買二(er)手(shou)房(fang)流程 二(er)手(shou)房(fang)交易(yi)流程圖 二(er)手(shou)房(fang)收房(fang)驗(yan)房(fang)注意事項(xiang)

一、購買二手房流程

1、看房

2、簽合同

3、辦理過(guo)戶手(shou)續

4、繳納稅費

5、辦理產權轉移手續(xu)

6、銀行貸款

7、銀(yin)行打款(kuan)完(wan)成交(jiao)易

二、二手房收房驗房流程

1、需要帶的工具： 1只(zhi)塑料洗臉盆--用于驗收下水管道 ；1只小榔頭--用于驗收房子墻體與(yu)地面(mian)是(shi)否空鼓(gu) ；1只塞尺(chi)--用于測(ce)裂縫的寬度 ；1只5米卷尺(chi)--用(yong)于測(ce)量房(fang)子的(de)凈高 ；1只萬用表---用于測試(shi)各個強(qiang)電(dian)(dian)插座及弱電(dian)(dian)類是否暢通 ；1只計算器---用于(yu)計算數據(ju) ；1只水(shui)筆--用(yong)于簽(qian)字 ；1把(ba)掃(sao)帚--用于打掃室內衛生 ；1只(zhi)小凳子和一些報(bao)紙、塑(su)料帶，包(bao)裝繩--用于時間長，可休息一(yi)下及預先(xian)封閉下水管(guan)道。

2、正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭，建議早(zao)晨(chen)8：30去或下午2：30去。

（1）去物業(ye)部(bu)門查看資(zi)料部(bu)分，分別有以下幾(ji)份資(zi)料需要查驗： A房屋(wu)的《住(zhu)宅(zhai)質(zhi)量保證書(shu)》--可帶走(zou) B《住(zhu)宅使用說明書》--可(ke)帶走 C《竣工驗收(shou)備案表》 D面積實測表 E管線分布竣工圖（水、強電、弱電、結構）--可帶走(zou) 如果(guo)房產商準備充分(fen)的話，一般10分鐘即可查(cha)看完資(zi)料。

（2）核實面積、合同(tong)及價(jia)錢多退(tui)少補問題。確認售(shou)(shou)樓合同(tong)附圖與現(xian)實是(shi)(shi)(shi)否一(yi)(yi)致(zhi)，結構(gou)是(shi)(shi)(shi)否和原設計圖相同(tong)，房屋面積是(shi)(shi)(shi)否經過(guo)房地產部門(men)實際測量，與合同(tong)簽訂(ding)面積是(shi)(shi)(shi)否有差異。（先查看(kan)售(shou)(shou)房合同(tong)，看(kan)之間(jian)的(de)誤(wu)差為多少，一(yi)(yi)般為3%，3%之內(nei)不(bu)考(kao)慮，超出部分(fen)進行處理，）以雙方簽定合同為準.一般這個時(shi)間(jian)因人而變(bian)，時(shi)間(jian)為30--40分鐘. 看完(wan)那些資料后，基本就可(ke)以去驗(yan)收房(fang)子(zi)了， 提(ti)示:暫且先不(bu)要交(jiao)(jiao)付一(yi)些物業費(fei)用(yong)及相(xiang)關費(fei)用(yong)，此時(shi)物業會(hui)催促你來交(jiao)(jiao)付，可同他(ta)們交(jiao)(jiao)流，驗(yan)收(shou)好后，再交(jiao)(jiao)付費(fei)用(yong).從物業(ye)處拿鑰(yao)匙(chi)，分(fen)別應(ying)該有(you)樓層(ceng)鑰(yao)匙(chi)、進戶(hu)門鑰(yao)匙(chi)、信(xin)箱鑰(yao)匙(chi)、水(shui)表、電表（若有(you)遠程(cheng)抄表另）等幾把。

