房(fang)產投資是什么

房產投資是(shi)以房產來(lai)(lai)獲(huo)取收益的行為。那么房產如(ru)何獲(huo)得(de)收益呢？一(yi)般情(qing)況下分(fen)為兩種：一(yi)種是(shi)房產升值帶(dai)來(lai)(lai)的收益；一(yi)種是(shi)房子出租帶(dai)來(lai)(lai)的收益。

房產投(tou)資的優缺點(dian)

房(fang)產投資的優(you)點(dian)有哪些

房(fang)產(chan)相對其(qi)他消費品(pin)，具(ju)有相對穩(wen)定的價值(zhi)。除了房(fang)產(chan)本身價值(zhi)增(zeng)值(zhi)以(yi)外，房(fang)產(chan)投資最大優勢就是(shi)出租獲得收入。若投資回報(bao)(bao)率(lv)平均為8%，通(tong)脹環境下，投資房(fang)地產(chan)比普通(tong)儲蓄(xu)回報(bao)(bao)高(gao)，也(ye)可以(yi)獲得長期出租收入。

房產投資(zi)的風險有哪些

一般(ban)來(lai)說，投資房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)需要(yao)足夠儲蓄資金，在房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)出售變(bian)現(xian)之前，這些房(fang)(fang)(fang)(fang)子(zi)需要(yao)支付成本，比(bi)如水電媒體或(huo)物業費(fei)(fei)用，擁有房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的一些稅金費(fei)(fei)用，還有房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)維(wei)修(xiu)費(fei)(fei)用等，還有就是投資房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)后，可能面臨出現(xian)現(xian)金流趨緊問題，抵押(ya)貸款若無法還清，可能面臨一些沖(chong)突或(huo)麻煩。另外，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)價(jia)值缺乏(fa)標準，房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)有貶(bian)值的風險。

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投(tou)資什么房產比較好

按地(di)段分

1、市區房

市(shi)(shi)區(qu)(qu)(qu)的(de)資源無論是教育，醫療還有(you)商(shang)業(ye)等(deng)等(deng)，都會比郊區(qu)(qu)(qu)好(hao)。而隨(sui)著城鎮化的(de)推(tui)進，保障房廉住房的(de)推(tui)進勢必(bi)會增加市(shi)(shi)區(qu)(qu)(qu)中(zhong)心的(de)價值。還有(you)一點就是人(ren)口流入問(wen)題，市(shi)(shi)區(qu)(qu)(qu)中(zhong)心一般設有(you)很多(duo)服務(wu)部門，比如金(jin)融(rong)保險，還有(you)為工商(shang)業(ye)服務(wu)的(de)行業(ye)等(deng)等(deng)。這些資源會把企業(ye)的(de)總部吸(xi)引到市(shi)(shi)中(zhong)心，而這些企業(ye)的(de)興(xing)衰就關系到整個(ge)市(shi)(shi)區(qu)(qu)(qu)人(ren)口流入流出，人(ren)多(duo)，自然會對(dui)房價形成需求。

2、郊區房

投資郊(jiao)區(qu)(qu)的(de)房子能(neng)(neng)賺錢一(yi)般(ban)就(jiu)在棚戶區(qu)(qu)改(gai)造，在大(da)面積(ji)改(gai)造危房時期，洞(dong)察先機，提前下手，基本(ben)不(bu)(bu)會有(you)失誤。如果能(neng)(neng)洞(dong)察先機，感覺到一(yi)個是(shi)(shi)未來的(de)規(gui)劃，現在的(de)郊(jiao)區(qu)(qu)，可(ke)(ke)(ke)能(neng)(neng)是(shi)(shi)未來的(de)潛力股，這樣買(mai)郊(jiao)區(qu)(qu)的(de)房子也是(shi)(shi)不(bu)(bu)錯(cuo)的(de)選擇。但是(shi)(shi)風險(xian)較大(da)，畢(bi)竟如果猜錯(cuo)了，可(ke)(ke)(ke)能(neng)(neng)房子就(jiu)不(bu)(bu)會大(da)幅升值，還有(you)即便是(shi)(shi)賭對了，等(deng)政府的(de)規(gui)劃也是(shi)(shi)需要很(hen)長的(de)時間等(deng)待(dai)。就(jiu)算買(mai)那(nei)種(zhong)有(you)潛力的(de)郊(jiao)區(qu)(qu)，比如旁(pang)邊可(ke)(ke)(ke)能(neng)(neng)已經(jing)落(luo)成一(yi)些商業(ye)地產(chan)，高新(xin)技術開發區(qu)(qu)，也是(shi)(shi)有(you)風險(xian)的(de)。

