什么是酒店式公寓

酒店(dian)式公寓(yu)，區別于普(pu)通(tong)住(zhu)宅，是(shi)一種提供(gong)酒店(dian)式管理服務的公寓(yu)型物業，多集住(zhu)宅、酒店(dian)、會所、餐飲(yin)等功能(neng)于一體，一般配置包括廚衛在內的綜合套間(jian)，擁有獨立產權，具有“自住(zhu)”和“投資(zi)”兩大功能(neng)，業內也有說法稱其為“類(lei)住(zhu)宅”，但其本質(zhi)仍是(shi)公寓(yu)。

買酒店式公寓好嗎

優點：

1、總價低

一般而言，酒(jiu)店式(shi)公寓單價(jia)會比同板(ban)塊住宅要低(di)不少(shao)，加之(zhi)酒(jiu)店式(shi)公寓普遍做法是(shi)小戶(hu)型(xing)，主力戶(hu)型(xing)面積較小，兩(liang)相(xiang)疊(die)乘，總價(jia)極低(di)。

2、裝修好

普通住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)標準，分為毛坯和(he)精裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)兩種(zhong)。精裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)，也稱為“全(quan)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)”，按照住(zhu)建(jian)部的(de)(de)(de)(de)官方定(ding)義，是“所有功能空(kong)間的(de)(de)(de)(de)固定(ding)面全(quan)部鋪裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)或粉刷完成，廚房和(he)衛生(sheng)間的(de)(de)(de)(de)基(ji)本設備全(quan)部安裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)完成”。一(yi)般而言，市(shi)面上(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)精裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)也只是簡(jian)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)，交付狀態在實踐中(zhong)也僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是滿足基(ji)本生(sheng)活需求(qiu)，而酒店式公寓(yu)則不然，除了(le)上(shang)(shang)述設施(shi)以外(wai)，一(yi)般還配備齊全(quan)的(de)(de)(de)(de)家電設備和(he)生(sheng)活設施(shi)，做到了(le)真正的(de)(de)(de)(de)“拎包入住(zhu)”，且裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)標準也明顯(xian)高(gao)于普通住(zhu)宅(zhai)，門廳等公共設施(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)上(shang)(shang)檔次，富麗奢華。

3、地段好(hao)，租金高

通(tong)(tong)常而(er)言，酒店式公寓(yu)的選址一般都在地鐵沿線或CBD等地段和交通(tong)(tong)較好的區域，距離各類寫字樓辦公區較近，因此，酒店式公寓(yu)的出(chu)租(zu)率一般比普(pu)通(tong)(tong)住(zhu)宅(zhai)更(geng)有保障，加之裝修不錯，服(fu)務較好，配套(tao)齊備，軟硬件設施齊全，娛樂自住(zhu)兩不誤，租(zu)金通(tong)(tong)常也遠高于普(pu)通(tong)(tong)住(zhu)宅(zhai)，投(tou)資(zi)回報合理(li)可期。

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4、通常(chang)不(bu)受(shou)限購(gou)政策的(de)影響

像上(shang)海這種(zhong)購(gou)房還(huan)有(you)戶口或(huo)社保要(yao)求的城市，不(bu)論(lun)(lun)你已(yi)婚(hun)(hun)還(huan)是(shi)未婚(hun)(hun)，上(shang)海寧還(huan)是(shi)外(wai)地人，無(wu)論(lun)(lun)社保有(you)沒有(you)繳納滿(man)5年，都(dou)可以買酒店式公寓，門檻(jian)之低，簡(jian)直(zhi)是(shi)給外(wai)來(lai)人口和單身貴族的一份(fen)禮物(wu)。

缺點：

1、產(chan)權少，一(yi)般40年產(chan)權；

2、用水用電都是商業標準；

3、另外大多數都不是(shi)社區的物業(ye)，意思就是(shi)沒(mei)有享(xiang)用小(xiao)區花園，部分小(xiao)區還是(shi)有的；

4、大多數不(bu)通(tong)燃氣，高端公寓才(cai)有；

5、沒有(you)陽(yang)臺，高端公(gong)寓才(cai)有(you)；

6、梯(ti)(ti)戶(hu)比不(bu)正(zheng)常，一層基(ji)本(ben)5梯(ti)(ti)13戶(hu)，生活細節比如急用電梯(ti)(ti)下樓什(shen)么的很麻煩。

