沒有房(fang)產證的房(fang)子如何買賣

首先，從國家法律政策來講，沒有產權證的房產是不允許交易的。因為我國規定，房產買賣以辦理權屬轉移登記(也就是(shi)所謂的(de)“過戶”)為準，沒(mei)有產(chan)權證的(de)房產(chan)是不可(ke)以辦(ban)理過戶的(de)，國家(jia)不保護不過戶的(de)房產(chan)交易。

其次, 我們也(ye)(ye)(ye)建(jian)議(yi)大家(jia)不要(yao)購(gou)買這(zhe)類房子，因(yin)為沒有產(chan)權證(zheng)將不能(neng)貸款、不能(neng)過戶、也(ye)(ye)(ye)不能(neng)辦理公證(zheng)，所簽署的協(xie)議(yi)也(ye)(ye)(ye)是無效的。

第三, 沒有產(chan)權證不能(neng)辦理過(guo)(guo)戶(hu)的(de)(de)話，那么(me)其中(zhong)隱藏的(de)(de)風險將(jiang)會很大，不過(guo)(guo)戶(hu)的(de)(de)話房(fang)產(chan)的(de)(de)所有權還是原業主的(de)(de)。例如，如果(guo)原業主離異的(de)(de)話房(fang)產(chan)將(jiang)會被(bei)分(fen)割(ge)，如果(guo)他有債務被(bei)起訴的(de)(de)話，那么(me)這套房(fang)產(chan)將(jiang)會被(bei)法(fa)院列入可(ke)執行的(de)(de)財產(chan)。

目前存在好多公司打著公證的旗號在進行操作，但這實際上對買方來說，存在的風險特別大。一般公證書的方式主要是以委托公證出現的。其實，這樣的公證書，業主(委托方)是可以單方面(mian)撤(che)消的!所以存在風險。

但是(shi)做什(shen)么事(shi)都不能太絕對，沒(mei)(mei)有(you)(you)(you)房(fang)產證(zheng)對你(ni)有(you)(you)(you)沒(mei)(mei)有(you)(you)(you)影響(xiang)，有(you)(you)(you)什(shen)么影響(xiang)，要看房(fang)子(zi)(zi)的(de)(de)具體情況(kuang)而定，房(fang)子(zi)(zi)是(shi)城(cheng)市的(de)(de)還是(shi)農村(cun)的(de)(de)，是(shi)商品(pin)房(fang)還是(shi)農民(min)自有(you)(you)(you)的(de)(de)房(fang)子(zi)(zi)，這些都會影響(xiang)到你(ni)買房(fang)子(zi)(zi)的(de)(de)效力，如果是(shi)城(cheng)市商品(pin)房(fang)，沒(mei)(mei)有(you)(you)(you)房(fang)產證(zheng)當然是(shi)個很(hen)嚴重的(de)(de)問題，但農村(cun)的(de)(de)房(fang)子(zi)(zi)，沒(mei)(mei)有(you)(you)(you)證(zheng)是(shi)很(hen)正常的(de)(de)。

