買二手房可以落(luo)戶嗎(ma)？如(ru)何避(bi)免戶口問題

一、買二手房如何落戶

在司(si)法實踐當中(zhong)，因戶(hu)口引發(fa)的房(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)糾紛(fen)有逐年上(shang)升的趨(qu)勢。其糾紛(fen)的主要(yao)表現形(xing)式為(wei)：買(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)經過談判后(hou)，賣(mai)方(fang)(fang)將房(fang)屋(wu)(wu)過戶(hu)到了(le)(le)買(mai)方(fang)(fang)的名(ming)下(xia)，買(mai)方(fang)(fang)也向(xiang)賣(mai)方(fang)(fang)付清(qing)了(le)(le)房(fang)款，交易似乎(hu)就(jiu)此圓滿結(jie)束。但(dan)在不(bu)久之后(hou)，買(mai)方(fang)(fang)在辦理落戶(hu)手(shou)續(xu)時才發(fa)現，賣(mai)方(fang)(fang)的戶(hu)口并未(wei)從交易的房(fang)屋(wu)(wu)中(zhong)遷出(chu)，以致買(mai)方(fang)(fang)的戶(hu)口無法遷人。更(geng)有甚(shen)者(zhe)，有些賣(mai)方(fang)(fang)的共同(tong)居住人以其戶(hu)口尚未(wei)遷出(chu)為(wei)名(ming)，主張(zhang)其對爭議房(fang)屋(wu)(wu)具(ju)有居住權(quan)，因此拒(ju)絕搬(ban)(ban)出(chu)。如此一(yi)來，購房(fang)者(zhe)雖(sui)然名(ming)義上(shang)取(qu)得了(le)(le)房(fang)屋(wu)(wu)的產權(quan)，但(dan)戶(hu)口“陰(yin)影”卻(que)揮之不(bu)去。誰愿意自家(jia)的房(fang)子里裝著(zhu)陌生人的戶(hu)口呢？如果(guo)碰(peng)到賣(mai)方(fang)(fang)共同(tong)居住人以戶(hu)口為(wei)由拒(ju)絕搬(ban)(ban)出(chu)，則情(qing)況會(hui)更(geng)糟(zao)。買(mai)方(fang)(fang)花費(fei)(fei)巨資買(mai)來的房(fang)子只能(neng)“看”，卻(que)不(bu)能(neng)住，無疑(yi)成了(le)(le)“鏡中(zhong)花、水(shui)中(zhong)月”。如果(guo)想搬(ban)(ban)進購買(mai)的房(fang)屋(wu)(wu)，花費(fei)(fei)在訴訟上(shang)的財力(li)和(he)精力(li)又(you)將無法避免。

房(fang)屋交易(yi)一旦因戶(hu)口(kou)(kou)發生糾紛，處理(li)起來非常復雜(za)。由于(yu)戶(hu)籍的(de)遷(qian)(qian)人和(he)遷(qian)(qian)出等均歸公(gong)安機關(guan)管理(li)，不屬(shu)于(yu)法(fa)(fa)院的(de)受理(li)范圍，因此法(fa)(fa)院對于(yu)此類案件是不予受理(li)的(de)。而公(gong)安機關(guan)在處理(li)戶(hu)口(kou)(kou)糾紛時，又(you)受到戶(hu)籍政策的(de)限制(zhi)。比如，賣給買(mai)(mai)方(fang)的(de)房(fang)屋是賣方(fang)唯(wei)一的(de)一套(tao)房(fang)屋，沒(mei)有其他的(de)房(fang)屋可供賣方(fang)遷(qian)(qian)人戶(hu)口(kou)(kou)，則無論買(mai)(mai)方(fang)理(li)由多么充分，公(gong)安機關(guan)都是無法(fa)(fa)將賣方(fang)戶(hu)口(kou)(kou)強(qiang)行遷(qian)(qian)出的(de)。相(xiang)應地買(mai)(mai)方(fang)的(de)戶(hu)口(kou)(kou)也(ye)就無法(fa)(fa)遷(qian)(qian)人。

二、買二手房如何避免戶口問題

為了避(bi)免(mian)因(yin)戶(hu)口(kou)問題而引發的(de)房產糾紛，我們認為，買方一(yi)定(ding)要(yao)做好以下幾個方面的(de)工作(zuo)：

