【地鐵(tie)房(fang)投(tou)資(zi)(zi)(zi)】投(tou)資(zi)(zi)(zi)地鐵(tie)房(fang)需(xu)要注意什么 地鐵(tie)房(fang)投(tou)資(zi)(zi)(zi)需(xu)謹慎(shen)

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要”：要關注地鐵的(de)走(zou)向以(yi)(yi)及(ji)與(yu)其(qi)他線路的(de)連接位置；要留(liu)意(yi)區域(yu)的(de)整體規劃狀(zhuang)況(kuang)(kuang)；要分析區域(yu)目前的(de)狀(zhuang)況(kuang)(kuang)，包(bao)括消費水平、人口(kou)狀(zhuang)況(kuang)(kuang)以(yi)(yi)及(ji)商業氛圍等。

“三不(bu)要(yao)(yao)”：周邊人口過于稀(xi)少的(de)地(di)段(duan)，不(bu)要(yao)(yao)過早(zao)地(di)入市(shi)；沒有成(cheng)熟商業(ye)氛圍支(zhi)撐或規劃(hua)支(zhi)撐的(de)項目，不(bu)要(yao)(yao)過早(zao)入市(shi)；開發商實力不(bu)明確的(de)項目，不(bu)要(yao)(yao)提前入市(shi)。

地鐵房投資(zi)需(xu)謹(jin)慎

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)(de)(de)(de)(de)(de)升(sheng)值空間大(da)(da)小，一(yi)定(ding)(ding)程(cheng)度上(shang)是(shi)由需(xu)求(qiu)量(liang)(liang)決定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。簡單來(lai)說，是(shi)一(yi)個這(zhe)樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規律：大(da)(da)量(liang)(liang)外來(lai)人(ren)口存在(zai)，原有城(cheng)內用地(di)(di)有限以及地(di)(di)鐵沿(yan)線(xian)規劃合理，是(shi)地(di)(di)鐵沿(yan)線(xian)升(sheng)級潛(qian)力大(da)(da)小的(de)(de)(de)(de)(de)(de)決定(ding)(ding)性因(yin)素(su)。比如說北京輕軌一(yi)開(kai)通，兩側2公里內的(de)(de)(de)(de)(de)(de)住宅(zhai)均(jun)價就上(shang)漲了10-20%；而天津的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地(di)(di)鐵開(kai)通時(shi)，周邊房(fang)價卻沒(mei)有這(zhe)么明顯(xian)變化(hua)，反而是(shi)經(jing)濟(ji)開(kai)發區(qu)因(yin)為“環渤海戰略”房(fang)價大(da)(da)幅(fu)上(shang)揚(yang)，進(jin)而帶動一(yi)批(pi)房(fang)產(chan)投(tou)資資金進(jin)入(ru)天津，推動了后兩季均(jun)價的(de)(de)(de)(de)(de)(de)大(da)(da)幅(fu)上(shang)揚(yang)。可見地(di)(di)鐵沿(yan)線(xian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資價值高并不是(shi)一(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。在(zai)選擇投(tou)資時(shi)，應充分考慮城(cheng)市的(de)(de)(de)(de)(de)(de)潛(qian)在(zai)住房(fang)需(xu)求(qiu)量(liang)(liang)和城(cheng)市的(de)(de)(de)(de)(de)(de)大(da)(da)投(tou)資環境。

地鐵房需要提(ti)前考慮的(de)環(huan)境因素有：

1、城市(shi)經(jing)濟是否能保持穩定(ding)增長?

2、未(wei)來房(fang)產政策是否有所調整?是否有更多的有力政策保(bao)證房(fang)產的價值的上升?

3、這一地區是(shi)否是(shi)政府規劃(hua)發展的(de)地區?

4、房產(chan)周邊是否(fou)有完善的生活配套?

二、分析價格成長空間

實際上地鐵房已經存在(zai)一定的(de)泡(pao)沫，衡量它是(shi)否(fou)(fou)還具有投資(zi)價值，是(shi)否(fou)(fou)在(zai)正常(chang)的(de)投資(zi)價值增長范圍(wei)內，這些需要通過客觀的(de)數據來衡量。

建議在關注未(wei)來價(jia)格(ge)上(shang)漲空間方面(mian)，可以(yi)參考以(yi)下數據(ju)：

1、從城市核心向外輻(fu)射，參考同在一環形(xing)范(fan)圍(wei)內其他地(di)區的房價。

2、計(ji)算(suan)本地區(qu)租金(jin)與房價比，與本市(shi)平均水(shui)平及(ji)成熟社區(qu)的數據做對比。如果兩個數據價格差超過30%，就應該具體(ti)分析存在差距的原因；

