什么是酒店式公寓

酒(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)寓(yu)，區別于普通住(zhu)(zhu)宅，是一種提供酒(jiu)(jiu)店(dian)式管理服務的公(gong)寓(yu)型(xing)物(wu)業，多集住(zhu)(zhu)宅、酒(jiu)(jiu)店(dian)、會所、餐(can)飲等功能(neng)于一體，一般配置包括廚(chu)衛在內的綜合套間，擁(yong)有獨立產權，具有“自(zi)住(zhu)(zhu)”和“投(tou)資”兩大功能(neng)，業內也有說法稱(cheng)其為“類住(zhu)(zhu)宅”，但其本質仍是公(gong)寓(yu)。

買酒店式公寓好嗎

優點：

1、總價低

一般而言(yan)，酒(jiu)店式(shi)公寓單價(jia)(jia)會比同板塊(kuai)住宅要低不少(shao)，加(jia)之酒(jiu)店式(shi)公寓普遍做法(fa)是小戶型，主力戶型面積(ji)較(jiao)小，兩相(xiang)疊乘(cheng)，總價(jia)(jia)極低。

2、裝修好

普(pu)通住宅的(de)(de)裝(zhuang)修標準，分為毛坯和(he)(he)精裝(zhuang)修兩種。精裝(zhuang)修，也稱為“全(quan)(quan)裝(zhuang)修”，按照住建部(bu)的(de)(de)官方定義，是“所有功(gong)能空間(jian)的(de)(de)固定面(mian)全(quan)(quan)部(bu)鋪裝(zhuang)或粉刷完成，廚房和(he)(he)衛生(sheng)間(jian)的(de)(de)基本設(she)備(bei)全(quan)(quan)部(bu)安裝(zhuang)完成”。一般(ban)而言，市(shi)面(mian)上(shang)的(de)(de)精裝(zhuang)修也只是簡(jian)裝(zhuang)，交付狀態在(zai)實(shi)踐中(zhong)也僅僅是滿(man)足基本生(sheng)活需求，而酒店式公(gong)(gong)寓則不然，除了(le)上(shang)述(shu)設(she)施(shi)(shi)以外，一般(ban)還配備(bei)齊全(quan)(quan)的(de)(de)家電(dian)設(she)備(bei)和(he)(he)生(sheng)活設(she)施(shi)(shi)，做(zuo)到了(le)真正的(de)(de)“拎包入住”，且裝(zhuang)修標準也明顯高(gao)于普(pu)通住宅，門廳等公(gong)(gong)共設(she)施(shi)(shi)裝(zhuang)修上(shang)檔(dang)次，富麗奢華。

3、地段好，租金高

通(tong)常(chang)而言，酒店式公寓(yu)的(de)選址(zhi)一般都在地鐵沿線或CBD等(deng)地段(duan)和交通(tong)較(jiao)好的(de)區域，距(ju)離各類(lei)寫字樓辦公區較(jiao)近(jin)，因此(ci)，酒店式公寓(yu)的(de)出租率一般比普(pu)通(tong)住宅(zhai)更(geng)有(you)保障(zhang)，加(jia)之裝修不錯(cuo)，服務較(jiao)好，配(pei)套齊備，軟硬件設施(shi)齊全，娛樂自住兩不誤，租金通(tong)常(chang)也遠高于普(pu)通(tong)住宅(zhai)，投資回(hui)報合理可(ke)期。

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4、通常(chang)不受限(xian)購政策的影(ying)響(xiang)

像上海(hai)這種購房還(huan)有(you)戶口或社保要(yao)求的(de)城(cheng)市(shi)，不論(lun)你已婚還(huan)是(shi)未婚，上海(hai)寧(ning)還(huan)是(shi)外地人，無論(lun)社保有(you)沒(mei)有(you)繳納滿(man)5年，都可以買酒店式公寓，門(men)檻(jian)之(zhi)低，簡直是(shi)給(gei)外來人口和單身貴族(zu)的(de)一份禮物。

