買二(er)(er)手(shou)房流程 二(er)(er)手(shou)房交(jiao)易流程圖 二(er)(er)手(shou)房收(shou)房驗房注(zhu)意(yi)事項

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦(ban)理過戶(hu)手續

4、繳納稅費

5、辦理(li)產權轉(zhuan)移手續

6、銀行貸款

7、銀行打款完成交易(yi)

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只塑料洗臉(lian)盆--用于(yu)驗收下(xia)水管道(dao) ；1只(zhi)小榔頭--用于驗收房子(zi)墻體與(yu)地面(mian)是否空(kong)鼓 ；1只塞(sai)尺(chi)--用于測裂縫的寬度 ；1只5米卷(juan)尺(chi)--用于(yu)測量房子的凈高(gao) ；1只萬用表---用于測試各(ge)個強電插座(zuo)及弱電類是否(fou)暢(chang)通(tong) ；1只計算(suan)器---用(yong)于計算數據 ；1只水(shui)筆(bi)--用(yong)于(yu)簽(qian)字 ；1把掃帚--用于打掃(sao)室內衛(wei)生 ；1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝(zhuang)繩--用于時間(jian)長，可休息一下(xia)及預(yu)先封閉下(xia)水管道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘(zhong)頭，建議(yi)早晨8：30去或下午(wu)2：30去。

（1）去物業(ye)部門查(cha)看資料部分(fen)，分(fen)別有以下幾份資料需要查(cha)驗： A房屋(wu)的《住宅質量保(bao)證書》--可(ke)帶走 B《住宅使用說(shuo)明(ming)書》--可帶走 C《竣工驗收備(bei)案表》 D面積實測表(biao) E管線分布竣工圖(tu)（水(shui)、強電、弱(ruo)電、結構）--可(ke)帶(dai)走 如果房產商準備充(chong)分的話，一般(ban)10分鐘即可查(cha)看完資料。

（2）核實面積(ji)、合(he)同(tong)及價錢多退少補(bu)問題。確(que)認(ren)售樓合(he)同(tong)附圖與(yu)現實是否(fou)一(yi)致，結構是否(fou)和(he)原設計(ji)圖相(xiang)同(tong)，房(fang)屋面積(ji)是否(fou)經過(guo)房(fang)地產(chan)部門實際測(ce)量(liang)，與(yu)合(he)同(tong)簽(qian)訂面積(ji)是否(fou)有(you)差(cha)異。（先查(cha)看(kan)售房(fang)合(he)同(tong)，看(kan)之間的誤差(cha)為多少，一(yi)般為3%，3%之內不考慮(lv)，超出部分進行處理，）以雙方簽定合同為準.一般這(zhe)個(ge)時(shi)間(jian)因人而變，時(shi)間(jian)為30--40分鐘. 看完那些資料后(hou)，基本就可以去驗收房子了， 提示:暫且先(xian)不(bu)要交付一些物(wu)(wu)業費(fei)用及相關費(fei)用，此時物(wu)(wu)業會催(cui)促你來交付，可(ke)同他們(men)交流(liu)，驗收好后，再交付費(fei)用.從物業處拿(na)鑰匙，分別(bie)應該有樓層(ceng)鑰匙、進(jin)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表(biao)、電(dian)表(biao)（若有遠程抄表(biao)另）等幾把。

