商業地產模式有哪些

一、只租不售

這(zhe)一(yi)類通(tong)(tong)(tong)常把物業(ye)建成(cheng)以(yi)后(hou)形成(cheng)獨立(li)的(de)產(chan)權，通(tong)(tong)(tong)常招商合作(zuo)，以(yi)租(zu)金(jin)作(zuo)為主要(yao)的(de)收(shou)入來(lai)源，目(mu)的(de)是什么呢?是通(tong)(tong)(tong)過產(chan)權形成(cheng)之后(hou)，物業(ye)通(tong)(tong)(tong)過商業(ye)運(yun)營包裝(zhuang)進入資(zi)本(ben)市場，獲取良好(hao)的(de)融(rong)(rong)資(zi)，這(zhe)個(ge)金(jin)融(rong)(rong)市場一(yi)般來(lai)說有多(duo)次(ci)融(rong)(rong)資(zi)，第一(yi)次(ci)通(tong)(tong)(tong)常都是我們講的(de)銀行的(de)抵押融(rong)(rong)資(zi)；第二次(ci)經濟評估會是我們講的(de)基(ji)金(jin)會、信用憑證(zheng)等等這(zhe)些(xie)融(rong)(rong)資(zi)，以(yi)后(hou)每次(ci)經過價值(zhi)不(bu)斷(duan)包裝(zhuang)以(yi)后(hou)，融(rong)(rong)資(zi)不(bu)斷(duan)的(de)縮短，這(zhe)是第一(yi)種模(mo)式(shi)。

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2、直接出售

這(zhe)種模式(shi)是商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)最原始(shi)(shi)的(de)模式(shi)，隨著(zhu)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)逐漸的(de)火爆，單純的(de)出售開(kai)(kai)(kai)始(shi)(shi)不再適(shi)應商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)發(fa)(fa)展(zhan)。由于(yu)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)具有“總價高(gao)、利潤(run)率及開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)風險(xian)較高(gao)、投(tou)(tou)資回(hui)收期(qi)長(chang)”等特點(dian)，使(shi)有能(neng)力(li)全額購買商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)投(tou)(tou)資者實在(zai)少而(er)甚少；即使(shi)有能(neng)力(li)購買，理性的(de)投(tou)(tou)資者也(ye)不愿將(jiang)大(da)筆資金(jin)積壓(ya)在(zai)投(tou)(tou)資回(hui)收期(qi)如此漫長(chang)的(de)項目上。這(zhe)使(shi)得開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)在(zai)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)時(shi)不免會面臨兩難(nan)局面。一難(nan)是，開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)用于(yu)整體(ti)(ti)出售時(shi)，難(nan)找到買家，開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)資金(jin)無法(fa)回(hui)籠；二(er)難(nan)是，自己(ji)經營時(shi)，不得不由于(yu)投(tou)(tou)資回(hui)收期(qi)過長(chang)而(er)承受巨大(da)的(de)資金(jin)壓(ya)力(li)，無法(fa)盡(jin)快回(hui)收資金(jin)投(tou)(tou)入其(qi)他項目的(de)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)，影響整體(ti)(ti)運作。開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)為了解決(jue)自身的(de)困境，不得不想辦法(fa)在(zai)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)經營模式(shi)上有所創新。于(yu)是大(da)部分高(gao)檔寫字(zi)樓都采用只租不售或租售并(bing)舉的(de)方式(shi)入市。

