什么是業主委員會

業(ye)主(zhu)(zhu)委員會，是指由物業(ye)管(guan)理(li)區域內業(ye)主(zhu)(zhu)代表組成(cheng)，代表業(ye)主(zhu)(zhu)的利益，向(xiang)社會各方反映業(ye)主(zhu)(zhu)意愿和要求，并(bing)監督物業(ye)管(guan)理(li)公(gong)司管(guan)理(li)運作的一個民間組織(zhi)，不具備獨立法人資格。

業主委員會與居委會的區別

1、兩者的權利基礎不同

居(ju)(ju)(ju)委(wei)會(hui)是(shi)(shi)居(ju)(ju)(ju)民自(zi)(zi)我(wo)管理、自(zi)(zi)我(wo)教育(yu)、自(zi)(zi)我(wo)服務的(de)(de)基(ji)層(ceng)群眾性自(zi)(zi)治(zhi)(zhi)組織，其自(zi)(zi)治(zhi)(zhi)的(de)(de)基(ji)礎是(shi)(shi)法(fa)定(ding)(ding)的(de)(de)公民權利，居(ju)(ju)(ju)委(wei)書記事(shi)實上是(shi)(shi)由(you)政府委(wei)派(pai)，居(ju)(ju)(ju)委(wei)會(hui)的(de)(de)設(she)(she)立(li)、撤(che)消(xiao)、規模調整由(you)政府決定(ding)(ding)。業(ye)委(wei)會(hui)自(zi)(zi)治(zhi)(zhi)的(de)(de)基(ji)礎是(shi)(shi)物(wu)業(ye)所有權，業(ye)委(wei)會(hui)的(de)(de)委(wei)員由(you)業(ye)主大會(hui)選舉產生，業(ye)委(wei)會(hui)的(de)(de)設(she)(she)立(li)撤(che)消(xiao)等由(you)業(ye)主大會(hui)決定(ding)(ding)，并報有關部(bu)門備案。

2、性質不同

居委會有明(ming)確的法律(lv)地位，實(shi)質上是一種半行政性的基(ji)層自治(zhi)組(zu)織，目前定位于(yu)“基層(ceng)政權(quan)建(jian)設(she)”。業委會在法(fa)律上(shang)地(di)位不明確，有時連訴訟(song)主體的(de)資格(ge)都沒有，是一種特殊(shu)的(de)基層(ceng)自治組織。

3、經費來源不同

居委(wei)會的(de)經費由(you)政府財政撥款。業(ye)委(wei)會的(de)經費取(qu)決于業(ye)主大會的(de)決定，由(you)業(ye)主自(zi)行解(jie)決。

4、對組織成員的要求不同

居委會的人員多數(shu)算專(zhuan)職的，對居民負(fu)責。業委會的成(cheng)員大(da)部分是兼職的，他們對業主負(fu)責。

5、工作的側重點不同

居委會(hui)工作包括宣傳教育、社(she)會(hui)福利、治安保衛(wei)、文教衛(wei)生、調解(jie)民間糾紛、就(jiu)業(ye)等(deng)多項工作，側重(zhong)于社(she)會(hui)政治穩定。業(ye)委會(hui)的(de)(de)的(de)(de)工作范(fan)圍僅限于五大類公共(gong)服(fu)務(wu)項目：公共(gong)衛(wei)生和(he)公共(gong)秩序管(guan)理(li)(li)、綠(lv)化管(guan)理(li)(li)、車輛交(jiao)通管(guan)理(li)(li)、公用部位公用設備設施的(de)(de)管(guan)理(li)(li)、其(qi)他居住(zhu)環(huan)境管(guan)理(li)(li)，側重(zhong)于業(ye)主(zhu)的(de)(de)經濟(ji)利益。