（3）同物(wu)業人員一起去驗收房(fang)子。 1）詳細檢查房屋質量，包括(kuo)門窗、陽臺(tai)等部位有無開裂現(xian)象； 2）檢查(cha)墻體(ti)平整(zheng)度、是(shi)(shi)否(fou)滲水、是(shi)(shi)否(fou)有(you)(you)裂縫 提(ti)示：特別(bie)是(shi)(shi)查(cha)看一些墻體(ti)是(shi)(shi)否(fou)有(you)(you)水跡(ji)，特別(bie)是(shi)(shi)一些山墻、廚房衛生頂面(mian)、外(wai)墻等地(di)方(fang)，如有(you)(you)的話(hua)，務(wu)必(bi)盡(jin)快查(cha)明原(yuan)因。 3)仔(zi)細(xi)檢查地面 仔(zi)細(xi)檢查地面有無空殼開裂情況。4）水(shui)(shui)電煤暢(chang)通情況和能(neng)否正(zheng)常使用。大開龍頭查漏堵，盡可能(neng)讓水(shui)(shui)流大一點、急(ji)一點，一來(lai)看看水(shui)(shui)壓(ya)，二來(lai)試試排水(shui)(shui)速度。 5）驗收下(xia)(xia)水(shui)情況，先用(yong)面盆(pen)盛水(shui)，再向各個下(xia)(xia)水(shui)處灌水(shui)，分別是臺(tai)盆(pen)下(xia)(xia)水(shui)、浴(yu)缸(gang)下(xia)(xia)水(shui)、馬桶下(xia)(xia)水(shui)、廚房和衛生(sheng)及陽臺(tai)地漏等，基本是每個下(xia)(xia)水(shui)口應灌入(ru)兩盆(pen)水(shui)左右，應聽到咕嚕嚕的聲(sheng)音和表面無積水(shui)。 6）驗(yan)收地面下(xia)水(shui)情(qing)況(kuang)。在廁衛(wei)放水(shui)，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好(hao)樓下的業主在(zai)24小時后查看其家廁衛的天花。 7）核(he)對買(mai)賣合同上注明的設施(shi)、設備等(deng)是否(fou)有遺漏、品牌、數量是否(fou)相符；8）測(ce)量(liang)一(yi)下樓宇(yu)的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shu)據來源地點與具體數(shu)據，最好把(ba)水(shui)表、電表數(shu)字(zi)、樓高(gao)、馬(ma)桶坑距、浴缸(gang)長(chang)度和寬度、沖淋(lin)房尺寸、吊(diao)頂高(gao)度都記(ji)在(zai)一個自己(ji)的(de)小本(ben)子(zi)(zi)上，同時把(ba)一些驗收房子(zi)(zi)的(de)數(shu)據和問題寫在(zai)物(wu)業公司(si)提供(gong)的(de)紙張上。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案(an)及期限(xian)達成書(shu)(shu)面協議→業(ye)主簽署(shu)《住交接單》。 同時(shi)要求，開發商(shang)在交房(fang)時(shi)向(xiang)業(ye)主提供(gong)的《竣工(gong)驗(yan)收(shou)備(bei)案(an)表(biao)》、《住宅質量(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)(shu)》和《住宅使用說明書(shu)(shu)》必須為原件而不是復(fu)印件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房(fang)屋的產(chan)權人(ren)在一個以(yi)上，對此購房(fang)者需(xu)要和該房(fang)所有(you)產(chan)權人(ren)簽(qian)訂(ding)(ding)房(fang)屋買賣(mai)合(he)同。若買受人(ren)與其簽(qian)訂(ding)(ding)的買賣(mai)合(he)同未在其他共有(you)產(chan)權人(ren)同意的情況下視為是交易無(wu)效(xiao)。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)(fang)產證是證明房(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)對房(fang)(fang)(fang)屋享(xiang)有(you)(you)所(suo)(suo)有(you)(you)權的唯一憑證，沒(mei)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產證的房(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)易時對買受人來說有(you)(you)極大詐騙風險(xian)。房(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)可能(neng)有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產證而將其抵押或轉(zhuan)賣，即使現在(zai)沒(mei)有(you)(you)將來辦理取得后，房(fang)(fang)(fang)主(zhu)(zhu)還(huan)可以(yi)抵押和轉(zhuan)賣。所(suo)(suo)以(yi)在(zai)購(gou)買二手房(fang)(fang)(fang)時最好選擇有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產證的房(fang)(fang)(fang)屋進行交(jiao)易。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個(ge)面(mian)(mian)(mian)積(ji)既是(shi)包括建筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)、使(shi)用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)和房內(nei)的實(shi)際面(mian)(mian)(mian)積(ji)，在房屋產(chan)權(quan)證上一般標明的是(shi)建筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)，為了保險起見，最好的辦法是(shi)親自測驗(yan)量一下房屋內(nei)從墻角(jiao)到墻角(jiao)的面(mian)(mian)(mian)積(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房屋的戶型是(shi)否合(he)(he)理，有(you)(you)沒有(you)(you)特別不適合(he)(he)居住的缺點；管線是(shi)否太(tai)多或(huo)者(zhe)走(zou)線不合(he)(he)理；天花(hua)板是(shi)否有(you)(you)滲水的痕跡；墻壁是(shi)否有(you)(you)爆裂或(huo)者(zhe)脫皮等明顯的問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用屋(wu)頂平臺(tai)、走廊的(de)情況，或者屋(wu)內是否(fou)有搭建的(de)小閣樓；是否(fou)改動過房屋(wu)的(de)內外部結(jie)構，如將陽(yang)臺(tai)改成(cheng)臥(wo)室(shi)或廚房、將一(yi)間分隔成(cheng)兩(liang)間等，陽(yang)臺(tai)是否(fou)是業主自(zi)己封閉(bi)的(de)，這涉及(ji)到(dao)面積如何計算的(de)問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房(fang)(fang)交易(yi)過(guo)程(cheng)中(zhong)(zhong)(zhong)，大(da)(da)部分購房(fang)(fang)者都是在房(fang)(fang)屋中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)公司選擇房(fang)(fang)源，有的中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)公司也為買賣雙方托管購房(fang)(fang)款，但個(ge)別(bie)中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)公司將(jiang)客戶購房(fang)(fang)資(zi)金挪作(zuo)他用(yong)，加(jia)大(da)(da)了買賣雙方的交易(yi)風險。如中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)卷款逃逸或資(zi)不抵(di)債，房(fang)(fang)屋交易(yi)人索款無望，造(zao)成巨大(da)(da)的經濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施騙(pian)者(zhe)(zhe)多是偽造虛假身(shen)份，利用(yong)簽(qian)訂(ding)二手房買賣(mai)合同為誘餌，在辦理房屋更名過(guo)戶手續(xu)之前向購房者(zhe)(zhe)索要定金及(ji)部分或全部購房款，一(yi)旦購房者(zhe)(zhe)交付款項，施騙(pian)者(zhe)(zhe)便逃(tao)之夭夭，使購房者(zhe)(zhe)即未得(de)到房屋還損失了購房款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙(pian)者多為交(jiao)易(yi)房屋(wu)(wu)的(de)承(cheng)租人，其利用能(neng)自由出入交(jiao)易(yi)房屋(wu)(wu)的(de)有(you)利條件，偽造房屋(wu)(wu)產權證，通過信(xin)息站刊登虛假的(de)賣房信(xin)息，造成購房者誤以為施騙(pian)者就是房屋(wu)(wu)所有(you)權人，向其交(jiao)納定金(jin)或購房款，因此(ci)上當(dang)受騙(pian)。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施(shi)(shi)騙(pian)者利用銀行貸款(kuan)審批程序實(shi)施(shi)(shi)詐騙(pian)行為，騙(pian)取交(jiao)易房屋(wu)。