當(dang)(dang)然，無論是(shi)(shi)哪兒的(de)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)，對方既(ji)然沒(mei)有(you)(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證，買(mai)給(gei)你(ni)(ni)(ni)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)，對方肯定是(shi)(shi)要付(fu)出(chu)(chu)(chu)代(dai)價的(de)，所以(yi)(yi)你(ni)(ni)(ni)在(zai)權衡利弊后(hou)，作(zuo)出(chu)(chu)(chu)是(shi)(shi)否(fou)要買(mai)這(zhe)(zhe)個房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)時，一定要想清(qing)楚(chu)，以(yi)(yi)后(hou)會出(chu)(chu)(chu)什么樣(yang)的(de)問(wen)題，出(chu)(chu)(chu)了這(zhe)(zhe)樣(yang)的(de)問(wen)題，如何(he)去解(jie)決(jue)，你(ni)(ni)(ni)應當(dang)(dang)把你(ni)(ni)(ni)所想到的(de)，都(dou)在(zai)合(he)同(tong)上明確約(yue)定。以(yi)(yi)后(hou)即(ji)使買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)無效，那爭議(yi)的(de)解(jie)決(jue)方式(shi)的(de)約(yue)定還(huan)是(shi)(shi)有(you)(you)(you)(you)效的(de)。因此，建(jian)議(yi)，如果房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)對你(ni)(ni)(ni)實在(zai)是(shi)(shi)很有(you)(you)(you)(you)誘(you)惑，不(bu)防買(mai)下來，但在(zai)買(mai)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)之前，一定要好(hao)好(hao)想想，以(yi)(yi)后(hou)會出(chu)(chu)(chu)什么問(wen)題，把這(zhe)(zhe)些(xie)問(wen)題以(yi)(yi)及問(wen)題的(de)解(jie)決(jue)辦(ban)法(fa)都(dou)在(zai)合(he)同(tong)里明確約(yue)定，對你(ni)(ni)(ni)以(yi)(yi)后(hou)出(chu)(chu)(chu)現糾紛是(shi)(shi)很有(you)(you)(you)(you)用的(de)。當(dang)(dang)然最好(hao)是(shi)(shi)不(bu)要約(yue)定你(ni)(ni)(ni)明知道(dao)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)沒(mei)有(you)(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證，而只是(shi)(shi)約(yue)定你(ni)(ni)(ni)們買(mai)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)子(zi)(zi)的(de)時候沒(mei)有(you)(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證，以(yi)(yi)后(hou)要賣(mai)房(fang)(fang)(fang)人協助你(ni)(ni)(ni)辦(ban)理房(fang)(fang)(fang)產(chan)正就可(ke)以(yi)(yi)了，如果明知道(dao)沒(mei)有(you)(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)正，以(yi)(yi)后(hou)也不(bu)可(ke)能有(you)(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)正，那就是(shi)(shi)你(ni)(ni)(ni)的(de)過錯(cuo)了。

房(fang)(fang)(fang)屋(wu)權(quan)(quan)利(li)人的合法(fa)權(quan)(quan)益是指權(quan)(quan)利(li)人依法(fa)對(dui)(dui)自(zi)己的房(fang)(fang)(fang)產享有(you)(you)的占(zhan)有(you)(you)、使用、受益和處分的權(quan)(quan)利(li)。只有(you)(you)取得(de)房(fang)(fang)(fang)地產權(quan)(quan)證，購(gou)房(fang)(fang)(fang)者才對(dui)(dui)所(suo)購(gou)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)擁有(you)(you)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)，才能對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)擁有(you)(you)占(zhan)有(you)(you)、使用、收益和處分的權(quan)(quan)利(li)。對(dui)(dui)每(mei)個購(gou)房(fang)(fang)(fang)者來說，沒有(you)(you)房(fang)(fang)(fang)產證的商品房(fang)(fang)(fang)都(dou)是名義上的所(suo)有(you)(you)人，而(er)不(bu)是法(fa)律上的所(suo)有(you)(you)人。

目前相當(dang)一部(bu)分購房(fang)(fang)者只關(guan)心房(fang)(fang)屋的(de)價(jia)格(ge)、地理(li)(li)位置(zhi)、周邊環境、房(fang)(fang)屋質量、戶型、物(wu)業管理(li)(li)等問(wen)題，對(dui)《房(fang)(fang)產證》的(de)重要(yao)性不(bu)(bu)了解，另(ling)外一部(bu)分已購房(fang)(fang)者由于已經(jing)使用房(fang)(fang)屋，認為(wei)(wei)即使《房(fang)(fang)產證》沒有(you)辦(ban)理(li)(li)也沒有(you)影(ying)響房(fang)(fang)屋的(de)正常(chang)使用，因此對(dui)《房(fang)(fang)產證》的(de)辦(ban)理(li)(li)所持聽之(zhi)任(ren)之(zhi)的(de)態(tai)度(du)，這樣不(bu)(bu)但會使自己的(de)合法權益(yi)受到侵害(hai)，也有(you)可能縱容開發商在房(fang)(fang)地產開發過程中的(de)違法行為(wei)(wei)。

沒有房產證的房屋買賣合同有效嗎?

