投資酒店式公寓的利弊

酒店式公寓投資優勢

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1、小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。

通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位小，好管理，易出租等(deng)特(te)點卻是其優勢(shi)。不過，高檔次項目所占用(yong)的資(zi)金相對較(jiao)多，回報的周期相對較(jiao)長，因此(ci)較(jiao)適合(he)中長線的投資(zi)者。

2、產品功能兼有，投資和自用性質都可以。

由于它吸收了(le)傳(chuan)統酒店、傳(chuan)統公寓和傳(chuan)統辦公樓的各自的長處，因(yin)此受商務人士歡迎。

3、擁有產權可以讓業主居住的安心、放心。

必(bi)要時(shi)還可以出讓自己的產權(quan)，回收投資(zi)，因而降低(di)了投資(zi)的風險(xian)。酒(jiu)店式服務公(gong)寓也是(shi)(shi)投資(zi)置(zhi)業(ye)者(zhe)的上(shang)選，尤其是(shi)(shi)異地(di)置(zhi)業(ye)的優選。此類投資(zi)對(dui)多數(shu)人來講(jiang)，是(shi)(shi)有超值回報空間的。

4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。

未來(lai)有更多(duo)跨國(guo)企業(ye)(ye)來(lai)中(zhong)國(guo)設(she)立公司，酒店式公寓這(zhe)類物(wu)業(ye)(ye)成為(wei)部(bu)分中(zhong)小型(xing)公司的(de)優選。同時，國(guo)內大、中(zhong)城市的(de)一(yi)等(deng)商務人(ren)(ren)士階層，對這(zhe)類物(wu)業(ye)(ye)擁有可觀的(de)消(xiao)費(fei)能(neng)力(li)。單身公寓由于面積小、總價低、月供負擔輕，對年(nian)輕一(yi)族尤其是外來(lai)專(zhuan)業(ye)(ye)人(ren)(ren)才格外有吸引力(li)。

酒店式公寓投資風險

1、居住成本高

從生活層面來說(shuo)，住在酒店式公寓里(li)的(de)生活成本也相對高(gao)昂。如水電費(fei)(fei)是按商用物業(ye)計算，比普通住宅水電費(fei)(fei)要高(gao)出一倍左右。以北(bei)京(jing)為(wei)(wei)例，普通住宅的(de)電費(fei)(fei)為(wei)(wei)每(mei)度0.48元，水費(fei)(fei)為(wei)(wei)每(mei)噸3.7元，天(tian)然(ran)氣則為(wei)(wei)每(mei)立方米2.05元，但(dan)酒店式公寓的(de)收費(fei)(fei)為(wei)(wei)電費(fei)(fei)0.9元、水費(fei)(fei)5.1元，大(da)部分商業(ye)立項的(de)酒店式公寓則無天(tian)然(ran)氣接(jie)入。

2、回報率大打折扣

許(xu)多酒店式公寓的(de)開發商打(da)出的(de)15%至18%的(de)利(li)(li)潤(run)率(lv)遠(yuan)遠(yuan)高于真實的(de)水平，而實際的(de)年利(li)(li)潤(run)率(lv)也就是在5%至6%之間。高回報率(lv)確實很吸引投(tou)資(zi)客(ke)戶，但往(wang)往(wang)忽略了隱性成本這一關鍵要素，主要包(bao)括以下因素：

契稅(shui)和公(gong)(gong)共(gong)維(wei)修基金(jin)(jin)。開發商在(zai)項目銷售時，其價(jia)(jia)格并不包括契稅(shui)和公(gong)(gong)共(gong)維(wei)修基金(jin)(jin)，從(cong)目前這(zhe)兩個的(de)(de)收費(fei)標(biao)準來(lai)看，契稅(shui)普通住宅是(shi)1.5%，非(fei)普通住宅是(shi)3%;房屋維(wei)修基金(jin)(jin)是(shi)收樓價(jia)(jia)的(de)(de)2%。所以從(cong)上述(shu)情況來(lai)看，即便(bian)是(shi)酒店式公(gong)(gong)寓房產價(jia)(jia)格讓你動心，但也要考慮到契稅(shui)和公(gong)(gong)共(gong)維(wei)修基金(jin)(jin)這(zhe)兩個隱性成本的(de)(de)代價(jia)(jia)。

