拆遷房屋評估價怎么算？

1、要知道房屋評估的目的

在(zai)拆遷(qian)前期，征收方都會對(dui)房屋進(jin)行評(ping)估(gu)，評(ping)估(gu)主(zhu)要的(de)目的(de)是為(wei)了征收部門還有被(bei)拆遷(qian)方清楚的(de)了解(jie)房屋的(de)實際價值，為(wei)后期補(bu)償(chang)提(ti)供依據(ju)。對(dui)于房屋價值的(de)評(ping)估(gu)是直(zhi)接關系到(dao)房屋的(de)實際補(bu)償(chang)，這個是重中之重。

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2、評估機構如何選定

當今(jin)，房屋評(ping)估(gu)(gu)(gu)機(ji)構也(ye)是(shi)非常之多(duo)(duo)，在選擇時一(yi)定要(yao)詳(xiang)細(xi)了解(jie)，是(shi)否具有(you)評(ping)估(gu)(gu)(gu)資質(zhi)，只有(you)具有(you)評(ping)估(gu)(gu)(gu)資質(zhi)的(de)評(ping)估(gu)(gu)(gu)公(gong)司做出的(de)評(ping)估(gu)(gu)(gu)才可靠，并且，評(ping)估(gu)(gu)(gu)機(ji)構事由被(bei)征收人協商進(jin)行選擇的(de)，協商不定，按照少數(shu)服從多(duo)(duo)數(shu)的(de)原(yuan)則確(que)定。如果征收的(de)面積較大，也(ye)是(shi)可以(yi)選擇兩家評(ping)估(gu)(gu)(gu)公(gong)司的(de)，不過要(yao)有(you)一(yi)家公(gong)司作為(wei)牽頭單位(wei)方可。要(yao)注意如果評(ping)估(gu)(gu)(gu)機(ji)構沒(mei)有(you)資質(zhi)或者(zhe)未(wei)經(jing)評(ping)估(gu)(gu)(gu)就(jiu)進(jin)行拆遷(qian)，這樣(yang)是(shi)完全(quan)不合法的(de)。

3、在評估中，征收方要履行的義務

（1）調(diao)查前(qian)期，征(zheng)收(shou)方要(yao)(yao)(yao)對征(zheng)收(shou)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)進(jin)行(xing)調(diao)查，明確評估對象，評估公司(si)要(yao)(yao)(yao)對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)進(jin)行(xing)實地(di)勘察，調(diao)查房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)實際情況(kuang)，做(zuo)好拍攝錄像等(deng)工作，這些(xie)資料要(yao)(yao)(yao)能反映出房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)內(nei)外(wai)的(de)實際情況(kuang)并妥善保管(guan)。對于這些(xie)資料，被(bei)征(zheng)收(shou)方要(yao)(yao)(yao)進(jin)行(xing)簽字(zi)確認。需要(yao)(yao)(yao)注(zhu)意(yi)的(de)是，這些(xie)都要(yao)(yao)(yao)有征(zheng)收(shou)方蓋章、評估公司(si)蓋章、被(bei)征(zheng)收(shou)人簽字(zi)。

（2）公示(shi)期間，評(ping)估(gu)(gu)公司要(yao)評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果(guo)(guo)提(ti)供給征(zheng)收方，征(zheng)收方要(yao)將(jiang)評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果(guo)(guo)進行公示(shi)，公示(shi)期滿(man)后，如果(guo)(guo)沒有異議，就按照評(ping)估(gu)(gu)價格(ge)進行補償(chang)，存在異議的話，評(ping)估(gu)(gu)公司要(yao)對評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果(guo)(guo)進行解釋說明(ming)，還有就是(shi)要(yao)被征(zheng)收人在收到評(ping)估(gu)(gu)結(jie)果(guo)(guo)10日內(nei)，向(xiang)房地產(chan)價格評估機構(gou)申請復核評估。如果(guo)對于復核結果(guo)還不滿(man)意，就(jiu)要在10日(ri)內向當地(di)評估專(zhuan)家委員會申請鑒定(ding)。還是不(bu)行的話，就只能按照(zhao)按照(zhao)《國有土地(di)上房屋征收與補償條例》第(di)二十六條規定(ding)處理。

