什么是業主委員會

業(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)，是指(zhi)由(you)物業(ye)管理(li)區域內業(ye)主代表組(zu)成，代表業(ye)主的(de)利益，向社(she)會(hui)各方反映業(ye)主意(yi)愿(yuan)和要(yao)求，并監督物業(ye)管理(li)公司管理(li)運作的(de)一個民間(jian)組(zu)織，不(bu)具備(bei)獨立(li)法(fa)人資格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居(ju)委(wei)(wei)會(hui)是居(ju)民自(zi)我管理、自(zi)我教育、自(zi)我服務(wu)的(de)基(ji)層群(qun)眾性自(zi)治組織，其自(zi)治的(de)基(ji)礎是法定的(de)公民權利(li)，居(ju)委(wei)(wei)書記事實上(shang)是由(you)政(zheng)(zheng)府委(wei)(wei)派，居(ju)委(wei)(wei)會(hui)的(de)設立、撤消(xiao)、規模調整(zheng)由(you)政(zheng)(zheng)府決(jue)(jue)定。業委(wei)(wei)會(hui)自(zi)治的(de)基(ji)礎是物(wu)業所有(you)權，業委(wei)(wei)會(hui)的(de)委(wei)(wei)員由(you)業主(zhu)大(da)會(hui)選(xuan)舉產(chan)生，業委(wei)(wei)會(hui)的(de)設立撤消(xiao)等由(you)業主(zhu)大(da)會(hui)決(jue)(jue)定，并(bing)報有(you)關部門備案。

2、性質不同

居委(wei)會(hui)有明確的法律(lv)地位，實質上是一(yi)種半(ban)行政性(xing)的基層(ceng)自治(zhi)組織(zhi)，目前定位于“基層政權(quan)建(jian)設(she)”。業委會(hui)在法律(lv)上地位(wei)不明確，有(you)時(shi)連訴(su)訟(song)主體的資格都沒有(you)，是一種特殊的基層自(zi)治組織。

3、經費來源不同

居(ju)委(wei)會的經費由政府財政撥款。業委(wei)會的經費取決于(yu)業主大會的決定(ding)，由業主自行解決。

4、對組織成員的要求不同

居委會的人員多(duo)數(shu)算專職的，對居民負責。業委會的成員大(da)部分是兼職的，他(ta)們對業主負責。

5、工作的側重點不同

居(ju)(ju)委會工作包括宣傳教(jiao)育、社會福利(li)(li)、治(zhi)安保衛(wei)、文教(jiao)衛(wei)生(sheng)、調解民(min)間糾紛、就業(ye)(ye)等多項工作，側重(zhong)于社會政治(zhi)穩定。業(ye)(ye)委會的(de)(de)的(de)(de)工作范圍僅限于五大類公共(gong)服(fu)務(wu)項目：公共(gong)衛(wei)生(sheng)和(he)公共(gong)秩序管(guan)理(li)(li)(li)、綠化管(guan)理(li)(li)(li)、車輛(liang)交通管(guan)理(li)(li)(li)、公用部位公用設備設施(shi)的(de)(de)管(guan)理(li)(li)(li)、其他居(ju)(ju)住環(huan)境管(guan)理(li)(li)(li)，側重(zhong)于業(ye)(ye)主的(de)(de)經濟利(li)(li)益。

6、辦公用房不同

居(ju)委會(hui)的辦(ban)公用房，由當地(di)人民(min)政府統籌(chou)解決(jue)，不一定在物業(ye)管理區域(yu)內(nei)，有(you)的是好幾(ji)個(ge)小區才有(you)一個(ge)居(ju)委會(hui)。業(ye)委會(hui)的辦(ban)公用房應設(she)在物業(ye)管理區域(yu)內(nei)，由建設(she)單位和(he)公房出售單位免(mian)費提(ti)供。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實行(xing)業主自(zi)治(zhi)和專業化管(guan)(guan)理(li)相結(jie)合的管(guan)(guan)理(li)體制。業主委員會體現(xian)業主自(zi)治(zhi)，物(wu)業管(guan)(guan)理(li)企業體現(xian)專業化管(guan)(guan)理(li)，二者共(gong)同管(guan)(guan)理(li)著一(yi)定范圍的物(wu)業。這就決定了他們之間具有一(yi)定的法律關系(xi)(xi)和經濟(ji)關系(xi)(xi)。