6、辦公用房不同

居委(wei)會的(de)(de)辦公(gong)用(yong)房(fang)，由當地人(ren)民政府統籌解決，不一(yi)定在物業(ye)(ye)管理區(qu)域內(nei)，有(you)的(de)(de)是(shi)好幾個(ge)小(xiao)區(qu)才有(you)一(yi)個(ge)居委(wei)會。業(ye)(ye)委(wei)會的(de)(de)辦公(gong)用(yong)房(fang)應(ying)設在物業(ye)(ye)管理區(qu)域內(nei)，由建(jian)設單(dan)位(wei)和(he)公(gong)房(fang)出售單(dan)位(wei)免(mian)費(fei)提(ti)供。

業主委員會與物業公司的關系

物業管理實行業(ye)(ye)(ye)主(zhu)自治和(he)專業(ye)(ye)(ye)化管(guan)(guan)理(li)相結合(he)的管(guan)(guan)理(li)體制。業(ye)(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)體現業(ye)(ye)(ye)主(zhu)自治，物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)體現專業(ye)(ye)(ye)化管(guan)(guan)理(li)，二者共同(tong)管(guan)(guan)理(li)著一(yi)定范圍的物業(ye)(ye)(ye)。這就決定了他們之間具有(you)一(yi)定的法律關系和(he)經(jing)濟(ji)關系。

1、法律關系

業主(zhu)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)會與(yu)(yu)物(wu)業管(guan)理企業是委(wei)(wei)(wei)托(tuo)者(zhe)(zhe)和受托(tuo)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)(de)關(guan)(guan)系，是聘(pin)(pin)用與(yu)(yu)受聘(pin)(pin)的(de)(de)(de)(de)關(guan)(guan)系。在(zai)(zai)法律上，業主(zhu)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)會有決(jue)定委(wei)(wei)(wei)托(tuo)或(huo)(huo)不(bu)委(wei)(wei)(wei)托(tuo)、聘(pin)(pin)用或(huo)(huo)不(bu)聘(pin)(pin)用某個物(wu)業管(guan)理企業的(de)(de)(de)(de)權(quan)(quan)利，物(wu)業管(guan)理企業也有接(jie)受或(huo)(huo)不(bu)接(jie)受委(wei)(wei)(wei)托(tuo)、受聘(pin)(pin)或(huo)(huo)拒聘(pin)(pin)的(de)(de)(de)(de)權(quan)(quan)利。兩者(zhe)(zhe)無隸屬關(guan)(guan)系，不(bu)存在(zai)(zai)領(ling)導和被(bei)領(ling)導的(de)(de)(de)(de)關(guan)(guan)系，也不(bu)存在(zai)(zai)管(guan)理和被(bei)管(guan)理的(de)(de)(de)(de)關(guan)(guan)系，兩者(zhe)(zhe)在(zai)(zai)法律上是平等的(de)(de)(de)(de)。

2、經濟關系

物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)企(qi)業(ye)(ye)提(ti)供(gong)(gong)的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)服(fu)務(wu)(wu)是有償(chang)的(de)(de)，在(zai)提(ti)供(gong)(gong)一定(ding)的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)同(tong)(tong)(tong)時(shi)(shi)，應獲(huo)得相應的(de)(de)報酬(chou)。同(tong)(tong)(tong)樣(yang)，業(ye)(ye)主(zhu)在(zai)享受到這些管(guan)理(li)服(fu)務(wu)(wu)的(de)(de)同(tong)(tong)(tong)時(shi)(shi)，也應付出相應的(de)(de)費(fei)用(yong)。物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)企(qi)業(ye)(ye)與(yu)業(ye)(ye)主(zhu)方(fang)(fang)面(mian)的(de)(de)這種經濟關系(xi)(xi)是通(tong)過物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)委托合同(tong)(tong)(tong)確(que)認和保(bao)證的(de)(de)。合同(tong)(tong)(tong)簽訂后，雙(shuang)方(fang)(fang)分別承(cheng)擔(dan)不(bu)同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)權利和義務(wu)(wu)。物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)企(qi)業(ye)(ye)應按(an)合同(tong)(tong)(tong)規定(ding)及要求提(ti)供(gong)(gong)相應的(de)(de)管(guan)理(li)服(fu)務(wu)(wu)，向業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)及廣大(da)業(ye)(ye)主(zhu)負責，并在(zai)日常工作(zuo)中(zhong)接受他們的(de)(de)監(jian)督。同(tong)(tong)(tong)時(shi)(shi)，業(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)及廣大(da)業(ye)(ye)主(zhu)應協助物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)企(qi)業(ye)(ye)開展(zhan)工作(zuo)，并按(an)時(shi)(shi)繳交物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)委托合同(tong)(tong)(tong)寫明的(de)(de)各項費(fei)用(yong)。雙(shuang)方(fang)(fang)在(zai)經濟關系(xi)(xi)上也是平(ping)等(deng)的(de)(de)。