4、評估費用的承擔

在評(ping)估公司選定之后，都是有征收方(fang)與(yu)評(ping)估公司簽訂委(wei)托合同，因此(ci)評(ping)估鑒定的費用是由征收方(fang)支付的，如(ru)果鑒定改變原評(ping)估結(jie)果的，鑒定費用由原房地(di)產(chan)價格評(ping)估機(ji)構承擔。復核評(ping)估費用由原房地(di)產(chan)價格評(ping)估機(ji)構承擔。所以，大家不(bu)必擔心，這(zhe)些(xie)費用是不(bu)需(xu)要(yao)自己承擔的。

房屋征收拆遷評估流程的注意事項

1、注意估價時點。

根據(ju)相關(guan)股價指導意見的規定(ding)，農村房屋拆遷評估(gu)為征地(di)公告發布之日，估(gu)價方法以市場比較法為主，即以估(gu)價時(shi)點(dian)附近(jin)類似房地(di)產價格與估(gu)價對象(被拆遷房屋)進行對比修正(zheng)。

估(gu)(gu)價時(shi)點(dian)的(de)確定(ding)(ding)直接影響到(dao)被(bei)(bei)征(zheng)地(di)(di)及(ji)(ji)被(bei)(bei)拆遷地(di)(di)上物的(de)估(gu)(gu)價結果。常有征(zheng)地(di)(di)主體為了(le)制(zhi)定(ding)(ding)征(zheng)地(di)(di)方案，進(jin)行(xing)補償安置(zhi)資金預算，在征(zheng)地(di)(di)公告之前對擬征(zheng)地(di)(di)地(di)(di)段(duan)進(jin)行(xing)了(le)預評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)。這(zhe)種做法應限定(ding)(ding)于(yu)制(zhi)定(ding)(ding)征(zheng)地(di)(di)方案，而(er)不能代替(ti)征(zheng)地(di)(di)公告后的(de)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)程(cheng)序。一(yi)則以預評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)代替(ti)征(zheng)地(di)(di)評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)，剝奪(duo)了(le)被(bei)(bei)征(zheng)地(di)(di)人選擇評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)機構的(de)權利。二則剝奪(duo)了(le)被(bei)(bei)征(zheng)地(di)(di)及(ji)(ji)地(di)(di)上物在預評(ping)(ping)(ping)估(gu)(gu)時(shi)點(dian)至征(zheng)地(di)(di)公告頒發時(shi)點(dian)的(de)升值利益。

2、估價報告的有效期。

應(ying)為征地(di)公告(gao)(gao)(gao)的(de)期(qi)限。評估報告(gao)(gao)(gao)具有(you)時效性，一(yi)般與征地(di)公告(gao)(gao)(gao)同時失效，但(dan)最(zui)長不(bu)超(chao)過征地(di)期(qi)限。評估報告(gao)(gao)(gao)的(de)有(you)效期(qi)應(ying)在(zai)報告(gao)(gao)(gao)中(zhong)說明。估價報告(gao)(gao)(gao)超(chao)過1年的，應重新進行估價。

3、確定估價機構。

從事征地(di)估(gu)(gu)(gu)價(jia)的機構(gou)(gou)應當(dang)具有(you)經拆(chai)(chai)遷、征地(di)主管(guan)機關核準的房(fang)屋拆(chai)(chai)遷估(gu)(gu)(gu)價(jia)資格(ge)。相關估(gu)(gu)(gu)價(jia)指導規定，估(gu)(gu)(gu)價(jia)機構(gou)(gou)的選(xuan)擇采(cai)取被(bei)征地(di)人(ren)投票或征地(di)當(dang)事人(ren)抽(chou)簽(qian)的方式，按照(zhao)這(zhe)一設計(ji)，估(gu)(gu)(gu)價(jia)機構(gou)(gou)的遴選(xuan)應當(dang)包(bao)括以下五(wu)個步驟：