租金價(jia)(jia)格(ge)(ge)的(de)(de)(de)折扣。酒店(dian)式(shi)公寓的(de)(de)(de)開發商在(zai)(zai)項(xiang)目(mu)收益計(ji)算時，往(wang)往(wang)是(shi)根據(ju)所(suo)在(zai)(zai)地段的(de)(de)(de)酒店(dian)日租金的(de)(de)(de)市場價(jia)(jia)格(ge)(ge)制定的(de)(de)(de)。以北京(jing)東二環附近的(de)(de)(de)一個(ge)酒店(dian)式(shi)公寓項(xiang)目(mu)來看(kan)，銷售價(jia)(jia)格(ge)(ge)在(zai)(zai)25000元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，投(tou)資人士在(zai)(zai)投(tou)資前可參照同等地段的(de)(de)(de)酒店(dian)日租金做一對(dui)比。以同等地段的(de)(de)(de)一個(ge)四☆級(ji)酒店(dian)為(wei)(wei)例，酒店(dian)標準(zhun)間的(de)(de)(de)市場價(jia)(jia)格(ge)(ge)大約在(zai)(zai)800元(yuan)/日，一個(ge)月就(jiu)會(hui)有24000元(yuan)的(de)(de)(de)收益，但眾(zhong)所(suo)周(zhou)知，酒店(dian)為(wei)(wei)了(le)吸引客(ke)戶往(wang)往(wang)會(hui)采取會(hui)員、折扣等活動，打折后的(de)(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)(ge)往(wang)往(wang)也就(jiu)在(zai)(zai)400元(yuan)至500元(yuan)/日左右，這遠遠低于開發商預計(ji)的(de)(de)(de)高利潤率。

物(wu)業(ye)費(fei)(fei)、取暖費(fei)(fei)等其他費(fei)(fei)用。針(zhen)對投資酒店式公寓(yu)(yu)而(er)言，除(chu)了需(xu)要在購買時(shi)需(xu)要繳納必須的(de)(de)費(fei)(fei)用外(wai)，物(wu)業(ye)費(fei)(fei)、取暖費(fei)(fei)等諸(zhu)多費(fei)(fei)用都需(xu)要考慮進去，而(er)這些往(wang)往(wang)就是我們在投資時(shi)忽(hu)略的(de)(de)隱性成本(ben)。酒店式公寓(yu)(yu)的(de)(de)物(wu)業(ye)費(fei)(fei)、取暖費(fei)(fei)等維護(hu)費(fei)(fei)用通(tong)常(chang)比較高(gao)，而(er)且很難直接轉嫁給承租人。從這點(dian)來看，開發商打出的(de)(de)每年(nian)15%至18%的(de)(de)高(gao)利潤率顯然沒有考慮到(dao)以上諸(zhu)多因素。

中介費(fei)。投資(zi)人在投資(zi)房(fang)產項目后(hou)，還要考慮房(fang)屋的(de)出租問題。很多(duo)投資(zi)人士(shi)如果自己尋(xun)找客戶需要耗費(fei)極大(da)的(de)精力(li)和物力(li)，所(suo)以往往把房(fang)子委托給中介代理，而(er)這就(jiu)需要向代理中介交納一定額度的(de)中介費(fei)，而(er)這部(bu)分費(fei)用也就(jiu)成為了(le)投資(zi)人士(shi)的(de)隱(yin)性成本。

3、酒店式公寓產權要分清

目前市場上的酒店(dian)式公寓按照產(chan)權和經營(ying)方(fang)式可(ke)以分為三種：大產(chan)權統一(yi)經營(ying)，小產(chan)權統一(yi)經營(ying)及小產(chan)權非統一(yi)經營(ying)。

