什么是自住型商品房

自住型商品住房是指(zhi)房地產開發企業通過(guo)“限房價、競地價”等出讓的(de)方式(shi)取得(de)土地使(shi)用權，按限(xian)定銷(xiao)售對象、限(xian)定銷(xiao)售價格的(de)原(yuan)則，優(you)先用于(yu)滿(man)足居民(min)自住性(xing)、改善性(xing)住房(fang)需求的(de)商(shang)品住房(fang)。

其套型建筑面積以(yi)90平米(mi)以下為主，銷售均價(jia)原則上按照比(bi)同地段、同品(pin)質的(de)商(shang)品(pin)住房價(jia)格低30％左右(you)的(de)水平確定。面向全(quan)市(shi)符合限購條件的(de)家庭；購買此類住房后(hou)五年(nian)內(nei)不得上市(shi)，五年(nian)后(hou)上市(shi)收(shou)益的(de)30％上交財政。

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自住型商品房的優缺點

優點(dian)：

1、周圍設施：學區多，方(fang)便育兒。

2、環(huan)境：基(ji)本(ben)上都在開發區(qu)，無噪音(yin)，空氣好(hao)。

3、價(jia)格：目前是限價(jia)自住型商品房(fang)價(jia)格為一萬元，目前看來肯定是比較(jiao)高。

缺(que)點：

1、距市(shi)區比較遠(yuan)，只適合周邊工作(zuo)的人(ren)。

2、地區布局：周圍還(huan)有經濟適用房，都是高層的塔(ta)樓(lou)，密度比較高。

3、離市(shi)區遠，交通不(bu)便。

自住型商品房的土地性質

1、土(tu)地流轉過程與普通自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)品房(fang)一樣(yang)。自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)品房(fang)的(de)土(tu)地并(bing)非政策(ce)性劃撥(bo)或優(you)惠價(jia)出(chu)讓，而是(shi)經過跟自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)品房(fang)一樣(yang)的(de)招拍(pai)掛全過程，開(kai)發商(shang)進行了激烈(lie)的(de)叫(jiao)價(jia)和拍(pai)賣，從形式(shi)上實現了公開(kai)和公平。因此(ci)，自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)品房(fang)的(de)價(jia)格中(zhong)，地價(jia)占有50%以(yi)上的比重，甚至(zhi)達到90%。這與普(pu)通自(zi)住型商品房沒什么區別。

2、交易價格和(he)上(shang)市交易過程與(yu)普通自住型商品房基本一致。雖然自住型商品房采取限(xian)價政策，售價只有(you)周邊(bian)地段的(de)70%左右，但定價(jia)機(ji)制是隨行就市，跟市場行情保(bao)持一致。此外(wai)，自住(zhu)型商品房(fang)是允(yun)許再(zai)上市轉為二手房(fang)的(de)，雖說要五年(nian)以后，且所得溢價(jia)收益的(de)30%要(yao)交給政府，但依舊是可以按照市場(chang)行(xing)情進行(xing)變(bian)現(xian)交易的(de)。這兩點與(yu)普通自住型商品(pin)房(fang)無(wu)區別。

3、建(jian)筑(zhu)質量和風格與普(pu)通(tong)自(zi)住型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)大體一致。自(zi)住型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)承建(jian)開發商，基(ji)本是具(ju)有一定品(pin)牌影(ying)響力的(de)(de)大型(xing)房(fang)(fang)地(di)產企業（小企業基(ji)本拿不到地(di)），雖說或(huo)許(xu)會有店(dian)大欺客之(zhi)嫌，但作為市(shi)領導的(de)(de)面(mian)子工程，基(ji)本的(de)(de)道(dao)德水準還是會有的(de)(de)。從(cong)建(jian)筑(zhu)風格來說，目前上(shang)市(shi)的(de)(de)自(zi)住型(xing)商品(pin)房(fang)(fang)，都設(she)計成高層或(huo)小高層板樓，而非保(bao)障房(fang)(fang)通(tong)常意義的(de)(de)塔(ta)樓；戶型(xing)面(mian)積(ji)從(cong)50多平米到135平米，更加豐富和多樣。一些自(zi)住型自(zi)住型商(shang)品房(fang)主(zhu)打綠色環保、低密(mi)度花園洋房(fang)、一梯兩(liang)戶、人(ren)車分(fen)流、商(shang)業配(pei)套(tao)、配(pei)建(jian)學校幼兒園，這都比保障房(fang)的品質要強得多，甚至不亞于目(mu)前(qian)在售的普通自(zi)住型商(shang)品房(fang)。

