新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房地(di)產權證后，應以書面形式通知購房者在(zai)(zai)約(yue)定(ding)時間(jian)內對房屋進(jin)行(xing)驗(yan)收(shou)交接。開(kai)發商(shang)約(yue)定(ding)的(de)收(shou)樓時限(xian)一般(ban)在(zai)(zai)收(shou)樓通知書寄(ji)出30天內，按有關規定(ding)，如購房者在(zai)(zai)約(yue)定(ding)時間(jian)內沒有到指定(ding)地(di)點辦理相關手續，則(ze)一般(ban)被視為開(kai)發商(shang)已(yi)實際將該房交付買家使用。

2、驗收

購房(fang)(fang)者應根據購房(fang)(fang)合同(tong)約定(ding)的標準(zhun)對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)工程質(zhi)量及(ji)配(pei)套設(she)施一(yi)一(yi)進行(xing)驗(yan)收(shou)，并做好記錄，同(tong)時(shi)，不(bu)要(yao)忽視對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)產權(quan)是否(fou)清晰進行(xing)核驗(yan)。

驗收時，開(kai)發(fa)商(shang)應(ying)主(zhu)動(dong)向購房(fang)者出示建設工(gong)程質(zhi)量檢驗合格單和商(shang)品房(fang)房(fang)地產權證(zheng)。開(kai)發(fa)商(shang)不出示的，購房(fang)者可以拒絕驗收，由開(kai)發(fa)商(shang)承擔(dan)責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根(gen)據《商(shang)品住(zhu)(zhu)宅實行(xing)住(zhu)(zhu)宅質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)和(he)住(zhu)(zhu)宅使(shi)用說明(ming)書(shu)(shu)制度的(de)(de)(de)規定(ding)》等相關法(fa)規，商(shang)品房交付使(shi)用時，應當提供住(zhu)(zhu)宅質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)和(he)住(zhu)(zhu)宅使(shi)用說明(ming)書(shu)(shu)。該法(fa)規規定(ding)，《住(zhu)(zhu)宅質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)》是開發商(shang)對銷(xiao)售(shou)的(de)(de)(de)商(shang)品住(zhu)(zhu)宅承(cheng)擔(dan)質(zhi)量(liang)責任的(de)(de)(de)法(fa)律文件，可以(yi)作(zuo)為商(shang)品房預(yu)、出售(shou)合同(tong)(tong)的(de)(de)(de)補充約定(ding)，與合同(tong)(tong)具有同(tong)(tong)等效力。開發商(shang)應當按《住(zhu)(zhu)宅質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)》的(de)(de)(de)約定(ding)，承(cheng)擔(dan)保(bao)修責任。開發商(shang)不提供的(de)(de)(de)，購房者可以(yi)拒簽(qian)房屋交接書(shu)(shu)。商(shang)品住(zhu)(zhu)宅售(shou)出后，委托物業管理(li)公司等單位(wei)維修的(de)(de)(de)，應在《住(zhu)(zhu)宅質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)》中明(ming)示所委托的(de)(de)(de)單位(wei)；而《住(zhu)(zhu)宅使(shi)用說明(ming)書(shu)(shu)》應當對住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)結構、性能和(he)各(ge)部(bu)(bu)位(wei)(部(bu)(bu)件)的(de)(de)(de)類型、性能、標(biao)準等作(zuo)出說明(ming)，并(bing)提出使(shi)用注意(yi)事項。

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4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對房(fang)屋及其產權進行檢驗，認為符(fu)(fu)合合同(tong)約定(ding)(ding)條(tiao)件的，應與開發商(shang)(shang)簽訂房(fang)屋交(jiao)接書；對不符(fu)(fu)合合同(tong)約定(ding)(ding)的，應做好記(ji)錄，要(yao)求開發商(shang)(shang)簽字，直至開發商(shang)(shang)的房(fang)屋完全符(fu)(fu)合交(jiao)房(fang)標(biao)準，再簽署房(fang)屋交(jiao)接書。

業主收房時需注意的要點

1、在驗房(fang)之前，如果開發商要求交費或者是簽(qian)署文件，那業主一(yi)定(ding)不要答應，否則(ze)在驗房(fang)時業主發現(xian)的質量問題，就只能自己付錢解(jie)決(jue)了。