3、學區房

學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)房(fang)升(sheng)值(zhi)空間不(bu)錯，這種房(fang)子不(bu)求(qiu)居住，只求(qiu)學(xue)(xue)(xue)(xue)位(wei)，越小越便宜反而賣得好，但(dan)單價卻可以比新房(fang)花園房(fang)貴。但(dan)是(shi)考慮到“學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)房(fang)”引發的一系列社(she)會問題，教育部(bu)也(ye)在(zai)考慮實施“多校劃片，電腦(nao)派位(wei)”的方(fang)案(an)，并且(qie)在(zai)部(bu)分城市(shi)已(yi)經在(zai)試點(dian)。這個方(fang)案(an)的核心(xin)就是(shi)擴大(da)學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)范圍(wei)，同一個學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)內有重(zhong)點(dian)學(xue)(xue)(xue)(xue)校也(ye)有非(fei)重(zhong)點(dian)學(xue)(xue)(xue)(xue)校，學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)內的房(fang)產(chan)所有者(zhe)子女進入哪(na)所學(xue)(xue)(xue)(xue)校就讀由(you)電腦(nao)隨(sui)機派位(wei)。一旦(dan)實施，就算購買(mai)的是(shi)重(zhong)點(dian)小學(xue)(xue)(xue)(xue)初中(zhong)隔壁的房(fang)產(chan)，也(ye)不(bu)一定能夠進入重(zhong)點(dian)小學(xue)(xue)(xue)(xue)初中(zhong)。高價購買(mai)的“學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)房(fang)”在(zai)面對政策變化后(hou)，房(fang)產(chan)價值(zhi)將(jiang)大(da)幅縮水。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按房屋大小分

房產投資(zi)小戶(hu)(hu)型(xing)(xing)(xing)好還(huan)是大戶(hu)(hu)型(xing)(xing)(xing)好？從戶(hu)(hu)型(xing)(xing)(xing)上來說，小戶(hu)(hu)型(xing)(xing)(xing)無論(lun)是長線還(huan)是短線投資(zi)，都比較適(shi)合。投資(zi)一手(shou)大戶(hu)(hu)型(xing)(xing)(xing)，較易(yi)(yi)出(chu)現空置風險。小戶(hu)(hu)型(xing)(xing)(xing)量多，需求量多，總價(jia)也低，比較適(shi)合剛需及過渡，容(rong)易(yi)(yi)出(chu)手(shou)，也容(rong)易(yi)(yi)出(chu)租(zu)。

按地理位置(zhi)分(fen)

穩妥的話(hua)，建議海外，相對穩定，而且(qie)就算租出(chu)(chu)去租金(jin)收益率也比國內高，不(bu)用擔心管(guan)理的問題，有專業(ye)管(guan)理公司(si)幫你(ni)出(chu)(chu)租，收租金(jin)和(he)維護，只(zhi)需交管(guan)理費。

海(hai)外購房其實最大(da)的(de)(de)原因就是(shi)投資(zi)者們想要分散資(zi)金(jin)(jin)風險，對于(yu)國內(nei)的(de)(de)普通(tong)人來(lai)(lai)說(shuo)，手里(li)資(zi)金(jin)(jin)本(ben)來(lai)(lai)就有限，受國際匯(hui)(hui)率變動(dong)的(de)(de)影(ying)響并不大(da)，但是(shi)對手里(li)資(zi)金(jin)(jin)充(chong)裕的(de)(de)投資(zi)者們來(lai)(lai)說(shuo)，如果手里(li)的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)全是(shi)國內(nei)資(zi)產(chan)(chan)，匯(hui)(hui)率一(yi)旦變化(hua)，投資(zi)者們的(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)無形中就會(hui)縮水。這時候，海(hai)外購房的(de)(de)投資(zi)者因為分散了自己(ji)的(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)，那(nei)么受到的(de)(de)影(ying)響就會(hui)大(da)大(da)的(de)(de)降低。所以和國內(nei)房產(chan)(chan)比起來(lai)(lai)資(zi)產(chan)(chan)分散相對來(lai)(lai)說(shuo)是(shi)一(yi)個優勢。

其次(ci)就是(shi)國(guo)外房產(chan)的永久產(chan)權，和國(guo)內相比也是(shi)比較占優(you)勢的，沒有房產(chan)稅(shui)，過戶及持(chi)有費用低(di)，很多國(guo)家外國(guo)人購(gou)置房產(chan)門檻低(di)，辦理快。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海(hai)外房產投資>>】

按房(fang)產類(lei)別分

1、商鋪投資

商業投(tou)資之王，資產升值較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高(gao)(gao)投(tou)入高(gao)(gao)回報，且漲勢(shi)明顯(xian)