（3）同物業人員(yuan)一(yi)起去驗收房子。 1）詳(xiang)細檢查房屋(wu)質量，包括門窗、陽臺(tai)等部(bu)位有無開裂現象(xiang)； 2）檢查(cha)(cha)墻體(ti)平整(zheng)度、是(shi)否滲水、是(shi)否有裂(lie)縫 提示：特別是(shi)查(cha)(cha)看一些(xie)墻體(ti)是(shi)否有水跡，特別是(shi)一些(xie)山墻、廚房衛(wei)生頂面、外墻等地方(fang)，如有的話，務必盡快查(cha)(cha)明原因。 3)仔細(xi)檢(jian)查地面(mian) 仔細(xi)檢(jian)查地面(mian)有無空殼開裂情況。4）水電煤暢(chang)通情(qing)況(kuang)和能(neng)否正常使用。大(da)開龍頭(tou)查漏堵，盡可(ke)能(neng)讓水流大(da)一(yi)點、急一(yi)點，一(yi)來(lai)看看水壓，二來(lai)試試排水速(su)度。 5）驗收(shou)下(xia)水(shui)(shui)情況(kuang)，先用面盆(pen)盛(sheng)水(shui)(shui)，再向各個下(xia)水(shui)(shui)處灌水(shui)(shui)，分(fen)別是臺(tai)盆(pen)下(xia)水(shui)(shui)、浴缸下(xia)水(shui)(shui)、馬桶下(xia)水(shui)(shui)、廚房(fang)和衛生及陽臺(tai)地漏(lou)等，基本(ben)是每個下(xia)水(shui)(shui)口應(ying)灌入兩盆(pen)水(shui)(shui)左右，應(ying)聽到咕(gu)嚕嚕的聲(sheng)音和表面無積水(shui)(shui)。 6）驗收(shou)地面下水情況。在廁(ce)衛(wei)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的(de)業(ye)主(zhu)在24小(xiao)時后查看其家廁衛的天(tian)花。 7）核對(dui)買賣合同上注(zhu)明(ming)的設施、設備等是(shi)否有(you)遺漏、品牌、數(shu)量是(shi)否相符；8）測(ce)量一下樓宇(yu)的(de)層高，用5米卷尺即(ji)可，采樣數(shu)據(ju)來源(yuan)地點與(yu)具體數(shu)據(ju)，最好把水表(biao)、電表(biao)數(shu)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和(he)寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都(dou)記在一個自己的(de)小本(ben)子上(shang)，同(tong)時(shi)把一些驗收(shou)房子的(de)數(shu)據(ju)和(he)問題寫在物業公(gong)司提供的(de)紙張上(shang)。

3、最佳收房流程。核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明→交納剩余房款→業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商并達成書面協議→根據 協議內容解決交房中存在的問題，無法在15日(ri)內(nei)解決(jue)的，雙方應當就解決(jue)方案及期限(xian)達成書面協議→業主(zhu)簽署《住(zhu)(zhu)交接單》。 同時要求，開發商在交房時向(xiang)業主(zhu)提供的《竣工(gong)驗收備(bei)案表》、《住(zhu)(zhu)宅質量保證書》和(he)《住(zhu)(zhu)宅使用說明書》必須為原件而不是(shi)復印件。

三、二手房交易注意事項

1、購買二手房注意事項之產權

（1）房屋產權是否明確

一些房(fang)屋(wu)的(de)產(chan)權(quan)人在一個以上，對此購房(fang)者需要和該房(fang)所(suo)有(you)產(chan)權(quan)人簽(qian)訂房(fang)屋(wu)買賣(mai)合同。若買受人與其簽(qian)訂的(de)買賣(mai)合同未(wei)在其他共(gong)有(you)產(chan)權(quan)人同意的(de)情況下(xia)視為是交易(yi)無效。

（2）房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)是證(zheng)(zheng)明房(fang)(fang)(fang)主對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)享有(you)所有(you)權的唯(wei)一憑(ping)證(zheng)(zheng)，沒有(you)房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)的房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)易時(shi)(shi)對買(mai)受人來(lai)說有(you)極(ji)大(da)詐騙風(feng)險(xian)。房(fang)(fang)(fang)主可(ke)能有(you)房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)而將其抵押或轉賣，即使現(xian)在(zai)沒有(you)將來(lai)辦(ban)理取得后，房(fang)(fang)(fang)主還可(ke)以(yi)(yi)抵押和轉賣。所以(yi)(yi)在(zai)購買(mai)二(er)手房(fang)(fang)(fang)時(shi)(shi)最好選擇(ze)有(you)房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)的房(fang)(fang)(fang)屋(wu)進(jin)行(xing)交(jiao)易。

