買二手商鋪要注意什么

1、實地評估

買(mai)店(dian)鋪(pu)前，一(yi)定要實地考(kao)察，認真評估一(yi)下(xia)(xia)，看(kan)看(kan)這個店(dian)鋪(pu)周(zhou)圍的(de)人(ren)流量大不(bu)(bu)大，轉化率(lv)(lv)高(gao)不(bu)(bu)高(gao)、購買(mai)力強不(bu)(bu)強。此外(wai)，還要測算贏下(xia)(xia)租(zu)金的(de)回報率(lv)(lv)，其計算公式為(wei)租(zu)金的(de)11倍/總價(jia)。

2、未來規劃

商(shang)鋪(pu)價值會受周圍環(huan)境、規劃(hua)(hua)所(suo)影(ying)響(xiang)，若(ruo)該店鋪(pu)政府有其他(ta)安(an)排，而你(ni)不(bu)知道的話，很(hen)容(rong)易造成(cheng)投資(zi)失敗(bai)，所(suo)以一定要(yao)到規劃(hua)(hua)部門了解商(shang)鋪(pu)所(suo)在的位置(zhi)是否有新的規劃(hua)(hua)。

3、商鋪的產權性質

要了解土地(di)的用途，避免違(wei)(wei)規的“居改(gai)非(fei)”，不能辦理營業執(zhi)照，所以一(yi)定要在合同中針(zhen)對這點擬定一(yi)條違(wei)(wei)約賠償方式。

4、商鋪的租賃情況

要(yao)了解(jie)店鋪的租賃情(qing)況，看(kan)看(kan)現在的租客什么時候到期、室內裝修怎么處理，是(shi)否要(yao)放棄優先(xian)購買承(cheng)諾書等協調工作。

5、稅費提前算清楚

在進行商鋪交易(yi)時，要了解增(zeng)值(zhi)稅(shui)、契(qi)稅(shui)、所(suo)得稅(shui)、印花稅(shui)、土地增(zeng)值(zhi)稅(shui)的稅(shui)率，以免(mian)做(zuo)冤大(da)頭。若稅(shui)費太多(duo)的話，可以在總價上砍價，也可以在合同中(zhong)約定，哪些稅(shui)費由原(yuan)業主來承(cheng)擔。

6、貸款問題

要(yao)注意貸款問題，店鋪的(de)(de)貸款成(cheng)(cheng)數(shu)最(zui)高是5成(cheng)(cheng)，最(zui)長是10年，而銀行的(de)(de)評(ping)估(gu)價一(yi)般比實際(ji)成(cheng)(cheng)交(jiao)價低(di)，貸款的(de)(de)系數(shu)還不到成(cheng)(cheng)交(jiao)價的(de)(de)5成(cheng)(cheng)，所以一(yi)定要(yao)了(le)解情況，則好首付(fu)款的(de)(de)準備。

7、了解物業是否被贈與或出租

在二手(shou)商(shang)鋪買賣前(qian)，購(gou)(gou)房者(zhe)(zhe)需(xu)要向業(ye)主(zhu)了(le)解(jie)(jie)該(gai)房產是否有贈與、出(chu)租(zu)情況存在，以(yi)免日后陷入糾紛。如果業(ye)主(zhu)表示沒有，購(gou)(gou)房者(zhe)(zhe)最好(hao)讓業(ye)主(zhu)出(chu)具無(wu)贈與或無(wu)租(zu)賃的書面承(cheng)諾(nuo)作保證，而(er)且還要到(dao)現場去(qu)查勘(kan)，了(le)解(jie)(jie)實情。如果業(ye)主(zhu)已(yi)出(chu)租(zu)給別人，那(nei)么在轉讓時，業(ye)主(zhu)通常需(xu)提前(qian)3個月告知(zhi)承(cheng)租(zu)人出(chu)售事宜，承(cheng)租(zu)人享(xiang)有優(you)先購(gou)(gou)買權(quan)(quan)，只有承(cheng)租(zu)人放棄購(gou)(gou)買權(quan)(quan)買家(jia)才能(neng)購(gou)(gou)買該(gai)物業(ye)。而(er)商(shang)鋪存于出(chu)租(zu)狀態的可能(neng)性更(geng)大。所以(yi)，購(gou)(gou)買二手(shou)商(shang)鋪者(zhe)(zhe)事先調(diao)查承(cheng)租(zu)人是否放棄優(you)先購(gou)(gou)買權(quan)(quan)相當重要。