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業主委員會的職責

1、召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況。

2、代表業(ye)主(zhu)(zhu)與業(ye)主(zhu)(zhu)大會選聘的物業(ye)服(fu)務企業(ye)簽訂物業(ye)服(fu)務合同。

3、及時了解業主、物(wu)業使用人(ren)的意見和建議，監督和協助(zhu)物(wu)業服務企業履行物(wu)業服務合(he)同(tong)。

4、監督(du)管理規約(yue)的實施。

5、業主(zhu)大會(hui)賦(fu)予的其他職責。

6、擬訂選聘物業(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)的方案，報業(ye)(ye)主大會決定。

7、擬訂業(ye)主委員會的年(nian)度財務預算方案、決算方案，報業(ye)主大會決定(ding)。

8、擬訂業(ye)(ye)主大會議事規(gui)(gui)則和管理規(gui)(gui)約修改(gai)方案，報業(ye)(ye)主大會決(jue)定。

9、擬訂物業(ye)管理區域(yu)內(nei)公共秩序和環境衛生的(de)維護等方(fang)(fang)面的(de)規章制度(du)的(de)方(fang)(fang)案，報業(ye)主大會決(jue)定。

10、擬(ni)訂物業(ye)(ye)管理區域內物業(ye)(ye)共有部分和共用設施設備的使(shi)用、收益方案，報業(ye)(ye)主大會(hui)決定(ding)。

11、擬訂專項維修資(zi)金使用、續籌方(fang)案，報業(ye)主大會決(jue)定。

12、擬訂改(gai)建、重建建筑物及(ji)其附屬設施的方案，報業主(zhu)大會(hui)決定。

13、對違反管理規約的行(xing)為進行(xing)處理。

業主委員會有哪些權利

1、召集業主(zhu)大會會議，修訂業主(zhu)公約、業主(zhu)委(wei)員(yuan)會章程。

2、代(dai)表(biao)業(ye)主與業(ye)主大會(hui)選聘的物(wu)業(ye)管理企業(ye)簽訂物(wu)業(ye)服務合同。

3、及時了解業(ye)(ye)主、物(wu)業(ye)(ye)使用人(ren)的意(yi)見和建(jian)議(yi)，監督和協(xie)助(zhu)物(wu)業(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)履行(xing)物(wu)業(ye)(ye)服務(wu)合(he)同。

4、審(shen)議年度管(guan)理工(gong)作(zuo)計劃、年度費(fei)用預算。

5、監(jian)督公共建設(she)、公共設(she)施的合理使用。

6、監督業主公約的實施。

7、業(ye)主大會(hui)賦予的其他(ta)職責。

業主委員會收取物業管理費是否合法

業(ye)主委(wei)員會收取物業(ye)管(guan)理費其實很(hen)困(kun)難，一般情況下還是需要物業(ye)來進行收取。

1、業(ye)主委員會(hui)沒有法人資格，也就(jiu)無法辦理(li)資質等物業(ye)管理(li)資格。

2、業主委員(yuan)會不能辦(ban)理相關營(ying)業證(zheng)書、稅務(wu)證(zheng)書，也(ye)就沒(mei)有(you)辦(ban)法(fa)給繳費人開具發票。