1、法律關系

業主委(wei)員會(hui)與物(wu)業管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)企(qi)業是(shi)委(wei)托者和(he)受托者的(de)關(guan)系(xi)，是(shi)聘(pin)(pin)(pin)(pin)用與受聘(pin)(pin)(pin)(pin)的(de)關(guan)系(xi)。在法律上，業主委(wei)員會(hui)有決(jue)定委(wei)托或不委(wei)托、聘(pin)(pin)(pin)(pin)用或不聘(pin)(pin)(pin)(pin)用某個物(wu)業管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)企(qi)業的(de)權利，物(wu)業管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)企(qi)業也有接(jie)受或不接(jie)受委(wei)托、受聘(pin)(pin)(pin)(pin)或拒聘(pin)(pin)(pin)(pin)的(de)權利。兩者無(wu)隸(li)屬關(guan)系(xi)，不存在領導(dao)和(he)被領導(dao)的(de)關(guan)系(xi)，也不存在管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)和(he)被管(guan)(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)關(guan)系(xi)，兩者在法律上是(shi)平等的(de)。

2、經濟關系

物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)提(ti)供(gong)的物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)服(fu)務是(shi)有償的，在(zai)(zai)提(ti)供(gong)一(yi)定的物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)服(fu)務的同(tong)(tong)(tong)時(shi)，應(ying)獲得相(xiang)應(ying)的報酬。同(tong)(tong)(tong)樣(yang)，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)在(zai)(zai)享受到這(zhe)些管(guan)(guan)(guan)理(li)服(fu)務的同(tong)(tong)(tong)時(shi)，也應(ying)付(fu)出相(xiang)應(ying)的費用。物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)與業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)方面的這(zhe)種經濟關系(xi)是(shi)通(tong)過物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)委托合同(tong)(tong)(tong)確(que)認和保證(zheng)的。合同(tong)(tong)(tong)簽(qian)訂后，雙方分別承擔不同(tong)(tong)(tong)的權(quan)利和義務。物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)應(ying)按合同(tong)(tong)(tong)規定及(ji)(ji)要(yao)求提(ti)供(gong)相(xiang)應(ying)的管(guan)(guan)(guan)理(li)服(fu)務，向業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)及(ji)(ji)廣(guang)大業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)負責，并在(zai)(zai)日常(chang)工作(zuo)中(zhong)接受他們(men)的監(jian)督。同(tong)(tong)(tong)時(shi)，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)及(ji)(ji)廣(guang)大業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)應(ying)協助物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)開展(zhan)工作(zuo)，并按時(shi)繳交物(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)委托合同(tong)(tong)(tong)寫明的各項費用。雙方在(zai)(zai)經濟關系(xi)上也是(shi)平(ping)等的。

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業主委員會的職責

1、召集業主大會(hui)會(hui)議，報(bao)告物業管理(li)的(de)實(shi)施(shi)情況。

2、代表業主與(yu)業主大(da)會(hui)選(xuan)聘的物業服(fu)務企(qi)業簽訂物業服(fu)務合同(tong)。

3、及(ji)時了(le)解業(ye)主(zhu)、物業(ye)使用(yong)人的意見和建議，監督和協(xie)助物業(ye)服(fu)務企業(ye)履(lv)行物業(ye)服(fu)務合同。

