新房收房手續及流程詳解

1、通知

開發商取得商品房房(fang)地產權證后，應以(yi)書面形式通知(zhi)購(gou)房(fang)者在約定(ding)(ding)時間(jian)內(nei)(nei)對房(fang)屋進行(xing)驗收交接(jie)。開發商(shang)約定(ding)(ding)的收樓時限一般在收樓通知(zhi)書寄(ji)出30天內(nei)(nei)，按有關規定(ding)(ding)，如購(gou)房(fang)者在約定(ding)(ding)時間(jian)內(nei)(nei)沒有到指定(ding)(ding)地點(dian)辦理相關手(shou)續，則一般被視為開發商(shang)已實際將該房(fang)交付(fu)買家使(shi)用。

2、驗收

購(gou)(gou)房者應根據購(gou)(gou)房合同(tong)約定的標準對(dui)房屋(wu)工程質量及配(pei)套設施一一進行(xing)驗收，并做好記錄，同(tong)時(shi)，不要忽(hu)視(shi)對(dui)房屋(wu)產權是否清晰進行(xing)核驗。

驗(yan)收時，開發商應主(zhu)動向購(gou)房者出示(shi)建設工程質量檢驗(yan)合格單(dan)和(he)商品房房地產權證。開發商不出示(shi)的(de)，購(gou)房者可以拒絕驗(yan)收，由(you)開發商承擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)實行住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)和(he)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說明書(shu)制度的規定(ding)》等相關法規，商(shang)(shang)品(pin)房交付使(shi)(shi)用(yong)時，應(ying)當提(ti)供(gong)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)和(he)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說明書(shu)。該法規規定(ding)，《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)》是開發商(shang)(shang)對銷售(shou)的商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)承擔質量(liang)責任的法律文(wen)件(jian)，可以作(zuo)(zuo)為(wei)商(shang)(shang)品(pin)房預、出售(shou)合(he)同的補充約(yue)定(ding)，與合(he)同具有(you)同等效力。開發商(shang)(shang)應(ying)當按《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)》的約(yue)定(ding)，承擔保(bao)修責任。開發商(shang)(shang)不提(ti)供(gong)的，購房者(zhe)可以拒(ju)簽房屋交接(jie)書(shu)。商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)售(shou)出后，委托(tuo)物業管理(li)公(gong)司(si)等單(dan)位維(wei)修的，應(ying)在《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)質量(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)》中明示所委托(tuo)的單(dan)位；而《住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)使(shi)(shi)用(yong)說明書(shu)》應(ying)當對住(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的結構、性能和(he)各部位(部件(jian))的類型、性能、標準等作(zuo)(zuo)出說明，并提(ti)出使(shi)(shi)用(yong)注意(yi)事項(xiang)。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對房(fang)屋(wu)及其產權(quan)進(jin)行檢驗，認(ren)為符(fu)合(he)合(he)同(tong)約(yue)定條件(jian)的，應與開(kai)發商(shang)(shang)簽(qian)訂房(fang)屋(wu)交(jiao)接書(shu)；對不符(fu)合(he)合(he)同(tong)約(yue)定的，應做好記錄，要(yao)求(qiu)開(kai)發商(shang)(shang)簽(qian)字(zi)，直至開(kai)發商(shang)(shang)的房(fang)屋(wu)完全符(fu)合(he)交(jiao)房(fang)標準，再簽(qian)署(shu)房(fang)屋(wu)交(jiao)接書(shu)。

業主收房時需注意的要點

1、在(zai)驗房之(zhi)前，如果開發商要求交費或者是(shi)簽署(shu)文件，那(nei)業(ye)(ye)主一(yi)定(ding)不要答(da)應(ying)，否則在(zai)驗房時業(ye)(ye)主發現(xian)的質量(liang)問題(ti)，就只能自己付錢解決了。

2、如果開發商提出代辦(ban)(ban)產權證，業(ye)主是可以拒(ju)絕(jue)的，因為產權證業(ye)主完全可以自(zi)己辦(ban)(ban)，如果交給開發商，那業(ye)主還要給開發商交代辦(ban)(ban)費。

3、必須先驗房后收住宅(zhai)鑰(yao)匙(chi)

