一、我愛我家二手房交易流程

簡單的說，在我愛我家中介出售二(er)手房需要(yao)經過(guo)7大流程：

1、買賣雙方建立信息溝(gou)通渠(qu)道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法(fa)的證件(jian)。

2、買賣(mai)雙方通過協商，對房(fang)屋成(cheng)交價格、戶型面積等各因(yin)素達(da)成(cheng)一致意(yi)見，雙方簽(qian)訂至少一式三份(fen)的房(fang)屋買賣(mai)合同。

3、辦理(li)過(guo)戶。買賣雙方(fang)共同向(xiang)房地產(chan)交(jiao)易管理(li)部門提出申請(qing)，接受審查，房地產(chan)管理(li)部門查驗(yan)有(you)關證件，審查產(chan)權。

4、立契。房(fang)地相關(guan)部門根(gen)據(ju)交易房(fang)屋的(de)產權狀況和(he)購買對象，按交易部門事先設定的(de)審(shen)批(pi)(pi)權限(xian)逐級申報審(shen)核(he)批(pi)(pi)準后，交易雙方才能辦理立契手續(xu)。

5、繳納稅費。

6、辦理產權轉(zhuan)移過(guo)戶(hu)手續。

7、買方領取房(fang)屋所(suo)有權證、付(fu)清所(suo)有房(fang)款，賣方交付(fu)房(fang)屋并結清所(suo)有物業費。

二、我愛我家二手房買賣注意事項

1、核實賣方的身份

主(zhu)要是看賣方是不是房屋(wu)的(de)真正所有權人，要看房屋(wu)所有權證(zheng)(zheng)(zheng)、土地證(zheng)(zheng)(zheng)（或(huo)者二(er)合(he)一(yi)的(de)房地產權證(zheng)(zheng)(zheng)）、契證(zheng)(zheng)(zheng)及身份證(zheng)(zheng)(zheng)，這些證(zheng)(zheng)(zheng)件上的(de)人是否(fou)一(yi)致。另(ling)外，如果賣方是無民事行為能力人或(huo)限制民事行為能力人，即使房產證(zheng)(zheng)(zheng)上只有他/她一(yi)個人的(de)名字(zi)，買(mai)方與其簽訂的(de)購房合(he)同(tong)，也屬于無效(xiao)合(he)同(tong)。

2、核實房屋權屬

買房(fang)時，看看房(fang)屋(wu)的(de)產權有無(wu)爭議。注意房(fang)屋(wu)是否存(cun)在被依法查封或(huo)者以其他形式(shi)限制房(fang)屋(wu)所有權屬轉讓(rang)的(de)情況，避免付款(kuan)后(hou)房(fang)屋(wu)無(wu)法交付。必要時，我們可以去(qu)房(fang)管局了解相關(guan)的(de)信息。

3、注意房屋共有人

如(ru)果該(gai)房屋(wu)存(cun)在(zai)(zai)共(gong)有人，那么，賣(mai)(mai)房時，也需要(yao)征得共(gong)有人的同意(yi)才行，房屋(wu)的共(gong)有人也必(bi)須(xu)(xu)在(zai)(zai)買(mai)賣(mai)(mai)合(he)同上簽(qian)字。要(yao)注意(yi)核對簽(qian)字人的真實(shi)身份，必(bi)須(xu)(xu)為房屋(wu)共(gong)有人本人，不(bu)得冒名頂替。比如(ru)，夫(fu)妻婚(hun)后買(mai)的房子，只寫了一方(fang)的名字，賣(mai)(mai)房時，必(bi)須(xu)(xu)夫(fu)妻雙(shuang)方(fang)均(jun)在(zai)(zai)合(he)同上簽(qian)字才可。

4、注意房屋是否違章或待拆遷

買二手房時(shi)，要(yao)留意這個房屋是否(fou)為違(wei)建(jian)建(jian)筑，如(ru)果為違(wei)建(jian)建(jian)筑，則很(hen)有可能錢(qian)財兩空。另外，買二手房尤(you)其是老舊的二手房，要(yao)特別(bie)留意是否(fou)待拆遷(qian)。別(bie)以為房屋拆遷(qian)，自己就賺了，真這樣的話，房主又(you)為啥賣房，又(you)為啥有那么多釘子戶(hu)，以及因拆遷(qian)而引發的各種糾紛(fen)。

5、房屋是否被出租

買賣不破租(zu)(zu)(zu)賃，假(jia)如租(zu)(zu)(zu)戶的(de)租(zu)(zu)(zu)期還(huan)未(wei)到期，那么，買方就暫時(shi)不能入(ru)住。買房時(shi)，一定要(yao)多次實地查看(kan)核實房屋是(shi)否存在(zai)(zai)出租(zu)(zu)(zu)的(de)情況；如果有，應盡量要(yao)求賣方在(zai)(zai)交易前處理好租(zu)(zu)(zu)賃事宜。此外，租(zu)(zu)(zu)戶在(zai)(zai)同等(deng)條件下有優先購買權，買房的(de)時(shi)候，這一點也需要(yao)注意(yi)。