相對(dui)于(yu)購(gou)房(fang)者來說，買二手房(fang)最大(da)的(de)好處就(jiu)是(shi)可以(yi)直(zhi)接拎包入住，省去了一(yi)(yi)大(da)部(bu)分的(de)裝修麻煩事兒(er)。其(qi)實買二手房(fang)本(ben)身也很麻煩，因(yin)此建議購(gou)房(fang)者在購(gou)買二手房(fang)過程(cheng)中要多(duo)注(zhu)意，參考一(yi)(yi)些二手房(fang)購(gou)買事項也是(shi)很有(you)利的(de)。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)房產(chan)交(jiao)易(yi)中(zhong)因交(jiao)房而產(chan)生的(de)(de)糾紛主要表現于水、電、煤(mei)氣及其附屬設施和房屋裝(zhuang)修等方面。如果在(zai)買賣雙(shuang)方的(de)(de)《房地產(chan)買賣合同》中(zhong)，對上述情形予以關注(zhu)，那么在(zai)實際的(de)(de)房屋交(jiao)接過(guo)程(cheng)中(zhong)，這樣的(de)(de)矛盾會在(zai)很(hen)大程(cheng)度上被避免。因此，為(wei)盡可能(neng)的(de)(de)減(jian)少今(jin)后的(de)(de)麻煩建議購房者在(zai)交(jiao)房時(shi)注(zhu)意以下事項。