(1)公告估價項目(mu)和評估機構資質要求；

(2)符合條件的估價機(ji)構報名(ming)；

(3)評估機構競選；

(4)被拆(chai)遷人(ren)投票或拆(chai)遷人(ren)抽(chou)簽確(que)定(ding)評估機構；

(5)公示入選評估機構(gou)。

4、委托評估機構的條件。

根據相關(guan)意(yi)見的規定，估(gu)價機構(gou)由征地(di)主體委托并支付拆遷評估(gu)費用(yong)。被征地(di)人應(ying)注意(yi)房屋拆遷估(gu)價的委托時機，應(ying)為征地(di)公告后委托評估(gu)機構(gou)進行。

其一，沒(mei)有征地公(gong)告，就(jiu)沒(mei)有權利(li)和資格委托評估機構進行以征地安置補償(chang)為目的的專項評估。

其二(er)，估(gu)價的時(shi)(shi)點為征(zheng)地公(gong)(gong)告之日，如在(zai)征(zheng)地公(gong)(gong)告之前委(wei)托估(gu)價，必然使估(gu)價時(shi)(shi)點提前，造成估(gu)價結論不(bu)準確，從而影響了被征(zheng)地人(ren)的利益(yi)。

5、評估方式、流程。

按照評估規范的規定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規模較小的，可以直接進行分戶評估，根據分類評估結果經協商達不成補償安置協議的，可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地上物和安置房屋的區位、結構、用途、建筑面積、成新(xin)、朝向、樓(lou)層、裝(zhuang)修、環境(jing)、設施配套等因素按戶進行的評估。

6、公示、送達程序。

被(bei)(bei)征地人(ren)應核實估(gu)價(jia)機(ji)構公(gong)布的(de)(de)初步估(gu)價(jia)結果(guo)和送(song)達分戶估(gu)價(jia)報告的(de)(de)程序是(shi)否合法。根據相關(guan)估(gu)價(jia)指(zhi)導意見的(de)(de)規定，估(gu)價(jia)機(ji)構應將初步估(gu)價(jia)結果(guo)向被(bei)(bei)拆遷人(ren)公(gong)示7日，并(bing)進行(xing)現場(chang)說(shuo)明，聽取有(you)關意(yi)見。征地(di)主體(ti)應向被征地(di)人(ren)轉(zhuan)交分(fen)戶估(gu)(gu)價(jia)報(bao)告(gao)，并(bing)告(gao)知被征地(di)人(ren)，若對估(gu)(gu)價(jia)報(bao)告(gao)有(you)疑(yi)義或(huo)異議(yi)的，可(ke)以(yi)向原(yuan)估(gu)(gu)價(jia)機構(gou)詢(xun)問，申(shen)請復核(he)，或(huo)者另行(xing)委托估(gu)(gu)價(jia)機構(gou)重新評估(gu)(gu)。對委托人(ren)因原(yuan)估(gu)(gu)價(jia)結(jie)果(guo)，復核(he)結(jie)果(guo)有(you)異議(yi)或(huo)另行(xing)委托的估(gu)(gu)價(jia)結(jie)果(guo)與原(yuan)估(gu)(gu)價(jia)結(jie)果(guo)有(you)差(cha)異，且協商(shang)達不成(cheng)一致(zhi)意(yi)見，征地(di)當(dang)事人(ren)在(zai)收(shou)到估(gu)(gu)價(jia)報(bao)告(gao)，復估(gu)(gu)結(jie)論(lun)或(huo)重估(gu)(gu)報(bao)告(gao)后的15日內向(xiang)房地(di)產價格評估專家委員會申請技術鑒定。