3、樓盤開發(fa)商及物業等一(yi)些常規樓盤的比(bi)較數據在此也依(yi)舊有效。

因此地鐵房(fang)不(bu)能盲(mang)目投(tou)資(zi)，需(xu)要投(tou)資(zi)者認真地考察和比(bi)較，因為房(fang)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)的(de)流動性非常差，投(tou)資(zi)周期比(bi)較長，這樣投(tou)資(zi)風險的(de)可控性不(bu)強，管理難度比(bi)較大，精力投(tou)放比(bi)較多。但是適當(dang)的(de)房(fang)產(chan)(chan)(chan)特別是地鐵房(fang)投(tou)資(zi)，在高(gao)資(zi)產(chan)(chan)(chan)人群(qun)的(de)投(tou)資(zi)組合(he)中還是發揮(hui)了“定海神針”的(de)高(gao)價(jia)值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家認(ren)為(wei)，地(di)鐵(tie)物業的(de)(de)這種升值潛(qian)力，在中低(di)端住宅(zhai)上將(jiang)體現得更為(wei)明顯。而對于(yu)豪(hao)宅(zhai)，是(shi)否在交通干道沿線意義不是(shi)很大，不像普通中低(di)端住宅(zhai)，可(ke)以因地(di)鐵(tie)的(de)(de)橫空(kong)出世帶來前(qian)所未(wei)有(you)的(de)(de)機遇，而寫字(zi)樓項目從中受益的(de)(de)可(ke)能性更突出。

四、地鐵商鋪

地(di)鐵商鋪作為(wei)固定資(zi)產投資(zi)，回報(bao)期應該控(kong)制在(zai)10年(nian)左右，地(di)段(duan)不同(tong)決定了(le)商鋪的投資(zi)發展方向(xiang)不同(tong)，回報(bao)期也就(jiu)有較大差別，盲目投資(zi)必然(ran)會(hui)造成損失。理性的購房者應當(dang)更關(guan)注(zhu)樓(lou)盤物業本身的規(gui)劃設(she)計和綜合品質。

五、地鐵上蓋物業

有公開數(shu)據(ju)資料顯(xian)示(shi)，地(di)鐵(tie)上(shang)(shang)(shang)蓋物業(ye)(ye)(ye)價(jia)格平均要高(gao)于(yu)同片區同等(deng)素質物業(ye)(ye)(ye)30%以上(shang)(shang)(shang)。一項統計數(shu)據(ju)表明，在國際(ji)城(cheng)市規劃中，地(di)鐵(tie)上(shang)(shang)(shang)蓋物業(ye)(ye)(ye)已經成為發展潛力最(zui)(zui)大(da)(da)、實用(yong)程度最(zui)(zui)高(gao)、抗風險能力最(zui)(zui)強的城(cheng)市高(gao)效(xiao)物業(ye)(ye)(ye)形式。地(di)鐵(tie)上(shang)(shang)(shang)蓋物業(ye)(ye)(ye)即結(jie)合(he)地(di)鐵(tie)站(zhan)點的建(jian)設向上(shang)(shang)(shang)拓展空間，構建(jian)軌道站(zhan)點綜(zong)合(he)體(ti)，將交通接駁、商(shang)業(ye)(ye)(ye)、辦公、居住等(deng)需求整體(ti)化解決(jue)，實現最(zui)(zui)大(da)(da)化的土(tu)地(di)利(li)用(yong)。

六、謹防透支其未來的房價

對(dui)于(yu)購房(fang)(fang)者而(er)(er)言(yan)，如果是自住型(xing)購房(fang)(fang)，出于(yu)居住習慣或者辦公需要，當(dang)然(ran)可(ke)以持有(you)(you)，而(er)(er)對(dui)于(yu)部分投(tou)資(zi)型(xing)的(de)(de)客戶而(er)(er)言(yan)，必須(xu)考慮(lv)較長時間的(de)(de)資(zi)金(jin)風險，在資(zi)金(jin)實力比(bi)較強的(de)(de)情況下(xia)，持有(you)(you)作為長期投(tou)資(zi)的(de)(de)產品或許可(ke)行(xing)，但是并不是一(yi)個很好的(de)(de)投(tou)資(zi)渠道(dao)。在“地鐵房(fang)(fang)”普(pu)遍上漲的(de)(de)情況下(xia)，有(you)(you)可(ke)能會(hui)透(tou)支其未來(lai)的(de)(de)房(fang)(fang)價，即(ji)在輕(qing)軌交付之(zhi)后，其房(fang)(fang)價的(de)(de)上升仍然(ran)需要一(yi)個過程，而(er)(er)此時已經(jing)有(you)(you)些漲得(de)過頭(tou)了，所以購房(fang)(fang)還需冷靜，謹慎購買。