4、監(jian)督管理規(gui)約的實施。

5、業主大會賦(fu)予的其(qi)他(ta)職(zhi)責。

6、擬訂選聘物業(ye)服務企業(ye)的方案，報業(ye)主(zhu)大會決定。

7、擬(ni)訂(ding)業(ye)主委員會(hui)的(de)年度財務預算方(fang)案(an)、決算方(fang)案(an)，報(bao)業(ye)主大會(hui)決定。

8、擬訂(ding)業主大會議事規(gui)則和管(guan)理規(gui)約修(xiu)改方案，報(bao)業主大會決定(ding)。

9、擬訂物(wu)業管理(li)區域(yu)內(nei)公共秩序和環境衛生的(de)維護等方(fang)面(mian)的(de)規章制度的(de)方(fang)案，報業主大會決定。

10、擬訂物業管理區域內(nei)物業共有部(bu)分(fen)和共用(yong)(yong)設施(shi)設備的使用(yong)(yong)、收益(yi)方(fang)案(an)，報業主大會決定(ding)。

11、擬訂(ding)專項維(wei)修(xiu)資金使(shi)用(yong)、續(xu)籌方(fang)案，報業主大會決定。

12、擬訂改建、重建建筑(zhu)物及(ji)其附屬設施的方(fang)案(an)，報業主大會(hui)決定。

13、對(dui)違反管理規(gui)約的(de)行為進行處理。

業主委員會有哪些權利

1、召集(ji)業(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)會(hui)議，修訂業(ye)主(zhu)(zhu)公約、業(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)章程。

2、代(dai)表業(ye)(ye)(ye)主(zhu)與(yu)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)選聘的物業(ye)(ye)(ye)管理(li)企(qi)業(ye)(ye)(ye)簽訂物業(ye)(ye)(ye)服務合(he)同。

3、及時(shi)了解業主、物(wu)(wu)業使用人的意見和建議(yi)，監督和協助物(wu)(wu)業管理企業履行(xing)物(wu)(wu)業服務合同(tong)。

4、審議年度(du)管理(li)工作(zuo)計劃(hua)、年度(du)費用預算。

5、監督公(gong)共(gong)建設、公(gong)共(gong)設施的合理使用。

6、監督業主(zhu)公約(yue)的實施。

7、業主大會賦(fu)予的其他(ta)職責。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業(ye)(ye)(ye)主委員會(hui)收(shou)取物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管(guan)理費其實很困難，一(yi)般(ban)情況下(xia)還是需要物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)來進行收(shou)取。

1、業主委員會沒有法人資(zi)格(ge)，也就無法辦(ban)理(li)資(zi)質(zhi)等物(wu)業管理(li)資(zi)格(ge)。

2、業主委員會(hui)不能辦(ban)(ban)理相關營業證(zheng)書、稅務證(zheng)書，也就(jiu)沒有辦(ban)(ban)法給繳(jiao)費(fei)人開具發票(piao)。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一般(ban)情況下，業主委員會有兩種產生方式：

1、首(shou)屆業主(zhu)委員(yuan)會由(you)小區全體業主(zhu)投票(piao)選舉產生。

2、根據(ju)小區業主大(da)會議事(shi)規則約定的規則進(jin)行選(xuan)舉產生。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物業管理區(qu)域內(nei)，已(yi)交(jiao)付的(de)專(zhuan)有部分面積超過建筑物總面積50%。劃(hua)分為一個物業(ye)(ye)(ye)管理區(qu)域(yu)的(de)(de)分期(qi)開(kai)發的(de)(de)建(jian)設項目(mu)，先期(qi)開(kai)發部分符(fu)合(he)條件的(de)(de)，可(ke)以(yi)成(cheng)立業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)，選舉產生業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)。首次(ci)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)會(hui)議應(ying)當根據(ju)分期(qi)開(kai)發的(de)(de)物業(ye)(ye)(ye)面積(ji)和(he)進度等因素，在業(ye)(ye)(ye)主(zhu)大會(hui)議事規則中明確增補業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會(hui)委(wei)員(yuan)的(de)(de)辦法。

