一、普通商品房是什么意思

商品房(fang)在中國興起于(yu)80年代(dai)，它是指經(jing)政府有(you)關部門批(pi)準(zhun)，由房地(di)產(chan)開發經(jing)營(ying)公(gong)司（個人(ren)、外國公(gong)司）向政府機關單位租用土地(di)使用權期限40年、50年(nian)、70年開(kai)發的(de)房(fang)屋，建成(cheng)后用于(yu)市場出售出租的(de)房(fang)屋，包括住宅、商業用房(fang)以及其他建筑物。商品房(fang)又稱“大產(chan)權(quan)房(fang)”。合法(fa)申請國有土(tu)地(di)劃撥(bo)土(tu)地(di)或集體土(tu)地(di)劃撥(bo)土(tu)地(di)自(zi)建(jian)、參建(jian)、委托建(jian)造，又(you)是自(zi)用的住(zhu)宅(zhai)或其(qi)他建(jian)筑物(wu)不屬于商品房范圍(wei)，屬于“小(xiao)產(chan)權房”。

二、普通商品房的優缺點

優點：新房，商品的戶型一般都比(bi)原來的老房子要(yao)好。

缺點(dian)：一些房屋(wu)設(she)備、配套乃至(zhi)設(she)計上的問(wen)題因為未被使用，一時還發現(xian)不了。而且商品房大多建立在郊區，上班(ban)、購物(wu)都不太方便。

三、普通商品房的土地性質

土地(di)性(xing)質分“出讓地”和“劃撥地”，開發商拿出來出售的商品房全都是“出(chu)讓(rang)地”。

1、劃撥地(di)(di)(di)：指該宗土(tu)地(di)(di)(di)建造房屋(wu)時，土(tu)地(di)(di)(di)使(shi)用權是由(you)國家行政劃撥的，劃撥地(di)(di)(di)在發(fa)生交易時每交易一次都需要向(xiang)國土(tu)部(bu)門支付土(tu)地(di)(di)(di)收益(yi)金，也叫土(tu)地(di)(di)(di)出(chu)讓金。

2、出讓(rang)地(di)(di)：指該(gai)宗(zong)土地(di)(di)建造房屋(wu)時已(yi)經(jing)向國土局交納土地(di)(di)出讓(rang)金(jin)，出讓(rang)地(di)(di)一(yi)般有出讓(rang)終止年限，一(yi)般為50-70年(nian)，年(nian)限到期前(qian)發生交易，不交納土地收益金，年(nian)限到期可以續交土地出讓金。

四、普通商品房供應對象

1、申(shen)請(qing)(qing)(qing)人須具(ju)有本市戶(hu)口，申(shen)請(qing)(qing)(qing)家(jia)庭(ting)應推舉具(ju)有完全民事行(xing)為能力(li)的家(jia)庭(ting)成員作為申(shen)請(qing)(qing)(qing)人。單身(shen)家(jia)庭(ting)提出申(shen)請(qing)(qing)(qing)的，申(shen)請(qing)(qing)(qing)人須年滿30周歲。市政(zheng)府有關部(bu)門可(ke)根據限價商品住房供需情(qing)況，對單身申請(qing)人年齡(ling)實行動態(tai)管理。

2、申請(qing)家庭(ting)成(cheng)員之間應具有(you)法定的贍養、扶養或者撫養關系、包(bao)括申請(qing)人及其配偶、子女、父(fu)母等。

經審(shen)核符合(he)條件的申請家庭只能購買1套限價商(shang)品住房，已(yi)購買限價商(shang)品住房家(jia)庭的成員不(bu)得(de)再(zai)次享受其他(ta)形式的保障性住房。

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五、普通商品房的產權問題

商品房(fang)的產權是70年，最早的商品房試點區(qu)深圳有(you)一批30年(nian)產權(quan)的(de)(de)商品房(fang)（改革開放初(chu)期造的(de)(de)），現在(zai)(zai)面臨產權(quan)到期的(de)(de)問題(ti)(ti)，全國的(de)(de)目光都在(zai)(zai)緊盯深圳，等(deng)這批房(fang)子的(de)(de)產權(quan)問題(ti)(ti)處理完了，其他地區可能會效仿。

怎么解決產權問題

1、協商或等待

直(zhi)接(jie)與售(shou)房單(dan)位、開發商、物業管理單位進行交涉，求得問(wen)題(ti)的(de)合理解(jie)決(jue)。如果問(wen)題(ti)不僅體現在自己身上，而是很(hen)多(duo)購房者(zhe)都遇到的(de)共同問(wen)題(ti)，則由其(qi)他購房者(zhe)、開發(fa)商或有關部(bu)門采取必要的(de)措施，自己的(de)問(wen)題(ti)也得到解(jie)決(jue)。