2、購買二手房注意事項之房屋結構

（1）房屋的準確面積

這個面(mian)(mian)積(ji)既是包括(kuo)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)、使(shi)用面(mian)(mian)積(ji)和房(fang)內(nei)的實(shi)際面(mian)(mian)積(ji)，在(zai)房(fang)屋產權證上一般(ban)標明的是建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)，為了保(bao)險起(qi)見(jian)，最(zui)好(hao)的辦法(fa)是親(qin)自測驗量一下房(fang)屋內(nei)從(cong)墻角到墻角的面(mian)(mian)積(ji)。

（2）房屋的內部結構

看房屋的(de)戶型(xing)是(shi)(shi)否(fou)合(he)(he)理，有(you)沒有(you)特別(bie)不(bu)適合(he)(he)居住的(de)缺點；管線是(shi)(shi)否(fou)太多或者走線不(bu)合(he)(he)理；天花板是(shi)(shi)否(fou)有(you)滲水(shui)的(de)痕跡；墻壁是(shi)(shi)否(fou)有(you)爆裂或者脫皮(pi)等(deng)明顯的(de)問題。

（3）是否有私搭私建的違章建筑

如占用屋頂(ding)平(ping)臺(tai)、走廊的(de)情況(kuang)，或者屋內是(shi)否有搭建的(de)小閣樓；是(shi)否改動過房屋的(de)內外部結構，如將陽臺(tai)改成(cheng)臥室或廚房、將一(yi)間分隔成(cheng)兩(liang)間等(deng)，陽臺(tai)是(shi)否是(shi)業主自(zi)己封(feng)閉的(de)，這涉及到面積如何計算(suan)的(de)問題。

3、購買二手房注意事項之防詐騙

（1）中介公司違規操作造成交易風險

在二手房交易(yi)過程中(zhong)，大部分購房者都是在房屋中(zhong)介公(gong)司選(xuan)擇房源，有(you)的(de)中(zhong)介公(gong)司也為(wei)買(mai)賣雙(shuang)方(fang)托(tuo)管購房款(kuan)，但個別中(zhong)介公(gong)司將(jiang)客戶購房資金挪(nuo)作他用，加大了買(mai)賣雙(shuang)方(fang)的(de)交易(yi)風險。如中(zhong)介卷款(kuan)逃逸或資不(bu)抵債，房屋交易(yi)人索(suo)款(kuan)無望，造(zao)成巨大的(de)經(jing)濟損失。

（2）利用虛假身份騙取定金及購房款

施(shi)騙(pian)者(zhe)(zhe)多(duo)是偽造虛假(jia)身份，利用(yong)簽訂二(er)手房(fang)(fang)(fang)(fang)買賣合同為誘餌，在辦理(li)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)更名過(guo)戶手續(xu)之前向購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)索要定(ding)金及(ji)部(bu)分或全部(bu)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)款，一旦購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)交付款項(xiang)，施(shi)騙(pian)者(zhe)(zhe)便(bian)逃之夭(yao)(yao)夭(yao)(yao)，使購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)即未(wei)得到房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)還損(sun)失了購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)款。

（3）利用虛假房證騙取定金及購房款

施騙者(zhe)多為交易(yi)房屋的(de)承(cheng)租人(ren)，其利(li)用能自(zi)由出入交易(yi)房屋的(de)有(you)利(li)條件，偽造房屋產權證(zheng)，通過信息站(zhan)刊登虛假的(de)賣(mai)房信息，造成(cheng)購(gou)房者(zhe)誤以為施騙者(zhe)就(jiu)是房屋所(suo)有(you)權人(ren)，向其交納定金或購(gou)房款，因此上當受騙。

（4）利用購房貸款程序騙取交易房屋

施騙(pian)者利用銀行(xing)貸款審批程序實(shi)施詐騙(pian)行(xing)為，騙(pian)取(qu)交易(yi)房屋(wu)。

相對于(yu)購(gou)房者來說，買(mai)二手(shou)房最大的(de)好處就是(shi)可以直接拎包入(ru)住，省(sheng)去了一(yi)大部分的(de)裝修麻煩事(shi)兒。其實買(mai)二手(shou)房本身也很(hen)麻煩，因此(ci)建議(yi)購(gou)房者在購(gou)買(mai)二手(shou)房過程中(zhong)要多注意(yi)，參(can)考一(yi)些(xie)二手(shou)房購(gou)買(mai)事(shi)項也是(shi)很(hen)有利(li)的(de)。

