房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內(nei)資房地產綜(zong)合開發公司的設(she)立

（1）公司設立準備

（2）申(shen)請資(zi)質等級審批

（3）申請辦理(li)企業名稱預先核準

（4）辦理工(gong)商注冊登記

（5）辦理稅(shui)務登記

2、外資房(fang)地(di)產開發公司的設立

（1）申請批準項目(mu)建議書(shu)

（2）辦理企業名(ming)稱登記

（3）送審(shen)合資或合作合同、章程(cheng)

（4）申領外商投(tou)資(zi)企業(ye)批準證書(shu)

（5）辦理企業登記

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二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選(xuan)定項目，簽定合作(zuo)意(yi)向書

2、初步(bu)確(que)定開發方案

3、申報規劃要點(dian)

4、申報(bao)、審(shen)批項目建議(yi)書(shu)

5、編制(zhi)項目可行性(xing)研究(jiu)報(bao)告(gao)

6、申報、審(shen)批項目可行性研(yan)究報告(gao)

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申報(bao)選址定點

2、申報規(gui)劃(hua)設計(ji)條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦(ban)理(li)人(ren)防(fang)審核

5、辦理消防審核

6、審定規劃設(she)計方案

7、住(zhu)宅設計方案的專家組審查

8、落實環保(bao)“三(san)廢”治理方(fang)案(an)

9、委(wei)托環境影響評價(jia)并(bing)報批

10、建設工程勘察招、投標(biao)

11、委托(tuo)地質勘探

12、委托初步設計

13、申報(bao)、審定初步設計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征求主管部門(men)審查(cha)意見

2、落實市(shi)政公用(yong)設(she)施(shi)配套方案

3、報審市(shi)政配套方案

4、市政各管理部(bu)門提出市政配套意(yi)見

8、市政管線綜合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有土地使用權的出(chu)讓

（1）辦(ban)理建設用地規劃許可證

（2）辦理建設用地委托釘樁

（3）辦(ban)理(li)國有(you)土地使(shi)用權出讓(rang)申請

（4）主管(guan)部門實(shi)地勘察(cha)

（5）土(tu)地估價報告的預審

（6）委(wei)托地價評(ping)估

（7）辦(ban)理核定地價手續

（8）辦理(li)土地出讓審批

（9）簽訂國有土地使用權(quan)出讓(rang)合(he)同

（10）領(ling)取(qu)臨(lin)時國有土(tu)地使(shi)用證

（11）領取正式國有(you)土地使用證

（12）國有土(tu)地(di)使用權出讓金的返還

2、國有土(tu)地(di)使(shi)用權(quan)的劃撥

（1）國有土地使用(yong)權劃(hua)撥用(yong)地申請

（2）主管部(bu)門現(xian)場勘察

（3）劃撥用地申(shen)請(qing)的審核、報(bao)批

（4）取得劃撥用地批準

3、集(ji)體土(tu)地的征用

（1）征用集體土地用地申請

（2）到擬(ni)征地所在區（縣(xian)）房地局立案

（3）簽訂(ding)征地協議

（4）簽訂補(bu)償安置協議

（5）確定勞動力安置方案(an)

（6）區(qu)（縣）房(fang)地局審核(he)各項協議(yi)

（7）市政(zheng)府下文(wen)征地

（8）交納(na)菜田基金、耕地占用稅等稅費

（9）辦(ban)理(li)批(pi)(pi)地文(wen)件、批(pi)(pi)地圖(tu)

（10）辦理凍結戶口

（11）調查戶口(kou)核實勞動力

（12）辦理農轉工工作(zuo)

（13）辦理(li)農轉居工作(zuo)

（14）辦理超轉人(ren)員安置工作

（15）地上物(wu)作(zuo)價補償工作(zuo)

（16）征地結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委(wei)托(tuo)進行(xing)拆遷工作

2、辦理(li)拆遷申(shen)請

3、審批、領取拆遷(qian)許可證

4、簽訂(ding)房屋拆遷責任書

5、辦(ban)理拆遷公告與通知(zhi)

6、辦理(li)戶(hu)口凍結

7、暫停(ting)辦理相關(guan)事項

8、確定拆遷安(an)置方案

9、簽訂拆(chai)遷補償書面協議

10、召開拆遷(qian)動員會，進行(xing)拆遷(qian)安(an)置

11、發放運作拆(chai)遷(qian)補償款

12、拆遷施(shi)工現場防塵污染管理

13、移(yi)交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領(ling)取房(fang)地產(chan)開發項(xiang)目手冊

