(li)(li)(li)糾(jiu)正(zheng)。

查辦力度低

當(dang)前(qian)，群眾(zhong)投訴反映違規(gui)變更規(gui)劃、調(diao)整(zheng)(zheng)容積率問(wen)題的(de)(de)(de)舉(ju)報量(liang)依然居高不(bu)下，但一些(xie)地方開展監督檢查的(de)(de)(de)措施不(bu)夠有力，查辦(ban)案件(jian)的(de)(de)(de)力量(liang)投入不(bu)足(zu)，部(bu)(bu)門(men)間(jian)協(xie)調(diao)機制不(bu)健全。少數省(sheng)(區、市)對(dui)兩部(bu)(bu)轉(zhuan)辦(ban)案件(jian)不(bu)夠重視(shi)、不(bu)夠嚴肅，有的(de)(de)(de)對(dui)兩部(bu)(bu)要(yao)結(jie)果(guo)的(de)(de)(de)案件(jian)不(bu)予回(hui)復(fu)或回(hui)復(fu)時間(jian)超期(qi)過長；有的(de)(de)(de)對(dui)轉(zhuan)辦(ban)案件(jian)不(bu)直接進(jin)行(xing)調(diao)查處(chu)理，轉(zhuan)交(jiao)投訴涉及的(de)(de)(de)地市城鄉規(gui)劃部(bu)(bu)門(men)調(diao)查處(chu)理，甚至回(hui)函直接轉(zhuan)呈下級報告，對(dui)需(xu)核(he)實的(de)(de)(de)問(wen)題，不(bu)下判斷、結(jie)論，不(bu)提整(zheng)(zheng)改意見措施。2009年(nian)，兩部(bu)(bu)專(zhuan)(zhuan)項治(zhi)理辦(ban)公(gong)(gong)室共向各地專(zhuan)(zhuan)項治(zhi)理辦(ban)公(gong)(gong)室發轉(zhuan)辦(ban)函83件(jian)，其中要(yao)求按期(qi)回(hui)復(fu)結(jie)果(guo)的(de)(de)(de)有51件(jian)；截(jie)至2010年(nian)2月12日(ri)，已(yi)收(shou)到回(hui)復(fu)42件(jian)，9件(jian)尚未(wei)回(hui)復(fu)。

程序不規范

各地(di)對于變(bian)更(geng)規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)、調(diao)整容積(ji)率(lv)的(de)做法和(he)程序(xu)有不同(tong)規(gui)(gui)(gui)(gui)定，少數地(di)區存在以政(zheng)府會議(yi)紀要等形式(shi)決定規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)設計條件(jian)調(diao)整的(de)現(xian)象，需要按照(zhao)《城鄉規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)法》，對相關(guan)地(di)方性(xing)規(gui)(gui)(gui)(gui)章制度進行梳理，進一步規(gui)(gui)(gui)(gui)范規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)變(bian)更(geng)和(he)容積(ji)率(lv)調(diao)整的(de)具體條件(jian)和(he)操作程序(xu)。另外，一些城市(shi)控規(gui)(gui)(gui)(gui)覆(fu)蓋(gai)面小，土地(di)出讓、規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)審批缺乏控規(gui)(gui)(gui)(gui)依據，規(gui)(gui)(gui)(gui)劃(hua)條件(jian)審批隨意性(xing)大。

十、治理工作安排

2010年(nian)3月4日，中(zhong)央(yang)治(zhi)(zhi)理(li)工程(cheng)建(jian)設領域(yu)突出問題工作領導(dao)小組召開(kai)第二次會議，對(dui)專(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工作進(jin)行了研究(jiu)部署。會上，中(zhong)央(yang)書記處書記、中(zhong)央(yang)紀委(wei)副書記何勇作了重要講話(hua)，對(dui)深入(ru)開(kai)展房地產開(kai)發領域(yu)違(wei)規(gui)變(bian)更(geng)規(gui)劃、調整容積(ji)率問題專(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)提出了更(geng)高的(de)(de)要求。各地區和有關部門要認(ren)真(zhen)學習領會何勇同志(zhi)的(de)(de)重要講話(hua)精神，進(jin)一步提高思(si)想認(ren)識，按照中(zhong)央(yang)專(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工作領導(dao)小組的(de)(de)部署要求，切實(shi)把容積(ji)率專(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)作為(wei)工程(cheng)建(jian)設領域(yu)突出問題專(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)的(de)(de)重要任務，加強組織領導(dao)，明確工作責(ze)任，加大(da)治(zhi)(zhi)理(li)力度，以求真(zhen)務實(shi)的(de)(de)工作作風深入(ru)推進(jin)容積(ji)率專(zhuan)項(xiang)(xiang)治(zhi)(zhi)理(li)工作，不(bu)斷(duan)取得新(xin)的(de)(de)成效。

經住房城鄉建(jian)設部(bu)、監察部(bu)研究，2010年，容(rong)積率問(wen)題專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理(li)(li)要結(jie)合工(gong)程建(jian)設領域(yu)突(tu)出問(wen)題專(zhuan)項(xiang)治(zhi)理(li)(li)規范城鄉規劃管理(li)(li)工(gong)作(zuo)，重點抓好以下幾項(xiang)工(gong)作(zuo)：