根據《中華人民共和國房地產管理法》規定：未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。那么，沒有房產證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。 首先，房地產管理法第條的規定屬于行政管理性質的規定，目前的主流觀點是，違反了該規定并不必然導致合同無效。其次，房地產證是擁有所有權的證明，沒有房產證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為。《人民法院關于適用<中華(hua)人民共(gong)和國(guo)合同(tong)法>若干問(wen)題的(de)(de)(de)解釋（一(yi)）》第九條規(gui)(gui)定(ding)(ding)：依(yi)照合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)法第四十四條第二款的(de)(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)，法律、行政(zheng)法規(gui)(gui)規(gui)(gui)定(ding)(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦理(li)批(pi)(pi)準(zhun)(zhun)手(shou)續(xu)，或者(zhe)辦理(li)批(pi)(pi)準(zhun)(zhun)、登(deng)記等(deng)手(shou)續(xu)才生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，在(zai)(zai)一(yi)審法庭辯論終(zhong)結前當(dang)事人(ren)仍未(wei)(wei)辦理(li)批(pi)(pi)準(zhun)(zhun)手(shou)續(xu)的(de)(de)(de)，或者(zhe)仍未(wei)(wei)辦理(li)批(pi)(pi)準(zhun)(zhun)、登(deng)記等(deng)手(shou)續(xu)的(de)(de)(de)，人(ren)民法院應(ying)當(dang)認定(ding)(ding)該合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)未(wei)(wei)生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；法律、行政(zheng)法規(gui)(gui)規(gui)(gui)定(ding)(ding)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)應(ying)當(dang)辦理(li)登(deng)記手(shou)續(xu)，但(dan)(dan)未(wei)(wei)規(gui)(gui)定(ding)(ding)登(deng)記后生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)，當(dang)事人(ren)未(wei)(wei)辦理(li)登(deng)記手(shou)續(xu)不(bu)影響(xiang)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)的(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)(xiao)力(li)，合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)標的(de)(de)(de)物所(suo)有(you)權及(ji)其他物權不(bu)能(neng)轉移(yi)。依(yi)此規(gui)(gui)定(ding)(ding)，沒有(you)房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)的(de)(de)(de)房(fang)屋買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)并非必然無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)。 再次，有(you)的(de)(de)(de)房(fang)屋買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)約定(ding)(ding)在(zai)(zai)賣(mai)(mai)方(fang)拿(na)到(dao)房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)或者(zhe)具備(bei)轉讓(rang)條件(jian)以(yi)后雙方(fang)再履行買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，這(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)也并非一(yi)定(ding)(ding)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)。這(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)其實是(shi)附條件(jian)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)，在(zai)(zai)所(suo)附條件(jian)“賣(mai)(mai)方(fang)拿(na)到(dao)房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)或者(zhe)具備(bei)轉讓(rang)條件(jian)”成(cheng)就(jiu)(jiu)以(yi)后合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)才生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)。在(zai)(zai)賣(mai)(mai)方(fang)沒有(you)拿(na)到(dao)房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)時(shi)，該合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)不(bu)生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)，但(dan)(dan)不(bu)生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)不(bu)是(shi)無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)，一(yi)旦(dan)條件(jian)成(cheng)就(jiu)(jiu)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)就(jiu)(jiu)生(sheng)(sheng)(sheng)效(xiao)(xiao)(xiao)；如(ru)果(guo)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)所(suo)附條件(jian)確定(ding)(ding)不(bu)會實現，該就(jiu)(jiu)成(cheng)為一(yi)份無(wu)(wu)效(xiao)(xiao)(xiao)合(he)(he)同(tong)(tong)(tong)(tong)(tong)了。

