酒店式公寓的優勢

1、總價低、投資靈活

酒店式公寓一般以小戶型為主，面積一般在50㎡左右，由(you)于總(zong)價較低，就有不少投資者(zhe)受出租回報的吸引，熱力追(zhui)捧。近兩年來(lai)沿海地區酒店式公寓項目(mu)銷售一個比一個火爆。

2、空間分割靈活

由于很(hen)多酒店(dian)式公寓(yu)項目在(zai)產品設(she)計(ji)時就考(kao)慮以辦(ban)公為主，所以在(zai)空間分割上比(bi)傳統(tong)的(de)(de)公寓(yu)具有更(geng)大的(de)(de)靈活性。建筑設(she)計(ji)的(de)(de)創新和工程技術的(de)(de)全面應(ying)用，也給了(le)(le)該類物業更(geng)大的(de)(de)發揮空間。因此市場出現(xian)了(le)(le)分割自如、大小隨意的(de)(de)項目，小到20-30㎡大到一層(ceng)樓逾(yu)1000㎡。因此，這類項(xiang)目不僅適合小(xiao)公司，也(ye)適合一(yi)些(xie)中型公司。

3、良好的生活和商務環境

眾多(duo)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓在其廣告中都提出諸如“拎了皮箱就入住”、“全方位家庭保姆式(shi)(shi)物(wu)業(ye)管(guan)理”等(deng)誘人(ren)口號。與(yu)一般公(gong)寓有(you)區(qu)別的是，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓在提供這些(xie)物(wu)業(ye)、家政服(fu)務(wu)(wu)的渠道上(shang)比(bi)較暢通，只要你想(xiang)得(de)到，基本(ben)上(shang)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)管(guan)理公(gong)司都能辦(ban)得(de)到。酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓不(bu)僅有(you)商(shang)(shang)務(wu)(wu)中心等(deng)配套，很多(duo)項目還(huan)為商(shang)(shang)務(wu)(wu)辦(ban)公(gong)和(he)區(qu)內員工提供打字、復印、傳真、票務(wu)(wu)定購和(he)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)(dian)咨詢等(deng)業(ye)務(wu)(wu)。還(huan)有(you)些(xie)項目通過合作方式(shi)(shi)引(yin)進與(yu)商(shang)(shang)務(wu)(wu)辦(ban)公(gong)有(you)關的商(shang)(shang)業(ye)配套，如辦(ban)公(gong)用品租賃(lin)和(he)采購、小型超市、24小時員工餐廳(ting)、快遞公司等。

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酒店式公寓的劣勢

1、從經濟性來講，就產品的供應方(fang)來講，每層空間的大分割(ge)量增加了小戶型的造價成本，包括重(zhong)新安裝管道（水、電、煤）、增加消(xiao)防(fang)通道等；

2、需求方(fang)而言，由于戶(hu)型(xing)不規則，造成使用率較低；

3、從(cong)舒適(shi)性來說，暗(an)衛(wei)出現(xian)，影響居住生活的舒適(shi)度(du)；

4、技術指標控制(zhi)范圍(wei)內，開發商選擇利潤最大化(hua)的(de)設計原(yuan)則(ze)，于(yu)是，在有限空間分割出(chu)更(geng)多個(ge)單(dan)元(yuan)，導致(zhi)小(xiao)戶型在設計上(shang)對生活實用(yong)性(xing)的(de)考慮較少，其格局(ju)更(geng)接近于(yu)家(jia)庭旅(lv)館；

5、從實用性來(lai)說，每天上、下(xia)班(ban)大量人流上、下(xia)電梯，等待(dai)極不(bu)方便(bian)；

6、從觀賞(shang)性來說，因為窗戶的(de)增加占(zhan)據更多外墻面，破壞了原本很規則(ze)的(de)建筑立面；

7、從(cong)安(an)全性來說，標準(zhun)層戶數的增多，造成(cheng)居住人(ren)群參差不齊；如果增加(jia)電梯，會對施工造成(cheng)隱(yin)患；

8、從(cong)服務(wu)性來(lai)講(jiang)，因為容積率的(de)制約，服務(wu)配(pei)套很難跟上(shang)等原因。

公寓式酒店的現狀與發展

公(gong)(gong)寓(yu)式酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)，簡單(dan)地說(shuo)，就是設(she)于(yu)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)內部(bu)的(de)公(gong)(gong)寓(yu)形式的(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)套房(fang)，通(tong)俗的(de)說(shuo)是酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)里的(de)客(ke)(ke)房(fang)戶型(xing)和(he)(he)(he)配(pei)套與公(gong)(gong)寓(yu)相仿，實則(ze)為酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)。此種(zhong)物業(ye)(ye)的(de)特點在于(yu)：其一(yi)，它(ta)類似公(gong)(gong)寓(yu)，擁(yong)有(you)(you)(you)居家的(de)格局和(he)(he)(he)良好的(de)居住功能，客(ke)(ke)廳(ting)、臥室、廚(chu)房(fang)和(he)(he)(he)衛生間(jian)，一(yi)應俱全(quan)。其二，它(ta)配(pei)有(you)(you)(you)全(quan)套的(de)家具電器，同時，能夠為客(ke)(ke)人提供(gong)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)的(de)專業(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)，如室內打(da)掃、床單(dan)更換(huan)以及一(yi)些商業(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)等。它(ta)既有(you)(you)(you)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)私密(mi)性和(he)(he)(he)居住氛圍，又有(you)(you)(you)高(gao)檔酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)的(de)良好環境和(he)(he)(he)專業(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)。四星級以上的(de)公(gong)(gong)寓(yu)式酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)提供(gong)的(de)服(fu)(fu)務(wu)則(ze)更為周(zhou)到，這(zhe)種(zhong)物業(ye)(ye)在北京已經出現，它(ta)的(de)服(fu)(fu)務(wu)包括餐飲、娛樂、洗理、游泳(yong)、復印、傳真、打(da)印、翻譯等。 土地(di)性質為旅游(you)用地(di)，產權通常為40年。（北京(jing)出臺的新項(xiang)目禁止(zhi) 商改住，就(jiu)是禁止(zhi)申報時是商業用(yong)地立項(xiang)，銷售(shou)時不能分(fen)割(ge)出售(shou)產權。是禁止(zhi)擅自變更土地使用(yong)性質。）

