什么是商住房

商住房是指“十一五”時期，國家要重點發展普通商品住房。對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房(fang)，產權為同一人(ren)。

商住房與商品房的區別

商品房(fang)(fang)是只(zhi)能夠用來住(zhu)(zhu)人的，而且一(yi)(yi)般都(dou)是大產(chan)權房(fang)(fang)；但是對于商住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)來說就不(bu)太一(yi)(yi)樣了(le)，因為商住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)可(ke)以住(zhu)(zhu)人也可(ke)以用作商鋪，產(chan)權方面也較短，一(yi)(yi)般是50年(nian)左右。

商住房的優缺點

優點：

1、低總價

由(you)于40年產權(quan)商住公寓(yu)一般以高層(ceng)、小面積戶(hu)型(xing)為主(zhu)，容積率較高(容積率(lv)越高則相同占地面(mian)積上蓋(gai)得房子越多)，自然開(kai)發商的成本價就(jiu)降低，售價也跟(gen)著相應低了不少。

2、面積(ji)大

對于這種房子，開(kai)發商往往把(ba)層高設成4.5米，再隔(ge)成(cheng)2層，美其名(ming)曰“買一層贈(zeng)一層”，房子建(jian)筑面積60平方米，實際居住面積可能達到100平方米，這對于(yu)剛(gang)工作不久的年輕人而(er)言，確實充滿“殺(sha)傷力”。

3、不限(xian)購

在一些城市，直接將不少年輕買(mai)房人(ren)拒之門外的是限購、限貸(dai)。商住(zhu)房不僅(jin)總價合適、而且購買(mai)以后還(huan)能(neng)滿足過(guo)渡型居住(zhu)功能(neng)，同時(shi)又(you)兼具一定的投資功能(neng)，如(ru)果地段靠近地鐵站(zhan)，出租甚(shen)至比住(zhu)宅更搶手。

4、拎包入住

現在繁忙(mang)的工作中，對在都市的上(shang)班(ban)族們來說，這種公寓(yu)大多為(wei)精(jing)裝修(xiu)，直接做到了拎包入住，省去了購房者折(zhe)騰的麻煩。

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缺點：

1、商住(zhu)(zhu)(zhu)房的(de)配套要比普通住(zhu)(zhu)(zhu)宅差，開發商為了促進銷(xiao)售，一般都會為普通住(zhu)(zhu)(zhu)宅引進學(xue)校、幼兒園等配套，但商住(zhu)(zhu)(zhu)項目一般不(bu)會有這種待(dai)遇。即使是(shi)普通住(zhu)(zhu)(zhu)宅混(hun)合商住(zhu)(zhu)(zhu)的(de)項目，商住(zhu)(zhu)(zhu)房業主也不(bu)能(neng)享受子女入學(xue)待(dai)遇。

2、商住房的土地使用年限多是(shi)40-50年，比普通(tong)住宅(zhai)少(shao)20-30年。這種(zhong)天然的(de)缺陷(xian)，讓商住房二(er)次銷售(shou)面臨尷尬(ga)的(de)局面。因為自從溫州鹿(lu)城土地(di)使(shi)(shi)用(yong)年限問題(ti)被曝光后，幾乎所有的(de)購房者(zhe)對土地(di)使(shi)(shi)用(yong)年限都倍加關注。

3、商(shang)住(zhu)房貸款(kuan)壓力大，你至多能(neng)貸款(kuan)10年，首付必須50%，利(li)率(lv)非(fei)但沒有優惠，還得在基準利(li)率(lv)的基礎上上浮10%。

4、一(yi)手(shou)商(shang)住房不(bu)享受稅費減免(mian)優惠，二手(shou)商(shang)住房不(bu)僅不(bu)享受“滿(man)五(wu)唯(wei)一(yi)”等(deng)政策，還(huan)會強制(zhi)征收增值稅，交(jiao)易(yi)成本(ben)更高。

5、部(bu)分(fen)商住房能爭(zheng)取到民水(shui)民電，但(dan)即使這樣，物業費(fei)和(he)供暖(nuan)費(fei)等支出仍然會按商業標準執行。

6、買商住(zhu)房不要指望落戶了(le)。

7、商住房沒有燃(ran)氣(qi)，電費又(you)很貴，進(jin)一步增加了(le)居(ju)住成本(ben)。

8、選擇商住(zhu)房居住(zhu)的購房者要接受辦(ban)公(gong)、餐飲、零售等人員(yuan)混雜的狀態。而且(qie)每一(yi)次(ci)的人口密度(du)都很大，出行和居住(zhu)體驗都不好(hao)。

9、商住房基本沒有業主(zhu)委員會，一旦(dan)出現問題，只能自行(xing)維權，勢單力薄啊！

商住房的土地性質

商(shang)住(zhu)(zhu)房(fang)的土(tu)地(di)(di)性(xing)質一般為(wei)商(shang)業(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)或者(zhe)綜合用(yong)(yong)地(di)(di)，商(shang)業(ye)(ye)用(yong)(yong)地(di)(di)一般用(yong)(yong)于(yu)規(gui)劃(hua)商(shang)業(ye)(ye)、娛樂、經營性(xing)建筑。綜合用(yong)(yong)地(di)(di)一般用(yong)(yong)于(yu)規(gui)劃(hua)商(shang)業(ye)(ye)和住(zhu)(zhu)宅。