大(da)產(chan)權統(tong)(tong)一(yi)(yi)(yi)經(jing)營的(de)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)不是(shi)小(xiao)投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)投(tou)資(zi)的(de)對(dui)象。大(da)產(chan)權統(tong)(tong)一(yi)(yi)(yi)經(jing)營的(de)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)對(dui)資(zi)本(ben)的(de)要求很(hen)(hen)高(gao)，資(zi)金(jin)的(de)門欄(lan)使得(de)這(zhe)類酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)很(hen)(hen)難允許個(ge)人投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)投(tou)資(zi)，一(yi)(yi)(yi)般都是(shi)投(tou)資(zi)基金(jin)或是(shi)專業公(gong)司在控制。小(xiao)產(chan)權非(fei)統(tong)(tong)一(yi)(yi)(yi)經(jing)營的(de)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)投(tou)資(zi)風(feng)險較大(da)，投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)需要謹慎。因為非(fei)統(tong)(tong)一(yi)(yi)(yi)經(jing)營導致(zhi)沒(mei)有(you)統(tong)(tong)一(yi)(yi)(yi)的(de)管(guan)理，使得(de)同(tong)一(yi)(yi)(yi)棟樓中的(de)各個(ge)小(xiao)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)之間存在很(hen)(hen)大(da)競爭(zheng)。這(zhe)類酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)其(qi)實(shi)和(he)普通(tong)的(de)小(xiao)戶型住(zhu)宅已(yi)經(jing)基本(ben)沒(mei)有(you)什么(me)差異，只是(shi)掛了(le)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)名字來抬高(gao)身價，事實(shi)上體現不了(le)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)優勢。

酒店式公寓投資前景

酒店式公寓投資要多少錢

首(shou)先投資者需要(yao)租賃面積在(zai)(zai)300平(ping)方米以上的(de)店(dian)(dian)面，店(dian)(dian)面選(xuan)擇在(zai)(zai)交通(tong)比(bi)較發達(da)的(de)地段，而且選(xuan)擇在(zai)(zai)客流量(liang)大(da)的(de)地方。想(xiang)這樣的(de)店(dian)(dian)面，在(zai)(zai)一二線(xian)城市，一年的(de)租金需要(yao)50~80萬(wan)元。

然后(hou)，投資者(zhe)需要對店面進(jin)行(xing)精致(zhi)的裝(zhuang)修(xiu)(xiu)，由(you)于公寓酒店普(pu)通都是高檔消費，所以投資者(zhe)在裝(zhuang)修(xiu)(xiu)的時候，選擇好(hao)的裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物料，裝(zhuang)修(xiu)(xiu)要大氣一(yi)點。裝(zhuang)修(xiu)(xiu)費需要20~30萬元。

接著，投資者需(xu)要購(gou)置各(ge)種軟(ruan)硬件設備(bei)，例如空調，電腦，電視等等，這些需(xu)要投資20萬元左右。

另外(wai)，投資(zi)者(zhe)還需(xu)要(yao)招聘效勞員，每名效勞員每月的工資(zi)需(xu)要(yao)4000元左右(you)。

之(zhi)后(hou)，投資(zi)者還(huan)需(xu)要領取水電(dian)費(fei)，廣(guang)告推廣(guang)，開業典(dian)禮費(fei)等等，這些需(xu)要5~8萬(wan)元。

這樣算下來(lai)，開一家公寓酒店，需要投入150萬元左右。

酒店式公寓投資價值

1、投資不多

市(shi)場上(shang)公寓面積大(da)小和(he)地(di)段千差(cha)萬別，最小的(de)戶型35平米左右，大(da)概25萬就可(ke)以買一(yi)套，投資的(de)門檻很低。

2、投資見效快

有很(hen)多(duo)酒店式(shi)公寓是(shi)現(xian)房，買過(guo)來你就(jiu)可(ke)以(yi)裝修，然后出(chu)租，收取租金；有的酒店公寓，本身是(shi)帶租約的，你買了(le)后，第二(er)個月(yue)就(jiu)可(ke)以(yi)收取租金，相當的快。

