房(fang)產投資是什(shen)么

房產投資是以房產來(lai)獲取收(shou)益的行為。那么(me)房產如何獲得(de)收(shou)益呢？一(yi)般情況下分為兩種：一(yi)種是房產升值帶來(lai)的收(shou)益；一(yi)種是房子出租帶來(lai)的收(shou)益。

房產投資的優缺點

房產投資的優(you)點有哪些(xie)

房(fang)產(chan)相對其他消費品(pin)，具有相對穩定(ding)的價值(zhi)。除(chu)了(le)房(fang)產(chan)本身(shen)價值(zhi)增值(zhi)以(yi)外，房(fang)產(chan)投(tou)資最(zui)大優勢就是出租(zu)獲得收入(ru)。若(ruo)投(tou)資回(hui)報率平均為8%，通(tong)脹環(huan)境下(xia)，投(tou)資房(fang)地產(chan)比普通(tong)儲蓄回(hui)報高，也可以(yi)獲得長期出租(zu)收入(ru)。

房(fang)產投資的風險有(you)哪些

一(yi)(yi)般(ban)來說，投資(zi)房(fang)(fang)(fang)地產需要足夠(gou)儲蓄資(zi)金，在房(fang)(fang)(fang)子(zi)出(chu)售變現之前，這些(xie)房(fang)(fang)(fang)子(zi)需要支(zhi)付成本，比如水電媒體或(huo)物業費用，擁有(you)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的一(yi)(yi)些(xie)稅金費用，還(huan)有(you)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)維修費用等，還(huan)有(you)就是投資(zi)房(fang)(fang)(fang)地產后，可能(neng)面臨(lin)出(chu)現現金流(liu)趨緊問題，抵押貸款(kuan)若無法還(huan)清，可能(neng)面臨(lin)一(yi)(yi)些(xie)沖突或(huo)麻煩。另外，房(fang)(fang)(fang)產價值(zhi)(zhi)缺乏標準，房(fang)(fang)(fang)產有(you)貶值(zhi)(zhi)的風險。

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投資(zi)什(shen)么房產比(bi)較好

按地段(duan)分

1、市區房

市(shi)區的(de)(de)資(zi)源(yuan)無論是教育，醫療還(huan)有(you)商業等(deng)(deng)等(deng)(deng)，都會比郊區好。而(er)隨著城鎮化的(de)(de)推進(jin)，保(bao)障房(fang)(fang)廉住房(fang)(fang)的(de)(de)推進(jin)勢(shi)必(bi)會增(zeng)加市(shi)區中心(xin)(xin)的(de)(de)價(jia)值(zhi)。還(huan)有(you)一(yi)點就(jiu)是人(ren)口(kou)流(liu)入問題(ti)，市(shi)區中心(xin)(xin)一(yi)般設(she)有(you)很(hen)多服(fu)務部門(men)，比如金(jin)融保(bao)險，還(huan)有(you)為工商業服(fu)務的(de)(de)行業等(deng)(deng)等(deng)(deng)。這些資(zi)源(yuan)會把企(qi)業的(de)(de)總部吸引(yin)到(dao)市(shi)中心(xin)(xin)，而(er)這些企(qi)業的(de)(de)興衰就(jiu)關系(xi)到(dao)整(zheng)個(ge)市(shi)區人(ren)口(kou)流(liu)入流(liu)出，人(ren)多，自(zi)然會對(dui)房(fang)(fang)價(jia)形成需求(qiu)。

2、郊區房

投資郊(jiao)區(qu)的(de)(de)(de)(de)房子能賺錢一(yi)般就(jiu)(jiu)在(zai)(zai)棚戶區(qu)改造，在(zai)(zai)大(da)面積改造危房時(shi)期，洞察先(xian)機，提前下(xia)手，基本不會有(you)失(shi)誤。如(ru)果能洞察先(xian)機，感覺到一(yi)個(ge)是(shi)(shi)未(wei)來(lai)的(de)(de)(de)(de)規劃，現在(zai)(zai)的(de)(de)(de)(de)郊(jiao)區(qu)，可(ke)能是(shi)(shi)未(wei)來(lai)的(de)(de)(de)(de)潛力股，這樣(yang)買郊(jiao)區(qu)的(de)(de)(de)(de)房子也是(shi)(shi)不錯的(de)(de)(de)(de)選擇(ze)。但是(shi)(shi)風險(xian)(xian)較大(da)，畢竟如(ru)果猜錯了，可(ke)能房子就(jiu)(jiu)不會大(da)幅升(sheng)值，還有(you)即便是(shi)(shi)賭對了，等政府的(de)(de)(de)(de)規劃也是(shi)(shi)需要很長的(de)(de)(de)(de)時(shi)間等待。就(jiu)(jiu)算買那種有(you)潛力的(de)(de)(de)(de)郊(jiao)區(qu)，比如(ru)旁(pang)邊可(ke)能已(yi)經(jing)落(luo)成一(yi)些商業地產，高新(xin)技術開發區(qu)，也是(shi)(shi)有(you)風險(xian)(xian)的(de)(de)(de)(de)。