第一(yi)，要求賣方(fang)出示戶(hu)口(kou)，并(bing)復印(yin)留存(cun)。通過審查賣方(fang)的(de)戶(hu)口(kou)本(ben)，買方(fang)即可大致(zhi)了解賣方(fang)家(jia)庭(ting)的(de)戶(hu)籍(ji)情(qing)況。但這種做法存(cun)在(zai)兩(liang)點缺陷，一(yi)方(fang)面(mian)，戶(hu)口(kou)本(ben)只能(neng)(neng)反(fan)映(ying)賣方(fang)家(jia)庭(ting)成(cheng)員(yuan)(yuan)的(de)戶(hu)籍(ji)狀況，而不(bu)能(neng)(neng)排除非家(jia)庭(ting)成(cheng)員(yuan)(yuan)戶(hu)口(kou)落于交易房屋內的(de)可能(neng)(neng)；另一(yi)方(fang)面(mian)，戶(hu)口(kou)本(ben)上的(de)信息(xi)可能(neng)(neng)與實際(ji)的(de)戶(hu)籍(ji)狀況存(cun)在(zai)差(cha)異。

第二，在交(jiao)易之(zhi)前(qian)到公安機關查詢(xun)交(jiao)易房屋(wu)的(de)戶(hu)籍(ji)狀況。房屋(wu)的(de)戶(hu)籍(ji)通常(chang)是由該房屋(wu)所在地的(de)派出所管理的(de)。買方(fang)可以(yi)(yi)委托(tuo)律師或親(qin)自(zi)到派出所了解(jie)房屋(wu)的(de)戶(hu)籍(ji)狀況。如果派出所僅限本(ben)人調(diao)取戶(hu)籍(ji)材料的(de)活，買方(fang)可以(yi)(yi)要求同賣方(fang)一起到派出所調(diao)閱。如果賣方(fang)拒絕配合的(de)話，則房屋(wu)的(de)戶(hu)口(kou)即可能存在問題。

第三，就戶(hu)口問題進行協商。約(yue)(yue)定適當的(de)(de)(de)付(fu)款方(fang)(fang)(fang)式和違(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)任(ren)。如前(qian)所(suo)(suo)述(shu)，戶(hu)籍問題的(de)(de)(de)事后補(bu)救是(shi)(shi)非常困難的(de)(de)(de)，買方(fang)(fang)(fang)必須在(zai)糾紛的(de)(de)(de)預防上下足工夫。在(zai)簽訂購(gou)房(fang)(fang)(fang)合同時(shi)，應(ying)(ying)當把握兩點：一(yi)是(shi)(shi)付(fu)款的(de)(de)(de)時(shi)間。買方(fang)(fang)(fang)只有在(zai)確(que)認(ren)所(suo)(suo)購(gou)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)中(zhong)的(de)(de)(de)全部(bu)戶(hu)口已經遷出(chu)時(shi)，才可以(yi)(yi)付(fu)清全部(bu)的(de)(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)(fang)款。買方(fang)(fang)(fang)應(ying)(ying)當時(shi)刻牢記：花錢買的(de)(de)(de)不(bu)僅僅是(shi)(shi)一(yi)處產權(quan)無爭議的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)，還應(ying)(ying)當是(shi)(shi)一(yi)處戶(hu)籍無爭議的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)。二是(shi)(shi)違(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)任(ren)的(de)(de)(de)約(yue)(yue)定。賣方(fang)(fang)(fang)僅僅作(zuo)出(chu)將戶(hu)口遷出(chu)交(jiao)易房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)承諾是(shi)(shi)遠遠不(bu)夠的(de)(de)(de)，買方(fang)(fang)(fang)必須與賣方(fang)(fang)(fang)就違(wei)(wei)反該項承諾的(de)(de)(de)責(ze)任(ren)作(zuo)出(chu)約(yue)(yue)定。明確(que)了違(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)任(ren)，就可以(yi)(yi)免除(chu)買方(fang)(fang)(fang)在(zai)損害方(fang)(fang)(fang)面(mian)的(de)(de)(de)舉證責(ze)任(ren)，買方(fang)(fang)(fang)就不(bu)必在(zai)訴訟中(zhong)搜集證據證明自己(ji)所(suo)(suo)遭受的(de)(de)(de)損害。