3、少費心

如果(guo)你投資酒(jiu)店公寓(yu)，不(bu)需(xu)要你自己(ji)裝修(xiu)(xiu)，有(you)酒(jiu)店管理(li)公司(si)，直接給你裝修(xiu)(xiu)好的，有(you)些酒(jiu)店公寓(yu)，你不(bu)用(yong)出錢，酒(jiu)店自己(ji)花(hua)錢，把你的房(fang)子裝修(xiu)(xiu)好，如果(guo)以(yi)后酒(jiu)店不(bu)經營了，裝修(xiu)(xiu)還是你的，就用(yong)這個裝修(xiu)(xiu)，你可以(yi)繼續和其他(ta)人簽訂租賃合同，省時省心。

4、租金收益高

如果(guo)你投(tou)資(zi)到酒店(dian)式公寓，通常一(yi)套(tao)50平(ping)(ping)的(de)公寓就可以租到4000元，根據(ju)現在的(de)市(shi)場行情，商業公寓價(jia)(jia)格(ge)比同地(di)區住(zhu)宅(zhai)價(jia)(jia)格(ge)要低(di)，一(yi)套(tao)50平(ping)(ping)的(de)公寓每平(ping)(ping)方價(jia)(jia)格(ge)1.6萬總價(jia)(jia)在96萬元左右。

酒店式公寓投資回報率怎么算

投資(zi)回(hui)報率=（稅后現金流(liu)+投資(zi)者權(quan)益(yi)(yi)(yi)增加）/權(quan)益(yi)(yi)(yi)投資(zi)數額稅后現金流(liu)指的是(shi)所得稅后的現金流(liu)，投資(zi)者權(quan)益(yi)(yi)(yi)增加=還(huan)本收益(yi)(yi)(yi)=當期還(huan)本付(fu)息額—利息。

簡(jian)單說就是：回(hui)報率=年租金/總價(jia)

投資了公寓會賣不掉嗎

投(tou)資的(de)公寓(yu)不(bu)會賣不(bu)掉，但是投(tou)資的(de)公寓(yu)肯定(ding)是不(bu)好賣。因為公寓(yu)和普通的(de)商(shang)品住宅房(fang)(fang)他是有一點(dian)(dian)點(dian)(dian)區別的(de)，首(shou)先(xian)就是房(fang)(fang)子(zi)的(de)產(chan)權方面，公寓(yu)只(zhi)有40年，而(er)商(shang)品房(fang)(fang)都(dou)是70年。另外公寓(yu)住起來是很不(bu)舒(shu)適的(de)，因為它(ta)的(de)容積(ji)(ji)率相(xiang)對來說(shuo)比(bi)較高，面積(ji)(ji)也比(bi)較小，到(dao)賣的(de)時(shi)候肯定(ding)要的(de)人(ren)是不(bu)會太(tai)多。如果(guo)價格便宜點(dian)(dian)往外賣的(de)話，可(ke)能還是有人(ren)要的(de)。

其(qi)實(shi)現在公(gong)寓(yu)還(huan)是比較好(hao)賣的(de)(de)，但(dan)是主要(yao)(yao)(yao)還(huan)是看你(ni)這(zhe)個公(gong)寓(yu)的(de)(de)地(di)段(duan)(duan)好(hao)不好(hao)，如果說(shuo)你(ni)投(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)這(zhe)個公(gong)寓(yu)的(de)(de)地(di)段(duan)(duan)非常好(hao)的(de)(de)話，那肯定(ding)是不愁賣的(de)(de)，假如說(shuo)你(ni)投(tou)資(zi)(zi)(zi)了這(zhe)個公(gong)寓(yu)地(di)段(duan)(duan)不是特(te)別好(hao)的(de)(de)話，那就不一定(ding)好(hao)賣了。所以說(shuo)我們(men)在投(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)時(shi)候自(zi)己一定(ding)要(yao)(yao)(yao)看一下(xia)這(zhe)個地(di)段(duan)(duan)將來有(you)(you)沒有(you)(you)發展(zhan)的(de)(de)潛力(li)，其(qi)實(shi)我覺得做投(tou)資(zi)(zi)(zi)最重要(yao)(yao)(yao)的(de)(de)就是要(yao)(yao)(yao)有(you)(you)一個長(chang)遠的(de)(de)眼(yan)光(guang)，這(zhe)樣你(ni)才(cai)適(shi)合做投(tou)資(zi)(zi)(zi)。