拆遷估價的方法主要是什么

1、重置成本法

重(zhong)置成本法(fa)最常(chang)見的(de)評估方式，也就是所謂企業的(de)地上建筑物、廠房進(jin)行(xing)重(zhong)置。選擇一個評估時間點，假(jia)如要求5月1日起(qi)進行實地征(zheng)收，由(you)這(zhe)個實際的評估時間點所(suo)得出的重置價值(zhi)。例如(ru)，土(tu)建的價值(zhi)+人工的(de)價(jia)值+相關稅(shui)費的價值=所(suo)得重置價值，再扣除(chu)相應的(de)折(zhe)損率(70%或80%等(deng))。

成(cheng)本(ben)法在以(yi)前就運用(yong)相當廣泛，土地(di)價值，房屋價值都可以(yi)運用(yong)成(cheng)本(ben)法進(jin)行評估，但現在590號令(ling)以(yi)及(ji)建設部的(de)房屋(wu)征收評估辦(ban)法(fa)都要求按照市場比較法(fa)。

2、收益法

在590號(hao)令當中有相(xiang)關的(de)要求，如果(guo)用于(yu)生產(chan)(chan)經營(ying)則對于(yu)其(qi)生產(chan)(chan)經營(ying)的(de)評估要運用收(shou)(shou)益法，其(qi)實(shi)就是(shi)預估一(yi)下(xia)未來(lai)預期收(shou)(shou)益，選取適當的(de)資(zi)本化(hua)率(lv)來(lai)體現，把資(zi)本投(tou)入到不(bu)動(dong)產(chan)(chan)所帶(dai)來(lai)的(de)收(shou)(shou)益率(lv)。資(zi)本化(hua)率(lv)的(de)概(gai)念在實(shi)踐當中不(bu)常運用，意思是(shi)把不(bu)動(dong)產(chan)(chan)房屋、土(tu)地投(tou)入到相(xiang)關的(de)收(shou)(shou)益當中所產(chan)(chan)生的(de)利(li)潤率(lv)。

收(shou)(shou)益法主(zhu)要評估一些在實(shi)踐當中(zhong)進行(xing)(xing)實(shi)際生(sheng)產經營的(de)商業性質的(de)主(zhu)體(ti)，一些勞動(dong)附加值比較大(da)的(de)勞動(dong)密集(ji)型行(xing)(xing)業、專利技術性可帶來(lai)的(de)勞動(dong)收(shou)(shou)益成(cheng)幾何倍增長的(de)行(xing)(xing)業，原(yuan)則上對其行(xing)(xing)業企業應按照收(shou)(shou)益法進行(xing)(xing)實(shi)際評估。

收(shou)益法(fa)(fa)(fa)在實踐的(de)過(guo)程中運(yun)用(yong)不(bu)是很(hen)多(duo)，評估(gu)公(gong)司不(bu)涉及(ji)收(shou)益法(fa)(fa)(fa)部分，評估(gu)公(gong)司運(yun)用(yong)較多(duo)的(de)是成本法(fa)(fa)(fa)和市場比較法(fa)(fa)(fa)兩種。

3、市場比較法

需要注意(yi)的(de)是(shi)，參(can)照類似的(de)房地產市場價值，意(yi)思就是(shi)要根據同區位、同地段、同性質(國有、集體(ti))、同用途(商業(ye)、工業(ye)、住(zhu)宅(zhai))，商品房包括住宅和商業(ye)用(yong)途。在實踐的過程中(zhong)需要(yao)注意屬于(yu)什(shen)么用(yong)地(di)，要(yao)參考附地(di)范圍相(xiang)同(tong)性質的用(yong)地(di)價值，主要(yao)是(shi)參照類似(si)房地(di)產市(shi)場的價值。