1、結清水表賬單

大多數的(de)(de)房(fang)(fang)產上下家(jia)不需要(yao)辦理水(shui)(shui)表(biao)過戶手(shou)續(xu)。但在(zai)(zai)交房(fang)(fang)時根據買賣(mai)合同的(de)(de)約定，雙方須要(yao)進行抄(chao)表(biao)讀數，并(bing)按實(shi)際的(de)(de)抄(chao)表(biao)數由業主結清(qing)所欠費(fei)(fei)用(yong)。建(jian)議買房(fang)(fang)在(zai)(zai)交房(fang)(fang)前要(yao)詢問(wen)賣(mai)房(fang)(fang)是(shi)否已付清(qing)水(shui)(shui)費(fei)(fei)，交房(fang)(fang)當日(ri)要(yao)求(qiu)上家(jia)攜帶好近(jin)期的(de)(de)水(shui)(shui)費(fei)(fei)賬單，并(bing)可以(yi)撥打相關(guan)機構查詢該(gai)房(fang)(fang)產已往(wang)的(de)(de)水(shui)(shui)費(fei)(fei)欠繳(jiao)情(qing)況。

2、告知電表狀況

在交(jiao)房(fang)(fang)時建(jian)議買房(fang)(fang)者親自查驗電(dian)表是(shi)否有(you)移動(dong)改(gai)裝的痕跡。在實際操(cao)作中，現新建(jian)商品(pin)房(fang)(fang)的電(dian)表戶名基(ji)本為業(ye)主本人(ren)或是(shi)開發商名字(zi)。在辦(ban)理交(jiao)房(fang)(fang)手(shou)續時除雙(shuang)方(fang)(fang)核對電(dian)表讀數(shu)外，還須雙(shuang)方(fang)(fang)攜(xie)帶本人(ren)身份證件、房(fang)(fang)產證、私章(zhang)等前往所在地電(dian)力營業(ye)廳辦(ban)理電(dian)表過戶更名手(shou)續，并(bing)結清該電(dian)表的所有(you)欠費。

3、辦理煤氣過戶

按(an)照(zhao)煤氣(qi)公司的(de)(de)規定，上下家(jia)必須憑《房屋買賣合同》其中(zhong)須寫明本房價已(yi)包含煤氣(qi)設施費或(huo)該煤氣(qi)設備無償(chang)轉讓的(de)(de)證明文字，以及上下家(jia)的(de)(de)身份(fen)證，上家(jia)近期的(de)(de)煤氣(qi)費賬(zhang)單，雙方親(qin)自到(dao)燃氣(qi)部門辦理過戶更名(ming)手續。對于沒有約定或(huo)約定不清的(de)(de)，燃氣(qi)部門將拒(ju)絕(jue)辦理。

4、有線電視過戶

有(you)線(xian)電(dian)視實(shi)行一(yi)戶一(yi)卡制，如遇上家拖欠費(fei)用的(de)(de)情(qing)況，時間一(yi)長，有(you)線(xian)站會(hui)作(zuo)封端(duan)處理。因此在交(jiao)房(fang)(fang)時買房(fang)(fang)可(ke)要求賣(mai)方提(ti)交(jiao)交(jiao)房(fang)(fang)當年的(de)(de)有(you)線(xian)電(dian)視費(fei)收據憑證及有(you)線(xian)電(dian)視初裝憑證。買房(fang)(fang)憑上述兩樣資(zi)料和新的(de)(de)房(fang)(fang)地(di)產權證，即可(ke)到房(fang)(fang)屋所在地(di)的(de)(de)區有(you)線(xian)電(dian)視公司辦理過(guo)戶手續。

