【地鐵房(fang)投資】投資地鐵房(fang)需(xu)要(yao)注意什么 地鐵房(fang)投資需(xu)謹(jin)慎

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地鐵房投資“三要”、“三不要”

“三要(yao)”：要(yao)關(guan)注地鐵的(de)走向以及(ji)與其他線路的(de)連(lian)接(jie)位置；要(yao)留意區域(yu)的(de)整(zheng)體(ti)規劃狀(zhuang)況(kuang)；要(yao)分析區域(yu)目前的(de)狀(zhuang)況(kuang)，包括消費水平、人口狀(zhuang)況(kuang)以及(ji)商業氛圍(wei)等。

“三不(bu)要”：周邊人口(kou)過于(yu)稀(xi)少的地(di)段，不(bu)要過早地(di)入市；沒有成熟商業(ye)氛圍支撐(cheng)(cheng)或規劃支撐(cheng)(cheng)的項目，不(bu)要過早入市；開發商實力不(bu)明確(que)的項目，不(bu)要提(ti)前入市。

地鐵房(fang)投(tou)資需謹(jin)慎(shen)

一、分析周邊環境因素

地鐵房的(de)升值空間大(da)小(xiao)，一(yi)(yi)定(ding)程(cheng)度上是(shi)(shi)由需求(qiu)量決定(ding)的(de)。簡單來說，是(shi)(shi)一(yi)(yi)個這(zhe)樣的(de)規(gui)律：大(da)量外來人(ren)口存(cun)在(zai)，原有城內用地(di)有限(xian)以及地(di)鐵沿(yan)線規(gui)劃合理，是(shi)(shi)地(di)鐵沿(yan)線升級(ji)潛力大(da)小(xiao)的(de)決定(ding)性因(yin)素。比如(ru)說北(bei)京(jing)輕軌一(yi)(yi)開(kai)通(tong)，兩側(ce)2公里內的(de)住(zhu)宅均價(jia)(jia)就上漲了(le)10-20%；而天津的(de)地(di)鐵開(kai)通(tong)時(shi)，周邊房(fang)(fang)價(jia)(jia)卻沒有這(zhe)么明顯(xian)變化，反(fan)而是(shi)(shi)經濟開(kai)發(fa)區因(yin)為“環渤海戰略”房(fang)(fang)價(jia)(jia)大(da)幅上揚(yang)，進(jin)而帶動一(yi)(yi)批(pi)房(fang)(fang)產投(tou)資(zi)資(zi)金進(jin)入天津，推動了(le)后兩季均價(jia)(jia)的(de)大(da)幅上揚(yang)。可見地(di)鐵沿(yan)線的(de)投(tou)資(zi)價(jia)(jia)值高并不是(shi)(shi)一(yi)(yi)定(ding)的(de)。在(zai)選擇(ze)投(tou)資(zi)時(shi)，應充分考(kao)慮城市(shi)的(de)潛在(zai)住(zhu)房(fang)(fang)需求(qiu)量和城市(shi)的(de)大(da)投(tou)資(zi)環境。

地鐵房需要提(ti)前考慮的環境因(yin)素有：

1、城市(shi)經(jing)濟(ji)是否能保(bao)持穩(wen)定(ding)增長?

2、未來房(fang)產政策是(shi)否(fou)(fou)有(you)所調整?是(shi)否(fou)(fou)有(you)更多的有(you)力政策保(bao)證房(fang)產的價值的上升?

3、這一地(di)區是(shi)否是(shi)政府規(gui)劃發展(zhan)的地(di)區?

4、房產周邊(bian)是否有完善的(de)生(sheng)活配套(tao)?

二、分析價格成長空間

實際上地鐵房已經存(cun)在(zai)一定的泡(pao)沫，衡量它是否還具有投資(zi)價(jia)值，是否在(zai)正常的投資(zi)價(jia)值增長(chang)范圍內(nei)，這些需要通過客觀(guan)的數據來衡量。

建(jian)議在關注(zhu)未(wei)來價(jia)格上漲空(kong)間(jian)方面，可(ke)以(yi)參考(kao)以(yi)下數據(ju)：

1、從城市核心向外輻射，參考同(tong)在一環形范(fan)圍內其他地區的房價。

2、計算本(ben)地區租(zu)金與房(fang)價比，與本(ben)市平(ping)均(jun)水平(ping)及成熟社區的(de)數據做對比。如果兩(liang)個數據價格差超過30%，就應該具(ju)體分析存在差距的(de)原因；