酒店式公寓和普通公寓的區別

1、用地性質不同

酒店(dian)式公寓(yu)的用(yong)地(di)性質屬于(yu)商業用(yong)地(di)，而普通住宅的用(yong)地(di)性質屬于(yu)住宅用(yong)地(di)。

2、產權性質不同

酒店式公寓屬(shu)于商(shang)業所用的，是屬(shu)于商(shang)住(zhu)(zhu)兩用型公(gong)寓性質(zhi)的產(chan)權，而(er)普通(tong)住(zhu)(zhu)宅是居住(zhu)(zhu)使用的，屬(shu)于住(zhu)(zhu)宅性質(zhi)的產(chan)權。

3、產權年限不同

正(zheng)因為酒店式(shi)公(gong)寓和普通住宅的用地性質不(bu)同，所以(yi)它們(men)的產(chan)權年限也(ye)是不(bu)同的，酒店式(shi)公(gong)寓的產(chan)權年限一般只有四十年，而普通住宅的產(chan)權年限有七十年。

4、產權面積不同

酒店式公寓(yu)屬于商(shang)務(wu)型(xing)(xing)公寓(yu)，其(qi)本身面積比較小，大部分戶(hu)(hu)型(xing)(xing)都(dou)在(zai)90平方米以內，一般(ban)不會(hui)超過(guo)這個(ge)大小，而普通(tong)住(zhu)宅不管是(shi)小戶(hu)(hu)型(xing)(xing)、中戶(hu)(hu)型(xing)(xing)、大戶(hu)(hu)型(xing)(xing)、超大戶(hu)(hu)型(xing)(xing)都(dou)是(shi)俱(ju)全的(de)。

5、內部設施不同

酒(jiu)店式公寓一(yi)(yi)般是按照星(xing)級酒(jiu)店的標準來建造設計裝修的，雖然(ran)配(pei)備(bei)了廚衛(wei)，但是廚房(fang)一(yi)(yi)般都比較(jiao)簡易，而普通住宅內部(bu)的基本生活設施都是很完善的。

6、物理管理不同

酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓的(de)物業管理(li)形式(shi)類似于酒(jiu)(jiu)店服務，也就(jiu)是(shi)說有專(zhuan)門(men)的(de)客房打(da)掃之類的(de)服務，而普通住(zhu)宅的(de)物業一般只存在于公共方面，室內(nei)的(de)衛生都是(shi)要自理(li)的(de)。

7、價格不同

酒店式公寓一般位(wei)于市(shi)中(zhong)心或者繁華(hua)地段，其售(shou)價肯定是(shi)高于周邊的普通(tong)住(zhu)宅，而且它一般以經營為主，也就是(shi)只租(zu)不售(shou)。

購買酒店式公寓需要繳納哪些稅費

酒店(dian)式(shi)公(gong)寓分(fen)為住宅類(lei)(lei)(lei)的(de)(de)酒店(dian)式(shi)公(gong)寓和非住宅類(lei)(lei)(lei)的(de)(de)酒店(dian)式(shi)公(gong)寓。兩種類(lei)(lei)(lei)型的(de)(de)稅費是不同(tong)的(de)(de)。我們分(fen)類(lei)(lei)(lei)討論下：

（1）住宅類：買進需要繳(jiao)納契稅、抵押登記費(fei)、轉移(yi)登記費(fei)。征收(shou)標準如下：

①契(qi)稅：征收標(biao)準(zhun)與首套、二套及房屋建筑(zhu)面積有關(guan)。具體如下：

②抵押(ya)登記費：80元(yuan)；

③轉(zhuan)移(yi)登記費：80元(yuan)。

（2）非居住宅類：需要繳納契(qi)稅、印花稅、交易登記費(fei)、抵押登記費(fei)。具體(ti)如下：

①契稅：（核定(ding)價(jia)-增值稅）×3%

②印花稅：合同價×0.05%

③交(jiao)易登記費(fei)：550元

④抵(di)押登(deng)記費：550元

MAIGOO提醒：如果新購住宅類酒店式公寓，要考慮是否計征房產稅。如果新購非住宅類酒店式公寓，暫(zan)不征(zheng)收房產(chan)稅。

如何挑選酒店式公寓

1、配套設施

酒店式公寓(yu)一般都是(shi)精裝修的，也會配(pei)齊各種電器，消費者拎包即住。但不(bu)同的酒店式公寓(yu)對于這些設(she)施的配(pei)置也有所不(bu)同，配(pei)置得越好對投資者來說未(wei)來也更容易租出去(qu)。此外(wai)，周(zhou)邊(bian)的配(pei)套設(she)施也同樣(yang)重要。