5、結清電話，寬帶費用

如果買房無需延用賣房的電(dian)(dian)話(hua)(hua)(hua)號(hao)碼，則(ze)上家(jia)可以(yi)去電(dian)(dian)信(xin)公司注銷或遷移該(gai)號(hao)碼，然(ran)后下家(jia)另外自行申請(qing)安裝電(dian)(dian)話(hua)(hua)(hua)。如果買房需要延用賣房的電(dian)(dian)話(hua)(hua)(hua)號(hao)碼，則(ze)買賣雙方一起(qi)到電(dian)(dian)信(xin)部(bu)門辦理過(guo)戶手(shou)續(xu)，并以(yi)交(jiao)房當日為準結(jie)算話(hua)(hua)(hua)費賬(zhang)單。至于寬帶費用以(yi)交(jiao)房當日為準并以(yi)上月賬(zhang)單結(jie)算。

6、結算維修資金

按(an)照房地(di)產管理部門的規定，住宅轉讓時，維修資(zi)金(jin)(jin)賬戶中余款是不予退還的，因此賣方(fang)憑《商(shang)品住宅維修資(zi)金(jin)(jin)結算(suan)交割單》綠色聯可向(xiang)買(mai)房按(an)實結算(suan)或贈(zeng)送(song)給下家。同時維修資(zi)金(jin)(jin)的所有人更名為買(mai)方(fang)。

7、物業更名及結算物業管理費用

建議買賣雙方(fang)到房屋(wu)所在地的物業(ye)管(guan)理(li)(li)公司辦理(li)(li)以交(jiao)房當(dang)日(ri)為(wei)準結(jie)算物業(ye)管(guan)理(li)(li)費(fei)。同時買房辦理(li)(li)物業(ye)進(jin)戶手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽約時，請各位業主(zhu)與買家把附(fu)送(song)的(de)物品(pin)列(lie)(lie)明(ming)清單及數量，對于一(yi)些家電(dian)產品(pin)建議(yi)列(lie)(lie)明(ming)型號(hao)、牌子(zi)等(deng)，方便收樓時核對物品(pin)是否(fou)與合同(tong)相符(fu)。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別對于(yu)樓齡長的(de)物業)；檢查(cha)水、電是(shi)(shi)否(fou)正常，用水通(tong)道(dao)是(shi)(shi)否(fou)暢通(tong)等。檢查(cha)室內各項設備是(shi)(shi)否(fou)工作正常，如有任何問題舊業主須配(pei)合新業主維修，否(fou)則可能新業主要承擔(dan)負責。

3、收樓證明是否齊全

對于一(yi)些多年(nian)未入(ru)住(zhu)的(de)新樓，購(gou)房者收樓時要檢(jian)查驗收樓盤交付使用的(de)證件(jian)是否齊備，同(tong)時對于一(yi)些所謂收樓費用，例如維(wei)修基(ji)金等，必須(xu)清晰知(zhi)道業(ye)主是否曾繳(jiao)交過，以免造成(cheng)自(zi)己的(de)損失。

4、戶籍是否遷出

對于名校(xiao)物(wu)業(ye)，有部(bu)分(fen)的原業(ye)主把物(wu)業(ye)出售(shou)，但戶(hu)籍(ji)仍(reng)掛在(zai)已出售(shou)的物(wu)業(ye)，新(xin)業(ye)主在(zai)收樓時，如果想用該(gai)物(wu)業(ye)的戶(hu)籍(ji)時，及時要求對方按時把戶(hu)籍(ji)遷(qian)出，否則新(xin)業(ye)主無法找派出所(suo)接(jie)收戶(hu)籍(ji)。

5、發票是否齊全

買家(jia)成功收樓后，通常客戶(hu)(hu)都要(yao)辦理一些過戶(hu)(hu)手續(xu)，例如過戶(hu)(hu)的(de)稅單(dan)、有(you)線電視、電話(hua)、網絡等轉名手續(xu)的(de)發票是否(fou)齊全(quan)，否(fou)則買家(jia)無法使用相關的(de)服務(wu)。