酒店式公(gong)寓，意為(wei)“酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)的服(fu)務(wu)，公寓(yu)式(shi)的管(guan)理(li)”，是亞洲興起的一(yi)(yi)(yi)種只做服(fu)務(wu)、沒(mei)有(you)任(ren)何酒(jiu)(jiu)店(dian)經營(ying)的純服(fu)務(wu)公寓(yu)，通(tong)俗的說是提供(gong)的酒(jiu)(jiu)店(dian)管(guan)家級服(fu)務(wu)的高檔(dang)公寓(yu)住宅(zhai)，實則為住宅(zhai)。它(ta)一(yi)(yi)(yi)般是擁有(you)獨立產權、配(pei)備包括(kuo)廚衛(wei)在內的綜(zong)合(he)(he)套間的房子，大廈提供(gong)酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)的商(shang)務(wu)服(fu)務(wu)、保潔(jie)服(fu)務(wu)、物業(ye)管(guan)理(li)、租(zu)賃管(guan)理(li)。投資者既(ji)可以像購買普通(tong)住宅(zhai)一(yi)(yi)(yi)樣用于自(zi)住，又可以交由大廈以酒(jiu)(jiu)店(dian)的形式(shi)出租(zu)，獲得(de)投資回(hui)報(bao)。因此，酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)既(ji)吸(xi)收(shou)了星級酒(jiu)(jiu)店(dian)的服(fu)務(wu)功能和管(guan)理(li)模(mo)式(shi)，又吸(xi)收(shou)了信(xin)息時代(dai)寫字(zi)樓的特點(dian)，擁有(you)良(liang)好的通(tong)訊(xun)條(tiao)件，可針對性地提供(gong)秘書、信(xin)息、翻譯等(deng)商(shang)務(wu)服(fu)務(wu)，是一(yi)(yi)(yi)種綜(zong)合(he)(he)性很強(qiang)的物業(ye)管(guan)理(li)概念，集住宅(zhai)，酒(jiu)(jiu)店(dian)、會所等(deng)多種功能于一(yi)(yi)(yi)體。

酒(jiu)(jiu)(jiu)店式(shi)公寓的(de)(de)(de)戶型(xing)，從幾十平(ping)方米到幾百平(ping)方米不(bu)等，可(ke)以滿足使(shi)用者的(de)(de)(de)個性化需求(qiu)，在裝修(xiu)上統一為精裝修(xiu)，提供全套的(de)(de)(de)家居設(she)計和電(dian)器。對于不(bu)同(tong)戶型(xing)也有(you)不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)格調，在服務上根據住戶的(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)提供酒(jiu)(jiu)(jiu)店式(shi)服務的(de)(de)(de)同(tong)時，附屬設(she)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。在設(she)計上，由于酒(jiu)(jiu)(jiu)店式(shi)公寓項目的(de)(de)(de)客(ke)戶群大多是知名跨國企(qi)業(ye)(ye)高級員(yuan)工、經理(li)(li)、總裁(cai)等，因此他的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)是由星(xing)級酒(jiu)(jiu)(jiu)店直接管(guan)理(li)(li)或有(you)酒(jiu)(jiu)(jiu)店背景(jing)的(de)(de)(de)物業(ye)(ye)公司進(jin)行管(guan)理(li)(li)，這就消(xiao)除了房東對物業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)公司水平(ping)的(de)(de)(de)懷疑，可(ke)以為住客(ke)提供高檔、到位(wei)的(de)(de)(de)各種服務。

土地性質為住(zhu)宅用地，產權一般(ban)70年。

從上面的論述中我們可以看出：在服務上，酒店式公寓與公寓式(shi)(shi)酒(jiu)店(dian)(dian)幾(ji)乎(hu)沒什么差別；它們之(zhi)間的本質(zhi)差別在于：酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)是(shi)提(ti)供了(le)酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)服務(wu)的公(gong)(gong)寓(yu)，而公(gong)(gong)寓(yu)式(shi)(shi)酒(jiu)店(dian)(dian)則是(shi)在酒(jiu)店(dian)(dian)客房中提(ti)供了(le)相當家庭設(she)備(bei)（如廚具）的酒(jiu)店(dian)(dian)，它的實質(zhi)還是(shi)酒(jiu)店(dian)(dian)。