在政府重點發展的(de)地方，會出現寫(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)群(qun)(qun)，投資寫(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)產品在大(da)環境下有(you)政策扶持。一(yi)(yi)般的(de)寫(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)集群(qun)(qun)，地段(duan)都(dou)不(bu)會差。同一(yi)(yi)地段(duan)寫(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)比商(shang)(shang)鋪(pu)門檻低。寫(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)的(de)需求不(bu)斷攀高(gao)，寫(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)一(yi)(yi)旦入手，業主(zhu)就不(bu)怕招不(bu)到公司租(zu)客，租(zu)金收(shou)益穩定(ding)，高(gao)品質寫(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)每(mei)年(nian)租(zu)金都(dou)在以10%的(de)漲(zhang)幅上漲(zhang)！投資寫(xie)字(zi)(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)一(yi)(yi)定(ding)注(zhu)重地標商(shang)(shang)務(wu)性，要選擇(ze)市中心好(hao)地段(duan)，交通便捷，配套齊全，以便于商(shang)(shang)務(wu)洽談及(ji)形象的(de)樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商住兩用，潛力巨大

公寓同(tong)樣為商(shang)業(ye)地(di)產，其具(ju)備商(shang)住兩(liang)用性，既(ji)吸(xi)收(shou)了舒適的(de)居住功能，又吸(xi)收(shou)了寫字(zi)樓的(de)辦公商(shang)務特點，同(tong)時極為注重人性化特質，這(zhe)就(jiu)是高(gao)品質公寓的(de)特性。

因為公(gong)寓租金比(bi)寫字樓(lou)便宜，很多(duo)創業型、中小型公(gong)司會選擇租公(gong)寓進行辦(ban)公(gong)；公(gong)寓作為居住，市場潛力(li)也是非常可(ke)觀，寫字樓(lou)附近的公(gong)寓項目簡直是白領(ling)租房的最佳(jia)，簡直是供(gong)不應求，公(gong)寓可(ke)謂是規避風險又收入穩定的選擇。

4、住宅投資

收(shou)入穩定，風險較低

住宅的(de)投(tou)資總價高，收租金(jin)付按揭，放(fang)長線釣大(da)魚，不出(chu)租時又可居(ju)家，成(cheng)為很多中年朋友的(de)選擇。

但是(shi)住宅(zhai)出(chu)租時(shi)，租客往往要(yao)求是(shi)家具全配、精裝修(xiu)(xiu)，這就意味(wei)著要(yao)想租個好價格，就必須在出(chu)租前(qian)進行全屋裝修(xiu)(xiu)，其費(fei)用不少(shao)。同時(shi)處理后(hou)續維修(xiu)(xiu)等(deng)事項也相(xiang)對麻煩，所以(yi)投資住宅(zhai)雖(sui)相(xiang)對風險低，但回報(bao)漫長。

按交付(fu)時間分

1、期房

期房相對現(xian)房價格(ge)要低一些，優(you)惠(hui)力度也比現(xian)房大。期房戶型的(de)(de)(de)選擇空間(jian)大，基本所有戶型都有。期房修建的(de)(de)(de)地段一般(ban)配套(tao)還未完(wan)善，后期生活、交通等配套(tao)完(wan)善，將(jiang)有一定的(de)(de)(de)升值(zhi)空間(jian)。但是無論是交房時間(jian)、戶型面積、配套(tao)等維度，購買期房都存在一定的(de)(de)(de)風險，甚至于有的(de)(de)(de)開發(fa)商不靠譜，卷(juan)款(kuan)逃跑。

2、現房

可以很直(zhi)觀看(kan)到(dao)整個小(xiao)區的(de)現狀，包括樓間(jian)距、戶(hu)型面積、小(xiao)區規劃等(deng)都(dou)是(shi)直(zhi)觀的(de)。現房(fang)(fang)的(de)生(sheng)活(huo)配(pei)套完善(shan)相(xiang)對(dui)完善(shan)和(he)成熟，不用擔(dan)心未(wei)來是(shi)否哪個規劃未(wei)能實現。購房(fang)(fang)風險指數小(xiao)，不用擔(dan)心爛尾房(fang)(fang)、交房(fang)(fang)延期等(deng)問題。但是(shi)現房(fang)(fang)在戶(hu)型、朝向、樓層等(deng)維度上(shang)，選擇余地小(xiao)；價(jia)格(ge)相(xiang)對(dui)無優勢，優惠力度一(yi)般比期房(fang)(fang)小(xiao)。

3、尾房

很多尾(wei)房(fang)(fang)所屬的(de)樓(lou)盤，一般物業設(she)施和(he)小區環境比較完善，買這樣的(de)房(fang)(fang)子(zi)花得(de)少享(xiang)受得(de)多。因尾(wei)房(fang)(fang)已經(jing)過時間的(de)考驗，無(wu)論投資還是(shi)自住，更利(li)于人(ren)們判(pan)斷選擇(ze)。尾(wei)房(fang)(fang)價(jia)格(ge)、付款方式及談判(pan)中有相(xiang)對較大的(de)主動性(xing)和(he)議價(jia)空間。尾(wei)房(fang)(fang)兼備了新房(fang)(fang)的(de)設(she)計質量優(you)勢和(he)完全可(ke)以與二手(shou)房(fang)(fang)、甚(shen)至(zhi)經(jing)濟適用房(fang)(fang)比拼的(de)價(jia)格(ge)優(you)勢，投資風險小、選擇(ze)范圍廣。