商住房供應對象

商品房向本地戶籍及符合條件的非本地戶籍家庭，不受戶籍帶寬限制。商住(zhu)房產權問題商品房具有50年完全產權。

商住房的交易條件

攜帶(dai)房(fang)產證(zheng)(zheng)和土地(di)使(shi)用證(zheng)(zheng)，沒(mei)有這兩個證(zheng)(zheng)，房(fang)屋的(de)合(he)(he)法性和相關權益就(jiu)不(bu)能夠(gou)得(de)到保證(zheng)(zheng)。當然，其交(jiao)易的(de)合(he)(he)理(li)性也(ye)就(jiu)可想而知。在(zai)實(shi)際中，我們如果存在(zai)沒(mei)有房(fang)產證(zheng)(zheng)的(de)情況(kuang)，需要(yao)買賣(mai)雙(shuang)(shuang)方開購房(fang)轉讓合(he)(he)同，雙(shuang)(shuang)方同時(shi)簽字畫押(ya)。

房產(chan)證的過(guo)(guo)戶(hu)(hu)并不復雜，只(zhi)要攜帶(dai)好相關的手續，買賣雙方(fang)同時到房地產(chan)交易(yi)中心場(chang)，便(bian)可以輕(qing)而易(yi)舉(ju)的辦(ban)理完(wan)成。如果買方(fang)是將房價全額付清，那(nei)么一(yi)(yi)般(ban)會選擇在過(guo)(guo)戶(hu)(hu)前先提交一(yi)(yi)部分作為預付款，然后，在過(guo)(guo)戶(hu)(hu)手續完(wan)成后，再(zai)將尾款附上(shang)。

商業性(xing)質(zhi)的(de)(de)房子與住宅(zhai)性(xing)質(zhi)的(de)(de)房子一(yi)個是用來盈利的(de)(de)一(yi)個是用來居住的(de)(de)，兩個的(de)(de)過(guo)戶費(fei)也不一(yi)樣。住宅(zhai)過(guo)戶費(fei)：個人(ren)所(suo)得稅(shui)(shui)、契稅(shui)(shui)、增值稅(shui)(shui)、交易手續費(fei)、工(gong)本費(fei)等。

商住房如何選購

1、首先掌握開(kai)發(fa)(fa)商基本信息。要了解開(kai)發(fa)(fa)商資質是否(fou)齊全，修建的房屋(wu)是否(fou)合法，開(kai)發(fa)(fa)商資金(jin)是否(fou)雄厚(hou)，能不能如期交房等(deng)。

2、在優惠活(huo)動期間購房。一(yi)般(ban)商住房售(shou)賣(mai)都會(hui)采取一(yi)定的(de)(de)購房優惠政(zheng)策，通常會(hui)安排在節假日、開盤前后。千萬不要小看這些優惠活(huo)動，結(jie)算下來(lai)會(hui)省(sheng)不少的(de)(de)費(fei)用(yong)。

3、觀(guan)察商(shang)住房所(suo)在(zai)地(di)理位置。商(shang)住房所(suo)在(zai)的(de)(de)(de)地(di)理位置很關(guan)鍵，關(guan)系到以(yi)后是(shi)否升值的(de)(de)(de)問題(ti)。根(gen)據你的(de)(de)(de)經濟能(neng)力，選擇更好的(de)(de)(de)地(di)理區位，以(yi)臨近醫(yi)院、學校、車站、商(shang)業街道等交通(tong)(tong)便利(li)、人流量(liang)大(da)的(de)(de)(de)地(di)方(fang)為宜(yi)。或(huo)者即(ji)將發展成為商(shang)業中心、交通(tong)(tong)樞紐的(de)(de)(de)地(di)方(fang)。

4、選擇合適的房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖，了解戶型結構，房屋面積，以及承重結構等，對以后的裝修和居住要心中有數。

5、注(zhu)意房屋(wu)采光(guang)(guang)。一(yi)個好(hao)(hao)的(de)住房，一(yi)定要確保陽光(guang)(guang)充(chong)足，每個房間的(de)都有足夠光(guang)(guang)源。另外，光(guang)(guang)照時間長短也是(shi)需要考慮的(de)，一(yi)般以坐北(bei)靠南或坐南靠北(bei)為好(hao)(hao)，這樣能保證夏(xia)冬季(ji)節光(guang)(guang)照均勻。

6、選(xuan)擇合(he)適的(de)樓層。具體樓層的(de)高(gao)矮根據個人喜(xi)好(hao)而定，但也要注意(yi)，如果是(shi)在商(shang)業中(zhong)心，建議選(xuan)高(gao)層，避免噪聲(sheng)問題，如果是(shi)比較擁(yong)擠，電(dian)梯吃(chi)緊(jin)或(huo)家(jia)中(zhong)有不便坐電(dian)梯人員(yuan)的(de)情(qing)況，建議選(xuan)低層。

7、注意房(fang)屋周圍綠(lv)化及(ji)附(fu)屬設施(shi)。商住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)(de)綠(lv)化和附(fu)屬設施(shi)是(shi)否齊全，這些(xie)都(dou)是(shi)需要(yao)考慮的(de)(de)地方，將(jiang)來住(zhu)(zhu)在(zai)這里生活是(shi)否便捷、居住(zhu)(zhu)是(shi)否舒適。