3、學區房

學(xue)(xue)(xue)(xue)區房升值空(kong)間不(bu)(bu)錯，這(zhe)種房子不(bu)(bu)求居住，只求學(xue)(xue)(xue)(xue)位(wei)，越小越便宜反而賣得(de)好(hao)，但單(dan)價卻可以比新房花(hua)園(yuan)房貴。但是(shi)考慮(lv)到“學(xue)(xue)(xue)(xue)區房”引(yin)發的一系列社會問題，教育(yu)部也在(zai)考慮(lv)實(shi)施(shi)“多校(xiao)劃片，電腦派(pai)位(wei)”的方(fang)(fang)案(an)，并且在(zai)部分城市已經在(zai)試(shi)點(dian)。這(zhe)個方(fang)(fang)案(an)的核心就是(shi)擴大學(xue)(xue)(xue)(xue)區范圍，同一個學(xue)(xue)(xue)(xue)區內有(you)重點(dian)學(xue)(xue)(xue)(xue)校(xiao)也有(you)非重點(dian)學(xue)(xue)(xue)(xue)校(xiao)，學(xue)(xue)(xue)(xue)區內的房產(chan)所有(you)者子女進入哪所學(xue)(xue)(xue)(xue)校(xiao)就讀(du)由(you)電腦隨(sui)機派(pai)位(wei)。一旦實(shi)施(shi)，就算購(gou)買的是(shi)重點(dian)小學(xue)(xue)(xue)(xue)初中隔(ge)壁(bi)的房產(chan)，也不(bu)(bu)一定能夠(gou)進入重點(dian)小學(xue)(xue)(xue)(xue)初中。高價購(gou)買的“學(xue)(xue)(xue)(xue)區房”在(zai)面對政(zheng)策變化后，房產(chan)價值將大幅縮水。

4、地鐵房

地鐵房從建下的一刻就基本定了格局，房價一般按樓盤和地段而分，近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房，一站比一站的價格貴出不少。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換，地鐵房的價值也是比較穩定的，就算房產價值不升，也不會回跌。而且地鐵房出粗價格高，不愁租不出好價格。【地鐵房>>】

按房屋大小分(fen)

房產投(tou)資小戶型(xing)(xing)好還(huan)是大戶型(xing)(xing)好？從戶型(xing)(xing)上來說，小戶型(xing)(xing)無論是長線(xian)還(huan)是短線(xian)投(tou)資，都比較適(shi)(shi)合(he)。投(tou)資一(yi)手大戶型(xing)(xing)，較易(yi)出(chu)現空置風險。小戶型(xing)(xing)量(liang)多，需(xu)求量(liang)多，總價也低，比較適(shi)(shi)合(he)剛需(xu)及(ji)過渡，容(rong)(rong)易(yi)出(chu)手，也容(rong)(rong)易(yi)出(chu)租。

按地(di)理位置分

穩妥的話，建(jian)議(yi)海外，相對穩定，而(er)且就算租(zu)出(chu)去租(zu)金收(shou)益率也比國內高，不用擔(dan)心管理(li)(li)的問題，有專業管理(li)(li)公司幫(bang)你(ni)出(chu)租(zu)，收(shou)租(zu)金和維護，只需交管理(li)(li)費。