三、租售結合

這(zhe)種(zhong)通常是(shi)(shi)投資商和(he)(he)開(kai)發商把(ba)(ba)其中的(de)(de)(de)(de)部分(fen)物業出(chu)租(zu)；另(ling)一方(fang)面銷(xiao)(xiao)售(shou)，也(ye)有兩種(zhong)方(fang)式(shi)，一種(zhong)是(shi)(shi)底層銷(xiao)(xiao)售(shou)，最(zui)典型的(de)(de)(de)(de)就是(shi)(shi)大連萬(wan)達，把(ba)(ba)一樓留下來，二樓三樓賣(mai)給(gei)沃(wo)爾瑪(ma)，其實(shi)大連萬(wan)達嘗到很多的(de)(de)(de)(de)甜頭(tou)，那一層銷(xiao)(xiao)售(shou)價(jia)格通常是(shi)(shi)市場價(jia)的(de)(de)(de)(de)兩到三倍(bei)，最(zui)高的(de)(de)(de)(de)賣(mai)到十九萬(wan)一平米，沃(wo)爾瑪(ma)主力店起(qi)(qi)了(le)(le)很重要的(de)(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)用。這(zhe)個作(zuo)(zuo)用我(wo)信它為“拖”，這(zhe)個“拖”實(shi)際(ji)上當(dang)的(de)(de)(de)(de)好，為了(le)(le)沃(wo)爾瑪(ma)價(jia)值的(de)(de)(de)(de)提升(sheng)，它是(shi)(shi)主力店，或者是(shi)(shi)遠期的(de)(de)(de)(de)回報起(qi)(qi)了(le)(le)決(jue)定(ding)性的(de)(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)用。為什么租(zu)售(shou)結合呢？大多數是(shi)(shi)迫于資金的(de)(de)(de)(de)壓(ya)力，通過賣(mai)掉一部分(fen)后(hou)(hou)套現，租(zu)的(de)(de)(de)(de)部分(fen)也(ye)為后(hou)(hou)期的(de)(de)(de)(de)資本融(rong)資留下后(hou)(hou)路，這(zhe)是(shi)(shi)住(zhu)宅(zhai)地產(chan)的(de)(de)(de)(de)開(kai)發模式(shi)和(he)(he)商業地產(chan)開(kai)發模式(shi)的(de)(de)(de)(de)比較(jiao)。

規劃設計商業地產要注意什么

一、交通體系

規劃設計中最(zui)重(zhong)要(yao)的是(shi)交通體(ti)系(xi)。第一是(shi)平面(mian)交通體(ti)系(xi)，人車(che)(che)要(yao)分流(liu)(liu)，人流(liu)(liu)出入的大門口(kou)不(bu)(bu)要(yao)緊挨著車(che)(che)出入口(kou)。第二考慮垂直交通體(ti)系(xi)要(yao)合(he)(he)理，方(fang)便人流(liu)(liu)上下。第三卸(xie)貨區要(yao)合(he)(he)理安排。多(duo)數做法是(shi)放在地下室，保證地面(mian)整潔，消費(fei)者看(kan)不(bu)(bu)到貨車(che)(che)，尤其是(shi)建材(cai)、超(chao)市等，這樣比(bi)較方(fang)便顧客。

二、高度和荷載

不同(tong)的(de)(de)產品對高度(du)、荷(he)載的(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求是截然不同(tong)的(de)(de)。超市最(zui)少要(yao)(yao)(yao)1噸(dun)，圖書要(yao)(yao)(yao)2噸(dun)，建材(cai)要(yao)(yao)(yao)4噸(dun)。做餐飲樓(lou)板要(yao)(yao)(yao)降(jiang)板，要(yao)(yao)(yao)排(pai)油，排(pai)水。不考慮是行不通的(de)(de)。所以招商在前面，設(she)計(ji)就更合(he)理一些。

三、成本控制

1、集權控制

選擇施工隊(dui)伍，招投標(biao)，集(ji)中采(cai)購，都以(yi)集(ji)權控制(zhi)為主，各(ge)(ge)(ge)公司、各(ge)(ge)(ge)部門(men)各(ge)(ge)(ge)自為政是控制(zhi)不好成本的。

2、準決算管理

所(suo)有項目全部施工圖出齊(qi)，預(yu)算做好，與施工單位簽訂準決(jue)算合(he)同，凡是(shi)沒(mei)有圖紙變更，就不再決(jue)算，這樣可以(yi)很好堵塞內部管理(li)的漏洞。

3、從設計上(shang)控(kong)制成本

成(cheng)本控制(zhi)(zhi)的關鍵(jian)是設(she)計(ji)成(cheng)本控制(zhi)(zhi)，要實行帶造價(jia)控制(zhi)(zhi)的圖紙設(she)計(ji)，才能真正把好成(cheng)本關。

四、物業管理

物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)是購物中心(xin)能否保值升值的(de)關鍵。購物中心(xin)的(de)物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)不同(tong)于住宅的(de)物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)。商業(ye)物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)很重要(yao)一(yi)(yi)點內容，就是需要(yao)補充招(zhao)(zhao)商。任何(he)一(yi)(yi)個(ge)店(dian)的(de)招(zhao)(zhao)商工作(zuo)結(jie)束后，并不意(yi)味著招(zhao)(zhao)商就結(jie)束了。所有(you)的(de)商店(dian)在開業(ye)一(yi)(yi)年(nian)內，租戶(hu)置(zhi)換率達(da)到20%-40%，只(zhi)有(you)等到開業(ye)三(san)年(nian)穩定(ding)后，租戶(hu)置(zhi)換率才可能降至2%-3%。