投資酒店式公寓選擇

地段

酒(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)寓面積較小(xiao)，主力戶(hu)型(xing)主要(yao)在90平方米以下，裝修檔次(ci)較高(gao)，大多位于城(cheng)市核心繁華地(di)帶、商圈周(zhou)邊，交通方便(bian)，按照星級酒(jiu)店(dian)(dian)的(de)設施標(biao)準進行建(jian)筑的(de)外(wai)部(bu)及內部(bu)設計，體(ti)現檔次(ci)與舒適性。

區域規劃前景

區(qu)域的(de)問(wen)題，這(zhe)對投資者(zhe)來(lai)說尤(you)其重要(yao)。因為要(yao)考慮(lv)到未來(lai)能更快地租出，投資者(zhe)盡可(ke)(ke)能選擇商(shang)圈成熟(shu)且交通設施又比較完善區(qu)域進行投資。另外(wai)，區(qu)域的(de)前(qian)景也(ye)需(xu)要(yao)考慮(lv)，一旦該區(qu)域將(jiang)來(lai)發展得好，那房(fang)子升值或(huo)是方便轉手的(de)可(ke)(ke)能性(xing)也(ye)會增(zeng)大。

一些位于(yu)未來商(shang)(shang)務區(qu)的(de)公(gong)寓產品(pin)，由于(yu)配(pei)套交通以(yi)及產業還沒成熟，價格(ge)會相對低廉。在(zai)購買前(qian)，一定要(yao)先研究(jiu)區(qu)域(yu)規劃，比如產業支(zhi)持、地鐵、學校(xiao)、商(shang)(shang)業、辦公(gong)，是否有足夠的(de)高端租賃群體等，抓(zhua)住機會的(de)同時也(ye)要(yao)謹慎(shen)下手(shou)。

配套設施

酒店式(shi)公寓一(yi)般都是(shi)精裝修的，也(ye)(ye)會(hui)配齊各種電器，消費者(zhe)拎包即住(zhu)。但不(bu)同的酒店式(shi)公寓對(dui)(dui)于這些設施的配置也(ye)(ye)有所(suo)不(bu)同，配置得越好對(dui)(dui)投資者(zhe)來說(shuo)未(wei)來也(ye)(ye)更容(rong)易租出去。

投資回報率

目(mu)前市場上(shang)，并不(bu)是所有(you)的酒店(dian)式公寓(yu)都有(you)高額的投資回(hui)報率(lv)。在(zai)購置前，投資者應當適當計算一(yi)下(xia)，選擇(ze)一(yi)個回(hui)報率(lv)相對更高的酒店(dian)式公寓(yu)。

如(ru)果嫌麻煩，也(ye)可間(jian)接性投(tou)(tou)(tou)資(zi)，選擇市場上已有(you)的(de)一些房(fang)產投(tou)(tou)(tou)資(zi)的(de)項目，比如(ru)在白領公(gong)寓方(fang)面有(you)瑞(rui)·公(gong)寓項目投(tou)(tou)(tou)資(zi)計劃(hua)等，投(tou)(tou)(tou)資(zi)標的(de)中(zhong)也(ye)有(you)酒店式公(gong)寓，年化收益9.5%-10.5%之(zhi)間(jian)。

開發商品牌

目前的(de)(de)市場上，公寓(yu)項(xiang)目眾多，容(rong)易犯(fan)上選擇困(kun)難癥，但品牌可以作(zuo)為一(yi)個(ge)選擇的(de)(de)標準。品牌實力不足的(de)(de)開(kai)發商，可能(neng)會出現(xian)貨(huo)不對版、質量(liang)不過關、規劃中的(de)(de)配套(tao)無法實現(xian)等等問題。

投資酒店式公寓注意

注意事項有哪些

1、選擇一個好“管家”

酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)最大的(de)(de)(de)(de)(de)賣點是酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理服(fu)(fu)務(wu)，購房(fang)者(zhe)看(kan)中的(de)(de)(de)(de)(de)正是酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)價格比一(yi)般(ban)酒店(dian)(dian)(dian)便(bian)宜(yi)，但(dan)服(fu)(fu)務(wu)又(you)達(da)到(dao)了酒店(dian)(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)水平。這就(jiu)要求(qiu)投(tou)(tou)資者(zhe)所選(xuan)中的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司不(bu)(bu)僅具(ju)有專(zhuan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)能(neng)力，還要具(ju)有良好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)市場經營(ying)能(neng)力，這是保證投(tou)(tou)資者(zhe)贏利的(de)(de)(de)(de)(de)基(ji)本條(tiao)件。如果酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司沒有高效、系統、專(zhuan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)市場開發(fa)(fa)能(neng)力，開發(fa)(fa)商在(zai)開發(fa)(fa)酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)時(shi)，只(zhi)求(qiu)賣完其物(wu)(wu)業(ye)(ye)就(jiu)萬事大吉，而(er)(er)不(bu)(bu)是努力幫業(ye)(ye)主找一(yi)個(ge)好(hao)管(guan)(guan)家，就(jiu)會(hui)形(xing)成(cheng)另一(yi)種形(xing)式(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)“爛尾”工程，使(shi)得業(ye)(ye)主的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資回報(bao)(bao)率無法得到(dao)保證；投(tou)(tou)資回報(bao)(bao)率低，反過來(lai)又(you)影響到(dao)酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)開發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)市場消費支柱和(he)投(tou)(tou)資者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)積極性，從(cong)(cong)而(er)(er)形(xing)成(cheng)一(yi)個(ge)惡性循環(huan)。從(cong)(cong)現在(zai)市場上來(lai)看(kan)，這種具(ju)有酒店(dian)(dian)(dian)經營(ying)能(neng)力的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司非常少(shao)，而(er)(er)一(yi)般(ban)酒店(dian)(dian)(dian)管(guan)(guan)理公(gong)(gong)(gong)司又(you)缺少(shao)物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理經驗(yan)，因(yin)此，投(tou)(tou)資者(zhe)在(zai)選(xuan)擇合作物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)(gong)司時(shi)應進行深入的(de)(de)(de)(de)(de)考評。

2、酒店式公寓定位

酒店式公(gong)寓的(de)定(ding)位(wei)是投資(zi)者在開發投資(zi)前就應該(gai)弄(nong)清的(de)實質性問(wen)題，它直接(jie)關系到酒店式公(gong)寓的(de)硬件設施和服務內(nei)容(rong)。具體(ti)而(er)言，一家酒店式公(gong)寓的(de)定(ding)位(wei)應取決于購買或租賃這類(lei)物(wu)業的(de)消(xiao)費需求(qiu)，即投資(zi)者群體(ti)和消(xiao)費群體(ti)，而(er)投資(zi)者群體(ti)又(you)取決于消(xiao)費群體(ti)，因此，從根本上說(shuo)，酒店式公(gong)寓的(de)定(ding)位(wei)應取決于其消(xiao)費群體(ti)。

酒店式(shi)公(gong)寓(yu)經過幾年來的(de)發展(zhan)，已分(fen)化出兩大類(lei)(lei)，一(yi)類(lei)(lei)為(wei)側(ce)重(zhong)居住功能(neng)(neng)，主要為(wei)居家生(sheng)活(huo)者提(ti)供(gong)酒店式(shi)服務(wu)的(de)酒店式(shi)公(gong)寓(yu)；另(ling)一(yi)類(lei)(lei)為(wei)側(ce)重(zhong)辦公(gong)功能(neng)(neng)，為(wei)各(ge)類(lei)(lei)機構(gou)或個人提(ti)供(gong)辦公(gong)場(chang)(chang)所和簡單居住條件的(de)酒店式(shi)公(gong)寓(yu)。用于居家生(sheng)活(huo)的(de)酒店式(shi)公(gong)寓(yu)又(you)有中大戶型(xing)和小(xiao)戶型(xing)兩種，各(ge)自面向不同(tong)的(de)需(xu)(xu)求(qiu)群體(ti)(ti)。發展(zhan)商只有根據(ju)市(shi)場(chang)(chang)需(xu)(xu)求(qiu)提(ti)供(gong)更具(ju)差異性的(de)產品和服務(wu)，迎合更特殊的(de)消費(fei)群體(ti)(ti)需(xu)(xu)求(qiu)，才能(neng)(neng)贏得市(shi)場(chang)(chang)。