購房(fang)(fang)者在沒有驗收房(fang)(fang)屋之前，不能簽署《住(zhu)宅鑰(yao)匙收到書》，領取(qu)住(zhu)宅鑰(yao)匙，辦理入住(zhu)手續。因為根據《關于審理商品房(fang)(fang)買賣(mai)合同(tong)糾紛(fen)案件(jian)適用(yong)法律(lv)若干問題(ti)的解釋》(下稱(cheng)商品房(fang)(fang)買賣(mai)司(si)法解釋)的規(gui)定，“交鑰(yao)匙”就(jiu)算房(fang)(fang)屋交付使用(yong)。因此領取(qu)住(zhu)宅鑰(yao)匙以后驗房(fang)(fang)發現問題(ti)，開(kai)發商只承(cheng)擔房(fang)(fang)屋質量包修責任(ren)，而沒有逾(yu)期交房(fang)(fang)的壓(ya)力。

4、驗房中所發現的質量(liang)問題一定要白(bai)紙(zhi)黑字寫在紙(zhi)面上，不能聽信開發商的口(kou)頭(tou)承諾，并且在房屋(wu)問題的后面，還(huan)要寫明(ming)開發商承諾的解決(jue)時間，這樣業主(zhu)才不會在開發商無限期拖延(yan)之后毫無辦法(fa)。

5、收房時必須仔細查(cha)(cha)看的文件。律師說，在正常交房過程中，業主應該查(cha)(cha)看以下文件：

第一(yi)：房產(chan)開發商必須已經取得《建筑(zhu)工(gong)程竣工(gong)備案(an)表》，這是(shi)國家強制要求的。

第二：常說(shuo)的"兩書(shu)"---"質(zhi)量(liang)保證(zheng)書(shu)"和"使(shi)用(yong)說(shuo)明(ming)書(shu)"，這是(shi)建(jian)設(she)部《商(shang)品房銷售管理辦法》中要求的，現在交房時(shi)開發(fa)商(shang)都應提(ti)供(gong)。

第三：開發商已取得國(guo)家(jia)認可(ke)的專(zhuan)業測繪單位對面積的實測數據，看是(shi)否與購房合同(tong)中(zhong)約(yue)定的有出入，以便盡早使(shi)問(wen)題(ti)獲得解決。

驗房不滿意可以退房嗎？

由于買賣過程(cheng)中的一些不規范操作(zuo)以及開發商在(zai)資金(jin)、工程(cheng)進(jin)度等方面的問題，導致退房(fang)事(shi)件時有發生，那么(me)在(zai)什么(me)情(qing)況(kuang)下，購房(fang)者可(ke)以退掉已購房(fang)屋呢？

1、延遲交付房屋

這種情況(kuang)是目前買(mai)房(fang)人(ren)最(zui)可能(neng)遇到(dao)的一種情況(kuang)。到(dao)了開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)與購(gou)房(fang)人(ren)在合同中(zhong)約定(ding)的交(jiao)房(fang)日后，卻遲遲得不到(dao)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)的入住(zhu)通知。一般超過3個月開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)還(huan)不能(neng)交(jiao)房(fang)，購(gou)房(fang)人(ren)就可以要求開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)退房(fang)，并(bing)要求雙倍返還(huan)訂金或支(zhi)付房(fang)款利(li)息。

2、開發商缺“證”，導致合同無效

目前(qian)，開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房(fang)。如果開發商證件不全，就屬于違法操作，與(yu)買房(fang)人簽(qian)署的(de)合(he)同(tong)(tong)(tong)屬于無效(xiao)合(he)同(tong)(tong)(tong)。由于是無效(xiao)合(he)同(tong)(tong)(tong)，購房(fang)人應當騰空房(fang)屋(wu)，開發商應當返(fan)還購房(fang)人交納的(de)房(fang)款。

3、開發商沒經購房人同意變更設計

在購房(fang)人(ren)與開(kai)發(fa)(fa)(fa)商簽(qian)訂的(de)合同中，一般(ban)都(dou)約(yue)定(ding)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商在變更設(she)計(ji)(ji)之前(qian)，必(bi)須經過購房(fang)人(ren)同意。否(fou)則，開(kai)發(fa)(fa)(fa)商構成違約(yue)，購房(fang)人(ren)有(you)權退房(fang)。發(fa)(fa)(fa)生開(kai)發(fa)(fa)(fa)商未經購房(fang)人(ren)同意而擅(shan)自變更房(fang)屋戶型(xing)、朝向、面積等有(you)關設(she)計(ji)(ji)的(de)情況，購房(fang)人(ren)可以依據合同約(yue)定(ding)要求開(kai)發(fa)(fa)(fa)商退房(fang)。