2、如(ru)果(guo)開(kai)發(fa)商(shang)提(ti)出代辦(ban)產權(quan)證，業(ye)主是可(ke)以拒絕的，因為產權(quan)證業(ye)主完全可(ke)以自(zi)己辦(ban)，如(ru)果(guo)交(jiao)給(gei)開(kai)發(fa)商(shang)，那業(ye)主還要給(gei)開(kai)發(fa)商(shang)交(jiao)代辦(ban)費。

3、必(bi)須先驗(yan)房后收住宅(zhai)鑰匙(chi)

購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者在沒有驗收(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋之前，不能簽署(shu)《住(zhu)宅鑰匙(chi)收(shou)到書(shu)》，領(ling)取(qu)住(zhu)宅鑰匙(chi)，辦理(li)入住(zhu)手續。因為根(gen)據《關于審理(li)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買賣合同糾(jiu)紛案件(jian)適用(yong)法律若干(gan)問題(ti)的解釋(shi)》(下稱(cheng)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買賣司(si)法解釋(shi))的規定，“交(jiao)鑰匙(chi)”就算房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)付使用(yong)。因此領(ling)取(qu)住(zhu)宅鑰匙(chi)以后驗房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)發現問題(ti)，開發商(shang)只(zhi)承擔房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋質量包修責(ze)任，而沒有逾期交(jiao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的壓力(li)。

4、驗房中所發(fa)現的(de)質(zhi)量問(wen)題一定要白紙(zhi)黑字寫在紙(zhi)面上，不能聽信開發(fa)商的(de)口(kou)頭承諾，并且在房屋問(wen)題的(de)后面，還要寫明開發(fa)商承諾的(de)解決時間，這樣業主才不會在開發(fa)商無限期拖延之后毫無辦法。

5、收房時必須仔細查看的文件。律師說，在(zai)正(zheng)常(chang)交房過程中，業主(zhu)應該查看以下文件：

第(di)一：房產開發商必須已經取得(de)《建筑(zhu)工程竣(jun)工備案表》，這是國家強制要求的(de)。

第二：常說(shuo)的"兩書(shu)"---"質量保證書(shu)"和"使(shi)用說(shuo)明書(shu)"，這(zhe)是建設(she)部《商品(pin)房(fang)銷售管理辦法》中要求的，現在交(jiao)房(fang)時開發商都應(ying)提供。

第(di)三：開(kai)發商已取得國家認(ren)可的專業(ye)測繪單位對(dui)面(mian)積的實測數據，看(kan)是否與購(gou)房合(he)同中約定的有出入，以便盡早使問(wen)題獲得解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于(yu)買賣過程中的一些不規范操作以及開發商在(zai)資金、工(gong)程進(jin)度等方面的問題(ti)，導致(zhi)退房(fang)事件時(shi)有發生，那么在(zai)什么情況下(xia)，購房(fang)者(zhe)可以退掉已購房(fang)屋(wu)呢(ni)？

1、延遲交付房屋

這(zhe)種情況是(shi)目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開(kai)發商與購房人在(zai)合同(tong)中約定的交(jiao)房日(ri)后(hou)，卻遲(chi)遲(chi)得(de)不到開(kai)發商的入住通知。一般超過3個月開(kai)發商還不能交(jiao)房，購房人就可以要求開(kai)發商退房，并要求雙倍返還訂(ding)金或支付房款利息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前，開發(fa)商必須證(zheng)件(jian)齊全(quan)才(cai)能蓋樓、賣房(fang)。如果開發(fa)商證(zheng)件(jian)不全(quan)，就(jiu)屬于(yu)(yu)違法操作，與買房(fang)人簽署的(de)合(he)同(tong)屬于(yu)(yu)無(wu)效合(he)同(tong)。由于(yu)(yu)是無(wu)效合(he)同(tong)，購(gou)房(fang)人應(ying)當(dang)騰空房(fang)屋，開發(fa)商應(ying)當(dang)返還購(gou)房(fang)人交(jiao)納的(de)房(fang)款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)與(yu)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)簽訂的合同中，一般都約(yue)定開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)在變(bian)更設計之(zhi)前，必(bi)須經過購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)同意(yi)。否則，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)構成違約(yue)，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)有權退房(fang)(fang)。發(fa)(fa)生開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)未經購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)同意(yi)而擅(shan)自變(bian)更房(fang)(fang)屋(wu)戶型、朝向、面積等(deng)有關設計的情況，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)可以(yi)依據合同約(yue)定要(yao)求(qiu)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)退房(fang)(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂合(he)同時，除一次性付(fu)(fu)款或分(fen)期付(fu)(fu)款外，都有(you)對商(shang)業貸款或公(gong)(gong)積金(jin)貸款的約定。如(ru)果是(shi)公(gong)(gong)積金(jin)貸款，需(xu)要開(kai)發商(shang)出具(ju)相關資料，交由公(gong)(gong)積金(jin)歸集(ji)部門審(shen)核(he)。如(ru)果開(kai)發商(shang)提供的資料顯示(shi)出不(bu)具(ju)備(bei)公(gong)(gong)積金(jin)貸款條件，購房人因此而不(bu)能(neng)取得公(gong)(gong)積金(jin)貸款，購房人就(jiu)可以要求退房。