2、調解

由第三方或(huo)有關部門(men)出(chu)面，對雙方在購房中發生的爭議進(jin)行(xing)調解，從而使問題得以解決(jue)，出(chu)面進(jin)行(xing)調解的單位可以是代理商、律師、行(xing)政部門(men)、消費者(zhe)協會(hui)或(huo)人民法院。

3、行政裁定(ding)

根據問題(ti)的性質，提(ti)交相應的行政(zheng)(zheng)管理(li)部門(men)作裁定，還可(ke)以對(dui)行政(zheng)(zheng)裁定申請(qing)行政(zheng)(zheng)復議，即通(tong)過行政(zheng)(zheng)的手段使問題(ti)得以解決。

4、仲裁(cai)

在(zai)雙方簽(qian)訂的(de)合(he)同中訂立(li)發生爭(zheng)議時的(de)仲裁(cai)(cai)條款，也可在(zai)問題出現后(hou)訂立(li)仲裁(cai)(cai)協議，把爭(zheng)議提(ti)交(jiao)仲裁(cai)(cai)委員會裁(cai)(cai)決。

5、訴訟(song)

問題(ti)出現后，協商、等待、調解(jie)、行政裁定(ding)都沒(mei)有使問題(ti)得(de)到解(jie)決，又未達(da)到仲(zhong)裁協議(yi)，就應(ying)向人民(min)(min)法(fa)院(yuan)提(ti)起民(min)(min)事(shi)訴訟，求得(de)法(fa)院(yuan)的公(gong)正判(pan)決，如對(dui)方(fang)觸犯了刑(xing)法(fa)，還應(ying)由檢察院(yuan)提(ti)起公(gong)訴，追究其刑(xing)事(shi)責任。

六、普通商品房交易條件

1、法定條件(jian)-建設工程(cheng)經驗收合(he)格(ge);向購房人提供(gong)住宅質量保證書(shu)和住宅使用說明書(shu);

2、約定條件-達到預售合同(tong)約定的其它交(jiao)付(fu)條件(jian)。

七、如何選購普通商品房

1、首(shou)先掌握開(kai)發商(shang)基(ji)本信息。要了解開(kai)發商(shang)資(zi)質是否(fou)齊全，修建的(de)房(fang)屋是否(fou)合法，開(kai)發商(shang)資(zi)金是否(fou)雄厚，能不(bu)能如(ru)期交房(fang)等(deng)。

2、在(zai)優(you)惠(hui)活動期間購房(fang)(fang)。一(yi)(yi)般商品房(fang)(fang)售賣都會采取一(yi)(yi)定的購房(fang)(fang)優(you)惠(hui)政策，通常會安排在(zai)節假日(ri)、開盤(pan)前后。千萬不(bu)要小(xiao)看這些(xie)優(you)惠(hui)活動，結算(suan)下來會省不(bu)少的費用。

3、觀察商(shang)品房所(suo)在地(di)理位置(zhi)。商(shang)品房所(suo)在的(de)地(di)理位置(zhi)很關鍵，關系(xi)到(dao)以(yi)后是否升值的(de)問題(ti)。根(gen)據你(ni)的(de)經(jing)濟能力，選擇更好的(de)地(di)理區位，以(yi)臨近醫院、學校(xiao)、車(che)站、商(shang)業(ye)街道等交通(tong)便利、人(ren)流(liu)量大(da)的(de)地(di)方(fang)為(wei)宜(yi)。或者即將(jiang)發展成為(wei)商(shang)業(ye)中心、交通(tong)樞紐的(de)地(di)方(fang)。

4、選(xuan)擇合(he)適(shi)的房屋(wu)戶(hu)型(xing)(xing)。一定(ding)要學會(hui)觀看戶(hu)型(xing)(xing)圖，了解戶(hu)型(xing)(xing)結構，房屋(wu)面積(ji)，以及承重結構等，對以后(hou)的裝(zhuang)修和居住(zhu)要心中有數。

5、注意房屋采光(guang)(guang)(guang)。一(yi)(yi)個(ge)好的(de)住房，一(yi)(yi)定要確保陽光(guang)(guang)(guang)充(chong)足，每個(ge)房間(jian)的(de)都有足夠光(guang)(guang)(guang)源。另外，光(guang)(guang)(guang)照時間(jian)長短也(ye)是需要考慮的(de)，一(yi)(yi)般以坐北(bei)靠南或坐南靠北(bei)為好，這(zhe)樣能保證夏冬季節光(guang)(guang)(guang)照均勻(yun)。