2、區域選擇

區(qu)域(yu)的問題，這對投(tou)資(zi)者來(lai)(lai)說尤其重要。因為要考(kao)慮(lv)到未來(lai)(lai)能(neng)(neng)(neng)更快地(di)租出，投(tou)資(zi)者盡可能(neng)(neng)(neng)選(xuan)擇商圈(quan)成熟(shu)且交通設施(shi)又(you)比較完善區(qu)域(yu)進行(xing)投(tou)資(zi)。另外，區(qu)域(yu)的前景也需(xu)要考(kao)慮(lv)，一旦該區(qu)域(yu)將來(lai)(lai)發展得好(hao)，那房子升值或是(shi)方便轉手的可能(neng)(neng)(neng)性也會增大(da)。

3、高出租回報率是檢驗標準

如果(guo)是(shi)純投資，對(dui)你來(lai)(lai)講，回(hui)報率是(shi)第(di)一位的(de)，把出(chu)(chu)租回(hui)報率放在天秤(cheng)上(shang)稱一下，答案就出(chu)(chu)來(lai)(lai)了。

4、劃不劃算就看與周邊住宅的價差

基本上同類地(di)段，跟住宅相比打(da)個7折就可以接受，現(xian)在(zai)這個折扣必須要更大一點了。現(xian)在(zai)市場上，打(da)個7折的售價(jia)并(bing)不稀奇，如果要買，能打(da)5折的更合(he)適(shi)一些。

5、從產品全面考察

如果開發商的(de)(de)(de)(de)熟(shu)知度不高(gao)，可(ke)以(yi)側面(mian)看他的(de)(de)(de)(de)用心程度，只以(yi)賣房為(wei)目(mu)的(de)(de)(de)(de)的(de)(de)(de)(de)切不可(ke)取。酒(jiu)店式公寓最后(hou)要(yao)在市場上贏得口碑，不光只有(you)(you)地(di)段，還有(you)(you)產品(pin)本(ben)身，產品(pin)包括(kuo)戶型設計(ji)、社區(qu)配置、物業(ye)服務(wu)。

買酒店式公寓可以貸款嗎

可以(yi)商業貸(dai)款(kuan)(kuan)，不可以(yi)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)。公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)僅限用于(yu)個人住房(fang)。酒(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)寓屬于(yu)商用房(fang)性質,不能(neng)用公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)。

酒店式公寓購買注意

即便是以投(tou)資為目的(de)(de)購入(ru)酒(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)寓(yu)，而非用做自住(zhu)，也需注意選購酒(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)一些基本事項，盡量避免風(feng)險，增加盈利的(de)(de)可能(neng)。首先需要(yao)(yao)了解，酒(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)寓(yu)通常由于(yu)公(gong)(gong)共(gong)走廊長，分攤的(de)(de)公(gong)(gong)共(gong)面積多(duo)，使其(qi)得房率相(xiang)對(dui)較低，一般都(dou)不到70%。同時，由于(yu)酒(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)土地性質是商(shang)業，所以支付的(de)(de)交(jiao)易(yi)費用要(yao)(yao)比公(gong)(gong)寓(yu)多(duo)。

另外，酒店式公(gong)寓還(huan)很有可能(neng)存在著(zhu)房間功能(neng)差、朝南房間少、住戶數量多、小區規(gui)模小等(deng)問題(ti)。在市(shi)場(chang)(chang)上(shang)，同質化競(jing)爭的加劇(ju)、物(wu)業本身的規(gui)劃設計問題(ti)、定價或預期租金與(yu)市(shi)場(chang)(chang)本身及其升值空間的脫離等(deng)主客觀因素(su)，都可能(neng)對(dui)投資收(shou)益產生影(ying)響。