什么是房改房

房(fang)(fang)(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)是(shi)指城鎮職工(gong)根據國家和縣級以上(shang)地(di)方人(ren)民政(zheng)府有(you)(you)(you)關(guan)城鎮住房(fang)(fang)(fang)(fang)制度改(gai)革政(zheng)策(ce)規定，按照(zhao)成(cheng)本(ben)價或者(zhe)標準價購(gou)(gou)買(mai)的已(yi)建(jian)公有(you)(you)(you)住房(fang)(fang)(fang)(fang)，也就是(shi)已(yi)購(gou)(gou)公有(you)(you)(you)住房(fang)(fang)(fang)(fang)。房(fang)(fang)(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)若是(shi)以成(cheng)本(ben)價購(gou)(gou)買(mai)的，房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有(you)(you)(you)權(quan)屬于職工(gong)個人(ren)，若是(shi)以標準價購(gou)(gou)買(mai)的，職工(gong)就只能擁有(you)(you)(you)部分房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有(you)(you)(you)權(quan)，購(gou)(gou)買(mai)時間(jian)滿5年之后，職工(gong)才能擁有(you)(you)(you)全(quan)部所有(you)(you)(you)權(quan)。

房改房能過戶嗎

房改房可以過戶，但過戶手續要(yao)慎重。已(yi)購(gou)(gou)公(gong)有住房(fang)，按(an)照成(cheng)本(ben)價(jia)或者標準(zhun)價(jia)購(gou)(gou)買的(de)已(yi)建公(gong)有住房(fang)。按(an)照成(cheng)本(ben)價(jia)購(gou)(gou)買的(de)，房(fang)屋(wu)所有權歸職(zhi)(zhi)工(gong)個人所有，按(an)照標準(zhun)價(jia)購(gou)(gou)買的(de)，職(zhi)(zhi)工(gong)擁有部分房(fang)屋(wu)所有權，一般在5年后(hou)歸職(zhi)(zhi)工(gong)個人所有。

哪些房改房不能交易

1、以低于房改政策規定(ding)的(de)(de)價格購買且(qie)沒(mei)有按照(zhao)規定(ding)補足房價款的(de)(de)房改房；

2、擅自(zi)改(gai)變房屋使用性質的房改(gai)房；

3、購房貸款尚(shang)未(wei)還清，所有權(quan)已(yi)設定抵(di)(di)押(ya)且未(wei)經(jing)抵(di)(di)押(ya)權(quan)人(ren)書面同意轉(zhuan)讓(rang)(rang)的房改房，經(jing)抵(di)(di)押(ya)權(quan)人(ren)同意轉(zhuan)讓(rang)(rang)的除外；

4、產權(quan)共(gong)有的房屋，其他共(gong)有人不同意出售的房改房；

5、已列入近(jin)期規劃(hua)改(gai)造(zao)范(fan)圍，戶(hu)籍(ji)已凍(dong)結(jie)并(bing)取得房(fang)屋(wu)拆遷許可證的(de)房(fang)改(gai)房(fang)；

6、黨政領導干部購買(mai)或(huo)者集資建造的超過面積控制標(biao)準的房(fang)改房(fang)；

7、上(shang)市出(chu)售后(hou)形成新的住房困難的房改房；

8、違(wei)反規定(ding)利(li)用(yong)公款超標準(zhun)裝修(xiu)，且超標部分未按照規定(ding)退回或者補足(zu)裝修(xiu)費用(yong)的房改房；

9、職工原購公(gong)有(you)住房時(shi)，經房改辦(ban)批準，與原售房單位在(zai)公(gong)有(you)住房（換購房）買(mai)賣協(xie)議(yi)中(zhong)有(you)其(qi)他約定條件的，從其(qi)約定；

10、法(fa)律、法(fa)規(gui)以及市以上人民政府(fu)規(gui)定其他(ta)不宜出售的(de)房(fang)改房(fang)。

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房改房過戶后能變成商品房嗎

不能，房改房的土地性質與商品房土地性質不同，過戶后不能變成商品房。房改房一般是單位修的房子，商品房是開發商通(tong)過拍賣或掛牌(pai)等方式取得土地開發的房(fang)子，房(fang)改(gai)房(fang)一般是劃撥(bo)土地，商(shang)品房(fang)是出(chu)讓土地。

房改房過戶費用

1、契稅

關于契稅的(de)(de)稅額(e)，各省、自治區、直轄市(shi)人民政府會在3%～5%的(de)(de)稅率規定范圍內浮動，具體數(shu)額(e)會按照該(gai)地區的(de)(de)實際情況決定。

2、印花稅

按比例稅率計(ji)算應(ying)納(na)稅額(e)的(de)方法：應(ying)納(na)稅額(e)=計(ji)稅金額(e)×適用稅率

按(an)定額(e)稅(shui)率計算應(ying)納(na)稅(shui)額(e)的方法：應(ying)納(na)稅(shui)額(e)=憑證數量×單位稅(shui)額(e)