二手房買賣注意事項>>

四、二手房交接需知【詳細>>】

在(zai)房(fang)(fang)產(chan)交易中(zhong)因交房(fang)(fang)而產(chan)生的糾紛主要表現于(yu)水、電、煤氣(qi)及其附屬設(she)施和房(fang)(fang)屋裝修等方面。如果在(zai)買賣(mai)雙方的《房(fang)(fang)地產(chan)買賣(mai)合同(tong)》中(zhong)，對上述(shu)情形予(yu)以(yi)關注，那么在(zai)實際的房(fang)(fang)屋交接過程中(zhong)，這樣的矛盾會在(zai)很大程度(du)上被避(bi)免。因此，為盡可能的減少今后的麻煩建(jian)議購(gou)房(fang)(fang)者在(zai)交房(fang)(fang)時注意以(yi)下事項(xiang)。

1、結清水表賬單

大多數的房(fang)產(chan)上(shang)下(xia)家(jia)不需要(yao)辦(ban)理水表(biao)(biao)過戶手續。但(dan)在交房(fang)時根據買賣合同的約定，雙方(fang)須(xu)要(yao)進行抄(chao)表(biao)(biao)讀(du)數，并按實際的抄(chao)表(biao)(biao)數由業(ye)主結清所欠(qian)費用。建議買房(fang)在交房(fang)前(qian)要(yao)詢(xun)問賣房(fang)是(shi)否(fou)已付清水費，交房(fang)當日要(yao)求上(shang)家(jia)攜(xie)帶(dai)好近期的水費賬單，并可以撥打相關機構查詢(xun)該(gai)房(fang)產(chan)已往的水費欠(qian)繳(jiao)情況。

2、告知電表狀況

在(zai)(zai)交(jiao)房(fang)(fang)時建議買房(fang)(fang)者親(qin)自查驗電(dian)表(biao)(biao)是否有(you)移動改裝的痕跡。在(zai)(zai)實際操作中，現新(xin)建商(shang)品房(fang)(fang)的電(dian)表(biao)(biao)戶名(ming)基(ji)本為業主本人或是開發商(shang)名(ming)字(zi)。在(zai)(zai)辦理交(jiao)房(fang)(fang)手續(xu)時除雙(shuang)方核對電(dian)表(biao)(biao)讀數(shu)外，還須雙(shuang)方攜(xie)帶本人身份證件、房(fang)(fang)產證、私(si)章等前往所在(zai)(zai)地電(dian)力營業廳辦理電(dian)表(biao)(biao)過(guo)戶更名(ming)手續(xu)，并結清該電(dian)表(biao)(biao)的所有(you)欠費。

3、辦理煤氣過戶

按照煤氣(qi)公司的(de)規(gui)定，上下家必須憑《房屋(wu)買(mai)賣合同(tong)》其中須寫明(ming)本(ben)房價已包(bao)含煤氣(qi)設(she)施費(fei)或該煤氣(qi)設(she)備無償轉讓(rang)的(de)證(zheng)明(ming)文字(zi)，以及上下家的(de)身份證(zheng)，上家近期的(de)煤氣(qi)費(fei)賬單，雙方親自(zi)到(dao)燃氣(qi)部(bu)門辦理過戶更名(ming)手續。對(dui)于沒有約(yue)定或約(yue)定不(bu)清(qing)的(de)，燃氣(qi)部(bu)門將拒絕辦理。

4、有線電視過戶

有(you)線(xian)(xian)電(dian)視(shi)實(shi)行一(yi)戶一(yi)卡制，如遇上家拖欠費用的(de)情(qing)況，時間一(yi)長，有(you)線(xian)(xian)站會作(zuo)封端(duan)處理。因此在(zai)交房(fang)時買房(fang)可要求賣方(fang)提交交房(fang)當年(nian)的(de)有(you)線(xian)(xian)電(dian)視(shi)費收據憑(ping)證及有(you)線(xian)(xian)電(dian)視(shi)初裝憑(ping)證。買房(fang)憑(ping)上述(shu)兩樣資料和新的(de)房(fang)地產權(quan)證，即可到房(fang)屋所(suo)在(zai)地的(de)區有(you)線(xian)(xian)電(dian)視(shi)公司辦理過(guo)戶手續。