3、酒店公寓的地理位置

位置對開發酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公寓(yu)的(de)(de)成敗影響很大，不(bu)可不(bu)慎。由(you)于不(bu)同(tong)(tong)類型(xing)的(de)(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公寓(yu)的(de)(de)消費群體(ti)(ti)不(bu)同(tong)(tong)，在(zai)開發酒(jiu)店(dian)式(shi)(shi)公寓(yu)時也有具體(ti)(ti)的(de)(de)要求，一般(ban)而言，有如下幾類區別：

A、側重于(yu)居住(zhu)功能(neng)的(de)酒(jiu)店式公寓(yu)，主要是為商人及企業高級(ji)職員提供居所，要位于(yu)高級(ji)寫字(zi)樓附近，交通方便，有較好(hao)的(de)居住(zhu)環境和景觀，并有完(wan)善的(de)生活(huo)配套設施。

B、為常駐深圳的海(hai)內(nei)外商務(wu)機(ji)構(gou)及常來深圳的海(hai)內(nei)外商務(wu)人員(yuan)提供辦公和居住場所的酒店式公寓(yu)，要(yao)位于(yu)(yu)酒店密(mi)集的繁華市區，以吸引(yin)酒店的常客(ke)，還要(yao)求寫字(zi)樓多，交通(tong)便利，有良(liang)好的商業、餐飲及娛樂設施，便于(yu)(yu)開展(zhan)業務(wu)和生活居住。

C、為深圳的(de)小企業及個人(ren)提供辦公(gong)和居(ju)住場所的(de)酒店式公(gong)寓，對位置的(de)要求不如前(qian)兩類嚴格，但也要交通方便(bian)，鄰近寫(xie)字樓，周圍(wei)有較完善的(de)商(shang)業、文(wen)化(hua)及娛樂設施。

4、酒店式公寓的經營問題

酒店式公寓的(de)經營(ying)方式不外乎(hu)出售、出租、租售并舉三種。

采(cai)取(qu)出售方式(shi)，可以(yi)盡快收回投資，取(qu)得回報(bao)，減少市場風險(xian)，這(zhe)是(shi)(shi)發展(zhan)(zhan)商比較傾向于(yu)采(cai)用(yong)的經(jing)營方式(shi)，尤其是(shi)(shi)一些(xie)處于(yu)成長期(qi)的發展(zhan)(zhan)商很是(shi)(shi)青(qing)睞這(zhe)種方式(shi)。但(dan)是(shi)(shi)，由于(yu)采(cai)取(qu)這(zhe)種經(jing)營方式(shi)的酒店公寓(yu)建成后(hou)都交給物業管理(li)(li)公司去管理(li)(li)，發展(zhan)(zhan)商不參與(yu)后(hou)期(qi)管理(li)(li)，這(zhe)就(jiu)要求(qiu)發展(zhan)(zhan)商在經(jing)營前應和(he)物業管理(li)(li)公司的服(fu)務內容進行明確協議(yi)和(he)承(cheng)諾，以(yi)免(mian)后(hou)期(qi)管理(li)(li)中出現一些(xie)不確定因素和(he)隱患。

采取出租(zu)方式，投(tou)資回(hui)收期長，而且(qie)存在較大(da)(da)的市(shi)(shi)場(chang)風險。其風險主(zhu)要在于裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)，不裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)沒有客(ke)戶(hu)租(zu)，帶裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)又(you)恐不合客(ke)戶(hu)心意，新的客(ke)戶(hu)往(wang)往(wang)要求新的裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)，致使(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)更換頻(pin)繁，給經(jing)營管理帶來很(hen)多(duo)麻煩，同(tong)時(shi)(shi)也增大(da)(da)開發商的投(tou)入。同(tong)時(shi)(shi)，房地產市(shi)(shi)場(chang)還存一(yi)(yi)定的盲目跟風現象，一(yi)(yi)種物(wu)業市(shi)(shi)場(chang)前景好，眾多(duo)發展(zhan)商一(yi)(yi)哄而上(shang)，致使(shi)該種物(wu)業的市(shi)(shi)場(chang)供給量激增，售(shou)價和租(zu)金亦會(hui)下(xia)跌，這些不理智的投(tou)資方式大(da)(da)大(da)(da)增加了酒店式公寓的投(tou)資風險。