(一)對調整(zheng)容積(ji)率指標、改變土地用途的(de)房地產開發(fa)項目進行清理(li)檢查。重點對2009年4月1日至12月31日領取(qu)規劃(hua)許(xu)可(ke)的(de)房地產項目進行清理(li)檢查。對檢查發(fa)現的(de)違法(fa)違規問題，要依(yi)法(fa)處理(li)到位。

(二(er))嚴肅(su)查(cha)處(chu)違紀違法(fa)案(an)件。進(jin)一步完(wan)善部(bu)門間溝通(tong)協調機制，拓寬案(an)件線索來源渠道(dao)，加(jia)大案(an)件查(cha)辦力度，嚴肅(su)查(cha)處(chu)國家機關工作人員在建(jian)設用地(di)規(gui)(gui)劃(hua)變更、容積(ji)率調整(zheng)等(deng)城鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)工作中玩忽職(zhi)守(shou)、權錢交易等(deng)違紀違法(fa)行為(wei)，嚴肅(su)查(cha)處(chu)城鄉(xiang)規(gui)(gui)劃(hua)管理中損害群眾合(he)法(fa)權益的問題。住房城鄉(xiang)建(jian)設部(bu)、監察部(bu)將對重點案(an)件進(jin)行掛(gua)牌(pai)督辦，適(shi)時向社會(hui)通(tong)報一批查(cha)結的典型案(an)件。

(三(san))完善城鄉規(gui)劃管(guan)理及監督檢查制(zhi)度(du)。一是(shi)繼續組織各地對相關規(gui)范性(xing)文件進行(xing)清理。二是(shi)制(zhi)定完善控制(zhi)性(xing)詳細規(gui)劃編制(zhi)、修改(gai)管(guan)理制(zhi)度(du)，修訂出臺(tai)《違反(fan)城鄉規(gui)劃規(gui)定行(xing)為處分辦法》等(deng)制(zhi)度(du)規(gui)定。三(san)是(shi)完善規(gui)劃編制(zhi)、修改(gai)、審批公開、公示和征求(qiu)公眾意見等(deng)制(zhi)度(du)。

(四)加強(qiang)綜合指導(dao)和監督檢(jian)(jian)查(cha)。各(ge)省(sheng)(區、市)容積率問(wen)題專項(xiang)治(zhi)理工(gong)(gong)作(zuo)機構要加強(qiang)監督檢(jian)(jian)查(cha)，督促各(ge)級抓好工(gong)(gong)作(zuo)落實。第(di)二(er)季度，住房城(cheng)鄉建設部(bu)(bu)、監察部(bu)(bu)組織對部(bu)(bu)分地區專項(xiang)治(zhi)理工(gong)(gong)作(zuo)開(kai)展以來的情況(kuang)進行抽查(cha)，重點檢(jian)(jian)查(cha)“零(ling)(ling)問(wen)題”、“零(ling)(ling)案件”的地區和群眾投訴舉報較(jiao)多的地區，督促整改到(dao)位、處理到(dao)位。第(di)三季度，兩(liang)部(bu)(bu)將總結通報各(ge)地專項(xiang)治(zhi)理工(gong)(gong)作(zuo)開(kai)展情況(kuang)。

十一、容積率新政策

收緊容積率計算指標 堵開發商“偷”面積

政策原文：除獨立式(shi)住宅(zhai)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)（別墅）和需要大空間的(de)商業(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)以(yi)外，住宅(zhai)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)大于3.0米(mi)、公(gong)(gong)寓(yu)（包括酒店式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)）和辦公(gong)(gong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)大于4.8米(mi)、商業(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)層(ceng)高(gao)大于6.0米(mi)的(de)，計(ji)算容積率指標時，該(gai)層(ceng)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積均按該(gai)層(ceng)實際建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積的(de)1.5倍計(ji)算；其(qi)中(zhong)住宅(zhai)、公(gong)(gong)寓(yu)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)起居廳，辦公(gong)(gong)、商業(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)的(de)門廳、大堂、中(zhong)庭、內廊、采光廳、大型(xing)會議室等公(gong)(gong)共部(bu)分仍按其(qi)實際建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積計(ji)算容積率。

政策解讀：這(zhe)(zhe)是南京規(gui)劃部門首次明確了“層高控(kong)制對應容(rong)積率計(ji)算(suan)”的(de)關系。以前的(de)容(rong)積率計(ji)算(suan)并無這(zhe)(zhe)方面的(de)規(gui)定，此(ci)舉收緊(jin)容(rong)積率計(ji)算(suan)指標(biao)， 堵開發(fa)商“偷”面積的(de)行(xing)為(wei)。

酒店式公寓首次明確定義

政(zheng)策原文：本規定所稱酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓是指具有居住功能(neng)，但(dan)不(bu)同于一般住宅平面和功能(neng)的建筑形式(shi)。 酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓除布置在(zai)酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓用地上(shang)外，可在(zai)商業辦公用地或(huo)居住用地上(shang)兼(jian)容建設。

政策解讀(du)：“酒店式(shi)公(gong)寓”第一(yi)次被官方(fang)正名。以往(wang)“酒店式(shi)公(gong)寓”只是房地產業界的(de)(de)通俗稱謂，規劃、房產等部(bu)門(men)并(bing)無(wu)一(yi)個官方(fang)的(de)(de)定義(yi)。這(zhe)是南京規劃部(bu)門(men)對‘酒店式(shi)公(gong)寓’這(zhe)一(yi)新興的(de)(de)建筑(zhu)形態首次進行規范(fan)，以便(bian)統一(yi)管理，促使良性發展。