5、結清電話，寬帶費用

如(ru)果(guo)買(mai)房(fang)無需(xu)延用賣(mai)房(fang)的(de)電(dian)話號(hao)碼，則上家(jia)可以(yi)去電(dian)信公(gong)司注銷或遷(qian)移該號(hao)碼，然后下家(jia)另外自行(xing)申請安裝(zhuang)電(dian)話。如(ru)果(guo)買(mai)房(fang)需(xu)要延用賣(mai)房(fang)的(de)電(dian)話號(hao)碼，則買(mai)賣(mai)雙方一起到電(dian)信部門辦(ban)理過戶手(shou)續，并以(yi)交房(fang)當日為(wei)(wei)準結算話費賬單。至于寬帶費用以(yi)交房(fang)當日為(wei)(wei)準并以(yi)上月賬單結算。

6、結算維修資金

按照房地產管理部門的規定，住宅轉讓時，維修資金(jin)(jin)賬(zhang)戶中余款是不予退還的，因此賣(mai)方(fang)憑(ping)《商品住宅維修資金(jin)(jin)結(jie)算交(jiao)割(ge)單》綠色(se)聯可(ke)向(xiang)買(mai)房按實結(jie)算或(huo)贈送(song)給下家。同時維修資金(jin)(jin)的所有人更名為(wei)買(mai)方(fang)。

7、物業更名及結算物業管理費用

建(jian)議買(mai)(mai)賣雙方到(dao)房(fang)屋所在地的(de)物(wu)業(ye)管理公(gong)司(si)辦理以交(jiao)房(fang)當(dang)日為準結算物(wu)業(ye)管理費。同時(shi)買(mai)(mai)房(fang)辦理物(wu)業(ye)進戶(hu)手續。

五、二手房收房注意事項

1、注意交樓附送物品清單

在簽(qian)約(yue)時，請各(ge)位業主與買家把附送的物品(pin)列明清單及數量，對于一些家電產品(pin)建議(yi)列明型號、牌子等，方便收(shou)樓時核對物品(pin)是否與合(he)同相符。

2、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

購房者在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等(特別對(dui)于(yu)樓齡長的物業)；檢(jian)(jian)查(cha)水(shui)、電是否(fou)正(zheng)常，用水(shui)通(tong)道是否(fou)暢通(tong)等。檢(jian)(jian)查(cha)室內各項設備是否(fou)工(gong)作(zuo)正(zheng)常，如有任何問(wen)題舊業主須配合新(xin)業主維修，否(fou)則(ze)可能新(xin)業主要承擔負責。

3、收樓證明是否齊全

對于一些多年未(wei)入(ru)住的(de)新(xin)樓，購房(fang)者收(shou)樓時要(yao)檢查驗(yan)收(shou)樓盤交(jiao)付使用的(de)證件是(shi)否(fou)齊備，同(tong)時對于一些所謂收(shou)樓費用，例如維修基金等(deng)，必須清晰知道業主是(shi)否(fou)曾繳交(jiao)過，以免造成自己(ji)的(de)損(sun)失。

4、戶籍是否遷出

對于名校物(wu)業(ye)(ye)，有部分(fen)的(de)原業(ye)(ye)主把(ba)物(wu)業(ye)(ye)出(chu)(chu)售，但戶籍仍掛在已出(chu)(chu)售的(de)物(wu)業(ye)(ye)，新業(ye)(ye)主在收樓(lou)時(shi)，如果想用該物(wu)業(ye)(ye)的(de)戶籍時(shi)，及時(shi)要求對方按時(shi)把(ba)戶籍遷出(chu)(chu)，否(fou)則新業(ye)(ye)主無法(fa)找派出(chu)(chu)所(suo)接收戶籍。

5、發票是否齊全

買家成功收樓后(hou)，通常(chang)客戶(hu)都要辦理一些過戶(hu)手續(xu)，例(li)如(ru)過戶(hu)的稅(shui)單、有(you)線電(dian)視、電(dian)話、網絡等轉名(ming)手續(xu)的發(fa)票是否(fou)齊(qi)全，否(fou)則買家無法使用相關(guan)的服務。