缺點：

1、產權(quan)少，一般40年產權(quan)；

2、用水用電(dian)都是商(shang)業標準；

3、另外(wai)大(da)多數都不是社區的(de)物業(ye)，意思就是沒有享用小區花園(yuan)，部(bu)分小區還是有的(de)；

4、大多數不通燃氣，高端(duan)公寓才有；

5、沒有(you)陽臺，高端(duan)公寓才有(you)；

6、梯(ti)戶比不正常(chang)，一(yi)層基本(ben)5梯(ti)13戶，生活細節比如急用電(dian)梯(ti)下樓什么的很麻煩。

酒店式公寓和普通公寓的區別

1、用地性質不同

酒(jiu)店(dian)式公寓的用(yong)地(di)性(xing)質(zhi)屬(shu)(shu)于(yu)商業用(yong)地(di)，而普通住宅的用(yong)地(di)性(xing)質(zhi)屬(shu)(shu)于(yu)住宅用(yong)地(di)。

2、產權性質不同

酒店式公寓屬(shu)于(yu)商(shang)業(ye)所用(yong)的，是屬(shu)于(yu)商(shang)住兩用(yong)型(xing)公(gong)寓性(xing)質的產權(quan)，而普通住宅是居住使用(yong)的，屬(shu)于(yu)住宅性(xing)質的產權(quan)。

3、產權年限不同

正因為酒店式公寓(yu)和(he)普通(tong)住(zhu)宅的(de)(de)用地性質不(bu)同(tong)，所以(yi)它們(men)的(de)(de)產(chan)權年(nian)限(xian)也是(shi)不(bu)同(tong)的(de)(de)，酒店式公寓(yu)的(de)(de)產(chan)權年(nian)限(xian)一(yi)般只有四十年(nian)，而(er)普通(tong)住(zhu)宅的(de)(de)產(chan)權年(nian)限(xian)有七十年(nian)。

4、產權面積不同

酒(jiu)店式公(gong)寓屬于商務型(xing)(xing)公(gong)寓，其本(ben)身(shen)面積(ji)比(bi)較小(xiao)，大(da)(da)部分戶型(xing)(xing)都(dou)(dou)在90平方米以內，一般不會(hui)超過這個大(da)(da)小(xiao)，而普通住(zhu)宅不管是小(xiao)戶型(xing)(xing)、中(zhong)戶型(xing)(xing)、大(da)(da)戶型(xing)(xing)、超大(da)(da)戶型(xing)(xing)都(dou)(dou)是俱全的。

5、內部設施不同

酒(jiu)店式公寓一(yi)般(ban)是按照星級酒(jiu)店的(de)(de)標準(zhun)來建造(zao)設(she)計(ji)裝修的(de)(de)，雖然配備了廚(chu)衛(wei)，但是廚(chu)房一(yi)般(ban)都(dou)比較(jiao)簡易，而普通住(zhu)宅內部的(de)(de)基(ji)本生(sheng)活(huo)設(she)施都(dou)是很完善的(de)(de)。

6、物理管理不同

酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓的(de)(de)物(wu)(wu)業管理形式(shi)類似(si)于酒(jiu)店(dian)服(fu)務，也就是說(shuo)有專門的(de)(de)客房打掃(sao)之類的(de)(de)服(fu)務，而普通住(zhu)宅的(de)(de)物(wu)(wu)業一般只存在于公共方面，室內的(de)(de)衛生(sheng)都是要自(zi)理的(de)(de)。

7、價格不同

酒店式公寓一般位于市中心或者繁華地段，其售(shou)價肯定是(shi)高于周(zhou)邊的普通住(zhu)宅，而且它一般以經營為主，也就是(shi)只租不售(shou)。

購買酒店式公寓需要繳納哪些稅費

酒(jiu)店式(shi)公寓(yu)分為住(zhu)宅(zhai)類(lei)(lei)的(de)酒(jiu)店式(shi)公寓(yu)和(he)非住(zhu)宅(zhai)類(lei)(lei)的(de)酒(jiu)店式(shi)公寓(yu)。兩種類(lei)(lei)型的(de)稅費是不同的(de)。我們分類(lei)(lei)討論下：