6、選擇合適的(de)樓(lou)層。具(ju)體(ti)樓(lou)層的(de)高矮根據個人(ren)喜(xi)好而定(ding)，但(dan)也要注意，如(ru)果(guo)是在(zai)商(shang)業中心，建議選高層，避免噪聲問題(ti)，如(ru)果(guo)是比較擁擠，電梯吃緊或(huo)家中有不便坐電梯人(ren)員(yuan)的(de)情況(kuang)，建議選低層。

7、注(zhu)意房屋周圍綠(lv)(lv)化及(ji)附屬設(she)施。商品房的(de)綠(lv)(lv)化和附屬設(she)施是(shi)(shi)(shi)(shi)否(fou)齊(qi)全，這(zhe)(zhe)些都是(shi)(shi)(shi)(shi)需要考慮的(de)地方(fang)，將來住在這(zhe)(zhe)里(li)生活是(shi)(shi)(shi)(shi)否(fou)便捷、居(ju)住是(shi)(shi)(shi)(shi)否(fou)舒適。

八、商品房和住宅房有什么區別

1、定義不同

（1）商(shang)品房顧名思(si)義(yi)就是既可(ke)以居住(zhu)也(ye)可(ke)以作為用(yong)房的房產，例(li)如商(shang)住(zhu)公寓。對于(yu)商(shang)住(zhu)房有兩種解釋：

一(yi)是(shi)既可以作店(dian)(dian)面(mian)，又可以作住(zhu)(zhu)房（商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)）；二(er)是(shi)樓下(xia)有商(shang)(shang)業(ye)店(dian)(dian)鋪，樓上(shang)有普(pu)通住(zhu)(zhu)房的商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)樓房。這種宜商(shang)(shang)宜住(zhu)(zhu)的房屋類(lei)型，因為具有成熟的商(shang)(shang)務環境和完(wan)善便利的生活設施，所以，很(hen)多人愿意購買商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)房用于掙錢。

（2）住宅(zhai)房(fang)是指提供居住的(de)房(fang)屋，包括別墅(shu)、公寓(yu)、職工(gong)家屬宿(su)舍和集體(ti)宿(su)舍、職工(gong)單身宿(su)舍和學(xue)生宿(su)舍等(deng)。商品(pin)(pin)房(fang)包括商用商品(pin)(pin)房(fang)和住宅(zhai)用商品(pin)(pin)房(fang)。

2、產權年限不同

（1）因(yin)為商住房屬于經營性用地，所(suo)遇不(bu)能享受“住宅用地土地使(shi)用年限為70年”的(de)規定，只(zhi)能擁有50年的土地(di)使(shi)用權(quan)，土地(di)使(shi)用年限屆滿之(zhi)后可以向國(guo)家申請延長。

（2）純住宅(zhai)房有(you)70年(nian)產(chan)權，繳納(na)一(yi)定費用(yong)，到期(qi)后(hou)自動續期(qi)。

3、相關稅費不同

（1）50年(nian)產(chan)權(quan)的商品房，其契稅按3%繳納。

（2）普通住(zhu)宅房(fang)初次購買和未來轉讓(rang)時契稅(shui)為(wei)1.5%，而50年產權(quan)的住(zhu)宅，其契稅按(an)3%繳納。

4、貸款條件不同

（1）購(gou)買購(gou)買商品房大多(duo)不能(neng)申請公(gong)積金貸款(kuan)，但是也有(you)少(shao)數項目在(zai)開發商的(de)努力下能(neng)夠辦到。

（2）購買(mai)住宅房可以(yi)用公積金貸(dai)款，能得到五成或六成按揭。

5、建設標準不同

（1）商品房建(jian)設成本要低一點，人(ren)防和消防做的不是很高(gao)。

（2）住宅房通常都是(shi)按照公建相(xiang)關要(yao)求，人(ren)防(fang)(fang)和消防(fang)(fang)建設(she)標準較高。

6、使用費用不同

（1）商(shang)品房的水、電、暖等使用(yong)費用(yong)都將采取商(shang)用(yong)價格。所以，對于購房者應(ying)該在購房時(shi)詢問清楚。

（2）住宅房的水、電(dian)、暖等使(shi)用(yong)費目前(qian)，都(dou)是按照(zhao)民用(yong)價格繳(jiao)納的。