3、樓盤開(kai)發商及物業(ye)等一些常規(gui)樓盤的比較數(shu)據在此(ci)也依舊有效。

因此地(di)鐵房(fang)不(bu)能(neng)盲目投(tou)資(zi)(zi)，需要投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)認真(zhen)地(di)考(kao)察(cha)和比較，因為房(fang)產(chan)投(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)流動性非常差(cha)，投(tou)資(zi)(zi)周期(qi)比較長，這樣(yang)投(tou)資(zi)(zi)風險(xian)的(de)(de)可控性不(bu)強，管理難度比較大，精力投(tou)放比較多。但(dan)是(shi)(shi)適當的(de)(de)房(fang)產(chan)特別是(shi)(shi)地(di)鐵房(fang)投(tou)資(zi)(zi)，在高(gao)資(zi)(zi)產(chan)人群(qun)的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)組合中還是(shi)(shi)發揮了“定海神(shen)針”的(de)(de)高(gao)價值。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家(jia)認為，地(di)鐵(tie)物業的(de)這(zhe)種(zhong)升值潛力，在(zai)(zai)中(zhong)低(di)端住(zhu)宅上將體現得更為明(ming)顯。而對于豪(hao)宅，是否在(zai)(zai)交通干道沿線意義不是很大(da)，不像普通中(zhong)低(di)端住(zhu)宅，可以因地(di)鐵(tie)的(de)橫(heng)空出(chu)世帶來前所未(wei)有的(de)機遇(yu)，而寫(xie)字樓(lou)項目(mu)從中(zhong)受益的(de)可能(neng)性更突出(chu)。

四、地鐵商鋪

地鐵商鋪作為(wei)固(gu)定資(zi)產投(tou)資(zi)，回報(bao)期應(ying)該控制(zhi)在10年左(zuo)右，地段不同決定了商鋪的(de)投(tou)資(zi)發展(zhan)方向(xiang)不同，回報(bao)期也就有較(jiao)大差(cha)別，盲(mang)目投(tou)資(zi)必然(ran)會造成損失(shi)。理性的(de)購(gou)房者應(ying)當更關注樓盤(pan)物業本身的(de)規劃設計(ji)和(he)綜合品質。

五、地鐵上蓋物業

有公開數據資(zi)料(liao)顯示，地鐵上(shang)(shang)蓋物(wu)業價格平均要高(gao)于同片區同等素質物(wu)業30%以上(shang)(shang)。一(yi)項統(tong)計數據表(biao)明，在國際城市(shi)規劃中，地鐵上(shang)(shang)蓋物(wu)業已(yi)經成為(wei)發展潛力最(zui)大(da)、實(shi)用(yong)程度最(zui)高(gao)、抗風險能力最(zui)強的城市(shi)高(gao)效(xiao)物(wu)業形式。地鐵上(shang)(shang)蓋物(wu)業即結合地鐵站點的建(jian)設向(xiang)上(shang)(shang)拓展空間，構建(jian)軌道站點綜合體(ti)，將(jiang)交通接駁、商業、辦(ban)公、居住等需求整(zheng)體(ti)化(hua)解決，實(shi)現最(zui)大(da)化(hua)的土地利(li)用(yong)。

六、謹防透支其未來的房價

對于購房(fang)者而(er)(er)言，如果是(shi)自住型(xing)購房(fang)，出于居(ju)住習慣或者辦公需要，當然可以持有，而(er)(er)對于部分投(tou)資(zi)型(xing)的(de)(de)(de)客(ke)戶而(er)(er)言，必須考慮較長(chang)時(shi)間的(de)(de)(de)資(zi)金(jin)風險，在資(zi)金(jin)實力(li)比較強(qiang)的(de)(de)(de)情(qing)況下(xia)，持有作為長(chang)期(qi)投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)產品或許可行，但是(shi)并不是(shi)一個(ge)很(hen)好(hao)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)渠道。在“地鐵(tie)房(fang)”普遍(bian)上漲的(de)(de)(de)情(qing)況下(xia)，有可能會(hui)透支其未來的(de)(de)(de)房(fang)價，即在輕軌交付之后(hou)，其房(fang)價的(de)(de)(de)上升仍然需要一個(ge)過程，而(er)(er)此時(shi)已(yi)經有些漲得過頭(tou)了，所以購房(fang)還需冷靜，謹慎購買。