海(hai)外(wai)購(gou)房其實最大(da)的(de)原因就(jiu)是(shi)投(tou)資(zi)者們想(xiang)要分散資(zi)金(jin)風(feng)險，對于國(guo)內(nei)的(de)普通人(ren)來說，手(shou)里(li)(li)資(zi)金(jin)本來就(jiu)有(you)限，受國(guo)際匯(hui)率變(bian)動的(de)影響并(bing)不大(da)，但是(shi)對手(shou)里(li)(li)資(zi)金(jin)充裕的(de)投(tou)資(zi)者們來說，如果(guo)手(shou)里(li)(li)的(de)資(zi)金(jin)全(quan)是(shi)國(guo)內(nei)資(zi)產(chan)，匯(hui)率一(yi)旦變(bian)化(hua)，投(tou)資(zi)者們的(de)資(zi)金(jin)無形中(zhong)就(jiu)會(hui)縮水。這時候，海(hai)外(wai)購(gou)房的(de)投(tou)資(zi)者因為分散了(le)自己的(de)資(zi)產(chan)，那么受到(dao)的(de)影響就(jiu)會(hui)大(da)大(da)的(de)降低。所以和國(guo)內(nei)房產(chan)比(bi)起來資(zi)產(chan)分散相對來說是(shi)一(yi)個優勢(shi)。

其(qi)次(ci)就是(shi)國外房產的永久(jiu)產權，和國內相(xiang)比(bi)也是(shi)比(bi)較占優勢的，沒(mei)有房產稅(shui)，過戶(hu)及持有費用低(di)，很多國家外國人購置房產門檻低(di)，辦理(li)快(kuai)。

但是想要圖總價快速且迅猛增長，喜歡短期套現的朋友們，投資海外房產不適合。【海外房產(chan)投資(zi)>>】

按房產類別分

1、商鋪投資

商業投(tou)資之王，資產升值較快

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資穩定性、收益率、投資回報率明顯高于住宅。商鋪租金可收取的房租會遠遠高于銀行利息，隨著商圈的繁華，每年租金不斷上漲。同時，在通貨膨脹壓力下，投資商鋪能讓資產保值增值。但是由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素很多，比如地段商情因子、客流量，可視性、交通條件，所以商鋪價格變化往往難以預料，其售價（租金）變化的幅度也比較大，商鋪想要得到較高的收益率，對商鋪投資者的專業能力有較高要求。另外商鋪的使用年限短，一般只有40年。【商鋪>>】

2、寫字樓

高投入高回報，且漲勢明顯

在政(zheng)府重點(dian)發展的(de)地方，會出現寫(xie)(xie)字樓(lou)群(qun)，投資寫(xie)(xie)字樓(lou)產品(pin)在大環境下有政(zheng)策扶持。一般的(de)寫(xie)(xie)字樓(lou)集群(qun)，地段都(dou)不(bu)(bu)(bu)會差。同一地段寫(xie)(xie)字樓(lou)比商鋪門檻低。寫(xie)(xie)字樓(lou)的(de)需(xu)求(qiu)不(bu)(bu)(bu)斷攀高(gao)，寫(xie)(xie)字樓(lou)一旦入手(shou)，業主就不(bu)(bu)(bu)怕招不(bu)(bu)(bu)到公司租(zu)(zu)客，租(zu)(zu)金(jin)收益(yi)穩(wen)定，高(gao)品(pin)質寫(xie)(xie)字樓(lou)每年租(zu)(zu)金(jin)都(dou)在以10%的(de)漲(zhang)幅上漲(zhang)！投資寫(xie)(xie)字樓(lou)一定注重地標商務性，要選擇市中心好地段，交(jiao)通(tong)便(bian)捷，配(pei)套齊全，以便(bian)于商務洽談及形象的(de)樹立。

但寫字樓目前市場的供應量比較大，有些地方呈飽和狀態，而且寫字樓升值空間有限，投資對資金的要求比較高。對于一個供需均衡或飽和的市場，商鋪投資的靈活性更大些。【寫字樓>>】

3、公寓投資

商住兩用，潛力巨大

公寓同樣(yang)為(wei)商業地產，其具備商住(zhu)(zhu)兩用性，既吸(xi)收了(le)舒(shu)適的居住(zhu)(zhu)功能，又吸(xi)收了(le)寫字樓的辦公商務特(te)點，同時極為(wei)注重人性化特(te)質，這(zhe)就是(shi)高品質公寓的特(te)性。

因為(wei)公寓(yu)(yu)租(zu)金比(bi)寫字樓(lou)便宜，很多創業型、中小型公司會(hui)選擇(ze)租(zu)公寓(yu)(yu)進行辦(ban)公；公寓(yu)(yu)作(zuo)為(wei)居住，市(shi)場潛力也是非常可觀，寫字樓(lou)附近的(de)(de)公寓(yu)(yu)項目簡(jian)直(zhi)是白領租(zu)房(fang)的(de)(de)最佳，簡(jian)直(zhi)是供不應(ying)求，公寓(yu)(yu)可謂是規避風險又(you)收入穩定的(de)(de)選擇(ze)。