4、假設開發法

假設開(kai)(kai)發(fa)法在實踐中運(yun)(yun)用不多，例如開(kai)(kai)發(fa)商(shang)反過來(lai)(lai)作為(wei)被拆(chai)遷人與(yu)政府交(jiao)流，必然運(yun)(yun)用到假設開(kai)(kai)發(fa)法來(lai)(lai)進行實際評估(gu)，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)需要(yao)土地(di)利(li)用實際開(kai)(kai)發(fa)，土地(di)開(kai)(kai)發(fa)后目的(de)可(ke)能(neng)作為(wei)商(shang)業(ye)、住宅(zhai)，也有可(ke)能(neng)是廠房，需要(yao)運(yun)(yun)用土地(di)開(kai)(kai)發(fa)滿(man)足主(zhu)體要(yao)件。所(suo)以要(yao)預估(gu)出土地(di)開(kai)(kai)發(fa)后的(de)價值，扣除相應的(de)稅費、土地(di)利(li)用后相應的(de)損耗(hao)等所(suo)體現出的(de)市場價值。

很多中小型企(qi)業(ye)都希望(wang)適(shi)用(yong)(yong)假(jia)設(she)開發法(fa)，特別針對一(yi)些未利(li)用(yong)(yong)的(de)土(tu)地(di)，也就(jiu)是開發商購(gou)買后沒有(you)實(shi)際利(li)用(yong)(yong)，還在申請(qing)審批規劃等文件(jian)的(de)時(shi)候，占用(yong)(yong)土(tu)地(di)的(de)行為(wei)就(jiu)應該運(yun)用(yong)(yong)假(jia)設(she)開發法(fa)來(lai)進行評(ping)(ping)估(gu)。例如，唐(tang)山(shan)某(mou)鋼鐵企(qi)業(ye)，企(qi)業(ye)進行外遷，與政府(fu)進行協(xie)商如何評(ping)(ping)估(gu)剩(sheng)余土(tu)地(di)的(de)價值(zhi)，必須運(yun)用(yong)(yong)假(jia)設(she)開發法(fa)來(lai)評(ping)(ping)估(gu)土(tu)地(di)使用(yong)(yong)權的(de)價值(zhi)，實(shi)踐(jian)當中運(yun)用(yong)(yong)相對較少。

5、基準地價修正法

基準地(di)價修正法(fa)主(zhu)要(yao)是評估(gu)土地(di)在進(jin)行(xing)實際區位確定的(de)(de)時候使(shi)用(yong)的(de)(de)一種評估(gu)方法(fa)。按照土地(di)的(de)(de)位置確定修正的(de)(de)系數以及(ji)修正出(chu)來最后的(de)(de)價值(zhi)，在實踐當中(zhong)應用(yong)不是很廣泛。

房屋拆遷的評估流程

拆遷評估(gu)的流程主要包括八個階段：

第一個程序是前期洽談、現場勘察。

比(bi)如有一個(ge)拆(chai)遷工程(cheng)需要評估(gu)公司(si)做(zuo)，或者是招(zhao)標，或者是直接委托評估(gu)機(ji)構。首先要了解大概狀況，包括去現(xian)場(chang)初步勘察，了解評估(gu)范(fan)圍、對象等。

第二個階段是簽訂評估合同，然后制定工作計劃。

如果某(mou)評(ping)估公司要(yao)參(can)與(yu)此次房屋拆遷，需要(yao)談一下收費的問題，評(ping)估收費國家有(you)指導(dao)性(xing)標(biao)準，同(tong)時參(can)考市場(chang)情況商討。委(wei)托雙方簽訂評(ping)估委(wei)托合同(tong)。

第三個程序是外業入戶評估。

外業階段，評估(gu)機(ji)構需要到現(xian)場逐戶進行評估(gu)。

第四個程序是內業結算。

外業評估之后需要(yao)把這些數據進行輸(shu)機，按照(zhao)公式進行測算。

第五個程序是出具正式評估報告。

第六個程序是送達報告送到拆遷戶手中。

第七個程序是動遷解釋。

第八個程序是把報告歸檔。

即項目結(jie)案，有(you)關的(de)資料結(jie)案。