自住型商品房供應對象

根據限購規定(ding)，對擁有兩套及以上住(zhu)房的本市戶籍家庭實行限購。

非本(ben)市(shi)籍家庭持有有效暫住證，連(lian)續5年（含(han)）以(yi)上在本(ben)市(shi)繳(jiao)納社保或個稅，可以(yi)購買(mai)一套住(zhu)(zhu)房(fang)。即(ji)名下無房(fang)或僅有一套住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)本(ben)市(shi)戶籍(ji)家(jia)庭以(yi)及符(fu)合購房(fang)條件且名下無房(fang)的(de)非本(ben)市(shi)籍(ji)家(jia)庭，都(dou)可以(yi)購買(mai)“自住(zhu)型商品房”。

自住型商品房產權問題

1、共(gong)(gong)(gong)有(you)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)房(fang)讓(rang)政府和(he)購買者共(gong)(gong)(gong)同(tong)享(xiang)有(you)土地和(he)房(fang)價的(de)(de)利(li)益，并且共(gong)(gong)(gong)同(tong)承擔(dan)土地和(he)房(fang)產(chan)(chan)貶值的(de)(de)風險(xian)。由于(yu)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)及(ji)其共(gong)(gong)(gong)享(xiang)，大大壓縮了投機牟利(li)的(de)(de)空間，將使共(gong)(gong)(gong)有(you)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)房(fang)對投機者的(de)(de)吸引力大為(wei)降低，也使共(gong)(gong)(gong)有(you)產(chan)(chan)權(quan)(quan)(quan)房(fang)比經濟適用(yong)房(fang)更易于(yu)防控腐敗(bai)和(he)尋(xun)租。

2、隨著(zhu)自住房(fang)“共有產(chan)權”性質(zhi)的(de)明確，預計(ji)未來自住型(xing)商品(pin)房政策也會有(you)相(xiang)應的(de)微(wei)調。自住型(xing)商品(pin)房是為(wei)了解決中端群(qun)體和“夾心層(ceng)”的需求(qiu)，在購房(fang)人(ren)沒有經(jing)濟能力購買普通自住型商品(pin)房(fang)的情況下，由(you)政府給予支持。所謂“共有產(chan)權(quan)”，就(jiu)是買房(fang)者和(he)政(zheng)府共有產權。

3、自住房政策未來的調整，應(ying)該涉及(ji)(ji)雙方的產權份(fen)額如何確定(ding)，以(yi)及(ji)(ji)上市交(jiao)易部分(fen)的分(fen)配比(bi)例(li)等。要做到“再上(shang)市交(jiao)易時根據產權比(bi)例，把政府那部分(fen)拿(na)走(zou)”，首先需要明確共(gong)有產(chan)權性質，再確定(ding)各自產(chan)權份額。“共(gong)有產(chan)權”性質的(de)明確，將有助(zhu)于自住房銷售、持有以及(ji)再(zai)上市等環節的(de)順利銜接，使其形成一套完整(zheng)的(de)運(yun)行機制。

4、自(zi)住房產權性質的明確，是自(zi)身(shen)發展的水到渠成，同時也是我國保障房政策(ce)環境變化的體現。自(zi)住房的銷售價格(ge)，可以做到便宜(yi)30%，是(shi)(shi)因為(wei)政(zheng)府(fu)在(zai)土(tu)地出讓階段對房價(jia)進(jin)行提前鎖定(ding)，也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)低房價(jia)來源于低地價(jia)。政(zheng)府(fu)在(zai)地價(jia)上的“讓利(li)”，讓自(zi)住房(fang)具有了共有產權的特(te)征。

自住型商品房的交易條件

自住型商品住房(fang)(fang)購房(fang)(fang)人取得(de)房(fang)(fang)屋權(quan)證(zheng)后，原則上(shang)5年(nian)內是不允許轉讓的。即便是滿了5年之期，也是(shi)有(you)一定(ding)的(de)限(xian)制條件的(de)，如有(you)，應當按照(zhao)屆時同地段(duan)商品住(zhu)房價格和該自住(zhu)型(xing)商品住(zhu)房購(gou)買(mai)時價格差價的(de)30%交納(na)土地收(shou)益等價款。購(gou)房人將自住(zhu)型商品(pin)住(zhu)房轉讓后(hou)，不得(de)再次購(gou)買自住(zhu)型商品(pin)住(zhu)房。