4、無法得到貸款。

在簽訂(ding)合同時(shi)，除一次性付款或分期付款外，都有對(dui)商業貸(dai)款或公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款的(de)約定。如果是公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款，需(xu)要開發(fa)商出具相關(guan)資料，交由公(gong)積(ji)(ji)金歸集(ji)部門審核。如果開發(fa)商提供(gong)的(de)資料顯示出不(bu)具備公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款條(tiao)件，購(gou)房(fang)人因此而不(bu)能取得公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)款，購(gou)房(fang)人就可以要求(qiu)退房(fang)。

5、拿不到產權證

由(you)于開(kai)發(fa)商的原因，買房(fang)人在合同(tong)約定的期限內無法(fa)得到(dao)產(chan)權(quan)證，如(ru)約定此條件可(ke)退(tui)房(fang)，買房(fang)人就(jiu)可(ke)以要(yao)求退(tui)房(fang)。另外(wai)，由(you)于前幾年一些(xie)(xie)房(fang)地(di)產(chan)運作不規范，一些(xie)(xie)開(kai)發(fa)商拖欠(qian)政府土地(di)出讓(rang)金等問題時有發(fa)生，導致購(gou)買這些(xie)(xie)樓盤的購(gou)房(fang)人入住(zhu)多年后無法(fa)拿到(dao)房(fang)屋產(chan)權(quan)證，購(gou)房(fang)人也可(ke)以要(yao)求退(tui)房(fang)。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)實測面(mian)積與簽約時的(de)(de)暫測面(mian)積的(de)(de)誤差比絕(jue)對值在3%以內(含3%)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人要求退(tui)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)，法(fa)院將不予支持。而如果面(mian)積誤差比絕(jue)對值超出3%，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人要求退(tui)房(fang)(fang)(fang)并要求退(tui)賠利息(xi)的(de)(de)，法(fa)院會(hui)判決購(gou)房(fang)(fang)(fang)人勝訴。

7、房屋質量不合格

房(fang)屋(wu)(wu)(wu)質量不(bu)(bu)合(he)格(ge)是房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的“硬傷”。出現這種情(qing)況，首先是開發商難以(yi)拿到(dao)《竣工(gong)備案(an)表》，無(wu)法交(jiao)房(fang)。或者是房(fang)屋(wu)(wu)(wu)交(jiao)付使用后(hou)，房(fang)屋(wu)(wu)(wu)主體結構(gou)質量經核驗確屬不(bu)(bu)合(he)格(ge)。據悉，到(dao)目前為止，北京(樓盤)法院還沒有由于房(fang)屋(wu)(wu)(wu)質量不(bu)(bu)合(he)格(ge)而判決(jue)退房(fang)的案(an)例。

8、房屋質量問題嚴重影響使用

根據最高人(ren)(ren)民法院剛(gang)剛(gang)發布的(de)商(shang)品(pin)房(fang)買賣合(he)同糾紛司法解釋(shi)，因(yin)房(fang)屋質量(liang)問題嚴重(zhong)影(ying)響(xiang)(xiang)正常居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)使用，購房(fang)人(ren)(ren)要求退(tui)房(fang)并要求開發商(shang)賠償損失(shi)的(de)，法院也會(hui)支持。一般認(ren)定房(fang)屋質量(liang)問題嚴重(zhong)影(ying)響(xiang)(xiang)正常居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)使用，主(zhu)要是房(fang)屋入住(zhu)(zhu)后由于(yu)前期(qi)施工原因(yin)導(dao)致房(fang)內空氣質量(liang)差影(ying)響(xiang)(xiang)室內居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)人(ren)(ren)的(de)健康、房(fang)內噪聲影(ying)響(xiang)(xiang)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)等。

9、開發商把房子抵押

如果(guo)開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子(zi)抵押給他(ta)人，購房人查明后，就可以(yi)要(yao)求退房。