2、提出申請

由(you)建(jian)設單位或業主（經(jing)專有部分占建(jian)筑物總面積20%以(yi)上且占總人數20%以上業(ye)主聯名(ming)）向物業(ye)所在(zai)(zai)地(di)的(de)街道辦事處(chu)（鄉、鎮(zhen)）提出申(shen)請。建(jian)設單(dan)位應(ying)(ying)當(dang)及時報送(song)籌(chou)備首次業(ye)主大會會議(yi)所需的(de)文件資料。符合成立業(ye)主大會條件的(de)，街道辦事處(chu)（鄉、鎮(zhen)）應(ying)(ying)當(dang)認真審核，在(zai)(zai)收到(dao)業(ye)主提出籌(chou)備業(ye)主大會書面申(shen)請后60日內，負(fu)責組織、指導(dao)成立首次業主(zhu)大會(hui)會(hui)議籌備組。

3、產生籌備組

籌備(bei)組由(you)業主代(dai)表(biao)、建設單位(wei)代(dai)表(biao)、街道辦(ban)事處（鄉、鎮）代(dai)表(biao)和居民委員會代(dai)表(biao)組成(cheng)，其成(cheng)員為7人至11人，其(qi)中業主代表應當不(bu)少于50%。籌備(bei)組(zu)組(zu)長由(you)街(jie)道(dao)辦(ban)(ban)事處(chu)（鄉(xiang)、鎮）代(dai)表(biao)擔任，業主代(dai)表(biao)由(you)街(jie)道(dao)辦(ban)(ban)事處(chu)（鄉(xiang)、鎮）或居民(min)委(wei)員會(hui)組(zu)織(zhi)業主推薦(jian)，街(jie)道(dao)辦(ban)(ban)事處(chu)（鄉(xiang)、鎮）應(ying)當對(dui)業主代(dai)表(biao)的身份進行核實。

4、召開籌備組會議

籌(chou)備(bei)組(zu)(zu)會議由籌(chou)備(bei)組(zu)(zu)組(zu)(zu)長召集，街道(dao)辦事處（鄉、鎮）和區、縣（市）房產(chan)局負責(ze)業(ye)務指導。籌(chou)備(bei)組(zu)(zu)應當做好以下工作：

（1）確認并(bing)公(gong)示業主身(shen)份、業主人數以及所擁有的專有部分面(mian)積。

（2）確定(ding)首次業主大(da)會(hui)會(hui)議(yi)召開的時間(jian)、地點(dian)、形式和內容。

（3）草(cao)擬管(guan)理規約、業主大會(hui)議(yi)事規則(ze)。

（4）依法確定(ding)首次(ci)業主大會會議表決規(gui)則(ze)。

（5）制(zhi)定業主委員會(hui)委員候(hou)選人(ren)產生辦法，確定業主委員會(hui)委員候(hou)選人(ren)名單。

（6）制定業主委(wei)員會選舉(ju)辦法。

（7）完成(cheng)召(zhao)開首次業(ye)主(zhu)大會會議(yi)的其他準備工作(zuo)。

5、產生業主委員會候選人

業(ye)主委(wei)員會委(wei)員為5人至11人(ren)，業主委員會委員候選人(ren)為9人至(zhi)15人(ren)。業(ye)主(zhu)委員會委員選舉可采用差額選舉方(fang)式。街道辦事處（鄉、鎮）應當對業(ye)主(zhu)委員會候(hou)選人(ren)進行資格審查。業(ye)主(zhu)委員會候(hou)選人(ren)產生(sheng)后，應當在首屆業(ye)主(zhu)大會召開前(qian)15日(ri)將候選(xuan)人名單在物業管理區域顯(xian)著位置公示。