6、注意土地使用年限

住宅(zhai)的(de)(de)(de)土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)期限(xian)(xian)一般是(shi)70年(nian)，但早些(xie)時(shi)候(hou)的(de)(de)(de)老房子，土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)期限(xian)(xian)比70年(nian)短，有些(xie)只有20年(nian)、30年(nian)。買房的(de)(de)(de)時(shi)候(hou)，一定要(yao)(yao)核實下該(gai)房屋(wu)剩余(yu)(yu)的(de)(de)(de)土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)期限(xian)(xian)。因為其是(shi)影響房價(jia)的(de)(de)(de)重要(yao)(yao)因素，此外，剩余(yu)(yu)的(de)(de)(de)土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)期限(xian)(xian)多久(jiu)，關系到土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)年(nian)限(xian)(xian)什么時(shi)候(hou)到期，以及到期后續(xu)費的(de)(de)(de)問(wen)題。

7、明確各類稅費

買二手(shou)房(fang)的(de)稅(shui)費比較多(duo)(duo)，很(hen)多(duo)(duo)時(shi)候本(ben)(ben)應(ying)該是賣家承擔的(de)費用(yong)(yong)(yong)，比如增值稅(shui)、個人所得稅(shui)等，均轉(zhuan)移到買家身上。另外，很(hen)多(duo)(duo)黑中介收取一(yi)些莫名的(de)費用(yong)(yong)(yong)，也有的(de)是原本(ben)(ben)說的(de)某項(xiang)費用(yong)(yong)(yong)一(yi)個價(jia)，到最(zui)后(hou)又變(bian)為另外一(yi)個價(jia)格(ge)。在實踐中，需對(dui)各(ge)項(xiang)稅(shui)費的(de)承擔作明確的(de)約定。

8、明確違約事項

比(bi)如(ru)，賣(mai)家沒有按時遷出(chu)戶(hu)口、房子漲(zhang)價賣(mai)家毀(hui)約了、買(mai)家沒有獲得(de)銀行貸款(kuan)等，出(chu)現這樣的問(wen)題(ti)，應(ying)該如(ru)何解(jie)決，事(shi)先(xian)就要約定好，避免日后(hou)產生(sheng)糾紛。

9、明確房屋內部設施

很多二手房(fang)都是(shi)裝(zhuang)修(xiu)好(hao)了的(de)，帶家具(ju)家電。買房(fang)時，要(yao)明確這(zhe)些(xie)內部的(de)裝(zhuang)修(xiu)是(shi)原房(fang)主(zhu)(zhu)帶走還是(shi)留(liu)下。不(bu)要(yao)不(bu)在意，真的(de)有房(fang)主(zhu)(zhu)賣房(fang)了，將馬桶、抽(chou)煙機、廚柜等帶走的(de)。

10、明確傭金

一(yi)開始就(jiu)要(yao)對我愛我家傭金有(you)一(yi)個明確的規定。此外，有(you)必要(yao)對交易失敗后傭金的退還情況(kuang)作(zuo)約定。

11、避免陰陽合同

買(mai)房時(shi)，為了避稅，很多人喜歡簽(qian)訂(ding)陰陽合(he)(he)同，即簽(qian)訂(ding)兩(liang)份房屋買(mai)賣合(he)(he)同。比(bi)如(ru)，一份寫明房款(kuan)(kuan)為50萬(wan)，用于在(zai)房產交(jiao)易(yi)(yi)大(da)廳過(guo)戶時(shi)使(shi)用，只(zhi)按50萬(wan)繳納(na)稅費；另一份寫明房款(kuan)(kuan)為80萬(wan)，是雙方實際成交(jiao)的(de)數額，由雙方私下(xia)保存(cun)。像這樣的(de)二手(shou)房交(jiao)易(yi)(yi)存(cun)在(zai)較大(da)風險(xian)，一旦發(fa)生糾(jiu)紛，就(jiu)比(bi)較麻煩。

12、相關費用是否結清

二手房的(de)(de)物業(ye)費(fei)(fei)、水電費(fei)(fei)、取暖費(fei)(fei)、網費(fei)(fei)、燃氣費(fei)(fei)等(deng)各項(xiang)費(fei)(fei)用，務(wu)必(bi)要(yao)結清，以免出現需要(yao)由(you)買家承擔其“后遺癥(zheng)”的(de)(de)情況。此外，過戶時，像水電卡(ka)、燃氣卡(ka)、有線(xian)電視等(deng)，也些是(shi)需要(yao)過戶的(de)(de)。

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