（2）項目轉(zhuan)入(ru)正式(shi)計劃

（3）交納煤氣（天然氣）廠(chang)建(jian)設費

（4）交納自來水廠建設費

（5）交納污水(shui)處理(li)廠建設費

（6）交納供熱廠建設費

（7）交納供電(dian)貼費及電(dian)源(yuan)建設(she)集資費

（8）土地有(you)償(chang)出讓(rang)項目辦理“四源”接用手(shou)續

（9）設計單位(wei)出報批(pi)圖

（10）出施工圖

（11）編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

（12）辦理消防審核意見表

（13）審批人防工程、辦理人防許(xu)可(ke)證

（14）核(he)發建設工程規劃許可證

（15）領(ling)取開工審批表，辦理開工登記

2、工程建設(she)招(zhao)投標

（1）辦(ban)理(li)招標登記、招標申請(qing)

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編制招(zhao)標文件(jian)并核準

（5）編制招標工程標底

（6）標底送審合同預算審查處(chu)確認(ren)

（7）標底送市招(zhao)標辦核準，正式申(shen)請招(zhao)標

（8）投標單(dan)位(wei)資格(ge)審(shen)批

（9）編制投標(biao)書并送達(da)

（10）召開招標會(hui)，勘(kan)察現(xian)場

（11）召開開標會(hui)議，進行開標

（12）評(ping)標、決(jue)標

（13）發(fa)中標通(tong)知書

（14）簽訂工程承(cheng)包(bao)合同

（14）工程承包合同(tong)的審查

3、開工手續辦理

（1）辦(ban)理質量監(jian)督注(zhu)冊(ce)登記手續

（2）建設工程監理(li)

（3）辦理開工(gong)統計登(deng)記

（4）交納實(shi)心黏土磚限制使用費

（5）辦理(li)開(kai)工前審計

（6）交納投資方向調節稅

（7）領取固定資產(chan)投(tou)資許可證

（8）報裝施工用水、電、路

（9）協調街道環(huan)衛部(bu)門(men)

（10）協調交通管理部門

（11）交納(na)綠(lv)化建設費，簽訂綠(lv)化協議

（12）領取建設工(gong)程開工(gong)證

4、工程施工

（1）施工場地(di)的“三通(tong)一平”

（2）施(shi)工單(dan)位進場和施(shi)工暫(zan)設

（3）工程的基礎、結構施工與設備(bei)安裝(zhuang)

（4）施工過程中的工程質量監(jian)督

5、竣工驗收

（1）辦理單項工(gong)程驗收手續

（2）辦理開發(fa)項目的綜合驗收(shou)，領取(qu)《工程質量(liang)竣工核(he)驗證書》

（3）商品住宅性(xing)能認定

（4）竣工統(tong)計登記

（5）辦(ban)理(li)竣工房屋測繪

（6）辦理產(chan)權登(deng)記

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》

（2）選(xuan)定中介代理機構和(he)律師(shi)事務所

（3）與購房者簽(qian)訂認購書

（4）簽訂正式(shi)買賣契約(yue)

（5）辦理簽約公(gong)證

（6）辦理外(wai)銷商品房預售契約公證

（7）辦(ban)理外銷商品房的預(yu)售登記

（8）外(wai)銷商品房轉讓登記

（9）外銷商品房抵押(ya)登記

（10）樓宇交付(fu)入住手續

（11）辦理產權(quan)過戶手續

2、市內銷售

（1）簽署預(yu)售內銷商品房預(yu)售款監(jian)管協議

（2）辦理《內銷商(shang)品房預（銷）售許可(ke)證》

（3）銷售(shou)項目備案

（4）委托(tuo)中介代(dai)理(li)機構(gou)進行(xing)銷售

（5）與購房(fang)者簽訂認(ren)購書

（6）與(yu)購(gou)房者簽訂(ding)買(mai)賣契(qi)約

（7）辦(ban)理預售(shou)登記(ji)

（8）辦理轉讓登記

（9）辦理房地產抵押(ya)登記手續

（10）樓宇交(jiao)付入住(zhu)

（11）質量保證書和使用說明書

（12）辦理產權立契過戶手(shou)續

3、房地產出租

（1）房屋出租權的確認

（2）申請房屋(wu)租(zu)賃許可證

（3）出租人與承租人簽(qian)訂(ding)書面承租協議(yi)

（4）租賃當事人辦理租賃登記手續(xu)