（1）住宅類：買進需(xu)要繳納契稅、抵押登記(ji)費、轉移登記(ji)費。征(zheng)收(shou)標準如下：

①契稅：征收標準與首套、二套及(ji)房屋建筑(zhu)面積(ji)有關。具體如下：

②抵押登記費(fei)：80元；

③轉(zhuan)移(yi)登(deng)記費：80元。

（2）非居住宅類：需要繳納(na)契稅、印花稅、交易(yi)登記費(fei)、抵押登記費(fei)。具體如下：

①契稅(shui)：（核定價-增值稅(shui)）×3%

②印花稅：合同價×0.05%

③交易登記費：550元

④抵押登記費(fei)：550元

MAIGOO提醒：如果新購住宅類酒店式公寓，要考慮是否計征房產稅。如果新購非(fei)住宅類酒(jiu)店式公寓(yu)，暫不征收房產稅。

如何挑選酒店式公寓

1、配套設施

酒店(dian)式公寓一(yi)般都是(shi)精裝(zhuang)修(xiu)的，也(ye)會配(pei)齊各種(zhong)電(dian)器，消費者拎包即住。但(dan)不同的酒店(dian)式公寓對于這些設(she)施的配(pei)置也(ye)有所不同，配(pei)置得(de)越好(hao)對投資者來說未來也(ye)更容易租出去。此(ci)外，周邊的配(pei)套設(she)施也(ye)同樣重要。

2、區域選擇

區(qu)(qu)域(yu)的問(wen)題，這對(dui)投資者來說尤其重要(yao)。因為要(yao)考(kao)慮(lv)到未來能(neng)(neng)更快地租(zu)出(chu)，投資者盡(jin)可(ke)能(neng)(neng)選(xuan)擇商圈成熟且交(jiao)通設施又比較完善區(qu)(qu)域(yu)進行投資。另外，區(qu)(qu)域(yu)的前景也需要(yao)考(kao)慮(lv)，一(yi)旦(dan)該區(qu)(qu)域(yu)將來發展得好，那(nei)房子升(sheng)值或是方便轉手的可(ke)能(neng)(neng)性(xing)也會(hui)增大。

3、高出租回報率是檢驗標準

如果(guo)是純投資，對你來講，回報(bao)率是第一(yi)位(wei)的(de)，把(ba)出(chu)租回報(bao)率放在天(tian)秤上稱一(yi)下，答案(an)就出(chu)來了。

4、劃不劃算就看與周邊住宅的價差

基本上(shang)同類地(di)段，跟住(zhu)宅相比打(da)個(ge)7折就可(ke)以接受(shou)，現在(zai)這個(ge)折扣必(bi)須(xu)要更(geng)大一(yi)點了。現在(zai)市(shi)場上(shang)，打(da)個(ge)7折的售價并(bing)不稀奇，如果(guo)要買，能打(da)5折的更(geng)合適一(yi)些。

5、從產品全面考察

如(ru)果開發商的(de)熟知(zhi)度不高，可(ke)以側面看他(ta)的(de)用心程度，只以賣房為目(mu)的(de)的(de)切不可(ke)取。酒店式公寓(yu)最后要在市場上贏(ying)得口碑(bei)，不光只有地段，還有產(chan)品本(ben)身，產(chan)品包括(kuo)戶(hu)型設計、社區(qu)配置、物業服務(wu)。

買酒店式公寓可以貸款嗎

可以商業貸(dai)款(kuan)，不(bu)可以公(gong)(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)。公(gong)(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)僅限用于個人住房。酒店式公(gong)(gong)寓(yu)屬于商用房性質,不(bu)能用公(gong)(gong)積(ji)金貸(dai)款(kuan)。

酒店式公寓購買注意

即便是以投(tou)資為目的(de)(de)購入酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓，而非用做(zuo)自住，也需注意(yi)選(xuan)購酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓的(de)(de)一些基本事項，盡(jin)量(liang)避(bi)免風(feng)險，增加盈利(li)的(de)(de)可(ke)能。首(shou)先需要(yao)了解，酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓通(tong)常由于公共走廊長，分(fen)攤(tan)的(de)(de)公共面積多，使其得房率(lv)相(xiang)對較低，一般(ban)都(dou)不(bu)到70%。同時，由于酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓的(de)(de)土地性質(zhi)是商(shang)業(ye)，所以支付(fu)的(de)(de)交易費用要(yao)比公寓多。

另外，酒店式公寓還很有(you)可能(neng)存在(zai)著房間功能(neng)差、朝南房間少、住戶數量(liang)多、小(xiao)區規模小(xiao)等(deng)問(wen)題。在(zai)市場上，同質化競爭(zheng)的加劇(ju)、物業本(ben)身的規劃設計(ji)問(wen)題、定(ding)價或預(yu)期租金與市場本(ben)身及其升值空(kong)間的脫離等(deng)主(zhu)客觀(guan)因素，都可能(neng)對投資收益產生影響(xiang)。