買二手商鋪要注意什么

1、實地評估

買店鋪(pu)前(qian)，一定(ding)要實(shi)地考察，認真評估一下，看(kan)看(kan)這個(ge)店鋪(pu)周(zhou)圍的人(ren)流量大(da)不(bu)大(da)，轉化率高不(bu)高、購買力強不(bu)強。此外，還要測算(suan)贏下租金的回(hui)報(bao)率，其計(ji)算(suan)公式(shi)為租金的11倍/總價。

2、未來規劃

商鋪(pu)(pu)價值會(hui)受周(zhou)圍環(huan)境、規劃所影響，若該店鋪(pu)(pu)政(zheng)府有其他安排，而你(ni)不(bu)知道的(de)話，很容(rong)易(yi)造成(cheng)投資失(shi)敗，所以(yi)一定要(yao)到規劃部門了解商鋪(pu)(pu)所在的(de)位置是(shi)否有新的(de)規劃。

3、商鋪的產權性質

要(yao)了解土地的(de)用(yong)途，避免違規(gui)的(de)“居改非”，不能辦理營業執照，所以一定(ding)要(yao)在合同中針對這點(dian)擬定(ding)一條(tiao)違約賠償方(fang)式。

4、商鋪的租賃情況

要了解(jie)店鋪的(de)租賃情(qing)況，看看現在(zai)的(de)租客什(shen)么時候到期、室(shi)內裝修怎么處理(li)，是否要放(fang)棄優(you)先(xian)購買承諾書等協調工(gong)作。

5、稅費提前算清楚

在(zai)進行商鋪交易時，要了解增值稅、契稅、所得稅、印花稅、土地增值稅的(de)稅率，以(yi)免做冤大頭。若稅費太(tai)多的(de)話，可(ke)以(yi)在(zai)總價上(shang)砍價，也可(ke)以(yi)在(zai)合(he)同(tong)中約定，哪(na)些稅費由原業主來承擔。

6、貸款問題

要(yao)注意貸款(kuan)問題，店鋪的(de)貸款(kuan)成(cheng)(cheng)數最高(gao)是(shi)5成(cheng)(cheng)，最長(chang)是(shi)10年，而銀行的(de)評(ping)估價一般比實際成(cheng)(cheng)交價低，貸款(kuan)的(de)系數還不到成(cheng)(cheng)交價的(de)5成(cheng)(cheng)，所以一定(ding)要(yao)了解情況，則(ze)好首(shou)付款(kuan)的(de)準備。

7、了解物業是否被贈與或出租

在(zai)二(er)手商(shang)鋪買(mai)(mai)賣前，購房(fang)者(zhe)需(xu)要(yao)向業(ye)主(zhu)(zhu)了解(jie)(jie)該房(fang)產是(shi)否有(you)贈與、出租(zu)情況存在(zai)，以(yi)免日(ri)后(hou)陷(xian)入(ru)糾紛(fen)。如果業(ye)主(zhu)(zhu)表示沒有(you)，購房(fang)者(zhe)最好讓(rang)業(ye)主(zhu)(zhu)出具(ju)無(wu)贈與或無(wu)租(zu)賃的(de)書面承(cheng)(cheng)諾作保證，而且還要(yao)到現(xian)場去查勘，了解(jie)(jie)實情。如果業(ye)主(zhu)(zhu)已(yi)出租(zu)給別(bie)人(ren)，那么在(zai)轉讓(rang)時，業(ye)主(zhu)(zhu)通常需(xu)提前3個月告知承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)出售事宜，承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)享有(you)優先購買(mai)(mai)權，只(zhi)有(you)承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)放(fang)棄(qi)購買(mai)(mai)權買(mai)(mai)家才能(neng)購買(mai)(mai)該物業(ye)。而商(shang)鋪存于出租(zu)狀態的(de)可能(neng)性更大(da)。所以(yi)，購買(mai)(mai)二(er)手商(shang)鋪者(zhe)事先調查承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)是(shi)否放(fang)棄(qi)優先購買(mai)(mai)權相當(dang)重要(yao)。