最后(hou)，只有符合一(yi)定條件的(de)(de)合同(tong)(tong)才是無效合同(tong)(tong)。比如說：雙方(fang)都(dou)知道賣(mai)方(fang)沒有房產證(zheng)，卻(que)簽訂了一(yi)份買賣(mai)沒有房產證(zheng)的(de)(de)房屋的(de)(de)合同(tong)(tong)；買方(fang)或者(zhe)賣(mai)方(fang)有欺詐、脅迫(po)或者(zhe)乘人之(zhi)危行(xing)為；雙方(fang)惡(e)意串通，損害(hai)國(guo)家、集體或者(zhe)第(di)三(san)者(zhe)利益(yi)；等(deng)等(deng)。 合同(tong)(tong)應(ying)當遵守。現代(dai)合同(tong)(tong)法的(de)(de)原(yuan)則是盡量讓合同(tong)(tong)生效，這也是誠實信用原(yuan)則的(de)(de)必(bi)然(ran)要(yao)求。同(tong)(tong)時由于合同(tong)(tong)的(de)(de)無效屬(shu)于、當然(ran)、自始無效，因此(ci)，當發現合同(tong)(tong)出現無效事由時，應(ying)當及時予(yu)以解除(chu)，以免(mian)造成更大的(de)(de)損失。

房屋沒有產權證有哪些危害?

如果(guo)購房者(zhe)在(zai)(zai)入住后不能(neng)取(qu)得房地(di)產權證(zheng)，其所購的房屋所有權尚處在(zai)(zai)一種不確(que)定的狀(zhuang)態(tai)，購房者(zhe)將不能(neng)取(qu)得如下權利：

1、不能進行(xing)買賣、贈與(yu)、置換(huan)、繼承、出租等活動，即使簽(qian)定相關合(he)同(tong)也均為無效合(he)同(tong)，不受法律保護。

2、在房屋被拆(chai)遷時無法按國家政策(ce)及相關拆(chai)遷法規(gui)獲得拆(chai)遷補償。

3、無法(fa)(fa)設定(ding)抵押(ya)權、典權等他項權利，購房(fang)者(zhe)無法(fa)(fa)通過房(fang)屋抵押(ya)來(lai)獲得貸款或(huo)承擔其它民事責任。

4、如(ru)因項目(mu)非法(fa)開(kai)發而無法(fa)辦(ban)理房產證，則(ze)購(gou)房者所購(gou)房屋(wu)有被強制拆(chai)除或被拍賣的風險。

5、開(kai)發商因(yin)債務糾紛被強制執行時，沒有辦理過(guo)戶(hu)的房地產(chan)仍屬于開(kai)發商的財產(chan)，可以被開(kai)發商的債權人依法強制執行;

6、在土地使(shi)用權期(qi)限屆滿時無法申請(qing)繼續(xu)使(shi)用該土地。

什么房子沒有房產證

對(dui)于開(kai)發商而言，不能辦理產權(quan)證的主要(yao)情況有：

1、利用集體所有土地(di)開發的項目

2、未經立(li)項(xiang)批準或私自變(bian)更立(li)項(xiang)的項(xiang)目

3、未(wei)取(qu)得(de)規劃審批的項目

4、私自變更規(gui)劃的項目

5、私(si)自改變(bian)土地(di)用途的項目

6、土地產權存(cun)在糾紛(fen)

7、沒有銷售(shou)許可證(zheng)又無(wu)產權證(zheng)的房屋

8、未經驗收(shou)或驗收(shou)不合(he)格(ge)的房屋

9、土地或房屋未解除抵押的

10、開發商未交納相(xiang)關稅費(fei)的

11、土地、房屋被有關(guan)部門司法(fa)查封

沒有房產證的房子怎么交易

最近就經常有(you)人問“我(wo)買的(de)期房，還沒有(you)交(jiao)(jiao)房，可(ke)不可(ke)以賣呢？”，當(dang)然可(ke)以！今天小編就來給大家講(jiang)一講(jiang)沒有(you)房產證的(de)房子怎么交(jiao)(jiao)易。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種情況就是(shi)開發(fa)商還沒有到房管局(ju)備案(an)，是(shi)最(zui)好處(chu)理的。