5、拿不到產權證

由(you)于開發商(shang)的(de)原因，買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)在合同約定的(de)期限內無法得到產(chan)權(quan)證，如約定此條件可退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)，買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)就可以要(yao)求(qiu)退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。另外，由(you)于前(qian)幾(ji)年(nian)一些(xie)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)運作不(bu)規范，一些(xie)開發商(shang)拖欠政府土地出讓金等問題時有發生，導致購(gou)買(mai)這些(xie)樓盤(pan)的(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)入住(zhu)多年(nian)后無法拿到房(fang)(fang)(fang)(fang)屋產(chan)權(quan)證，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)也可以要(yao)求(qiu)退(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋的(de)實測(ce)面(mian)積與簽(qian)約時的(de)暫測(ce)面(mian)積的(de)誤(wu)差(cha)比(bi)絕對值在3%以(yi)內(含3%)，購房人(ren)要(yao)求(qiu)(qiu)退(tui)房的(de)，法(fa)院(yuan)將不(bu)予支持。而如果面(mian)積誤(wu)差(cha)比(bi)絕對值超出(chu)3%，購房人(ren)要(yao)求(qiu)(qiu)退(tui)房并(bing)要(yao)求(qiu)(qiu)退(tui)賠利息的(de)，法(fa)院(yuan)會判決購房人(ren)勝訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)質(zhi)量(liang)(liang)不(bu)合格是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)“硬傷”。出現(xian)這種(zhong)情況，首先是開發商難(nan)以拿到《竣工備案(an)表》，無法交房(fang)(fang)(fang)。或者(zhe)是房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)交付使(shi)用(yong)后(hou)，房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)主體結構質(zhi)量(liang)(liang)經核驗確屬不(bu)合格。據悉，到目前為止，北京(樓(lou)盤)法院還沒有由于房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)質(zhi)量(liang)(liang)不(bu)合格而判決退房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)案(an)例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據最高人民(min)法院剛剛發(fa)(fa)布的商品房(fang)買賣合同糾紛司法解釋，因(yin)房(fang)屋(wu)質量問(wen)題嚴重影響(xiang)正常(chang)(chang)居住(zhu)使用，購房(fang)人要求(qiu)退(tui)房(fang)并要求(qiu)開發(fa)(fa)商賠償損失的，法院也會支(zhi)持。一般認定房(fang)屋(wu)質量問(wen)題嚴重影響(xiang)正常(chang)(chang)居住(zhu)使用，主要是房(fang)屋(wu)入住(zhu)后由于前期施(shi)工(gong)原因(yin)導致房(fang)內空氣質量差影響(xiang)室內居住(zhu)人的健康、房(fang)內噪聲(sheng)影響(xiang)居住(zhu)等。

9、開發商把房子抵押

如果開發商在(zai)出售(shou)房(fang)屋之前就把所售(shou)房(fang)屋抵押，或賣給購(gou)房(fang)人(ren)后，又把房(fang)子抵押給他(ta)人(ren)，購(gou)房(fang)人(ren)查明后，就可以要求(qiu)退房(fang)。