按賣主(zhu)分

投(tou)資一手(shou)房和二(er)手(shou)房哪(na)個更(geng)加劃算？一般二(er)手(shou)房，周(zhou)圍都(dou)是配(pei)套齊(qi)全(quan)的，發展(zhan)潛力不(bu)是很多(duo)，你購買的時候已經為這(zhe)些便利(li)買單(dan)了，后(hou)期出售時候，這(zhe)方便的利(li)潤(run)增值你是賺不(bu)到的。

但是(shi)(shi)一手房恰恰相(xiang)反，我們購(gou)買(mai)時(shi)候，只是(shi)(shi)購(gou)買(mai)的房子(zi)，因為配(pei)套(tao)還沒有，等(deng)配(pei)套(tao)成熟后出售(shou)，你(ni)還能賺到(dao)配(pei)套(tao)升值這(zhe)部分錢。但這(zhe)不(bu)是(shi)(shi)簡單的一手房和二手房的問題，主要看房子(zi)的性價比、地段升值空間、開發商實力。

房產投資回報率(lv)

房產投資回報率怎么算？

1、房產(chan)收益(yi)模式計算公(gong)式：　投資回(hui)報率＝（每月租金收益(yi)－按揭(jie)(jie)月供(gong)款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭(jie)(jie)款）

投(tou)資房產的(de)收(shou)益是(shi)這樣實現的(de)，通過貸款(kuan)購(gou)買商業(ye)地產，而(er)后出租(zu)以(yi)獲取租(zu)金，然后以(yi)月租(zu)金償還銀行貸款(kuan)的(de)“月供”，超(chao)出償還銀行貸款(kuan)月供還款(kuan)額的(de)部分，才是(shi)投(tou)資客的(de)投(tou)資回報。

2、房產投資(zi)回報(bao)率(lv)(lv)分析(xi)計算公式：　投資(zi)回報(bao)率(lv)(lv)＝（稅后月租(zu)金－物業管理(li)費）×12／購(gou)買房屋單價

此方法考慮了租金(jin)與房價(jia)兩者的(de)(de)相(xiang)對(dui)關系(xi)，只要結果大于8％都是(shi)不(bu)錯的(de)(de)投資。但它(ta)只是(shi)簡(jian)單粗略的(de)(de)計算，沒有考慮資金(jin)的(de)(de)時間價(jia)值，并(bing)且對(dui)按(an)揭付(fu)款方式不(bu)能提供具(ju)體的(de)(de)投資分析。

3、房產投(tou)資回收(shou)時(shi)間(jian)(jian)分析計算(suan)公式(shi)：　投(tou)資回收(shou)年(nian)數＝（首期房款＋期房時(shi)間(jian)(jian)內(nei)的按揭款）／（稅后月(yue)租金－按揭月(yue)供款）×12

這種方法可簡(jian)略估算資金(jin)回收期的(de)長(chang)短(duan)，一般(ban)認(ren)為結果在(zai)12－15年之內都是合理的(de)投(tou)資。該方法比租(zu)金(jin)回報法更(geng)深入一步，適用(yong)范圍也更(geng)廣(guang)，但有(you)其片面性。

房產投資注意事項

1、確定房產投資策略

有(you)些房(fang)產易于出租，但是不會有(you)太大的(de)升(sheng)值潛力，而另外(wai)一(yi)些房(fang)產恰好相(xiang)反(fan)。因此，在您(nin)決定投資(zi)以前(qian)，必(bi)須確定您(nin)的(de)投資(zi)策略(lve)。

2、需估計所投房產的潛力

您(nin)(nin)應該估計(ji)所投(tou)資的(de)房(fang)產將會為您(nin)(nin)帶(dai)來何種(zhong)收入，為此，您(nin)(nin)可以研究一下房(fang)產過(guo)去的(de)升值情況和(he)潛在的(de)出(chu)租前(qian)景。

3、估計自己的財政實力

估計自己現(xian)有的(de)(de)經濟能力對于決定投資的(de)(de)時機十分重要。看看您(nin)(nin)有多少現(xian)金以(yi)及您(nin)(nin)家里有什么可以(yi)抵(di)押的(de)(de)東西。著眼于您(nin)(nin)的(de)(de)長期目(mu)標，比如，您(nin)(nin)要投資的(de)(de)房產是否會(hui)是您(nin)(nin)退休后的(de)(de)經濟來源？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投資技巧。【詳細>>】