租售(shou)并舉模式是發(fa)展商不(bu)得已而為之的一種經營方式。售(shou)出(chu)去的單位由(you)小業主自用或出(chu)租，售(shou)不(bu)出(chu)去的單位只好由(you)發(fa)展商出(chu)租經營。

5、酒店式公寓的服務

酒店式(shi)公寓的最大賣點應(ying)是它(ta)完善的服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)。一般應(ying)針(zhen)對其消費群體的需求提供相應(ying)的服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)。如以(yi)居家為主的酒店式(shi)公寓，可(ke)提供照顧(gu)老人、小孩(hai)、接送學生之類的服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)，衣服(fu)(fu)(fu)洗熨、代(dai)購日常用品(pin)、家居清潔等也(ye)是必不可(ke)少的服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)。而對酒店式(shi)商(shang)務(wu)(wu)公寓，則要多(duo)考(kao)慮(lv)商(shang)務(wu)(wu)人員的需求，多(duo)提供一些商(shang)務(wu)(wu)資源和信息，提供法律顧(gu)問(wen)、工商(shang)咨詢(xun)(xun)、理財(cai)咨詢(xun)(xun)及秘(mi)書服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)、出租商(shang)務(wu)(wu)用車、代(dai)購辦公用品(pin)、飛機票、火車票等。

投資酒店公寓的陷阱

1、承諾投資回報率要當心

在(zai)購買(mai)酒(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)的過程中，我(wo)們(men)經常會(hui)碰到(dao)開發(fa)商承諾五(wu)年(nian)(nian)回報每(mei)年(nian)(nian)8%。但實際市場上一些(xie)酒(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)投資(zi)率甚至(zhi)不足3%，而承諾每(mei)年(nian)(nian)8%通(tong)常情(qing)況下這很可能是(shi)一種陷阱，想(xiang)通(tong)過承諾回報把本來事實上僅價值一萬(wan)的房子，賣到(dao)一萬(wan)五(wu)千元。所以，在(zai)購買(mai)時不要(yao)聽銷售的片面之詞，要(yao)計算好，覺得劃算再入手(shou)。

2、物業、水電和使用年限

酒店式公(gong)(gong)寓的(de)物(wu)業管(guan)理(li)費(fei)通(tong)常(chang)(chang)都比(bi)較高，如果是商(shang)住(zhu)兩用的(de)房子，水電費(fei)可能是要收取商(shang)用的(de)標準，這也是一筆不小(xiao)的(de)費(fei)用。由于酒店式公(gong)(gong)寓的(de)經(jing)(jing)營相當非(fei)常(chang)(chang)復雜，所以定位時必須把握(wo)準確、條理(li)、便捷的(de)原則。另(ling)外(wai)，開(kai)發(fa)商(shang)缺乏此類產品開(kai)發(fa)經(jing)(jing)驗，卻(que)堅持自(zi)己經(jing)(jing)營，也會為交房后的(de)矛盾留下隱患(huan)。

3、避免定金陷阱

很多(duo)開發商都(dou)會打出多(duo)少(shao)抵多(duo)少(shao)的優惠活動。需要繳納多(duo)少(shao)錢定(ding)(ding)(ding)金(jin)。有些(xie)開發商定(ding)(ding)(ding)金(jin)還是(shi)會退的。有的退的時(shi)候就各種理由了(le)。所以(yi)如果交定(ding)(ding)(ding)金(jin)時(shi)，必(bi)須(xu)看好定(ding)(ding)(ding)金(jin)合同!而且中(zhong)國文化(hua)博大精深(shen)。“定(ding)(ding)(ding)”和“訂”的意(yi)思雖然相近，但是(shi)差別(bie)就很大。所以(yi)區別(bie)要分清楚(chu)，避免(mian)進了(le)定(ding)(ding)(ding)金(jin)圏(quan)套。