小區如何成立業主委員會

業主委員會的產生方式

一般情況下，業主委員會有兩種產生(sheng)方(fang)式：

1、首屆業主(zhu)(zhu)委員會由小區全體(ti)業主(zhu)(zhu)投票選舉產生。

2、根據(ju)小區業主大(da)會議事規則約定的規則進行選舉產生。

業主委員會成立程序

1、成立條件

物業管理區域內，已交付的專(zhuan)有部分(fen)面積超過建筑物總面積50%。劃分(fen)為一(yi)個(ge)物(wu)業(ye)管理區域(yu)的(de)分(fen)期開發的(de)建設(she)項目，先期開發部(bu)分(fen)符(fu)合條(tiao)件的(de)，可以成立業(ye)主大會(hui)(hui)，選舉(ju)產生業(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)。首次(ci)業(ye)主大會(hui)(hui)會(hui)(hui)議應當(dang)根(gen)據分(fen)期開發的(de)物(wu)業(ye)面(mian)積和進度等因素(su)，在業(ye)主大會(hui)(hui)議事(shi)規(gui)則中明確增(zeng)補業(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)(hui)委(wei)員(yuan)的(de)辦法。

2、提出申請

由建(jian)設(she)單位(wei)或業主(zhu)（經專有部(bu)分占建(jian)筑物總面積(ji)20%以上且(qie)占總人數20%以(yi)上業主聯名）向物業所在地的(de)(de)街(jie)道辦(ban)事處(chu)（鄉、鎮(zhen)）提出(chu)申請。建設單位(wei)應當(dang)及時報送籌備首次(ci)業主大(da)會會議所需的(de)(de)文件資料。符合(he)成(cheng)立業主大(da)會條件的(de)(de)，街(jie)道辦(ban)事處(chu)（鄉、鎮(zhen)）應當(dang)認真審核，在收到業主提出(chu)籌備業主大(da)會書面(mian)申請后60日內，負責(ze)組織、指導成立(li)首次業主大會(hui)會(hui)議籌備(bei)組。

3、產生籌備組

籌備組由業主(zhu)代(dai)(dai)表、建設單位代(dai)(dai)表、街道辦事處（鄉、鎮）代(dai)(dai)表和居民委(wei)員會(hui)代(dai)(dai)表組成，其(qi)成員為(wei)7人(ren)至11人，其中(zhong)業(ye)主代表應當(dang)不少于50%。籌備組(zu)組(zu)長由街(jie)(jie)道辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮(zhen)）代表擔任(ren)，業主代表由街(jie)(jie)道辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮(zhen)）或居(ju)民(min)委員會(hui)組(zu)織(zhi)業主推薦(jian)，街(jie)(jie)道辦事(shi)處(chu)（鄉、鎮(zhen)）應當對業主代表的身份進行核實。

4、召開籌備組會議

籌(chou)備(bei)組(zu)會議由籌(chou)備(bei)組(zu)組(zu)長召集，街道(dao)辦事處（鄉、鎮）和區(qu)、縣（市(shi)）房產局(ju)負責業務指導(dao)。籌(chou)備(bei)組(zu)應當做好以下工作：

（1）確認并(bing)公示(shi)業主身份、業主人(ren)數以及所擁有(you)(you)的(de)專有(you)(you)部分(fen)面積。

（2）確定首(shou)次業主大會會議召開的(de)時間、地點、形(xing)式和內容(rong)。

（3）草(cao)擬管(guan)理(li)規約、業主(zhu)大會議事規則。

（4）依法確定(ding)首次業(ye)主大會會議表決規(gui)則。

（5）制(zhi)定(ding)(ding)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)委員(yuan)候選人產生(sheng)辦法，確定(ding)(ding)業(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)委員(yuan)候選人名單(dan)。

（6）制定業(ye)主委員會(hui)選舉辦法。

（7）完成召開首次業主大(da)會(hui)會(hui)議的其(qi)他準備工作。

5、產生業主委員會候選人

業主委員會(hui)委員為(wei)5人至11人(ren)，業主委員(yuan)會委員(yuan)候選人(ren)為9人至15人(ren)。業主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)委員(yuan)選(xuan)舉可(ke)采用差額選(xuan)舉方式。街道辦事處(chu)（鄉、鎮(zhen)）應當對業主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)候(hou)選(xuan)人(ren)進行資格(ge)審查。業主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)候(hou)選(xuan)人(ren)產(chan)生后，應當在首屆業主(zhu)大會(hui)(hui)召開前(qian)15日將候選人(ren)名單在物業管理(li)區域顯著位置公示(shi)。