買賣(mai)雙(shuang)方(fang)可以直接(jie)(jie)(jie)到開發(fa)商(shang)那里辦(ban)理合(he)同轉讓(rang)，就(jiu)是跟(gen)(gen)開發(fa)商(shang)商(shang)量好，跟(gen)(gen)買方(fang)重新簽訂一份購房(fang)合(he)同，并(bing)將(jiang)老的(de)購房(fang)合(he)同收回即(ji)可。然后買方(fang)再將(jiang)首(shou)付(fu)款付(fu)給賣(mai)方(fang)就(jiu)行(xing)了。后面(mian)的(de)事情就(jiu)跟(gen)(gen)買新房(fang)一樣，房(fang)管局備(bei)案就(jiu)直接(jie)(jie)(jie)寫(xie)買方(fang)的(de)名(ming)(ming)字，銀行(xing)按揭也是買方(fang)自己去辦(ban)理即(ji)可，房(fang)產證下來就(jiu)直接(jie)(jie)(jie)是買方(fang)的(de)名(ming)(ming)字了。

正在還房貸，還沒有交房

方(fang)式一：直接更名

流程：

1、賣方將銀行的貸款還(huan)清(qing)；

2、賣方拿(na)(na)著(zhu)銀行出(chu)具(ju)的結(jie)清證明后去(qu)房管局拿(na)(na)出(chu)正(zheng)在抵押合(he)同；

3、開發商帶著合(he)同和(he)注(zhu)銷備案登記(ji)表去房地局辦(ban)理該房屋(wu)的注(zhu)銷手續；

4、注銷完成(cheng)后由(you)買(mai)方和開發商(shang)簽署新的(de)商(shang)品房買(mai)賣合同，再到房管局(ju)重新備案(an)。

注意事項：

1、房子必須還清銀行(xing)貸(dai)款(kuan)

2、更名必須(xu)取得開發(fa)商的(de)同意(yi)

3、買(mai)方不能再(zai)按(an)揭(jie)了，必須全款(kuan)購買(mai)

這(zhe)種(zhong)方式的(de)優(you)點是(shi)手續(xu)比(bi)較簡(jian)單，且整個(ge)過程沒有(you)稅費(fei)。缺(que)點是(shi)不能按揭，且中間有(you)大量的(de)空白(bai)期，風險比(bi)較大。

從國家法律政策來(lai)講，沒有(you)產(chan)(chan)權證(zheng)的(de)房產(chan)(chan)是(shi)(shi)不允許交易(yi)的(de)。因此，法律上對(dui)這種交易(yi)行為是(shi)(shi)不保護的(de)，出了(le)什么問題都只能(neng)自己兜著。

方式二：雙方約定等房產證下來再過戶(hu)

這種方(fang)式就屬(shu)于二手房買(mai)賣了，因(yin)此要繳納(na)的(de)稅費也是比較(jiao)多。

包括：

個人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下(xia)的(de)為總(zong)房款的(de)1%；90平~140平米的(de)為總房款的(de)1.5%；140平(ping)米(mi)以(yi)上的為總房款的3%。（均(jun)為首套(tao)房）

（契稅要交兩次，一次是(shi)賣方本人(ren)辦理房(fang)產證時(shi)繳(jiao)納(na)，一次是(shi)買(mai)方辦理新房(fang)產證時(shi)繳(jiao)納(na)）

營業稅：5.55%

第二(er)種(zhong)方式的優點是(shi)能(neng)及時(shi)過戶，風險較低；缺(que)點是(shi)

稅費較(jiao)高，且時間成本比較(jiao)長。

注意事項

1、沒有(you)房(fang)產證的房(fang)子(zi)在(zai)交(jiao)易(yi)時風險比較大，買方(fang)和賣方(fang)都應謹(jin)慎！

2、如果(guo)遇到特(te)殊情況一定(ding)要(yao)賣（買）沒拿(na)到房產(chan)證的(de)房子，雙方應對該房產(chan)進(jin)行詳細了(le)解，明確房產(chan)證何時能拿(na)到，并約定(ding)適當的(de)違約金標(biao)準，同時也要(yao)有心理準備。

3、對買(mai)方來(lai)講，降低風險可從兩方面入手，一是在取得(de)房產證之前(qian)，盡(jin)量少交房款；二(er)是應(ying)先取得(de)房屋的(de)使用權和控制權，這樣法律(lv)會向購房者傾斜。

4、房(fang)(fang)價會有(you)波動，買賣雙方(fang)應約定違(wei)約金標準，以(yi)避免(mian)房(fang)(fang)價波動較大時，一方(fang)違(wei)約。