4、住宅投資

收入穩(wen)定，風險較(jiao)低

住宅的(de)投資(zi)總價高，收租(zu)金付按揭，放長線釣(diao)大魚，不出租(zu)時(shi)又可居家，成為(wei)很多(duo)中年朋友(you)的(de)選擇。

但是(shi)住(zhu)宅出租(zu)(zu)時，租(zu)(zu)客往(wang)往(wang)要求是(shi)家具(ju)全配、精裝修，這就意味著要想租(zu)(zu)個好價格，就必須(xu)在出租(zu)(zu)前(qian)進行全屋裝修，其(qi)費用不少。同時處理后續維修等(deng)事項也相對(dui)麻(ma)煩(fan)，所以投資住(zhu)宅雖相對(dui)風險低，但回(hui)報漫長。

按交(jiao)付時(shi)間分

1、期房

期(qi)(qi)(qi)房(fang)相對現(xian)房(fang)價格要低一(yi)(yi)些，優(you)惠(hui)力度(du)也(ye)比現(xian)房(fang)大(da)。期(qi)(qi)(qi)房(fang)戶型(xing)的(de)選擇空(kong)間(jian)大(da)，基本所有戶型(xing)都有。期(qi)(qi)(qi)房(fang)修(xiu)建的(de)地段(duan)一(yi)(yi)般配套還(huan)未完善，后期(qi)(qi)(qi)生活、交通等(deng)配套完善，將有一(yi)(yi)定的(de)升值空(kong)間(jian)。但是(shi)無論是(shi)交房(fang)時間(jian)、戶型(xing)面(mian)積、配套等(deng)維度(du)，購(gou)買期(qi)(qi)(qi)房(fang)都存在一(yi)(yi)定的(de)風險，甚至于有的(de)開發商不靠譜，卷款逃跑。

2、現房

可以(yi)很直觀看到(dao)整個(ge)(ge)小區的現(xian)(xian)(xian)狀，包括樓(lou)間(jian)距、戶型面積、小區規劃(hua)等(deng)(deng)都是直觀的。現(xian)(xian)(xian)房(fang)的生活配(pei)套完善相對完善和成(cheng)熟(shu)，不(bu)用(yong)擔心未來是否哪個(ge)(ge)規劃(hua)未能實現(xian)(xian)(xian)。購房(fang)風險指數小，不(bu)用(yong)擔心爛尾房(fang)、交房(fang)延期等(deng)(deng)問題。但是現(xian)(xian)(xian)房(fang)在戶型、朝(chao)向、樓(lou)層(ceng)等(deng)(deng)維(wei)度(du)上，選擇余地(di)小；價格相對無優勢，優惠力(li)度(du)一般比期房(fang)小。

3、尾房

很多(duo)尾房(fang)(fang)所屬的(de)樓盤，一般物業(ye)設施和(he)小(xiao)區環(huan)境(jing)比較完善(shan)，買這樣的(de)房(fang)(fang)子(zi)花得少享受得多(duo)。因尾房(fang)(fang)已經過(guo)時間(jian)的(de)考驗，無論投資(zi)還是(shi)自住，更利于人(ren)們(men)判斷(duan)選(xuan)擇。尾房(fang)(fang)價格、付(fu)款方式(shi)及(ji)談判中有相對較大(da)的(de)主動性和(he)議價空間(jian)。尾房(fang)(fang)兼備(bei)了新房(fang)(fang)的(de)設計質量優勢和(he)完全可以與二手房(fang)(fang)、甚至(zhi)經濟(ji)適用(yong)房(fang)(fang)比拼的(de)價格優勢，投資(zi)風險小(xiao)、選(xuan)擇范圍廣。

按(an)賣主分

投資一(yi)手(shou)房(fang)(fang)和二(er)手(shou)房(fang)(fang)哪個更(geng)加劃算？一(yi)般二(er)手(shou)房(fang)(fang)，周圍(wei)都是(shi)配套齊全的(de)，發展潛力不(bu)是(shi)很多，你購(gou)買的(de)時候(hou)已經為這些便(bian)利買單了(le)，后期出售時候(hou)，這方便(bian)的(de)利潤(run)增(zeng)值你是(shi)賺不(bu)到的(de)。