（5）租賃(lin)房屋的轉租

（6）房屋租賃關(guan)系的終止

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依靠大(da)量(liang)的(de)(de)市(shi)場調(diao)研資料，分析(xi)所在地塊(kuai)的(de)(de)周邊(bian)(bian)環境(jing)，房地產(chan)開發狀況，各種用(yong)途的(de)(de)房地產(chan)開發量(liang)、市(shi)場接(jie)受度(du)等，對區(qu)(qu)域內的(de)(de)各種類型個案進行統一歸納、分析(xi)，盡量(liang)避開激烈競(jing)爭，找出市(shi)場盲點。結合周邊(bian)(bian)的(de)(de)區(qu)(qu)域特性、公建配套、交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)情況進行定位，如住宅要求市(shi)政配套完(wan)善、生活機能齊全、交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)較發達(da)、區(qu)(qu)域相對安靜的(de)(de)環境(jing)，而辦公樓(lou)則要擁有交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)主干道(dao)、交(jiao)(jiao)通(tong)(tong)網絡四通(tong)(tong)八達(da)，距政府部門(men)較近，市(shi)政配套完(wan)善，商業氣息濃(nong)郁，較為繁華熱鬧的(de)(de)環境(jing)。

二、建筑形態

以住(zhu)宅(zhai)而言，從(cong)建筑(zhu)形態(tai)看，有(you)高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)、小高(gao)層(ceng)(ceng)(ceng)、多層(ceng)(ceng)(ceng)、低層(ceng)(ceng)(ceng)等(deng)(deng)。從(cong)房(fang)(fang)(fang)(fang)型(xing)上看，有(you)一(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)(fang)一(yi)(yi)衛(wei)(wei)、二(er)房(fang)(fang)(fang)(fang)一(yi)(yi)衛(wei)(wei)、二(er)房(fang)(fang)(fang)(fang)二(er)衛(wei)(wei)、三(san)房(fang)(fang)(fang)(fang)一(yi)(yi)、三(san)房(fang)(fang)(fang)(fang)二(er)衛(wei)(wei)等(deng)(deng)。根據(ju)所(suo)在(zai)地塊如何(he)確定其建筑(zhu)形態(tai)，在(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)型(xing)上，如何(he)確定不(bu)同房(fang)(fang)(fang)(fang)型(xing)的比例分配，各(ge)種房(fang)(fang)(fang)(fang)型(xing)如何(he)進行(xing)面積配比。這些問題都關系到產品今(jin)后的生(sheng)死(si)存(cun)亡、銷(xiao)售好壞。這一(yi)(yi)切問題的解決(jue)還是要從(cong)大量的市場調(diao)研入手，進行(xing)相關市場分析，不(bu)能僅憑經驗(yan)判斷，要以數(shu)據(ju)為依(yi)據(ju)，以市場需求為導向，再(zai)加(jia)以科學合理的市場預測(ce)。

三、產品規劃

產品(pin)的(de)(de)(de)規(gui)劃、設計要(yao)盡可能(neng)超(chao)前，但也不能(neng)過(guo)于超(chao)前，要(yao)掌(zhang)握區域(yu)客源的(de)(de)(de)預期接受(shou)度(du)。比如(ru)地塊確(que)定(ding)(ding)要(yao)造住宅(zhai)，要(yao)依據地塊的(de)(de)(de)特點，結合(he)大(da)量(liang)市場調研的(de)(de)(de)資料(liao)，確(que)定(ding)(ding)住宅(zhai)類(lei)型，如(ru)比是多層、高(gao)層或別(bie)墅等。再依據產品(pin)類(lei)型進行(xing)小區規(gui)劃、風格的(de)(de)(de)確(que)立，與周邊樓盤作(zuo)比較時一定(ding)(ding)要(yao)有(you)自己超(chao)前的(de)(de)(de)且較為鮮明的(de)(de)(de)特點，同時，也要(yao)讓市場能(neng)夠接受(shou)。

四、市場價格

項(xiang)目的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場接受價(jia)格(ge)和其所針(zhen)(zhen)對(dui)的(de)(de)(de)客源。確(que)定了(le)市(shi)(shi)場的(de)(de)(de)合理(li)接受價(jia)格(ge)及其針(zhen)(zhen)對(dui)的(de)(de)(de)客源，才能對(dui)項(xiang)目有(you)清(qing)醒的(de)(de)(de)認(ren)識，確(que)定項(xiang)目的(de)(de)(de)檔次進行成本(ben)控(kong)制(zhi)，在比較周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)價(jia)格(ge)以參考認(ren)定市(shi)(shi)場接受價(jia)時，要注(zhu)意周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤(pan)是(shi)在何時推出(chu)，周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)工(gong)程進度，周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤(pan)的(de)(de)(de)付款方式等問題。