6、召開首屆業主大會

業(ye)主大會會議采(cai)用集體(ti)討論形式的，按照下列程(cheng)序進行：

（1）籌備組(zu)組(zu)織(zhi)會(hui)議簽到并(bing)核實(shi)到會(hui)業主身(shen)份(fen)，發放選(xuan)票（表決(jue)票）。

（2）表決《管理規約》、《業(ye)主(zhu)大(da)會議事規則(ze)》等。

（3）選舉業(ye)主委員會委員。

（4）回收選票。

（5）現場公開計票(piao)。

（6）現場公布業主大會(hui)會(hui)議結果(guo)。

（7）物業(ye)區域(yu)公告業(ye)主(zhu)大會(hui)會(hui)議(yi)結(jie)果。

7、業主委員會備案

業主委員會應當自選舉產生(sheng)之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業主(zhu)委(wei)員(yuan)會備(bei)案申請表。

（2）業主大會(hui)成立和業主委員會(hui)選舉的資(zi)料

（3）管理規約（加(jia)蓋街道辦事處（鄉、鎮）公章）。

（4）業主大會議事規(gui)則（加蓋街(jie)道辦事處（鄉、鎮）公(gong)章）。

（5）業(ye)主大會決定的其他(ta)重大事項。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業主(zhu)或業主(zhu)大(da)會會議選舉產(chan)生。

業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)大會(hui)：是指在物(wu)業(ye)(ye)所(suo)(suo)在地(di)的(de)區、縣人(ren)民政府房地(di)產(chan)行政主(zhu)(zhu)管部門(men)的(de)指導下、由同物(wu)業(ye)(ye)管理區域內所(suo)(suo)有業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)組成，對(dui)關系到(dao)整體業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)利益的(de)事情(qing)進(jin)行決(jue)議。并通過選舉(ju)建立業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會(hui)

2、對(dui)于較大小區，業主先按(an)照樓(lou)選舉各(ge)自(zi)樓(lou)委會(hui)(hui)，然(ran)后每個樓(lou)委會(hui)(hui)推選代表，集中而(er)成業委會(hui)(hui)。這(zhe)樣方式(shi)形成的(de)業委會(hui)(hui)，主要負責樓(lou)間共有的(de)管理。而(er)樓(lou)委會(hui)(hui)，負責樓(lou)內(nei)共有的(de)管理。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可以向法院(yuan)起訴。

根據《物權法》第(di)七十八條(tiao)：業主(zhu)(zhu)大會(hui)或者業主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)的(de)(de)決(jue)定(ding)(ding)，對業主(zhu)(zhu)具有(you)約束力。業主(zhu)(zhu)大會(hui)或者業主(zhu)(zhu)委員(yuan)會(hui)作出的(de)(de)決(jue)定(ding)(ding)侵害業主(zhu)(zhu)合法權益的(de)(de)，受侵害的(de)(de)業主(zhu)(zhu)可(ke)以請求人民法院予以撤銷。

《最高人民法(fa)(fa)院(yuan)關于審理建筑(zhu)物區分(fen)所有(you)權糾紛案件(jian)具體應用法(fa)(fa)律若(ruo)干問題的(de)解釋(shi)》第(di)十二條：業(ye)主(zhu)以業(ye)主(zhu)大會(hui)或(huo)者(zhe)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)作(zuo)出(chu)的(de)決定侵害其(qi)合(he)法(fa)(fa)權益或(huo)者(zhe)違反了法(fa)(fa)律規(gui)定的(de)程序為由，依據(ju)物權法(fa)(fa)第(di)七十八條第(di)二款的(de)規(gui)定請求人民法(fa)(fa)院(yuan)撤銷該決定的(de)，應當在知道(dao)或(huo)者(zhe)應當知道(dao)業(ye)主(zhu)大會(hui)或(huo)者(zhe)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)作(zuo)出(chu)決定之日起(qi)一年內行使。