3、土地出讓金

房(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)需要交納土地出(chu)(chu)讓金，計算公式(shi)為(wei)：當年成本(ben)價×建筑面積×1%。當年成本(ben)價指的(de)是(shi)該房(fang)(fang)(fang)產實(shi)際上市(shi)(shi)出(chu)(chu)售的(de)當年，由(you)政府頒布的(de)房(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)成本(ben)價，房(fang)(fang)(fang)改房(fang)(fang)(fang)在(zai)上市(shi)(shi)出(chu)(chu)售并且交納土地出(chu)(chu)讓金之后，其產權性質即等同于商品(pin)房(fang)(fang)(fang)產權了(le);

4、個人所得稅

房(fang)(fang)(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)個人所得(de)稅計算方法與商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)相(xiang)同，只是(shi)起(qi)算時(shi)間(jian)上，房(fang)(fang)(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)(fang)(fang)是(shi)以該房(fang)(fang)(fang)(fang)產當初房(fang)(fang)(fang)(fang)改(gai)時(shi)，交納房(fang)(fang)(fang)(fang)改(gai)價款的(de)實際交付時(shi)間(jian)為起(qi)算。

房改房過戶流程

1、提供合法的證件

買賣(mai)雙方建立信息(xi)溝(gou)通(tong)渠道，買方了解房屋(wu)整(zheng)體(ti)現狀及產權狀況，要(yao)求賣(mai)方提供合法的證件(jian)(jian)，包括(kuo)房屋(wu)所有權證書、身份證件(jian)(jian)及其它證件(jian)(jian)。

2、提供合法的證件

如賣(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)提(ti)供的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)合法，可以(yi)上市交易，買(mai)方(fang)(fang)可以(yi)交納(na)(na)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)定(ding)金(交納(na)(na)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)定(ding)金不是商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)的(de)(de)必經程序)，買(mai)賣(mai)(mai)(mai)雙(shuang)方(fang)(fang)簽(qian)訂房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)合同(tong)(或(huo)稱房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)契約)。買(mai)賣(mai)(mai)(mai)雙(shuang)方(fang)(fang)通過協商，對房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)坐(zuo)落位置、產(chan)權狀況及成交價格、房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)交付時間、房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)交付、產(chan)權辦理等達成一致意見后，雙(shuang)方(fang)(fang)簽(qian)訂至少一式三份的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)合同(tong)。

3、提出申請

買賣(mai)雙(shuang)方共同向房地(di)產(chan)(chan)交易(yi)管(guan)(guan)理(li)部(bu)門提(ti)出(chu)申請(qing)，接受審查。買賣(mai)雙(shuang)方向房地(di)產(chan)(chan)管(guan)(guan)理(li)部(bu)門提(ti)出(chu)申請(qing)手續后，管(guan)(guan)理(li)部(bu)門要查驗(yan)有(you)關(guan)證件(jian)(jian)，審查產(chan)(chan)權，對符合上市(shi)條(tiao)件(jian)(jian)的房屋準予辦理(li)過(guo)戶手續，對無(wu)產(chan)(chan)權或部(bu)分產(chan)(chan)權又未得到其他產(chan)(chan)權共有(you)人(ren)書面同意的情況拒(ju)絕申請(qing)，禁止上市(shi)交易(yi)。

4、立契

房(fang)地產交(jiao)易(yi)管理部門(men)根(gen)據(ju)交(jiao)易(yi)房(fang)屋的(de)(de)(de)產權(quan)狀(zhuang)況和購買(mai)對象(xiang)，按交(jiao)易(yi)部門(men)事(shi)先(xian)設定的(de)(de)(de)審批權(quan)限逐級(ji)申報審核批準后，交(jiao)易(yi)雙方才能(neng)辦(ban)理立契手續。現(xian)在北京市已取(qu)消了交(jiao)易(yi)過程中的(de)(de)(de)房(fang)地產賣契，即(ji)大家所(suo)俗稱的(de)(de)(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅費的(de)構成(cheng)比較復雜(za)，要根據交易房屋(wu)的(de)性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jing)濟適用房與其它(ta)商品房的(de)稅費構成(cheng)是不一樣的(de)。

6、付清所有房款

買方領取(qu)房屋(wu)所(suo)有權證(zheng)、付清所(suo)有房款，賣(mai)方交付房屋(wu)并結清所(suo)有物(wu)業費后雙方的二手房屋(wu)買賣(mai)合同(tong)全部履行完(wan)畢(bi)。

7、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)易(yi)雙方在房地產(chan)(chan)交(jiao)易(yi)管(guan)理部(bu)門(men)辦理完產(chan)(chan)權變更(geng)登記后，交(jiao)易(yi)材料移送到(dao)發(fa)證(zheng)部(bu)門(men)，買方憑領(ling)取房屋所有權證(zheng)通知單到(dao)發(fa)證(zheng)部(bu)門(men)申領(ling)新的(de)產(chan)(chan)權證(zheng)。