買二手房(fang)可以落戶(hu)嗎(ma)？如何避免戶(hu)口問題

一、買二手房如何落戶

在(zai)司法(fa)實踐當中(zhong)(zhong)(zhong)，因(yin)戶(hu)(hu)(hu)(hu)口引發(fa)的(de)(de)房(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)(mai)糾紛有(you)逐年上升(sheng)的(de)(de)趨(qu)勢。其(qi)(qi)糾紛的(de)(de)主要(yao)表現(xian)形式為(wei)：買(mai)(mai)賣(mai)(mai)雙方(fang)(fang)(fang)經(jing)過談判后，賣(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)將房(fang)屋(wu)過戶(hu)(hu)(hu)(hu)到了買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)名(ming)下，買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)也向(xiang)賣(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)付清了房(fang)款(kuan)，交易似乎就此(ci)圓滿(man)結束。但(dan)在(zai)不(bu)(bu)久(jiu)之后，買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)在(zai)辦理落(luo)戶(hu)(hu)(hu)(hu)手續時才(cai)發(fa)現(xian)，賣(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)口并未從交易的(de)(de)房(fang)屋(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)遷出，以致買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)口無法(fa)遷人(ren)。更(geng)有(you)甚者，有(you)些(xie)賣(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)共同居住人(ren)以其(qi)(qi)戶(hu)(hu)(hu)(hu)口尚(shang)未遷出為(wei)名(ming)，主張(zhang)其(qi)(qi)對爭議(yi)房(fang)屋(wu)具(ju)有(you)居住權(quan)，因(yin)此(ci)拒(ju)絕(jue)搬(ban)出。如(ru)此(ci)一來，購(gou)房(fang)者雖然名(ming)義(yi)上取得了房(fang)屋(wu)的(de)(de)產權(quan)，但(dan)戶(hu)(hu)(hu)(hu)口“陰影”卻揮之不(bu)(bu)去。誰愿(yuan)意自(zi)家的(de)(de)房(fang)子(zi)里裝著陌生人(ren)的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)口呢？如(ru)果碰到賣(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)共同居住人(ren)以戶(hu)(hu)(hu)(hu)口為(wei)由(you)拒(ju)絕(jue)搬(ban)出，則(ze)情況會更(geng)糟。買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)花費(fei)巨資買(mai)(mai)來的(de)(de)房(fang)子(zi)只能“看”，卻不(bu)(bu)能住，無疑成(cheng)了“鏡中(zhong)(zhong)(zhong)花、水中(zhong)(zhong)(zhong)月(yue)”。如(ru)果想搬(ban)進購(gou)買(mai)(mai)的(de)(de)房(fang)屋(wu)，花費(fei)在(zai)訴訟上的(de)(de)財(cai)力和精力又將無法(fa)避免(mian)。

房屋(wu)(wu)交(jiao)易一旦因戶(hu)口(kou)發(fa)生糾紛，處理(li)起來非常復雜。由(you)于(yu)戶(hu)籍的(de)遷人和(he)遷出等均(jun)歸公安(an)(an)機(ji)關(guan)管理(li)，不屬于(yu)法(fa)院(yuan)的(de)受(shou)理(li)范圍(wei)，因此法(fa)院(yuan)對(dui)于(yu)此類案件是不予(yu)受(shou)理(li)的(de)。而(er)公安(an)(an)機(ji)關(guan)在處理(li)戶(hu)口(kou)糾紛時，又受(shou)到戶(hu)籍政策的(de)限(xian)制。比(bi)如，賣(mai)(mai)(mai)給(gei)買方(fang)(fang)(fang)的(de)房屋(wu)(wu)是賣(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)唯一的(de)一套(tao)房屋(wu)(wu)，沒有其(qi)他的(de)房屋(wu)(wu)可供賣(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)遷人戶(hu)口(kou)，則(ze)無論買方(fang)(fang)(fang)理(li)由(you)多(duo)么充分，公安(an)(an)機(ji)關(guan)都是無法(fa)將賣(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)戶(hu)口(kou)強行遷出的(de)。相應地買方(fang)(fang)(fang)的(de)戶(hu)口(kou)也就無法(fa)遷人。