但是一手房(fang)(fang)恰恰相(xiang)反，我們購(gou)買(mai)(mai)時候，只是購(gou)買(mai)(mai)的(de)(de)房(fang)(fang)子(zi)，因為配套(tao)還沒有，等配套(tao)成(cheng)熟后出售，你還能(neng)賺到配套(tao)升值(zhi)這(zhe)部分(fen)錢(qian)。但這(zhe)不是簡單的(de)(de)一手房(fang)(fang)和二手房(fang)(fang)的(de)(de)問題(ti)，主要(yao)看房(fang)(fang)子(zi)的(de)(de)性(xing)價(jia)比、地段升值(zhi)空間(jian)、開(kai)發商(shang)實力(li)。

房(fang)產投資回(hui)報率(lv)

房產投資回(hui)報率怎(zen)么(me)算？

1、房(fang)產收益(yi)模式計算公式：　投資回報(bao)率＝（每月租金收益(yi)－按揭月供款(kuan)(kuan)）×12／（首期(qi)(qi)房(fang)款(kuan)(kuan)＋期(qi)(qi)房(fang)時間內的按揭款(kuan)(kuan)）

投資房產的(de)收益是(shi)這(zhe)樣(yang)實現的(de)，通過貸款購買商業地產，而后(hou)出(chu)租(zu)以獲取(qu)租(zu)金(jin)(jin)，然后(hou)以月(yue)租(zu)金(jin)(jin)償還銀行貸款的(de)“月(yue)供(gong)”，超出(chu)償還銀行貸款月(yue)供(gong)還款額的(de)部分(fen)，才是(shi)投資客(ke)的(de)投資回報。

2、房(fang)產投(tou)資回報(bao)率分析計算公式：　投(tou)資回報(bao)率＝（稅后月租金－物業管理費）×12／購買(mai)房(fang)屋單(dan)價

此方法考慮了租(zu)金與房價(jia)兩(liang)者的(de)(de)相對關系，只要結果大(da)于8％都是不錯的(de)(de)投資。但它只是簡單粗略的(de)(de)計算(suan)，沒(mei)有(you)考慮資金的(de)(de)時間價(jia)值，并(bing)且對按揭(jie)付款方式不能(neng)提供具體(ti)的(de)(de)投資分析(xi)。

3、房(fang)產投(tou)資(zi)回(hui)收時(shi)間分析計算公式(shi)：　投(tou)資(zi)回(hui)收年數(shu)＝（首期房(fang)款(kuan)＋期房(fang)時(shi)間內的按揭(jie)款(kuan)）／（稅后月租(zu)金－按揭(jie)月供款(kuan)）×12

這種(zhong)方法可簡略估算資(zi)金(jin)回收期的長短，一般(ban)認為結果(guo)在12－15年(nian)之內(nei)都是合理的投資(zi)。該方法比租(zu)金(jin)回報法更(geng)深(shen)入一步，適用范圍(wei)也更(geng)廣(guang)，但(dan)有其片面性。

房產投資注意(yi)事(shi)項(xiang)

1、確定房產投資策略

有(you)些房(fang)產(chan)(chan)易(yi)于出租，但是(shi)不會有(you)太大的升值潛力，而另外一些房(fang)產(chan)(chan)恰好相反。因此，在您決定(ding)投(tou)(tou)資(zi)以前，必須確定(ding)您的投(tou)(tou)資(zi)策略。

2、需估計所投房產的潛力

您(nin)應該估(gu)計所投資的房產(chan)(chan)將會為您(nin)帶來何種收入，為此(ci)，您(nin)可以研究一下房產(chan)(chan)過去的升值(zhi)情況(kuang)和(he)潛在的出(chu)租前景(jing)。

3、估計自己的財政實力

估(gu)計自己現(xian)有的經(jing)濟(ji)能力對于(yu)決定投(tou)資的時(shi)機十分重要(yao)。看看您(nin)有多(duo)少現(xian)金以及(ji)您(nin)家里(li)有什么可以抵(di)押的東西。著眼于(yu)您(nin)的長期目標(biao)，比如(ru)，您(nin)要(yao)投(tou)資的房產是否會(hui)是您(nin)退休后(hou)的經(jing)濟(ji)來源？

4、投資房產一定要分散資金

投資者在投資房產時，要考慮到國家宏觀調控帶來的風險，如果國家政策突然調整，或者是遭遇市場突變，投資人手中所持有的房產可能會面臨賣不出去的狀況，也有可能會貶值，建議投資人總的房產投資比率不要超過個人總資產的60%，這是其中一個房產投(tou)資技巧(qiao)。【詳細>>】