1、房地產開發企業在申請辦理相關手續之前，應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。且根據相關規定，公示期不得少于15天，而對(dui)于購房(fang)家庭(ting)(ting)來(lai)說，也需要在這個(ge)公示期內進行(xing)購房(fang)的申請(qing)。之后(hou)，工(gong)作人員將對(dui)申請(qing)購房(fang)家庭(ting)(ting)的資格審核，按照本市住房(fang)限購相關規(gui)定執行(xing)。

2、自住(zhu)型(xing)商品(pin)住(zhu)房(fang)項目(mu)的(de)相(xiang)關手續(xu)和備(bei)案辦理完成之后(hou)，將由(you)開發公司(si)向符合條件，通過審核的(de)申請者進行銷售。至于具體的(de)選(xuan)房(fang)順序，則(ze)將由(you)房(fang)地產(chan)開發公司(si)組織搖號(hao)，公平選(xuan)房(fang)。與一(yi)些保障性住(zhu)房(fang)的(de)搖號(hao)方(fang)式(shi)一(yi)樣，整個流(liu)程都需要公證(zheng)公開。

3、自住(zhu)型商品住(zhu)房進行房屋(wu)(wu)權屬(shu)登(deng)記時，登(deng)記部(bu)門(men)應將房屋(wu)(wu)性質(zhi)登(deng)記為“自住型(xing)商(shang)品住房(fang)”。

自住型商品房如何選購

1、首先(xian)掌握開發商基本信(xin)息(xi)。要了(le)解開發商資(zi)質是否齊全，修建的(de)房屋(wu)是否合法，開發商資(zi)金是否雄厚，能不能如期交房等。

2、在優惠(hui)活(huo)動(dong)期間(jian)購(gou)房。一般自住型商品房售賣都會采取(qu)一定的購(gou)房優惠(hui)政策，通常會安排在節假日、開盤(pan)前(qian)后。千萬(wan)不(bu)要小看這些優惠(hui)活(huo)動(dong)，結算下(xia)來會省不(bu)少(shao)的費(fei)用。

3、觀察自住型商品房所(suo)在(zai)地理位置(zhi)。自住型商品房所(suo)在(zai)的地理位置(zhi)很關鍵，關系到以后是否升值的問題(ti)。根據你(ni)的經濟能力，選擇更好的地理區位，以臨近醫院、學(xue)校、車站、商業街道等交通便利(li)、人流量(liang)大(da)的地方(fang)為宜(yi)。或(huo)者即將發(fa)展成為商業中心、交通樞紐(niu)的地方(fang)。

4、選擇(ze)合(he)適的(de)房屋戶(hu)型(xing)。一定要學會觀看戶(hu)型(xing)圖，了解戶(hu)型(xing)結構(gou)，房屋面積，以(yi)及承重結構(gou)等(deng)，對以(yi)后(hou)的(de)裝修和居(ju)住(zhu)要心中有數。

5、注(zhu)意(yi)房屋采(cai)光。一(yi)個(ge)好的(de)住房，一(yi)定(ding)要確保(bao)陽光充足，每個(ge)房間(jian)的(de)都(dou)有足夠光源。另(ling)外，光照時間(jian)長短也是(shi)需要考慮的(de)，一(yi)般以坐北靠南或坐南靠北為好，這樣能保(bao)證夏冬(dong)季(ji)節(jie)光照均勻。

6、選(xuan)擇合(he)適的(de)(de)樓層。具體樓層的(de)(de)高(gao)(gao)矮(ai)根據個人喜好(hao)而定(ding)，但也要注(zhu)意，如(ru)果(guo)是在商業中(zhong)心，建(jian)議選(xuan)高(gao)(gao)層，避免噪聲(sheng)問(wen)題，如(ru)果(guo)是比較擁(yong)擠，電(dian)梯(ti)吃緊或家中(zhong)有(you)不(bu)便坐(zuo)電(dian)梯(ti)人員(yuan)的(de)(de)情況，建(jian)議選(xuan)低層。

7、注意房(fang)屋周圍(wei)綠(lv)化(hua)(hua)及附(fu)屬設(she)施(shi)。自住型商(shang)品(pin)房(fang)的(de)綠(lv)化(hua)(hua)和附(fu)屬設(she)施(shi)是(shi)否齊(qi)全，這(zhe)些(xie)都是(shi)需(xu)要考慮的(de)地方，將(jiang)來住在(zai)這(zhe)里生(sheng)活是(shi)否便(bian)捷、居住是(shi)否舒(shu)適。

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