6、召開首屆業主大會

業主大(da)會會議采用集體討論形(xing)式(shi)的，按照下列程序進行：

（1）籌備組組織會議簽到并核實到會業主身份，發放選(xuan)票（表決票）。

（2）表決《管理(li)規(gui)約》、《業主大會議事(shi)規(gui)則》等。

（3）選舉業(ye)主委(wei)員(yuan)會委(wei)員(yuan)。

（4）回(hui)收(shou)選票。

（5）現場公開計票。

（6）現場公布業主大會會議結(jie)果。

（7）物(wu)業區(qu)域公(gong)告(gao)業主大會會議結果。

7、業主委員會備案

業主委員會(hui)應(ying)當自選(xuan)舉產生(sheng)之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

（1）業主委(wei)員(yuan)會備案申請表。

（2）業主(zhu)大會成立和業主(zhu)委員(yuan)會選舉的資料

（3）管理規(gui)約(yue)（加蓋街(jie)道(dao)辦(ban)事(shi)處（鄉、鎮）公章）。

（4）業主大會議事(shi)規則（加蓋(gai)街道(dao)辦事(shi)處（鄉、鎮(zhen)）公章）。

（5）業主大會決定的其他(ta)重(zhong)大事項。

如何選舉產生業主委員會成員

1、由業(ye)主(zhu)或業(ye)主(zhu)大會會議選舉(ju)產生。

業主(zhu)大會(hui)：是指在物業所(suo)在地的(de)區、縣人民政府(fu)房地產行(xing)政主(zhu)管(guan)部門的(de)指導下(xia)、由同物業管(guan)理區域內所(suo)有業主(zhu)組成(cheng)，對關系(xi)到整體(ti)業主(zhu)利(li)益的(de)事情進行(xing)決(jue)議。并通過(guo)選(xuan)舉(ju)建(jian)立業主(zhu)委員會(hui)

2、對于較大小區，業(ye)主先按照樓(lou)(lou)選舉各自樓(lou)(lou)委(wei)(wei)會(hui)，然后每個樓(lou)(lou)委(wei)(wei)會(hui)推選代表，集中而(er)成業(ye)委(wei)(wei)會(hui)。這(zhe)樣方式形(xing)成的業(ye)委(wei)(wei)會(hui)，主要負責樓(lou)(lou)間共有的管理(li)。而(er)樓(lou)(lou)委(wei)(wei)會(hui)，負責樓(lou)(lou)內共有的管理(li)。

業主委員會損害業主利益怎么辦

可以向(xiang)法院起訴。

根據《物權法》第七十八(ba)條：業主大會(hui)或者業主委(wei)員會(hui)的決定(ding)，對業主具有約束力。業主大會(hui)或者業主委(wei)員會(hui)作出的決定(ding)侵(qin)害業主合法權益的，受侵(qin)害的業主可(ke)以(yi)請(qing)求人民法院予(yu)以(yi)撤銷(xiao)。

《最(zui)高(gao)人(ren)民法院(yuan)(yuan)關于審(shen)理建筑(zhu)物區分所有權(quan)糾(jiu)紛案件(jian)具體應(ying)用法律若干問題(ti)的(de)(de)(de)解釋》第十(shi)二條(tiao)(tiao)：業(ye)主以業(ye)主大會(hui)或者(zhe)業(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)作出的(de)(de)(de)決定(ding)(ding)侵害其合法權(quan)益(yi)或者(zhe)違反了法律規定(ding)(ding)的(de)(de)(de)程序為由，依據物權(quan)法第七十(shi)八條(tiao)(tiao)第二款的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)請求(qiu)人(ren)民法院(yuan)(yuan)撤銷該決定(ding)(ding)的(de)(de)(de)，應(ying)當在知道或者(zhe)應(ying)當知道業(ye)主大會(hui)或者(zhe)業(ye)主委(wei)員(yuan)會(hui)作出決定(ding)(ding)之日起一年內行使。