二、買二手房如何避免戶口問題

為了避免因戶口問題而(er)引發的(de)房產糾(jiu)紛，我們認為，買方一定(ding)要做好(hao)以下幾個方面的(de)工作：

第一(yi)(yi)，要求賣方(fang)(fang)(fang)出示戶(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)，并復印留(liu)存。通(tong)過審查賣方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)本(ben)，買方(fang)(fang)(fang)即可(ke)(ke)大致了解賣方(fang)(fang)(fang)家(jia)(jia)庭的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)籍情(qing)況(kuang)(kuang)。但這(zhe)種做(zuo)法存在兩點缺(que)陷(xian)，一(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)面，戶(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)本(ben)只能反映(ying)賣方(fang)(fang)(fang)家(jia)(jia)庭成員(yuan)的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)籍狀況(kuang)(kuang)，而不能排除非家(jia)(jia)庭成員(yuan)戶(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)落于交易房屋內(nei)的(de)(de)可(ke)(ke)能；另一(yi)(yi)方(fang)(fang)(fang)面，戶(hu)(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)本(ben)上的(de)(de)信(xin)息(xi)可(ke)(ke)能與實際的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)籍狀況(kuang)(kuang)存在差異。

第二，在交(jiao)易之前到公(gong)安機關查詢交(jiao)易房(fang)(fang)屋(wu)的戶籍狀況。房(fang)(fang)屋(wu)的戶籍通常(chang)是由該房(fang)(fang)屋(wu)所(suo)在地的派(pai)出(chu)(chu)(chu)所(suo)管理的。買方(fang)(fang)可(ke)以委托律(lv)師或親自到派(pai)出(chu)(chu)(chu)所(suo)了解房(fang)(fang)屋(wu)的戶籍狀況。如(ru)果(guo)派(pai)出(chu)(chu)(chu)所(suo)僅(jin)限本人調取戶籍材料的活，買方(fang)(fang)可(ke)以要(yao)求同賣方(fang)(fang)一起(qi)到派(pai)出(chu)(chu)(chu)所(suo)調閱。如(ru)果(guo)賣方(fang)(fang)拒絕配合的話，則(ze)房(fang)(fang)屋(wu)的戶口即可(ke)能存在問題。

第三，就(jiu)戶(hu)(hu)口問題進行協商。約(yue)定(ding)適當(dang)(dang)的(de)付(fu)款(kuan)方式和違約(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)。如前所(suo)述(shu)，戶(hu)(hu)籍問題的(de)事后補(bu)救(jiu)是(shi)非常困難的(de)，買(mai)(mai)方必(bi)須(xu)(xu)在糾(jiu)紛的(de)預防上下足工夫。在簽(qian)訂購房(fang)合同時(shi)，應(ying)當(dang)(dang)把握兩點(dian)：一(yi)是(shi)付(fu)款(kuan)的(de)時(shi)間。買(mai)(mai)方只有在確認所(suo)購房(fang)屋中的(de)全部(bu)戶(hu)(hu)口已經遷出時(shi)，才可以(yi)付(fu)清全部(bu)的(de)購房(fang)款(kuan)。買(mai)(mai)方應(ying)當(dang)(dang)時(shi)刻牢記：花錢買(mai)(mai)的(de)不(bu)僅僅是(shi)一(yi)處產權無爭議的(de)房(fang)屋，還應(ying)當(dang)(dang)是(shi)一(yi)處戶(hu)(hu)籍無爭議的(de)房(fang)屋。二是(shi)違約(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)的(de)約(yue)定(ding)。賣方僅僅作出將戶(hu)(hu)口遷出交易房(fang)屋的(de)承諾(nuo)是(shi)遠遠不(bu)夠的(de)，買(mai)(mai)方必(bi)須(xu)(xu)與賣方就(jiu)違反(fan)該(gai)項(xiang)承諾(nuo)的(de)責(ze)(ze)任(ren)(ren)作出約(yue)定(ding)。明確了違約(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)，就(jiu)可以(yi)免除買(mai)(mai)方在損(sun)害(hai)方面的(de)舉證責(ze)(ze)任(ren)(ren)，買(mai)(mai)方就(jiu)不(bu)必(bi)在訴訟中搜(sou)集證據證明自己所(suo)遭受(shou)的(de)損(sun)害(hai)。